天河都市广场宏观市场调研报告.docx
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1、天河都市广场宏观市场调研报告天河都市广场宏观市场调研报告 本文关键词:天河,调研报告,广场,都市,市场天河都市广场宏观市场调研报告 本文简介:天河都市广场宏观市场调研报告一、广州市及天河区宏观经济环境(一)国内生产总值(GDP)1、广州市近3年的国内生产总值(GDP)2、天河区近3年的国内生产总值(GDP)(二)人均国内生产总值1、广州市近3年的人均国内生产总值2、天河区近3年的人均国内生产总值(三)社会消费品零售总额1、广州市近3年的社天河都市广场宏观市场调研报告 本文内容:天河都市广场宏观市场调研报告一、广州市及天河区宏观经济环境(一)国内生产总值(GDP)1、广州市近3年的国内生产总值(
2、GDP)2、天河区近3年的国内生产总值(GDP)(二)人均国内生产总值1、广州市近3年的人均国内生产总值2、天河区近3年的人均国内生产总值(三)社会消费品零售总额1、广州市近3年的社会消费品零售总额2、天河区近3年的社会消费品零售总额(四)人均社会消费品零售总额1、广州市近3年的人均社会消费品零售总额2、天河区近3年的人均社会消费品零售总额(五)职工年平均工资1、广州市近3年的职工年平均工资2、天河区近3年的职工年平均工资(六)城镇居民人均可支配收入(七)城镇居民人均消费性支出(八)恩格尔系数(食品支出占消费性支出的比重)恩格尔系数低于40%是小康生活水平的标记(九)城乡居民储蓄存款余额(十)
3、城市居民人均居住面积二、天河区地理环境及交通状况天河区位于广州市东部,地处珠江北岸,东连黄埔,南与海珠区隔江相望,西与东山区接壤,北接白云区。辖区总面积108.3平方公里,总人口110.93万人。设五山、员村、车陂、沙河、登峰、石牌、天河南、兴华、沙东、林和、棠下、天园、猎德、冼村14个街道办事处和沙河、东圃2个镇。依据广州市总体规划,天河区的西部属于城市中心区大组团,其功能定位为城市的政治、文化和对外交往的中心:东部属于城市东翼大组团,其功能主要是现代化工业区。天河区得天独厚的地理位置使其在过去的十几年里获得了社会、经济的快速发展,也将是其今后经济发展和城市建设的主要动力。天河区自11015
4、年建区以来,经济发展速度特别快,综合实力不断增加。11016年天河区生产总值位居广州市八个区的首位。此外,天河区经济结构较为合理,高新科技和第三产业发展较快。11014年第三产业在国民生产总值中的比重为46.88%,并且这一数字呈上升趋势。综合经济实力的提高为天河区社会、文化发展和城市建设供应了良好的基础,也成为其社会经济进一步发展的有利条件。天河区公共设施较集中,拥有天河体育中心、华南植物园、麓湖公园、东郊公园、市老干活动中心、市儿童活动中心、广州世界大观园和广州奥林匹克体育中心等一批市级文化消遣设施。目前天河区大量土地的利用强度较低,再开发的潜力很大。随着城市土地有偿运用制度和房地产开发的
5、不断推动,将有效地增加城市建设资金的来源,改善城区面貌,推动城市建设的发展。11019年广州市政府确立天河区为广州市新的城市中心区,近几年来大力发展高新技术产业,高标准搞好城市规划建设和管理,在各方面都取得了令人瞩目的巨大改变。天河区高校云集,拥有中心省市大专院校、科研院所58间,交通便利,集中了一批顶级豪宅,吸引了大量的外资、港澳台企业,该区外地人占相当比重,购买力较强且消费观念前卫。随着广州城市中心逐步东移,天河的商贸业快速发展,现在区内有日用一百零一货、服装、食品、电器批发零售、电脑、文化、音像产品及生活、生产资料专业集市等各种类型的市场。天河区作为广州市建设中的现代化城市中心区,从11
6、015年起先,广州市和天河区两级政府相继投入巨大的人力、财力、物力加快区内基础设施建设和城市发展。经过十多年的建设,区内的交通、能源、供电、供水、邮电、通信等设施已经非常完备,商贸、金融、信息、文化、消遣、教化、科技、医疗、卫生、体育等事业比较发达,现代化城市中心区的地位已经确立。天河区交通便捷。辖区内有广州大道、中山大道、黄埔大道等7条与市区及市外紧密相连的道路,有横贯全区的广深双轨铁路,又是广深、广珠、广汕、广韶、广赣五大马路的出口处。广州火车东站位于天河区内,全国第一条准高速铁路广州段、广州地铁1号线东部始发站和广州市环城高速马路东环、北环部分也己建成。此外,天河区的水、电、通讯、燃气等
