2021年武汉房地产市场半年报_0709.ppt
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1、疫后重振楼市热,坚定国策稳楼市202 年武汉房地产市场半年报贝壳 武汉站 案场代理中心 案场策划部目 录 行业政策 土地市场 新房市场 典型楼盘分析22021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED前言武汉楼市动线2020年初武汉在经历了黑天鹅事件后,在政府的大力扶持下,品牌房企重仓武汉,阻力英雄城市快速崛起,2020年底武汉GDP达15616亿元,位列第9名。在生产力基本恢复后,武汉响应中央“房住不炒”,逐步跟进调控步伐,保障武汉楼市长期主义稳步发展。2020年武汉封城生产停摆政府扶持招商引资房企重仓地王频现量价齐升供需两旺疫情复工复产土地市场新房市场购房客户果断入市改
2、善置换周期变长投资打压房贷收紧二手停贷集中土拍降低溢价房住不炒打击投资购房客户新房市场信贷收紧土地市场楼市调控观望浓郁成交周期拉长2021年32021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED行业政策42021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED全国政策一二线城市挂牌出让“两集中”2021年2月26日,自然资源部自然资源开发利用司负责人宣布,2021年22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”新政。初衷是为了通过稳定地价从而平抑房价,是房地产长效机制的一大新举措。政策的解读:1、促进各地土地交易市场平稳,弱化其对于房价的影响。实际上有助于真正减少土地
3、哄抢,避免出现土拍过热现象,促进各地土地交易市场平稳,本质上也是“稳地价、稳房价、稳预期”的重要体现。2、加速房企分化,新房地产时代或将提前来临。“在同一时期组织大量地块集中挂牌出让”,这要求房企积极主动研究此类政策和竞争策略。尤其是在集中供地前期,积极做好研究,积极分析潜在的土地投资机会和竞争类企业。同时,房企资金将产生一定的分流效果,使得竞拍同地块的房企数量减少。将会加速房企间的分化,资金雄厚的大型房企更具实力参与多宗地块的竞拍,拥有更多两集中:第一是集中发布出让公告,原则上发布出让公告全年不得超过3次,实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡;第二是集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂
4、牌方式交易的,应当确定共同的挂牌起止日期。以拍卖方式交易的,应当连续集中完成拍卖活动。22个重点城市包括北上广深4个一线城市,以及天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙18个二线城市。的拿地机会。3、因三四线城市拿地约束少,促进三四线城市发展。存量土地收购可能会成为热点。对一二手房交易的传导性影响。5全国政策“十四五”坚持“房住不炒”2021年3月13日,“十四五”规划纲要正式发布。对于房地产行业,仍要坚持“房住不炒”,而且稳地价、稳房价和稳预期的“三稳”目标更加明确。加强住房保障,盘活存量市场纲要提出,加快建立多主体供给、多
5、渠道保障、租购并举的住房制度。要加快培育和发展住房租赁市场,有效盘活存量住房资源,有力有序扩大城市租赁住房供给,完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设,加强租赁市场监管,保障承租人和出租人合法权益。有效增加保障性住房供给,完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点,扩大保障性租赁住房供给,着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。推进房地产税立法纲要明确,要实施房地产市场平稳健康发展长效机制,促进房地产与实体经济均衡发展
6、。纲要指出,“十四五”期间要优化税制结构,健全直接税体系,适当提高直接税比重。完善个人所得税制度,推进扩大综合征收范围,优化税率结构。聚焦支持稳定制造业、巩固产业链供应链,进一步优化增值税制度。调整优化消费税征收范围和税率,推进征收环节后移并稳步下划地方。规范完善税收优惠。推进房地产税立法,健全地方税体系,逐步扩大地方税政管理权。深化税收征管制度改革,建设智慧税务,推动税收征管现代化。政策点评:完善农村土地经营制度房住不炒仍是楼市基调,凸显政府重视民生问题;需增加保障性住房供给,以解决新市民住房问题;有效盘活存量住房资源,规范发展住房租赁市场;纲要再次提及房地产税,推出需要全面综合考量;建立租
