学位论文-—预售商品房法律问题研究.doc
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1、预售商品房法律问题研究摘要:随着我国房地产市场的发展,作为一项能够促使购房人和开发商双赢的商品房预售售房方式由国外传入我国。然而,目前我国的房地产法律制度还不是相当完善,在商品房预售方面还没有专门的法律加以规范,加之同时我国正处于市场经济初始的状态,在一些经济领域其发展较于发达国家还相当不正常,例如信贷、抵押、转让等在实际操作过程中存在着一定的漏洞,而商品房预售过程中或多或少的会遇到这些问题,使本来就不够规范的房地产市场在近几年暴风雨式的高速发展中,如同一艘存在许多漏洞的巨轮一般险情不断。作为目前最为主要的房产交易方式之一的预售商品房制度,也因此在实际购房过程产生了许多问题,导致购房者与开发商
2、产生了冲突,购房者的权益往往得不到保障。虽然我国的物权法已经产生,其中对于房产的相关规定已经有了一定的完善,但在实际的房产交易过程中还存在许多问题并不适用物权法的相关规定,要进一步的完善我国的房地产市场规范,相关的专门法必须尽快出台,只有这样才能确保我国的房地产市场,乃至市场经济健康、稳定、快速的发展,使百姓能够享受到和谐社会的安定和团结,为我国综合国力的不断强大保驾护航。关键词:预售商品房,房地产市场,法律完善Abstract:Along with our country real estate market development, took an item can urge to buy
3、 homes the human and the developer win-win commodity apartment sells in advance the selling houses way by to spread to our country overseas.However, at present our countrys real estate legal regime is not quite consummates, sells in advance the aspect in the commodity apartment not to have the speci
4、al law to perform the standard, adds at the same time our country to be at the market economy initial condition, quite is not normal in some economical domain its development in the developed country, for example the credit, the mortgage, the transfer and so on have certain loophole in the actual op
5、eration process, but the commodity apartment sells in advance in the process more or less to be able to meet these questions, causes originally on the insufficient standard real estate market in recent years the storm -like high speed development, is similar to one to have many loopholes the huge sh
6、ip general dangerous situations to be unceasing.One of as present most main real estate transaction ways sells in advance the commodity apartment system, also therefore has had many questions in the actual buying homes process, caused the home-buyer and the developer has the conflict, home-buyers ri
7、ghts and interests often could not obtain the safeguard. Although our country Reality of laws already produced, in which already had certain consummation regarding the real estate correlation stipulation, but also had many questions were not suitable Reality of laws the correlation stipulation in th
8、e actual real estate transaction process, had further to consummate our countrys real estate market standard special, the correlation method must appear as soon as possible, only then could guarantee our countrys real estate market like this, and even market economy health, stable, fast development,