7、基础设施及海关、工商、税务等办事机构日趋完善。在公共交通方面,广州市的15条路途车、32条专线车在天河设有公共汽车总站;长达8公里的珠江天河段沿岸有6个码头。天河已经成为连接珠江三角洲以及粤东地区的交通咽喉,同时天河区是广州市实施东南部发展规划的城市发展六大组团的第一组团,是将来广州市的中心城区。密集的公共设施和较齐备的基础设施使天河区具有较好的投资环境,成为社会经济进一步发展的物质基础。三、天河区总体规划(一)城市规划天河全区根据功能、空间的分布,在中心区和三个圈层中共规划十三个组团。各组团功能上除具备主导功能外,保持相对的综合性:空间上也不做明确划分,保持组团间较强的联系性和渗透性。天河体
8、育中心分区和珠江新城分区是广州市总体规划中确定的新城市中心区,其功能为商业、金融、行政、体育、外事和居住生活。天河体育中心分区经过十几年的建设己具相当规模;珠江新城的规划、建设也已逐步绽开。天河区将以这两个分区为中心,依托已建成地区所产生的凝合力和吸引力,逐步向东北发散,呈圈层式的空间发展模式。第一圈层科教与高新技术产业区:第一圈层以五山分区和员村分区为主,包括棠下、沙河和体育中心分区的一部分。这个圈层的主要功能为发展科研、文教、体育等设施,重点发展天河高新技术产业开发区,为广州市对外沟通合作和产业结构优化建立窗口和基地。同时也应保留肯定规模的居住功能,以保持平衡。其次圈层综合发展区:主要包括
9、麒麟、岑村、沙河分区和棠下、同和分区的一部分。其次层的主要功能为依托第一圈层的科教与高新产业区,综合发展工业、居住、及配套公共设施,逐步形成多功能、环境优良、旺盛的新城区。第三圈层文化旅游和发展备用地:主要包括龙凤分区、东圃、凌塘、火炉山分区,也包括加庄、吉山、联合、岗尾分区的一部分。第三圈层的北部为丘陵山地,植被条件较好,应爱护自然地形地貌,做为生态爱护和旅游观光区,为广州市区的东南筑起一道绿色屏障,阻挡城市地区的曼延。其中龙眼洞,渔沙堤一带地形平坦,三面环山,发展条件较好,根据广州市总体规划,将其保留作为发展备用地。第三圈层的东南部结合以奥林匹克中心为中心的文化旅游组团发展低密度生活区,将
10、北部山体生态景观延长至珠江边,形成广州市中心城区与东翼大组团之间的空间隔离带。新城市中心组团(中心区)白天河体育中心分区和珠江新城分区组成的中心组团,作为将来广州市新城市中心的核心,功能包括商业、金融、贸易、行政、外事、生活居住等功能,主要功能为商业、金融、贸易和外事。中心组团面积约12.21平方公里。五山组团一一教化科研组团(第一圈层)以五山分区为主,包括员村分区中山大道以北部分。其主导功能是教化科研。该组团目前已有25所大中型科研单位和十余所高等院校,该组团将依靠教化、科研高度集聚的优势,提高科技为生产力的服务水平,成为教化、科研培训、新技术开发的基地。组团内也适当配置居住和公共服设施用地
11、。五山组团用地面积约17.65平方公里。员村组团一一以高新技术产业为主导的综合组团(第一圈层)员村组团包括员村分区的中山大道以南部分和棠下分区的西半部。这一组团以广州市高新技术产业开发区为核心,主要功能是发展高新技术产业,与五山组团共同形成科、教、工、贸一体化开发区。该组团结合现状条件还规划了相当规模的居住用地和二类工业用及配套公共设施用地。员村组团用地面积约10.77平方公里。岑村组团一一以工业为主导功能的综合组团(其次圈层)岑村组团主要包括岑村分区的范围。工业是本组团的主导功能。组团结合五山组团高教科研区主要以发展技术含量较高的电器、日用制品等轻工业和加工工业为主。组团内还结合工厂搬迁规划