7、购并举住房制度,重视租赁住房开发建设。建设高标准市场体系,其中要建立健全城乡统一的建设用地市场,统筹推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革。改革土地计划管理方式,赋予省级政府更大用地自主权,探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。建立不同产业用地类型合理转换机制,增加混合产业用地供给。纲要明确,要巩固完善农村基本经营制度,落实第二轮土地承包到期后再延长30年政策,完善农村承包地所有权、承包权、经营权分置制度,进一步放活经营权。发展多种形式适度规模经营,加快培育家庭农场、农民合作社等新型农业经营主体,健全农业专业化社会化服务体系,实现小农户和现代农业有机衔接。加快
8、农业人口转移,放宽落户限制纲要指出,要放开放宽除个别超大城市外的落户限制,试行以经常居住地登记户口制度。全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,确保外地与本地农业转移人口进城落户标准一视同仁。全面放宽城区常住人口300万至500万的I型大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策,精简积分项目,确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例,鼓励取消年度落户名额限制。健全以居住证为载体、与居住年限等条件相挂钩的基本公共服务提供机制,鼓励地方政府提供更多基本公共服务和办事便利,提高居住证持有人城镇义务教育、住房保障等服务的实际享有水平。6全国政策防止经营用途贷款违
9、规流入房地产领域3月26日,中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发了关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知。意在防止经营用途贷款违规流入房地产领域,更好地支持实体经济发展。通知主要内容:在贷款资格核查方面,要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核,不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查,不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。在贷款期限管理方面,通知要求,根据借款人实际需求合理确定贷款期限,对期限超过3年的经营用途贷款进一步加强内部管理,确保资金真正用于企业经营。在贷款抵押物管理方面,通知要求,合理把握贷款抵押成数,重点审查房产交易完成
10、后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性。在贷中贷后管理方面,通知明确,要和借款人签订资金用途承诺函,明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的要立刻收回贷款,压降授信额度,并追究相应法律责任。此外,通知要求,加强中介机构管理,建立合作机构“白名单”。对存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构,一律不得进行合作。房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务,不得诱导购房人违规使用经营用途资金。各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查,于2021年5月31日前完成排查工作,并加大对违规问题督促整改
11、和处罚力度。7全国政策央行“限贷令”发布,地方市场调控加码2020年12月31日,央行联合银保监会发布关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知进行贷款比例限制,房地产市场供需两端的资金收紧,严打假离婚买房、严查购房资格等,限购升级加码。2020年12月31日,央行联合银保监会发布关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知,将银行分为五档,并设立区别性的“两条红线”指标:第一条红线是房地产贷款占比,第二条红线是个人住房贷款占比。银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求,超出2个百分点以内的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年;超出2个百分点及以上的,业务调
12、整过渡期为自本通知实施之日起4年。(本通知自2021年1月1日起实施。)2021年央行限贷新规奏效,一线城市房贷均受到不同程度影响。一线城市银行的个人住房贷款暂停、额度紧张,放款周期拉长,不少购房者被房贷拦住。银行的的房贷利率也开始上浮。区域上海深圳杭州广州1月21日,上海八部门联合印发关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见1、对夫妻离异3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。堵死了假离婚买房的伎俩。1月19日,深圳住建局出台新 1月27日,杭州发布关于进一步政,明确规定,居民家庭购买 加强房地产市场调控的通知,将的商品住房,只能登记在具有 楼市调控推向高潮。1月27日起
