第一太平戴维斯-2021年上半年重庆房地产市场回顾及未来展望-2021.07-55页.ppt
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1、重庆2021年上半年房地产市场回顾及未来展望立新致胜INNOVATIVE SOLUTIONS TOENSURE YOUR SUCCESS第一太平戴维斯市场研究部市场研究覆盖区域和城市覆盖4个一线城市和17个二线城市华北区域北京天津大连沈阳华东区域上海南京杭州苏州无锡宁波华中区域武汉华西区域成都重庆西安昆明华南区域广州深圳福州厦门贵阳珠海2城市发展City Overview城市概括中国四个直辖市之一/国家中心城市/成渝双城经济圈核心之一一带一路和西部大开发的战略支点陆海新通道中心枢纽/内陆唯一水铁公联运港口城市定位常住人口 3,205.42万2112.20万(主城都市区)社会消费品零售总额 11
2、,787.20亿元重庆地区生产总值 25,002.79亿元同比增长1.3%中心城区主城都市圈同比增长3.9%外贸进出口总额 6,513.36亿元城镇常住居民人均可支配收入 40,006元同比增长12.5%同比增长5.4%注:数据截止至2020年。数据来源:重庆市统计局、第一太平戴维斯华西区市场研究部,2021年上半年4城市发展城市经济城市建设 重庆常住人口十年增长320.8万人中心城区人口聚集效应凸显 重庆举办第三届中国西部国际投资贸易洽谈会 重庆将与新加坡携手共建果园港世界商品智能交易中心 2021年1-5月重庆实现社零总额达5641.41亿元,保持增长势头 成渝地区双城经济圈综合交通运输发
3、展规划出炉城市人口招商引资国际合作5数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2021年上半年重庆常住人口十年增长320.8万人 中心城区人口聚集效应凸显根据全国第七次人口普查的数据,重庆常住人口十年增长320.8万人,已达3205万人,其中中心城区人口占比大幅上升,人口聚集效应日益凸显。中心城区人口增长288.6万占人口总增量的90%人口年均增长约32万人四大直辖市中排名第一渝东北806.5万人人口变化潜在影响 有助于重庆整体社会经济全面发展主城新区+5.8%为主城区先进制造业及服务业等产业提供充足人力资源1077.8万人 促进区域间资源合理配置,提高重庆经济竞争力中心城区+38.7%103
4、4.4万人 提高重庆人口聚集度,助推重庆消费升级渝东南 提高社会消费实力,丰富消费者画像,促进消费者群体年轻化286.7万人 为零售商业发展与消费趋势升级注入新动能 促进成渝双城经济圈发展 川渝两地人口流动日趋频繁,有助于重庆吸纳四川优质人才,提升人口素质,推动成渝经济圈一体化发展注:重庆主城都市圈含中心城区9个区及主城新区12个区数据来源:重庆市统计局、第一太平戴维斯华西区市场研究部,2021年上半年62021年1-5月重庆实现社零总额5641.41亿元 保持增长势头1-5月,城镇消费品零售额4849.00亿元,同比增长31.5%。线上线下结合的新消费模式,成为了推动重庆消费经济蓬勃发展的重
5、要动力。重庆消费市场表现重庆消费领域亮点社会消费品零售总额(亿元)重庆市首批夜间文旅消费集聚区名单公布餐饮收入,751.29,13%大九街都市文化旅游特色街区(江北区)解放碑片区(渝中区)重庆融创文旅城(沙坪坝区)杨家坪-万象城片区(九龙坡区)菩提古镇文化旅游区(长寿区)涪陵锦绣两江夜市街区(涪陵区)三元四方文旅街区(万州区)商品零售,4890.12,87%线上线下融合发展新模式,成效显著 2020年,重庆市开展直播带货18.4万场次,线上线下融合发展,新业态新模式带动销售突破100亿元,限额以上单位网上零售额增长44%。57.6%同比增长28.9%“线上引流、线下消费”成为新风潮,重庆各大百
6、货、购物中心积极运用云店、电子优惠券等方式,利用线上渠道优势为线下卖场引流,有助于实现线上反哺线下,促进重庆零售商业发展。重庆物流业迅猛发展有效促进了零售市场的活跃度,京东等主流电商企业目前在主城已实现“分钟达”,92%的区县和84%的乡镇实现当日和次日送达,激发了居民消费潜力。餐饮收入商品零售数据来源:西部电商发展报告2021、重庆市商务委、第一太平戴维斯华西区市场研究部,2021年上半年7重庆举办第三届中国西部国际投资贸易洽谈会(1/2)5月23日,第三届西洽会圆满闭幕。此次西洽会吸引“一带一路”国家、世界500强企业、跨国公司等参与布展,促成359个项目签约,涵盖信息技术、高端装备、生物