12、了一部分居住用地和军事用地,生活区与工业区之间应以绿地加以隔离。岑村组团用地面积约11.36平方公里。凌塘组团一一以发展高新技术产业为主要的综合组团(其次圈层)包括凌塘分区北部。凌塘组团主要功能为依托五山高教科研组团。面积约6.2平方公里。规划支配一类工业用地。麒麟组团一一以一类工业和教化科研为主的综合发展组团(其次圈层)主要包括麒麟分区南部的军事用地、元岗村、长碰村及广汕分路东的高教科研用地范围。依靠现有的工业基础和科研单位,利用邻近的五山组团的科技优势,规划麒麟组团将以发展高新技术产业和一类工业为主。结合现状,组团内规划了肯定规模的居住用地和村镇建设用地,并保留了相当规模的军事用地。麒麟组
13、团面积约6.64平方公里。沙河组团一一以居住生活为主要功能的综合组团(其次圈层)包括沙河分区东部的沙河镇、西坑村、沙东村、银河村等地。该组团处于广州市旧城区的东北边缘地带,现状用地布局较为混乱。结合现状条件该组团规划较多的居住用地和村镇建设用地,并保留了大量的军事用地。同时在北部规划保留和发展肯定规模的工业用地,以保持地区的生活、就业平衡。沙河组团面积约75平方公里。东圃组团一一以居住为主导功能的综合组团(第三圈层)包括棠下分区的东半部和东圃分区的广深铁路以南部分。这个组团主要依托现有东圃镇区和珠村、黄村、前进村、车阪村等,规划中底密度生活居住区和村镇建设用地。此外,结合现状,该组团保留了肯定
14、规模的工业用地,主要用于发呈现有的一些村镇属小型企业,以保持地区内的就业与生活相对平衡。东圃组团用地面积约11.14平方公里。奥林匹克组团一一文化、体育、旅游组团(第三圈层)主要包括东圆分区北部的广州奥林匹克运动场、世界大观游乐园、体育训练基地、航空俱乐部及四周的配套设施。主要功能是供应广州市级文化、体育、旅游设施。奥林匹克组团面积约平方公里。科学城组团(第三圈层)主要包括凌塘分区,以广州科学城为主要功能,面积约8平方公里。龙凤组团(第三圈层)主要包括龙凤分区范围。以生态爱护和旅游为主要功能,适量发展教化科研及居住功能。面积约22平方公里。火炉山组团一一以欣赏、游憩功能为主的组团(第三圈层)包
15、括华南植物园和火炉山自然山林地。该组团着重爱护好现有地形地貌和植被,规划为广州市近郊的旅游观光区,也成为疏解、分隔天河区密集发展地区的个绿色组团。火炉山组团面积约.平方公里。麓湖组团一一风景旅游组团(第三圈层)包括沙河分区西部的麓湖公园、飞鹅岭雕塑公园和登峰街、淘金坑等地。本组团的两个市级公园属于白云山风景名胜区总体规划所确定的白云山风景名胜区“特殊爱护线“范围内。此外,广从马路-一沙和路-广园东路-永福路-恒福路-麓湖路-广九铁路一线的西北部到“特殊爱护线“之间的地区属自云山风景名胜区“限制爱护线“的范围。对于“两线“范围内的土地利用,根据白云山风景名胜区总体规划的要求,严格限制运用性质和开
16、发强度。麓湖组团除依托现有条件发展休闲旅游功能以外,在登峰街和淘金坑还保留、规划了一些居住用地及较多的市级公共设施。(二)居住用地规划天河区大部分组团都含有居住功能,相对集中的居住地主要分布在中心组团、东圃组团、麒麟组团、沙河组团和员村组团。其中珠江新城是广州市总体规划中确定的近中期重点开发的大型新居住区,东圈组团居住区是广州市总体规划中确定的解困房居住区。为了保证良好的环境质量,在大片的居住用地与污染较严峻的工业、仓储用地之间尽量规划缓冲地带,如大型公建用地、一类工业用地或防护绿地、自然山林地。规划注意居住用地公共服务设施和基础设施配套,以居住区为单位规划了配套设施用地。天河区居住用地主要由
17、二类居住用地构成,在自然条件较好的地区,规划了一些一类居住用地,此外保留部分村镇居住用地。全区规划居住用地共1889.27公顷,其中一类居住用地232.48公顷:二类居住用地1653.07公顷,规划居住人口l10万人,人均居住用地17.18平方米。(三)商业规划总体布局以中心商务区和中心零售区为轴心建设一条具有广州现代商业标记性的商业带,营造若干个区级商业中心和一系列区街(镇)级商业服务区,形成几条具有特色的商业街,建立起一批专业批发市场,加快大型物流中心的建设,形成辐射全区内外的具有层次性的商业网络体系,高起点、高标准、高品位地构建天河区的商业布局。发展重点建设一条具有广州现代商业标记性的商