13、广州工农中建四大行房贷全线上浮15个基点,变更后首套房贷利率为购房资格的家庭成员名下。通知明确落户本市未满5年的,5.2%,二套房则为5.4%。政策内容1月23日,深圳再出台八条措 在本市限购范围内限购1套住房。施,严查购房资格,违规将暂 将本市限购范围内住房赠与他人的,停使用网签系统3年。赠与人须满3年方可购买限购范围内住房;受赠人家庭须符合本市住房限购政策(不含遗赠)2、个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高到了5年。8全国政策四部门发文!土地出让金划归税务部门征收6月4日,财政部网站公布了关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税
14、务部门征收有关问题的通知。自2022年起,全面实施推广。政策的解读:1、从当前来看,中国多项非税收入已经逐渐划归税务部门征收,这种划转方式是推进中国税费改革的重要举措,有利于形成全国统一管理的税务平台,提高征收效率,规范征收流程。2、是从短期来看,虽然对房地产市场以及房价水平的影响并不显著,但是从长远来看,有利于逐渐引导地方政府摆脱对土地收入的依赖性,促使政府在土地出让环节更加合理合规。保证中央能够更加准确透明的了解地方土地出让收入情况,加强对地方财政的指导,降低金融风险。3、是对于房企而言,也会促使房企在土地出让金缴纳上更加规范和谨慎,未来在这方面的可操控性降低。图:30个典型城市土地财政依
15、赖度9武汉政策严控涨幅,新房、二手房一年涨幅不得超过5%;3月17日,武汉市人民政府网站发布了市住房保障房管局办理方案,方案提出确保新建商品住房和二手住房同比价格指数原则上不超过5%;全面加强房地产开发项目管理和持续开展商品房销售全过程监管和市场整治。方案指出,完成棚户区改造2万户,完成老旧小区改造300个,开展农村房屋安全隐患排查整治,新建、筹集租赁住房9.3万套(间)。规范发展长租房市场,推进租购同权。最重要的是坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,推进房地产市场平稳健康发展。稳妥推进“一城一策”长效机制试点工作,确保新建商品住房和二手住房同比价格指数原则上不超过5%,制定关于进一步加强房
16、地产开发项目手册备案工作的通知,修订完善关于进一步加强商品房销售全过程监管的通知,加强房地产项目的开发和销售监管,整治市场,深化完善“双随机、一公开”工作机制,切实维护房地产市场正常秩序。划重点:1、坚持房住不炒,稳妥推进“一城一策”长效机制试点工作;2、精准调控、综合施策,确保新建商品住房和二手住房同比价格指数原则上不超过5%;3、提高拿预售标准以及打击捂盘惜售;4、进一步加强房地产开发项目全过程动态监管;5、加强商品房售前、售中、售后全过程监管,修订完善关于进一步加强商品房销售全过程监管的通知。政策点评:关于市住房保障房管局办理方案政府在传统“小阳春”爆发之际,确定2021年武汉整体楼市的
17、基调:坚持房住不炒!稳定健康合理发展!稳妥推进“一城一策”长效机制试点工作,将试点工作细化分解到各区、各部门,实施目标管理,围绕我市“一城一策”工作方案的实施,精准调控、综合施策,确保新建商品住房和二手住房同比价格指数原则上不超过5%。坚决遏制外地炒房团大张旗鼓进驻武汉、光谷业主抱团哄抬小区房价、新房价格不断上涨.102021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED武汉政策相较疫情期预售监管收紧4月27日,武汉市住房保障房管局发布了关于进一步加强新建商品房销售全过程监管的通知,要求加强新建商品房售前监管、规范新建商品房销售信息公示、规范新建商品房代理销售行为、强化新建商品
18、房销售监管、规范新建商品房交付履约行为。政策调整细分 2020年3月23-2021年3月(疫情期政策)2021年4月27日销售监管新政1、多层(含7层)及低层建筑形象进度达到正负零2、高层:建筑形象进度达到四分之一以上3、开发商投资额度达25%以上十五层及以下建筑达到总层数的;十五层以上建筑达到总层数的且不少于七层可申报预售许可。预售条件预售规模减少预售证申请次数,总建筑面积20万平方米以下不超过3次,20万平方米以上(含20万平方米)的不超过5次。明确将商品房用地规划范围内对居民生活、房屋使用有重大影响的事项和建筑区划内车位(库)规划配建情况作为商品房销售公示的内容,促进商品房信息公开透明。
