房地产金融论文金融证券金融资料金融证券金融资料.pdf
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1、浅析抵押贷款证券化的优劣势 摘要:抵押贷款指借款考以一左的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是资木主义银行的一种 放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他牡种 证明物品所有权的单据。证券化是一把双刃剑一方而,以证券化为代表的二级市场推动了银行业的专 业化与规模化发展,从根木上改变了传统银行的盈利模式,帮助新兴银行突破资本的瓶颈,分离存贷款 业务,便其可以凭借较少的资本控制大量的盈利性 资产,从而推动专业化贷款银行的诞生另一方面,证券化的方便融资功能以及宜接连通投资人与贷款资产的功能,也确实为银行拓展风险边界提供了便 利,从而可能引致风险的残留,而
2、这些残留的风险在证券化推动的规模化过程中将以更快的速度积聚,埋下风险的隐患。关键词:抵押贷款证券化优劣势 1抵押贷款 抵押贷款指借款者以一立的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是资本主义银行的一种放 款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、徐种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他种 证明物品所有权的单据。贷款到期,借款者必须如数归还,否则银行有权处理器抵押品,作为一种补 偿。2抵押贷款分类 2.1银行抵押贷款 2丄1个人住房贷款 lo个人住房商业性贷款 个人住房商业性贷款,是银行信贷资金所发放的自营贷款,指具有完全民事行为能力的自然人,购买本市城镇自住住房时,以其所购产权住房为抵押物,
3、作为偿还贷款的保证而向银行中请的住房 商业性贷款、2o个人住房公积金贷款 个人住房公积金贷款,是政策性的住房公积金所发放的委托贷款,指缴存住房公积金的职 工,在 本市城镇购买,建造、翻建、大修自住住房时,以其所拥有的产权住房为抵押物,作为偿还贷款的保证 而向银行申请的住房公积金贷款.3o个人住房组合贷款 凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存住房公积金,在办理个人住房商业性贷款的同 时还可向银行中请个人住房公积金贷款,即借款人以所购木市城镇自住住房作为抵押物可同时向银行 中请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款(这种贷款方式简称个人 住房组合贷款)。2o 1.2企业抵押贷款 企业贷款对
4、象:工商注册的各类中小企业客户,经营情况良好。企业贷款期限:一般为15年。企业贷款金额:一般为50万10亿元。基本要求:1.注册于上海市的中小企业。2.持有中国人民银行核发的贷款卡,无不良信用记录。3.公司注册与营运1年以上,最近一年年营业额300万以上。利率费用合井一般为8%-14%之 间.202信托抵押贷款 抵押信托贷款是指受托人接受委托人的委托,将委托人存入的资金,按其(或信托计划中)指立 的对象、用途、期限、利率与金额等发放贷款,融资方以不动产抵押作为信托贷款的担保方式.利率 加费用一般年1 8%左右.不动产信托,Real Est at e In v e s tment Trust s
5、简称“REIK,直译为不动产投资信 托,也称为房地产投资信托,其起源于美国。REITs 一般分为三种类型:权益型(Equity REITs)、抵押型(Wior t gage REITs)和混合型(Hybrid RE ITs).2o 3典当行抵押贷款 抵押典当是指当户将苴不动产抵押给典当行,交付一定比例费用和利息,取得当金,并在约泄期 限内支付当金利息、费用、偿还当金、赎回当物的行为。利息加费用合并约为月3%左右。2o 4五色 上抵押借贷。借款人将不动产抵押在放贷人(自然人)的名下,放贷人将资金直接交给借款人,借款人依照约 左还本付。2o 4五色土抵押借贷 借款人将不动产抵押在放贷人(自然人)的
6、名下,放贷人将资金直接交给借款人,借款人依照约 立还木付息。借款人若不履行到期债务,放贷人对该不动产有优先受偿的权利。五色土负责抵押借贷 的风险管理,贷前风险评级和贷后诉讼执行。对每一笔抵押贷款,尽职调査,评估风险的的大小,确 运五色土风险级别:AA A级、AA级、A级等。利率加费用一般为年1 8%左右。2003年10月,五色上在国内首创不动产抵押借贷风险评级,因其规范化、阳光化、专业化,被 业内称为“五色土模式”。风险评级标忠见下图:义银行的一种放款形式抵押品通常包括有价证券国债券种股票房地产以及货物的提单栈单或其他牡种证明物品所有权的单据证券化是一把双刃剑一方而以证券化为代表的二级市场推动