18、业带。该商业带呈网状布局,北起广州火车东站,南抵珠江新城,位于广州新中轴线上。这一商业带由四点即四个商业区组成。第一,中心商务区(CBD),即标记性商业带南区。主要布局于珠江新城。东起华南大道,西至广州大道,南临珠江,北靠黄埔大道,总面积达6.6平方公里,是广州将来新城市中心。目标是要把其建设成为集金融、保险、商业、会展、信息、询问、文化和商务办公等多种服务功能为一体的区域。为保持该区域的建设特色,不宜滥建商场,在此布局的商业网点应是大型化、高档化,也可设想在此建设一个具有岭南特色的全新概念的、大型公园式的主题商场或购物中心。其次,中心零售区,即标记性商业带的中区。以天河路与体育西路交点为中心
19、,是现阶段市内最具吸引力的现代化的综合性商业中心。现有天河城广场、宏城商业广场等几个大型商业零售网点,应进一步优化这些广场周边的购物环境,加强治安管理;规划建设中的京光广场、天河购物广场、天河正佳商业广场等,应加快建设步伐。通过努力,使这些大型的购物广场与天河体育中心和广州购书中心形成一个真正的广州新城市游憩商业区。第三,大型综合商业区,即标记性商业带北区。以天河北路与林和西路交点为中心,北至广州火车东站。该区是广州对外交通的门户,人流旺,同时不仅是高档写字楼的大本营,更有很多闻名的高级商住楼及公寓群,尤其是天河北路逐步成为了广州新的金融街,发展商业的潜力很大。目前有景星商业中心、时代广场、中
20、天购物城、天河友情商店等大型商业零售网点,正在建设的有中城广场、大都会广场、城建大厦、信息技术广场、汽车博览中心、金穗大厦等多个大型商业零售中心,该区今后要随城建过程适当布局大型商业批发、零售网点,使之成为批零结合的高层次商业区。第四,信息技术产品密集销售区,即标记性商业带东区。以天河路与天河东路交汇点为中心,延长到天河北路东一带。目前有太平洋电脑城、南方电脑城、广州电脑城、国际科贸中心等几大信息技术产品交易中心。从空间布局看,信息技术产品市场将着重朝天河北路东面方向延长,最终形成天河路岗顶片和天河北路东片两大交易中心。今后要将天河乃至广州市以及其他地区的信息技术产品市场引导到这两个地带,同时
21、大力改善周边的交易环境,形成南中国地区最具影响力,密集技术产品及其他高新技术产品展示、销售和电子商务机构的新商业经济带。形成七个区级商业中心第一,东圃商业中心。该商业中心的基本消费者有东圃、车陂等地居民。中山大道、环城高速马路和大观路在此交汇,又面临大观路旅游带及在建的“九运全”主场馆,购物消费客源足,是具有较大发展潜力的商业区。现该商业区布局有天隆商贸广场、车陂综合市场和圃兴市场、黄村综合批发市场等几家设备较简陋的大中型商业零售网点。今后要对这些档次较低而规模较大的商业网点加以改造和提升,并与其他中小型商业网点结合构成新的零售体系,以尽快满意市场的消费需求。“十五”至“十一五”还要着手规划、
22、建设若干个规模较大、档次较高的批零结合的商业网点。其次,沙河商业中心。这是广州旧城东北角的一个商业区,除本地有较大的购物销售群外,向东及北可辐射白云区及天河区的其他部分地区。现布局有沙河一百零一货公司、永安天平架购物中心、新天龙商场、沙河商业城等几个大型商业零售网点和多个大型但较简陋的工农业产品批零综合市场。本商业区的大型零售网点要结合“三年一中变、十年一大变”的整治工作,不断加以调整和提升档次,尤其是应以改造已有大型商业零售网点为主。第三,石牌商业中心。主要是为石牌乃至五山地区供应购物服务。现建有较高档次的天河购物中心、国际科技贸易中心和一些低档次的中小规模的商业零售网点。该商业区由于西边靠
23、近天河城商业区,因而发展大型商业零售网点潜力有限。为满意本地相应的购物需求,进一步开拓当地市场及提升档次应是当前的首要任务。第四,员村商业中心。该地区是广州市的一个比较大的老工业区和规模较大的住宅小区,居民人数较多,购物消费潜力很大。现建有的商业网点,特殊是上规模、上档次的不多,只有员村一百零一货店等几个初具规模。“十五”期间,要结合该地区工业用地的功能转换和区域环境的改造,做好网点的统一规划,建设一些较具规模和较高档次的商业网点,以尽快满意该地区居民购物消费需求。第五,棠下商业中心。近年来,该地区接连出现了一大批规模比较大的开发小区,加上棠下村、棠东村的出租屋又比较多,消费群体急剧增大,虽然
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