19、销售全装修商品房的,需公示装修材料、室内设备的名称、品牌、型号儿等销售信息公示规范样板房设置和管理,“货不对版”的情况在很大程度上能避免发生。明确了新建商品房全装修交付样板房自集中交付之日起3个月内不得擅自拆除、出售,例外拆除的须证据保全。样板间管理退筹约束重申“一房一价”规定,对未选定房源的,认筹金应在5个工作日内退还;定金及房价款按双方约定处理。政策点评:关于进一步加强新建商品房销售全过程监管的通知该政策内容涉及到预售、销售、全装修、交付等等,事关买、卖房双方,主要从开发源头进行管控,政策趋严。与2020年疫情后出台的房地产纾困政策的要求有较大变化,预售许可申报条件提高,且限定了申请预售证
20、的次数,提高一次性推盘量,新政的执行也将在短期内加大房企的资金压力,同时强化新建商品房销售全过程监管,规范销售行为,保护买卖双方合法权益,维护房地产市场正常秩序。11武汉政策东湖高新区“集中销售”全国政策收紧,市场调控严厉打击炒房、投机行为,热点一二线乃至三四线城市调控加码,武汉5月随即出台东湖高新新房集中销售政策试点,集中开盘,公证处主导摇号,对过热区域新房销售全程有效监控,进一步规范和控制行业秩序“挤水分、降虚火”,让真实有效的购房需求得到有效释放,合理引导,有效降温市场热度。政策细则潜在影响5月14日,针对光谷片区5月即将取证供货的9家开发企业(正荣、绿地、新希望等)组织约谈,计划组织在
21、5月29日上午10点集中开盘。5月21日起统一公告意向登记信息,且同一受理登记期内(5月21日-28日),通过房票登记的形势,限制同一购房资格在同一开盘期内登记多个项目。开发企业不得以圈存保证金、购买基金或理财产品、拒绝公积金贷款等附加条件限制购房人参与登记。在全国调控收紧的大环境下,武汉政府针对性的抑制房价高热区域,提前达到控制市场的效果,避免中央层面的施压与约谈。集中销售新政从管控源头,有利于持续控制东湖高新的“过热”、保证稳健发展.东湖高新新房集中销售项目名称光谷悦城(二期)正荣紫阙台板块大关山大关山光谷中心城光谷中心城光谷中心城光谷中心城未来城环线推售楼栋8、11#24#1、2#A-2
22、、A-3#4#供应套数271二三环间二三环间三四环间三四环间三四环间三四环间外环以外34185260108240292恺德光谷熙园新希望锦粼九里光谷南山府(南山天樾)绿地光谷星河绘中海光谷东麓B-13A#3、4#合计1390政策点评:关于在东湖高新区首次开展商品住房项目集中销售的指导意见发布5月29日、6月26日,连续两次针对重点区域集中开盘,对典型区域新房销售全程进行有效监控,进一步规范和控制行业秩序,防止出现因一线城市限购限贷政策而被挤压过来的投资客群人为抬高房价、买断房源,造成刚需客群无房可买的局面。预计未来东湖高新区将持续采取集中开盘的形势,以确保房地产市场平稳健康发展。122021
23、KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED武汉政策银行放贷额度普遍收紧依据武汉部分银行最新房贷情况显示,多家主流银行6月份房贷利率已经出现明显上涨,此外部分银行目前已暂停二手房贷款的受理或提升二手房的房贷门槛。房贷政策调整的原因主要是:央行给予武汉各大银行的个人贷款额度由80亿每月缩减至60亿每月,银行房贷额度普遍收紧。武汉市各大银行贷款利率盘点(主流银行新房、二手房贷款情况截止6月)城市部分主流银行中国银行5月新房利率6月新房利率6月事手房贷情冴暂停二手房贷款暂停二手房贷款首套5.68%,二套5.93%首套5.68%,二套5.93%首套5.68%,二套5.93%首套5.78
24、%,二套5.98%交通银行汉口银行首套5.68%,二套5.93%-5.98%首套5.88%,二套6.03%暂停二手房贷款浦収银行中信银行汇丰银行首套5.68%,二套5.93%首套5.68%,二套5.93%首套5.68%,二套5.93%首套5.68%,二套5.93%首套5.78%,二套5.98%首套5.68%,二套5.93%暂停二手房贷款每天限号20笔贷款武汉要求有天然气的房子,不做老破小,借款人资质好农业银行工商银行首套5.68%,二套5.93%首套5.68%,二套5.93%首套5.78%,二套5.98%首套5.78%,二套5.98%审批速度慢,60万起贷每天限单10笔,首套5.78%,事套5
25、.98%132021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED政策小结2021年以来,武汉新政出台相对较为温和,调控力度不及其他热点一二线城市,但是明确坚持“房住不炒”是政府调控主基调,相较于疫情期间的政策,收紧调控趋势明显,武汉或终将迎来进一步加码调控。时间政策方向政策主要内容武汉市发布以银行保函等额替换新建商品房重点监管资金若干觃定(征求意见稿),有利于房企提高“重点监管资金”的使用率,缓解房企资 金压力,降低开发风险。2月18日监管资金政策武汉市人民政府网站发布了市住房保障房管局办理方案,方案提出确保新建商品住房和二手住房同比价格指数原则上不超过5%;全面加强房 地产
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