7、了银行业的专业化与规模化发展从根木上改变了产从而推动专业化贷款银行的诞另一方面证券化的方便融资功能以及宜接连通投资人与贷款资产的功能也确实为银行拓展风险边界提供了便利从而可能引致风险的残留而这些残留的风险在证券化推动的规模化过程中将以更快的速度行取得的贷款它是资本主义银行的一种放款形式抵押品通常包括有价证券国债券徐种股票房地产以及货物的提单栈单或其他种证明物品所有权的单据贷款到期借款者必须如数归还否则银行有权处理器抵押品作为一种补偿抵押贷款分 2抵押贷款证券化 2o 1概述 证券化(securit i zation).是指金融业务中证券业务的比重不断增大,信贷流动的银行贷款转 向可买卖的债务工
8、具。22特征 证券化发展在国际金融市场上表现为两个较为明显的特征:lo从20世纪80年代上半期,新的国际借贷构成己经从主要是辛迪加银行贷款转向主要是证券 化资产传统的通过商业银行筹措资金的方式开始逐渐让位于通过金融市场发行长短期债券的方式。2o银行资产负债的流动性(或称变现性)增加.银行作为代理人和投资者直接参与证券市场,并且 将自己传统的长期贷款项目进行证券化处理。2o 3抵押贷款证券化。楚义 抵押贷款证券化(CLO)是指抵押贷款持有人将一些性质相似的抵押贷款放在一起,构成一个抵押 贷款组合,然后向第三方(通常是一些机构投资者,如养老基金等)出售这一组合的股份或参与证书.2.CLO的流程 抵
9、押贷款证券化湿传统的证券化技术在商业贷款上的应用,产品构成与资产支持证券基木相似:(1)(2)建立一个独立的SPV来发行证券,SPV与原始权益人实行“破产隔离“:SPV购(3)买抵押贷款证券化的资产组合(贷款池):评级机构为资产池的贷款提供信用(4)评级:(5)采用各种信用增级方法提高发行证券的信用登记;(6)SPV为投资考出售抵押贷款证券;SPV将出售抵押贷款证券的收益按合约转入原债权人的账户;义银行的一种放款形式抵押品通常包括有价证券国债券种股票房地产以及货物的提单栈单或其他牡种证明物品所有权的单据证券化是一把双刃剑一方而以证券化为代表的二级市场推动了银行业的专业化与规模化发展从根木上改变
10、了产从而推动专业化贷款银行的诞另一方面证券化的方便融资功能以及宜接连通投资人与贷款资产的功能也确实为银行拓展风险边界提供了便利从而可能引致风险的残留而这些残留的风险在证券化推动的规模化过程中将以更快的速度行取得的贷款它是资本主义银行的一种放款形式抵押品通常包括有价证券国债券徐种股票房地产以及货物的提单栈单或其他种证明物品所有权的单据贷款到期借款者必须如数归还否则银行有权处理器抵押品作为一种补偿抵押贷款分(7)SPV负责向债务人收取每期现金流并将苴转入购买抵押贷款证券的投资人账H。2.4抵押贷款证券化的优劣 2o 4J抵押贷款证券化的优势 证券也是可以做抵押在银行贷款的,下面给大家介绍一下抵押贷
11、款证券化的优势:1.有利于拓宽商业银行的融资渠道 实行住房抵押贷款证券化,将银行持有的住房抵押贷款转化为证券,在资本市场上出售给投资者,银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款,从而拓宽银行的筹集渠道,扩大银行的资金来 源,进而增强银行的资产扩张能力.90年代,美国每年住房抵押贷款的6 0%以上是通过发行MBS债券 来提供的。在我国,随着住房抵押贷款规模的扩大,资本市场的完善以及资产证券化技术的发展,住房 抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠逍。2o有利于降低商业银行的经营风险 我国商业银行发放的住房抵押贷款期限可长达20年一 30年,借款人一般又以分期支付的
12、方式偿 还银行贷款债务.而我国商业银行的负债基本上是并项存款,在徉项存款中绝大部分又是5年期以下的 立期存款和活期存款,资产与负债的期限不匹配,加大了银行的运营凤 险。随着住房抵押贷款业务的 发展和占银行贷款总额比重的提高,这种“短存长贷的结构性矛盾将日趋突出,并有可能使银行陷入流动性严重不足的困境,给经 济发展和社会稳楚造成不良彫响。通过住房抵押贷款证券化,将低流动性的贷款转化为高流动性的证券,在提高银行资产流动性的同时,还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者,从而实现 银行风险的社会化.3、。有利于提高商业银行的盈利能力A实行住房抵押贷款证券化,不仅可以扩大银行的资金 来源,
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