锐理2021年上半年重庆主城区房地产市场报告.ppt
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1、2021年上半年重年上半年重庆庆中心城区房地中心城区房地产产市市场场研究研究报报告告2021.07.04成都成都锐锐理数据理数据处处理技理技术术股份有限公司股份有限公司网址:网址: 电话电话:13647656015锐锐理理顾问顾问 专业专业呈呈现现CONTENT1.宏观环境2.土地市场3.房产市场4.企业表现目录01宏观环境全国环境12 重庆环境3 宏观环境小结全国经济全国政策重庆经济重庆政策宏观环境小结【全国经济】对疫情整体冲击可控,结构性复苏,全国经济增长韧性显现,呈现稳中加固、稳中向好的发展态势三大产业对GDP贡献率2011-2021Q1全国GDP及其增速年度走势2011-2021.1-
2、5月全国货币增速第一产业第二产业第三产业GDP(万亿元)GDP增速(%)M1增速M2增速70.060.050.040.030.020.010.00.0120.00100.0080.0060.0040.0020.000.0020.0%15.0%10.0%5.0%2520151050.0%-5.0%-10.0%02011-2021.1-5月房地产开发企业国内贷款2011-2021.1-5月房地产开发企业新开工面积三驾马车对GDP贡献率100国内贷款(亿元)增速(%)新开工面积(万)同比增速(%)消费投资进出口3000040.0%30.0%20.0%10.0%0.0%8060402002500002
3、0000015000010000050000020.0%10.0%0.0%2500020000150001000050000-10.0%-20.0%-10.0%-20-40注:数据来源于国家统计局全国经济全国政策重庆经济重庆政策宏观环境小结【全国政策-中央政策】政府加大调控力度,金融监管从严,稳健货币政策,完善金融租赁政策,土地“两集中”等,市场端、土地端及金融端等多措并举,保持政策连续性,稳定市场预期住建部:分别在沈阳、广州召开发展保障性租赁住房工作座谈会,北京、上海、广州、深圳等40个城市人民政府负责同志分两批参加,住建部指出,40个城市将大力发展保障性租赁住房,促进解决新市民、青年人住房
4、困难问题列入重要议事日程;中共中央政治局会议:进一步优化生育政策,实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施,有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。全国两会:“房住不炒”定位不变,稳楼市为重点,此次两会首提“解决好大城市住房突出问题”和“帮助新市民、青年人等缓解住房困难”,表明政府对楼市调控的决心与力度,通过增加土地供应、保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,稳健市场发展;央行:2021年落实房地产长效机制,实施金融审慎管理制度;住建部等十部门:鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区,鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、房
5、屋经纪等领域延伸。银保监会等三部门:关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知,防止经营贷违规流入房地产 银行业金融机构加强“三查”。6月5月4月2月1 月3月国务院:卖地收入转由税务部门征收,收入不再属于地方收入,将由国家统一调配,从而平衡不同政府的财政水平;住建部:住房和城乡建设部等15部门发布关于加强县城绿色低碳建设的意见。意见指出,要严格落实县城绿色低碳建设的有关要求,一是严守县城建设安全底线。县城新建建筑应选择在安全、适宜的地段进行建设;住建部:约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市,要求牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,切实扛起城市主体
6、责任,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标;发改委:印发2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务,任务中提出,有序放开放宽城市落户限制,城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策,实行积分落户政策的城市确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。国家自然资源部:发布住宅用地分类调控文件,文件要求重庆、成都等22个重点城市住宅用地实现“两集中”:集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;集中组织出让活动;住建部:副部长倪虹带队到北京调研会商房地产调控工作,表示首都房地产市场绝不允许任何形式的投机炒房、渲染炒作,如出现局部量价上涨苗头,将迅速采取针对性调控措施,确保市场稳
