中国代表城市房地产预测(2022年).pdf
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1、中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20222022 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20222022 中国代表城市房地产市场预测编委会 扶伟聪梁国鸿 郑松杰 谢宇晗 刘 涟 孙 柯 郑文伟 李 慰王蕴莹 邓祥和 蓝功敏 欧阳达辉 窦自 罗广滨 楼浈针李 鲲 康 伟 钱 辉 乔 晶 郭永亮 吴 蟒 梁家祥李 玮 戴晓峰 杨伟胜 邓玮凌谢宇晗吴智杰韦常春 梁风喜广州/郭定基 东莞/李兴旺 佛山/曹绍林 珠海/崔 健 惠州/李富松中山/钟 莹 肇庆/曹绍林 天津/任 炯 济南
2、/徐丽丽 杭州/杨柳青南京/陈烨东 合肥/章凤琴 武汉/邹 婷 长沙/周 明 郑州/陈国强南昌/马辉辉 西安/李文菁 贵阳/欧 燕 南宁/周业超 乌鲁木齐/张军军地址:广州市天河区珠江新城金穗路 1 号邦华环球广场 9/10 楼邮编:510627电话:02083161188传真:02083161185网址:专业机构:合富研究院合作媒体:观点网总 顾 问:编 委:主编:副 主 编:责任编辑:编辑:002009018023029034039044048052056062068073078083089094099104108112前言起伏有时,构筑慢牛2021 年全国代表城市房地产市场总结及展望广州
3、东莞佛山珠海惠州中山肇庆天津济南杭州南京合肥武汉长沙郑州南昌西安贵阳南宁乌鲁木齐【目录】CONTENTS002管理层定调 2022 年我国经济复苏面临更严峻的情形,经济增长的“不稳固”进一步凸显。过往一年由于应对“通胀压力”,促使政策不断向国内房地产行业施压,以“房地产”带动的传统动力失速,叠加“疫情反复”深度影响国内经济表现,随着三季度经济跌破 5%以及“房企爆雷”刺破“泡沫”,政策思维转变,“维稳空间”再次打开。当前“内循环”面临更大挑战,房地产的支柱作用受到更多重视。【信贷抑制放宽+地方政策维稳】将驱动市场走稳。【全局行情】必然需要【部分市场】的先行效应带动。2021 年热度稳固的区域有
4、较大可能在 2022 年先行复苏。近年土地资源供应已呈较明显的衰减之势,城市发展面临“居住资源”供应不足的问题,住房供应见顶早于人口增长见顶。国家持续调控的目的在于放慢行业“高周转”特性,预防资源分配不足所带来的金融与社会风险。未来政策对行业的驱动方向及方式改变,将使得资源更多向“稳健企业”及“保障体系建设”释放,房地产稳健“慢牛”与“内循环”适配是系列调理措施的最终指向。对于行业而言,基于对国家政策导向的预判,我们仍然强调“三个注意”。未来机会将更多属于“稳健型企业”,对于相当部分企业而言,中期仍然处于“去杠杆”过程。对于与企业自身能力发展(现状及规划)适配度低的领域或区域,趁着“政策窗口”
5、打开之机(政府部门鼓励“兼并购”,等),企业要多想办法进行资源与资金置换。房地产业利用传统模式复合新兴产业发展,及由之衍生的多种经营模式,或将是适应“慢牛格局”的最佳经营方式。起伏有时,构筑慢牛【前言】EDITORIAL0032022 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2022一.宏观环境回顾:通胀、疫情,引发波动2021 年由于欧美央行持续放水,国内“通胀压力”(尤其原材料价格涨幅)达至近年之最。宏观调控首重“抑通胀”,年内对“投资”与“生产”的限制明显加强,这些政策在帮助消费端缓减通胀影响的同时,亦在较大程度上制约了经济增长速度
6、。“通胀预期”促使政策不断向国内【供应偏紧+价格向上】的经济环节施压。作为【供应偏紧+价格向上】的典型,2021 年房地产行业融资、周转被大力限制。由2020年下半年至2021年上半年,政策对房地产的“资金管控要求”大幅提高,主要体现为:融资端,“三道红线”快速扩容且要求提高(商票纳入监管等)使企业面临无米可炊,“贷款集中”使金融机构的放款意愿下降;销售端,地方普遍实施更严格的地方调控及预售资金监管,这些措施进一步加剧了行业资金周转恶化。随着“疫情”对经济的影响加深(5 月份 delta 变异株、12 月份 omicron 变异株),宏观经济的“系统稳定性”受到更多挑战,近一年来的“猛烈调控”