9、 enabled the common people to enjoy to the harmonious societys stability and the unity, formidable escorted the escort unceasingly for our country comprehensive national strength.Keywords: open the commercial residencial building , real estate market , legal consummation.自从改革开放以来,我国的经济发展进入了新的时代。人们的生
10、活水平不断得到改善,而随着房地产市场的开发、开放,人们希望获得一套属于自己的房子的梦想已经不再是遥不可及的了。特别是进入上世纪九十年代以来,一些沿海发达地区的房地产交易相当活跃,而由于房地产交易的特殊性和平民百姓经济情况的限制,使普通的平民大众不可能一下子付清所有房款而获得房屋所有权,于是预售商品房的交易方式应运而生。一方面它使预购人避免了一次性支出巨额购房款,另一方面预购人的预付款项为房地产开发公司提供了工程建设款,用以解决经营能力的不足。预售商品房对于搞活房地产市场,加大房地产规模投入,起着积极的作用。然而任何事物的发展都有其两面性,预售商品房发展的快速对于当时尚不完善的我国房地产法律制度
11、提起了巨大的挑战,在预售商品房中不可避免地存在着一定的问题,如有些开发商违反房地产法的规定,不具备房地产开发权而从事房地产开发活动,从事房地产交易行为未依法办理有关转让手续,还有的开发商规避法律,投机取巧,牟取暴利。这些行为不但对我国的规范的市场经济发展秩序造成了巨大破坏,更使广大购房的百姓蒙受了严重的经济损失,这是一个关系到民生的大事,更是关乎我国新世纪发展的大事。因此,认真研究预售商品房中存在的法律问题,维护预售人和预购人的合法权益,规范房地产市场,调整好房地产法律关系,对目前房地产法律制度还存在一些不足的我国房地产市场发展而言是相当重要的。一、 商品房预售概念与特征根据中华人民共和国城市
12、房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例、城市商品房预售管理办法的规定,商品房预售,是指房地产开发商将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或房价款的行为。商品房预售也称楼花(楼花一词有不同的理解,请说明你的观点。或不使用楼花一词)买卖,通俗地说就是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖,买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。预售商品房有以下几个特征:第一、预售的标的物是尚未建成的房屋;第二、依照合同由承购人支付房价款,承购人取得的是将来的房屋使
13、用权,亦称期待权;第三、预售商品房实际交付之前预购人可以依法转让给第三人;第四、从合同成立到标的物交付需要较长的周期。从以上四点可以看出商品房预售事实上是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限,并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力的根据。而在我国,由于房地产市场起步较晚,而商品房的预售也属于比较新型的房产交易形式,商品房的预售又不同于房屋的实质性买卖,真正的房屋交接尚未形成,因此国家加强了对商品房预售市场的规范,使商品房预售具有较强的国家干预性。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定,而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。商品房
14、预售制度的确是一种相当有利于我国房地产市场发展的重要房产交易形式,但由于其在交易方式上的特点,需要在法律制度上加以严格规范。只有通过加强相关法律的完善才能保证商品房预售制度发挥其促进我国房地产市场快速、稳定发展的作用。二、 商品房预售的相关法律问题(一) 预售商品房按揭的有关法律问题(此部分内容逻辑有些混乱,希望调整)“按揭”原是香港人对于英美法上一种担保方式“mortgage”的一种意译和音译的混合称谓,其含义即为“抵押贷款”,又为“商品房抵押贷款”,它是指抵押人(借款人)将其合法拥有的物业作为抵押物抵押给抵押权人(贷款人),保证抵押权人为第一受益人并保证履行商品房按揭(抵押)贷款合同项下的
15、全部义务,从而从抵押权人处取得一定数量和期限的贷款。80年代末以来,由南向北逐步见于我国大陆。除香港特别行政区外,我国法律并无按揭这一规定。香港回归祖国前,香港对按揭的规定分为广义和狭义两种。广义的按揭是指任何形式的质押(质押是动产的抵押)和抵押;狭义的按揭是指将房地产转移到贷款人名下,等还清贷款后,再将房地产转回到借款人(抵押人)名下。(此段内容前后需调整)城市房地产管理法和担保法所规定的抵押与香港的按揭有一定的区别,即这两个法律对抵押的界定都以下转移占有为条件。由于房屋价值量大,即使在人均收入较高的国家或地区,购房者一次筹足购房的款项是有一定困难的。如果所有的购房者都要等到购房款齐备后再买
16、房,少则要十多年,多则要数十年,而且在这漫长的等待时间里还要交付因租用房屋而承担的费用。近几年来,由于金融机构的参与,银行向购房者发放贷款,使购房者得以提前获得住房。对房地产开发公司来说,银行向购房者发放贷款。使购房者提前买房,有利于房地产开发公司回忆资金的周转,以获得更多的利润。对银行来说,如果直接向房地产开发公司发放贷款,开发公司用贷款来建造的房屋并不能很快地全部销售出去,这势必影响开发公司的还贷能力。如果直接向购房者发放贷款,购房者将所得的贷款全部用于购房,由于给予购房者的贷款额要低于房价,购房者自己还要投入一笔资金用以购买房屋,又由于购房者在获取贷款时以购得的房屋作抵押,所以还贷的可靠