7、定。民政局,国家发改委:十四五民政事业发展规划,未来五年,中国将“因地制宜优化行政区划设置”全国经济全国政策重庆经济重庆政策宏观环境小结【全国政策-聚焦两会】全国两会坚持“房住不炒”定位不变,稳楼市为重点,首次提及对大城市住房问题的关注,表明政府对楼市调控的决心与力度,规范发展长租房市场,稳健市场发展2021201920202018支持租住购房需求 稳妥推进房地产税立法稳步推进房地产税立法落实城市主题责任解决好大城市住房突出问题 规范发展长租房市场坚持房住不炒 促进房地产市场平稳健康发展健全地方税体系,稳妥推荐房地产税立法;健全地方税体系,稳步推进房地产税立法;坚持房子是用来住的、不是用来炒的
8、定位;坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期;解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给;规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难;坚持房住不炒定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展;加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。继续推进保障性住房建设和棚户区改造,保障困难群众基本居住需求,大力改造提升城镇老旧小区;因城施策,促进房地产市场平稳健康发展;新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯、发
9、展用餐、保洁等多样社区服务。深入推进新型城镇化;坚持以中新城市引领城市群发展。新开工改造城镇老旧小区5.3万个全国经济全国政策重庆经济重庆政策宏观环境小结【全国政策-土地“两集中”】宅地供应大变革,22城住宅用地实现“两集中”,热点、优质地块或将加剧竞争,房企迎巨大挑战,调整战略部署,加强合作2月18日,国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件,文件要求重庆、成都等22个重点城市住宅用地实现“两集中”:集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;集中组织出让活动。随即,天津、青岛、郑州先后发布住宅用地集中出让通知,重庆本月公告宅地终止,拟出台土地新政,本次政策出台将对行业及房企带
10、来深远影响:对房地产市场的影响对房企的影响1.对房企短期资金形成挑战,资金实力强劲的大型房1.同批次供应大量土地,政府从供应端企、国企、央企将存在更多的拿地机会;调节市场结构将加强;2.中小房企精准定位匹配后,可能存在单独突破的机会,有一定的“捡漏”之机;2.集中大量供应住宅用地,会降低土地溢价水平,从而有效控制地价涨幅,但优质地块价值仍将保持;3.未来市场竞争持续加剧,倒逼房企不断提升运营、产品开发能力;4.“核心城市拿地难”格局助推房企向22城之外及城市群寻求机会,通过多层次布局来规避市场风险;3.土地集中供应会造成后续项目集中入市,激烈竞争,房价涨幅将有所控制。5.房企在公开市场拿地将更
11、加谨慎,房企间合作趋势预计将加强全国经济全国政策重庆经济重庆政策宏观环境小结【全国政策-城市更新】住建部明确构建城镇体系建设方向,以中心城市、都市圈、城市群为主体,推动城市结构优化调整、功能完善和品质提升,提升城市环境质量、人民生活质量和城市竞争力,促进经济社会持续健康发展研究制定城镇体系建设方案,构建以中心城市、都市圈、城市群为主体,大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。加快推进基于数字化、网络化、智能化的新型 512城市基础设施建设实施城市生态修复和功能完善工程,合理确定城市规模、人口密度,优化城市布局,提升人居环境质量。6全面推进城镇老旧小区改造八方面实施城市更新统筹城市防洪排涝,系统化
12、全域推进海 734绵城市建设强化历史文化保护,塑造城市风貌8加快建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区推进以县城为重要载体的城镇化建设全国政协常委、住建部副部长黄艳:今年将从八方面全力实施城市更新全国经济全国政策重庆经济重庆政策宏观环境小结【全国政策-三胎政策】会议指出鼓励生育三胎,目的在于积极应对我国人口老龄化,促进人口长期均衡发展,是实现经济高质量发展、维护国家安全和社会稳定的重要举措中共中央政治局5月31日召开会议,听取“十四五”时期积极应对人口老龄化重大政策举措汇报,审议关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定:会议指出,积极应对人口老龄化,事关国家发展和民生福祉,是实现经济