7、又进一步加剧了各种“不稳定因素”。从数据上看,上下半年间中国宏观经济的“落差明显”,最直观的表现为:GDP 三季度增速跌破 5%,以及支撑经济增长的三驾马车(投资/消费/出口)增速全部下滑:十四五规划强调扩大【消费】,然而受疫情影响,消费起色不大;【出口】受往年高基数影响,对经济的边际贡献持续减弱;提振经济的最有效手段,历来是【投资】,而受房地产等关键行业影响,投资增速下跌速度较快。在历期经济下滑过快时,须驱动【投资】对经济产生更强的带动作用,而“房地产”则是必要的环节。“三条红线”要求20202020年年8 8月月20202020年年1212月月20212021年年6 6月月2个明确:个明确
8、:明确至2023年6月底,试点房企“三道红线”指标必须全部达标试点房企“三道红线”指标必须全部达标明确2023年底,所有房企“三条红线”指标实现达标所有房企“三条红线”指标实现达标增加增加8家试点企业家试点企业扩容至全行业扩容至全行业新增要求:新增要求:商票纳入监管范围当年累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%过去3年经营活动产生的现金流量净额不能连续为负初期初期12家试点房企家试点房企三条红线要求三条红线要求国内 GDP 单季增长(%)2020151050-5-104.9%2021年Q32021年Q22021年Q12020年Q42020年Q32020年Q22020年Q12019年Q4
9、2019年Q32019年Q22019年Q12018年Q42018年Q32018年Q22018年Q10042022 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2022与历年规律相仿,“政策底部”通常由“经济的阶段性底部”带来。9 月份后,管理层政策调性转而更强调两个循环中“内循环”的支撑作用。在“资金总闸门”上,国内流动性管控措施重回适度宽松,11 月央行进一步明确“以我为主,稳字当头”的货币政策基调,这使得我国政策能够在环球流动性重回“紧缩”的国际环境中保持独立性。在数据表现上,11 月后M2 增速重回 8.5%以上、12 月 OMO、ML
10、F 环比增长 1 倍或以上,并进行降准降息。在“房地产调控”上,由 9 月份开始,“房地产的金融化泡沫化问题”在多个重要会议上不再提及,转而强调“维护市场健康发展”及“促进行业良性循环”;在分城施策上,各个地方政府的维稳措施释放力度加强。至此,由“流动性释放+管理层调性+分城策施”所确认的“政策底部”形成。二.政策取势:思维转变,强调支撑投资增速(累计同比,%)出口增速(美元,累计同比,%)社会消费品零售总额增速(累计同比,%)固定资产投资房地产开发投资-30-20-10010203040-30-1501530456075403020100-10-20-30121086500004000030
11、000200001000050000%1412108403020100-10-20-3075604530150-15-302020年1-2月2019年1月2019年1月2020年4月2021年4月2020年1月2021年1月5月6月5月5月9月11月9月9月9月7月12月2020年1-2月2020年1月2021年1月1-4月4月3月3月1-8月8月7月7月1-12月12月11月11月1-5月5月1-6月6月5月5月1-10月10月9月9月2021年1-3月2021年3月1-7月7月1-9月9月2021年上半年流动性措施年上半年流动性措施“管好货币总闸门”“坚决不搞大水漫灌”灵活精准实施货币政策
12、2021年下半年流动性措施年下半年流动性措施【OMO】同比:54%;环比:68%【MLF】同比:25%;环比:70%【LPR】连续15个月保持不变【降准降准】全面降准0.5%“灵活精准、合理适度,以我为主,稳字当头”“增强信贷总量增长的稳定性”首提“发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能,更加主动有为”政策施行政策施行政策基调政策基调政策施行政策施行政策基调政策基调【OMO】同比:36%;环比:99%【MLF】同比:20%;环比:164%【LPR】12月一年期下调下调5BP【降准降准】全面降准0.5%【再贷款再贷款】下调支农、支小再贷款利率 0.25%810M2 同比增速(%)融资需求走势(数