17、性得到充分的保证。这种抵押贷款,对于购房者、房地产开发公司和银行都是有利的,而且促进了房地产市场的繁荣。因此,近几年来比较流行。一些房地产开发公司便开始将这种抵押贷款称为“按揭”,有的售房广告标明“提供成按揭”,即是银行可以提供给购房者的贷款比例,如“六成”就是可以提供房价60%的贷款。银行为了贷款的安全起见,一般最高只能提供房价70%的贷款。预售商品房按揭事实上是一种特殊的担保方式,预购房人是按揭人,银行是按揭权人,担保人一般是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押贷款有相似处,但又不完全等同于抵押贷款。一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有财产权或经营权的财产。而对按揭较为贴切的解释
18、是向购房者提供的购房抵押贷款,其贷款的目的是为了购买房屋(主要是住宅),因此并不是所有的以房屋为抵押的贷款都可以称作按揭。尽管我国担保法等法律中没有按揭这种物权形式,但是我国不少城市开办了楼宇按揭业务并形成了一整套操作程序,“按揭”逐渐成为人们融资购房的重要方式。然而,目前在我国大陆所时兴的预售商品房按揭事实上是银行、房地产开发商和购房者三方共同参加的房地产经营开发的一种融资活动,并非等同于原先在香港所存在的按揭形式。因此,虽然“按揭”好处多多,但由于其法律关系的复杂和按揭本身所存在着的房屋预售方不能按时交付房屋或按揭人不能依约偿还贷款的风险,在没有专门法规约束限制的情况下,目前我们常见的“按
19、揭”往往存在着相当多的漏洞,很有可能产生许多不必要的纠纷,使按揭这一本来相当有利于百姓买房和房地产发展的举措成了制约我国房地产业发展和经济发展的瓶颈。在物权法立法中明确预售商品房按揭的性质具有重要意义,可以为商品房预售按揭实践提供强有力的法律保障。 在如今预售商品房销售大多依赖“按揭”的境况下,相关法律出台已经迫在眉睫。(二) 预售商品房再转让的有关法律问题 预售商品房的转让,指商品房预售后,预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体,预售合同的内容不发生变化。从我国的合同法以及民法通则的相关规定看来,商品房预售合同标的物是正在建筑、尚未竣工的商品房,其所有权
20、尚未产生。预购方在预售合同履行中,虽交付预购款,但不享有预售商品房的所有权,其转让处分的,不是所有权。故预售合同转让的性质,即根据转让时预购人已履行预售合同义务程度的不同,分别是商品房预售合同的债权转让和权利义务转让。预购人已全部履行合同义务所为的转让是债权;预购人只部分履行合同义务所为的转让,则是权利义务转让。由此可见预售商品房的转让从根本上是指商品房预购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。 在我国目前的市场实践中,预售商品房再转让活动较为普遍。一般所指的预售商品房再转让,是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为,即是所谓的
21、“炒楼花”。实际上,预售商品房再转让是将不存在或正在形成中的商品房再行出售。作为现代房地产业开发、销售方面的重要制度,预售商品房再转让虽被各国承认并广泛应用,但却与传统的物权及财产权制度有所背离,在目前实践中也存在诸多问题值得探讨。从境外和香港的经验来看,适度的“炒楼花”有助于灵活调节房地产市场以及资金市场。虽然目前市场活动中预售商品房再转让现象较为普遍,但是,对于预售商品房合同能否再转让,我国城市房地产管理法并没有明确的规定,仅在其第45条规定:“商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”一些地方规范性文件对此亦持肯定态度。如1994年深圳市政府发布的关于搞活深圳
22、市房地产市场的若干规定、1992年广东省人大常委会通过的广东省珠海经济特区房地产管理条例,都允许预购人对预售的商品房可以在转让。但1993年11月广东省人大常委会通过的广东省房地产开发经营管理条例规定:“预售的房屋在未竣工并取得房屋所有权证之前,不得转让。法律、法规另有规定的,从其规定。”由此可见,从我国有关立法来看,对于适度的“炒楼花”是允许的,但对过度炒卖应当限制。因为,适度“炒楼花”有利于房地产市场的发育和资金市场的盘活;而过度“炒楼花”则不利于培育中国内地刚刚诞生、正在完善的房地产市场。因此,笔者认为预售商品房再转让不应当一概否定,预售商品房的再转让既可为房地产开发业聚集资金,同时又可
23、以活跃市场,只要监管得力,应是利国利民的好事。(三) 预售商品房抵押的有关法律问题(结合物权法相关内容需调整)预售商品房是指尚未竣工交付的商品房,事实上是一种特殊的期货,是否能将其作为抵押权的标的物一直存在着争议。抵押权作为一种典型的担保物权,通过考察抵押权的沿革史,及其未来的发展趋势,我们可以得出这样的结论:抵押权标的物的范围在不断扩大。由最初的不动产到不动产物权,如地上权、典权、采矿权、林权等,以至动产也可以有选择地列入抵押物的范围。预售商品房虽然尚未建成,但法律对预售商品房进行了严格的限定。我国城市房地产管理法规定:“商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土
24、地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”此外,商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。可见,法律已将预售商品房拟制具有所有权形态的有体物,赋予其独立财产地位。虽然我国城市房地产管理法及担保法均没有明确规定预售商品房可以做为抵押权的标的,(物权法有无规定)但实践中,预售商品房抵押代款早已客观存在,而且一些盛市制定的地方性法规和行业规章中相继作出
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