13、高质量发展、维护国家安全和社会稳定的重要举措;会议强调,要贯彻落实积极应对人口老龄化国家战略,加快建立健全相关政策体系和制度框架;会议指出,进一步优化生育政策,实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施,有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势;会议强调,各级党委和政府要加强统筹规划、政策协调和工作落实,依法组织实施三孩生育政策,促进生育政策和相关经济社会政策配套衔接,健全重大经济社会政策人口影响评估机制。全国经济全国政策重庆经济重庆政策宏观环境小结【全国政策-地方政策】地方城市灵活施策,收紧+放松相结合,落户、住房补贴、限贷、限售、土地等多维度调控
14、市场,“打补丁”、抑投机,加大租赁住房支持,保障合理需求放松收紧指标城市指标城市上海、海南、包头、深圳、杭州、北京、广州、无锡、南京、沈阳、成都中山人才政策规范市场秩序大连、北京、合肥、佛山、广西贺州、郑州、贵阳落户政策贷款南京、温州公积金沈阳大连青岛北京包头深圳、上海、杭州、合肥、成都、北京、东莞、西安、南京、广州、浙江绍兴、江山、天津襄汾广州、上海、成都、海南、杭州、浙江、福建限贷、限购、限售宁夏济南江苏无锡上海公积金放宽南京、襄汾、长沙上海临港规范住房租赁房产税北京、上海、广州浙江合肥 南京上海临港预售资金监管浙江宁波成都北京、广东、天津、资阳上海、宁波、中山、青岛、深圳、厦门、上海租赁
15、住房郑州、天津、济南、四川、浙江、成都、宁夏、湖州、绍兴、广州、南京福建长沙土地调控遵义广州厦门经济适用房住房补贴人才公寓城市规划遵义中山深圳东莞海南广东江苏镇江、温州广州荔湾教育摇号南昌、重庆成都、合肥、浙江绍兴合肥、成都上海、成都二手房全国经济全国政策重庆经济重庆政策宏观环境小结【重庆经济】重庆高质量发展势头强劲,21年1季度GDP以18.4%高速增长,固投加速,房投占比回升,房地产开发力度增大2011-2021Q1重庆GDP及其增速年度走势2011-2021Q1重庆三大产业增加值走势(单位:亿元)GDP(亿元)GDP增速(%)第一产业第二产业第三产业3000025000200001500
16、0100005000020.0%15.0%10.0%5.0%140001200010000800060004000200000.0%2011-2021.1-5重庆房地产投资及其占比走势2011-2021.1-5重庆商品房施工、竣工及销售面积年度走势固定投资(亿元)房地产投资(亿元)房投占比(%)施工面积(万)竣工面积(万)销售面积(万)250002000015000100005000030.0%3500030000250002000015000100005000025.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%注:数据来源于重庆市统计局全国经济全国政策重庆政策宏观环境小结重庆经济【重庆
17、政策】重庆上调房产税起征点,加强区域发展,教育监管,部分银行信贷收紧,加强对住房租赁资金监管,加快形成租购并举的格局,助推房地产市场转型升级,稳健发展1月2月3月4月5月6月租赁住房补贴高竹新区城市轨道交通TOD市委市政府“建轨道就是建城市”和“建设轨道上调房产税起征点信贷收紧学校民转公重庆市城镇住房保障重庆、四川设立川渝部分银行暂停办理二渝北区教委公布了渝2021年重庆市中心城区个人新购高档住房房产税起征点由2020年的19587元/平方米上调至22106元/平方米;重庆两会:加强区域发展重庆市住房和城乡建设委员会关于加强住房租赁资金监管的通知,加强租房资金监管家庭租赁补贴暂行办法,高竹新区
18、,覆盖邻水县高手房房贷业务,部分银行 北区2021年义务教育阶段学申请人数1人户20平方米/人、2人户及以上15平方米/人,总和不超过60平方米;重庆财政补贴10亿租赁住房,70个项目纳入储备库。滩镇、坛同镇,渝北区茨竹镇、大湾镇,总面积262平方公里;校招生方案,并对招生方案进行详细解读;上的主城都市区”的理念,上调房贷利率,首套房约重庆编制了主城都市区城市轨道交通TOD综合开发专项规划;高新区发布“交房即交证”2021年,重庆市已成功争取到保障性安居工程(老旧小区)配套基础设施中央预算内投资补助21.2亿元,惠及全市约27余万户居民5.65%、二套房约5.85%;大部分银行未停贷,但房贷额