13、据来源:国家统计局)固定资产投资房地产开发投资人民币货款增量社融存量同比境长(右轴)(亿元)(数据来源:国家统计局)0052022 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2022全国城市分类政策分布走势120100806040200紧缩政策(个)2020 年2021 年宽松政策(个)2020年1月2021年1月3月3月7月7月5月5月9月9月11月11月公积金 市场管控 土地 经济纾困 人口/人才管理层定调 2022 年我国经济复苏面临更严峻的情形,经济增长的“不稳固”进一步凸显。因而,未来政策重心将从调结构转向稳增长。由于三驾马车当中
14、【消费】与【出口】均在较大程度上受制于“疫情”与“外围环境”,财政与信贷资金对经济的扶持作用,将更多体现在对【投资】的支持上。过往一年,房地产市场运行当中“过分悲观的市场预期”需要被修正。我们认为,2022 年的房地产调控将主要着重两个方面:“预期引导”+“促进良性循环”。由该两个方面,延伸出三大政策方向,包括:(1)稳定交易情绪、(2)弱化负面影响、(3)推动资金的“保中有压”。具体政策预判及细项见下图。由于 2022 年政策对房地产的驱动力上升,此前过度悲观的交易情绪亦将相应改变。全局行情必然需要“部分市场”的先行效应带动。我们认为,2021 年热度稳固的区域有较大可能在 2022 年先行
15、复苏,尤其是高发展能级城市的“货量紧缺区域+高规划区域”,预计相关区域的新货去化率及市场走货速度将有所上升,部分“缺货区域”由于货量结构改变(过往高价土地逐步入市等原因),可能导致成交总价段出现一定程度的攀升。三.市场展望:政策所至,起伏有时稳定交易情绪弱化负面影响资金“保中有压”方向1方向2方向3防止“爆雷”影响稳定“土地交易”中央定调地方政策修正保中有压坚持管控框架支持企业间的兼并重组支持企业间的兼并重组对房企回款的限制修正对房企回款的限制修正供应土地的素质提高供应土地的素质提高“购地门槛”下调“购地门槛”下调强调“预期管理”强调“预期管理”社会流动性放宽给予市场信心社会流动性放宽给予市场
16、信心对“过度限制”交易的措施进行变更对“过度限制”交易的措施进行变更更强调因应城市发展而对不同区域的政策差异更强调因应城市发展而对不同区域的政策差异加快构建保障体系资金对租赁房、保障房的推进加快资金对租赁房、保障房的推进加快信贷财政加大资金支持力度,保障对“合规交易”(合规房加大资金支持力度,保障对“合规交易”(合规房企的购地需求,刚性购房人群置业需求)的支持;企的购地需求,刚性购房人群置业需求)的支持;但同时亦制约“高周转”与“投机交易”但同时亦制约“高周转”与“投机交易”预期引导促进良性循环0062022 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market For
17、ecast 2022类及类城市类及类城市2021 年市场热度稳固的地区数量占比全国房地产业土地购置面积全国商品住宅竣工规模及人口增长趋势2021 年市场热度稳固的地区数量占比不同属性的地区统计不同属性的地区统计20212021年市场热度稳固的地区数量占比年市场热度稳固的地区数量占比中心区占77%中心区占52%外围区占23%外围区占48%555045403530252015105080706050403020100政策优势政策优势规划利好规划利好成熟配套成熟配套地缘购买力地缘购买力政策优势规划利好成熟配套地缘购买力总区域数量:包括市场热度固定的区域及市场热度下行的区域热度稳固区域,其中:中心区热
18、度稳固区域,其中:外围(近/远郊)(数据来源:国家统计局;后续走势依据统计数据趋势)本次政策定调中,“促进良性循环”属于新提法。我们判断政策意图,一方面是为了让房地产行业在后续国家经济发展中继续发挥支撑作用(与管理层重新强调房地产为“支柱产业”相一致);另一方面,是为了持续应对当前城市发展所面临的“居住资源供应不足”问题。四.发展趋势:适应转变,构筑慢牛0500010000150002000025000300003500040000450002020房地产业土地购置面积(万)累计增长(%,右轴)45000400003500030000250002000015000100005000016001
19、4001200100080060040050403020100-10-20-30-4010000800060004000200002016年2012年2010年2008年2006年1950年 1960年 1970年 1980年 1990年2010年2000年2020年 2030年 2040年 2050年2004年2002年2000年2020年2018年2014年土地资源紧张,供地下滑趋势房地产业土地购置面积(万 m2)累计增长(%,右轴)(数据来源:合富研究院)0人口增长规模(百万人)商品住房竣工规模(万)第一波婴儿潮开放二胎鼓励三胎商品住房竣工规模已呈下滑趋势人口增长见顶住房商品化驱使居住需
20、求快速放量0072022 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2022从数据上看,由于重点城市土地资源日益匮乏(表现为,近年房地产业土地购置面积持续下滑),由商品住宅竣工规模所反映的新房建成量早于 2018 年已经见顶,这与人口增长趋势存在背离。考虑目前政策对“二孩、三孩”进行鼓励、以及后续激励力度加大,预计社会总人口见顶后仍将保持一段时间的平缓发展态势。但土地资源的消耗却较为刚性,多个重点城市“居住资源”事实上已出现“僧多粥少”情况。这从一些城市新房预售“万人摇号”的情况可见一斑,只是过往时间的流动性释放以及部分地区对“投机性购房”
21、未加节制,使这一现象激发,进而又加速了资源消耗。国家实施的“持续调控”决心亦是由 2018 年后开始强化,政策压力于 2021 年达至顶峰。而在过往一年的市场运行当中,过于压抑的措施也与社会稳定及经济发展需要产生一定程度的“不适配”(见前述),这成为了未来【政策组合】变化的契机。如何能够让【政策组合】达到既“有效利用资源”、又“维稳市场交易”的效果?我们认为对房地产资金实施“保中有压”将是重要一环:“保”,是信贷资金对市场交易要有“合理支持”,使市场能够重新“有米开锅”,才能让市场交易顺利进行;“压”,是基于对“合规”与“不合规”进行区分,企业资金健康程度与周转率相匹配谓之“合规”、住房销售与
22、合理购置需求相匹配谓之“合规”。对于“不合规”交易,政策仍将持续压制。在政策导向下,未来住房资源将更多向“达标的稳健型企业”以及“刚性购买需求”集中,从而促成“房地产的周转效率”与“社会资源消耗”两者间的相互匹配。除了信贷资金,财政资金亦会更讲求对保障体系建设的推动作用。从近年发展趋势看,保障房与租赁住房建设正越来越成为政府财政的重要输出端口:一方面,通过财政资源的有效调拨,在较大程度弥补行业资金不足所造成的【投资】下滑;另一方面,通过持续完善的保障体系,提高对“资金不足人群”(包括城市新青年及无房家庭)的基本居住保障,缓减市场过度商品化对居住需求的挤压。总结以上,除了维稳工作外,未来地方政府
23、始终需要面对“土地收入”下滑(对应,土地资源不足),以及“财政支出”上升(对应,财政支出任务加重)问题,地方收支差距则更多需要依赖房地产税的方式弥补,但在市场交易情绪未得到足够稳定的情况下,“中期构建”仍需让位于“短期维稳”,房地产税的最终落地仍需“相机而行”。房企房企银行银行限制限制约束约束调控框架对高周转的对高周转的支持弱化支持弱化三条红线两个上限对应对应2020 年以来的主要金融管控框架全国商品住宅库存走势注:(1)“三条红线”:2020 年 8 月推出的“三条红线”新规,将企业根据三个负债指标的触线情况划分为“红、橙、黄、绿”四档。(2)“两个上限”:2020 年 12 月推出的“两个
24、上限”将银行分为五档分别设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比的上限,对超过上限的机构 设置过渡期。(数据来源:国家统计局)60000500004000030000200001000002021年6月2020年10月2020年4月2020年2月2019年6月2018年10月2018年2月2016年10月2016年2月2015年6月2014年10月2014年2月2013年6月2012年10月2012年2月0082022 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2022加快保障加快保障稳固“合规”稳固“合规”交易交易资金推动方式改变促
25、“兼并购”促“兼并购”土地稀缺之下,降低“高房价”与“城市发展需求”“民生问题”之间的矛盾 针对出险企业项目的承债式收购,相关并购贷款将不再计入“三条红线”相关指标信贷资金财政资金 支持合规企业购地 支持合理购房需求购房 增加财政资金对保障房建设等的支持 在发挥房地产支柱作用的同时,减少行业“过频、过大”波动对经济/财政的影响 在化解风险的同时,加大“稳健房企”的市场占比。从系统性上,进一步弱化行业“周转过高”带来的问题补充税源补充税源 加快推进房地产税 降低“高发展等级城市”在住宅资源稀缺情况下的财政稳定问题总结而言,未来政策对行业的驱动方向及方式改变,将使得资源更多向“稳健企业”及“保障体
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