19、度紧张,放款周期延长或暂停放款;优化住房公积金提取重庆市推出住房公积金约定提取新业务,“冲还贷、一年一提改为按月自动提取、商业贷款约定提取”禁止收复读生关于禁止公办普通高中招收复读生的通知,一、严明纪律,禁止招收复读生;二、规范发展,营建良好教育生态;三、正确导向,加强正面宣传;四、严查问责,坚决处理违规行为。教育监管重庆发布关于开展中小学入学资格与商品房销售挂钩专项治理工作的通知,部分房地产开发企业在销售商品房时涉及“”房、“”房等广告宣传,极大扰乱了房地产市场秩序全国经济全国政策重庆经济重庆政策宏观环境小结【重庆政策-房贷利率】2021年上半年1年期与5年期LPR基础利率维持不变,受中心城
20、区市场热度高温影响,重庆各大银行调整贷款成数及加大基点力度,银行信贷收紧,促进房地产市场平稳健康市场首套房二套房(结清)二套房(一套未结清)2019年8月-2021年6月LPR月度走势(单位:%)银行名称贷款成数 LPR+基点 贷款成数 LPR+基点 贷款成数 LPR+基点 5.1中国银行建设银行工商银行农业银行邮政银行招商银行兴业银行厦门银行光大银行重庆银行中信银行浦发银行华夏银行农商银行最高7成最高7成最高7成最高7成最高7成最高7成最高7成最高7成最高7成最高7成最高7成最高7成最高7成最高7成105个基点起105个基点起100个基点起105个基点起100个基点起100个基点起100个基
21、点起100个基点起115个基点起95个基点起最高7成最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成最高7成最高6成最高6成最高6成105个基点起105个基点起100个基点起105个基点起100个基点起100个基点起100个基点起100个基点起115个基点起95个基点起最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成125个基点起125个基点起120个基点起125个基点起120个基点起120个基点起120个基点起115个基点起135个基点起115个基点起120个基点起120个基点起120个基点起130个基点
22、起4.94.74.54.34.13.93.73.5100个基点起100个基点起100个基点起110个基点起100个基点起100个基点起100个基点起110个基点起1年期5年期备注:数据截止7月1日,具体以银行实时为准全国经济全国政策重庆经济重庆政策宏观环境小结【重庆政策-政府工作报告】2021重庆政府工作报告:推动“一区两群”协调发展,激发重庆高质量发展新动能,持续城市提升,GDP目标6%以上2020年6.6%居民可支配收入7%3.9%GDP3.9%固投增长6%1.3%社零总额7%12.5%进出口5%2.5%CPI总体情况2021年6%以上3.2%目标10个方面重点工作高水平建设西部科学城,实
23、施“金凤凰”人才支持政策提速建设31个重大项目,大力推动川渝高竹新区、遂潼一体化发展先行区等,做大做强“一区”、做优做特“两群”持续发展汽车、电子、装备制造、深化财政体制、金融、国资国企推动中新互联互通高质量发展,深化自贸试验区改革,支持两江新区建设内陆开放门户,统筹高新区等各类园区开发发展材料、生物医药等先进制造业;大力发展现代服务业改革,激发民营经济活力,优化营商环境持续实施高铁建设五年行动方案,实施现代种业提升工程和“千年良田”工程建设“两岸青山,千里林带”30万亩,推广绿色生产生活方式加强就业和社会保障,推动教育公平发展和质量提升严防疫情外部输入,落实内防反弹措施推进“两江四岸”治理提
24、升,启动30个老旧功能片区更新试点,实施832个小区旧改和2万个棚户改造全国经济全国政策重庆经济重庆政策宏观环境小结【重庆政策-政府工作报告】重庆市推出住房公积金约定提取新业务,“冲还贷、一年一提改为按月自动提取、商业贷款约定提取”;办理完新业务手续后,市民在使用、提取公积金等各方面将更加方便快捷纯公积金组合贷纯商贷新政前:在提取公积金时需要提交各式各样的详细材料,每次提取都需要打银行流水信息等等;新政前:公积金账户里有足够余额,自己每月却仍需要用另外的资金归还房贷;新政前:想要提取公积金账户里的余额,只能一年提取一次;新政后:只要个人公积金账户余额充足,公积金可自动抵扣还款。若还款金额高于公
25、积金账户余额,个人只需补足差额部分即可。新政后:个人住房公积金联名卡。即我们将每月按照协议约定日期和额度,自动为职工办理提取手续,将原来一年一提调整为按月自动提取。新政后:个人使用商业贷款在本市购买自住住房且可通过数据协查核实该笔贷款相关信息的,可通过微信、个人网厅等线上渠道申报商业贷款相关信息,开通偿还商业贷款在线提取。全国经济全国政策重庆经济重庆政策宏观环境小结【重庆政策-规划】重庆加强内外交通建设、TOD综合建设,设立川渝高竹新区,协同成渝双层经济圈发展,老旧小区配套基础设施改造,推动老旧小区焕发新活力,加快城市发展 高新区发布“交房即交证”;随着渝昆高铁中梁山隧道正洞开挖、泸州沱江特大
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