7、技术、清洁能源等20余个领域。招商签约情况项目“含金量”高,项目平均投资额达22.4亿元,投资额超过50亿元的项目达17个。40余个国家(地区)科技含量高,先进制造业占主导,集中签约项目102个,金额2285亿元,涵盖了信息技术、高端装备等20余个领域;场外签约项目257个,金额1293.2亿元;制造业项目集中签约48个,投资额1209.8亿元、占比52.9%。37家领事机构26个省区市清洁能源领域成为投资的热点,共有11个项目签约,合同投资额344亿元。6个副省级城市1个特别行政区超过4100家企业(机构)参展参会西洽会主要投资方数据来源:第一太平戴维斯华西区研究部,2021年上半年8重庆举
8、办第三届中国西部国际投资贸易洽谈会(2/2)本次大会特举办陆海新通道国际合作论坛,参会各方于论坛联合提议建立多项省际间、区域间、国际间合作机制,有助于全面提升重庆产业竞争力。西洽会主旨论坛-陆海新通道国际合作论坛2021陆海新通道国际合作论坛上,各方联合提出了多条有利于的重庆未来发展规划的观点和建议。比如将推动陆海新通道和中欧班列联动发展,实现“一带一路”和长江经济带无缝衔接。加强区域产业合作抢抓RCEP机遇各方发挥中新(重庆)战略性互联互通示范项目平台作用和陆海新通道运营组织中心、北部湾国际门户港作用,建立双边、三方和多边合作机制。加强与中欧班列对接提速数字化建设成功举办意义两江新区、垫江引
9、入多个智能制造和大数据综合利用项目,有力促进了重庆市消费品工业、新能源汽车、智慧能源、新能源等领域的高质量发展。重庆签约的项目聚焦实体经济,与汽车、电子信息等支柱产业联系紧密,也契合“芯屏器核网”的产业链重点,将促进我市产业基础高级化、产业链现代化,提升我市产业链供应链的稳定性和竞争力。本届西洽会展场专设成渝地区双城经济圈专题展,集中展示成渝地区双城经济圈建设优势和最新合作成果。数据来源:第一太平戴维斯华西区研究部,2021年上半年9成渝地区双城经济圈综合交通运输发展规划出炉国家发展改革委、交通运输部印发了成渝地区双城经济圈综合交通运输发展规划,该规划将推动成渝地区经济圈综合运输体系高质量发展
10、,提高成渝区域内及对外经济联络水平。城际区域交通一体化重庆区域重点项目建成成渝间“1小时通勤圈”成都都市圈渝西天然气管网项目等绵阳 推进城际铁路建设,成渝都市圈核心城市与两翼中沿江城市带心城市间实现一小时通勤G69城口至开州高速公路等德阳 推进成渝都市圈内公交化通勤体系建设,提高人员渝西高铁,渝宜高铁等南充万州出行效率朝天门-涪陵段航道整理等 有助于促进成渝都市圈内经济与人员交流,提升都成都市圈内资源配置效率,提高成渝经济一体化水平涪陵构建高品质对外综合交通运输网络陆海互济、四向拓展运输大通道永川乐山重庆重庆都市圈主要目标 完善综合运输通道格局,在东西南北四向强化与国内经济中心及亚欧经济带联通
11、 轨道交通总规模达到10000公里以上 优化综合交通运输网络布局,以高铁与普速干线铁路泸州为重点,推动沿江、陆海等对外运输通道加速形成宜宾 高速公路通车里程达到15000公里以上 有助于提升成渝都市圈与长三角、珠三角、京津冀三大经济中心区连接,促进成渝都市圈融入一带一路区域经济体系成德绵乐城市带数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2021年上半年10重庆将与新加坡共建果园港世界商品智能交易中心该项目将集合新加坡世界商品智能交易中心国际资源,助力重庆果园港发展大宗商品国际贸易产业集群。重庆果园港国际三大物流通道示意图重庆将与新加坡世界商品智能交易中心在两江新区果园港携手打造果园港世界商品智
12、能交易中心。新疆阿拉山口战略定位“一带一路”与长江经济带连接点 两江新区、重庆自贸区核心区、中新示范项目核心承载区等国家战略叠加区乌鲁木齐 国家重点打造第三代现代化内河港口西安重庆果园港上海洋山港重大意义 进一步提升果园港战略重要性,巩固其西部地区唯一港口型国家物流枢纽的地位成都 加速中国内陆经济的对外开放,提升重庆对全球大宗商品贸易和投资的吸引力贵阳 促进重庆制造业、物流业、信息技术三大产业的有机融合,帮助重庆企业获取全球数字贸易经济红利广西钦州港数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2021年上半年11甲级写字楼Grade A Office Market城市服务业发展重庆市地区生产总值
13、(2001-2020)全国主要城市第三产业增加值及写字楼存量30,00025,00020,00015,00010,0005,000030%25%20%15%10%5%=100万平方米甲级写字楼存量3,0002,5002,0001,5001,000500上海重庆0%北京成都社会生产总值(左轴)增长率(右轴)广州天津重庆市三次产业占比(2001-2020)深圳西安100%80%60%40%20%0%武汉南京昆明贵阳005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,0002020年第三产业增加值(人民币 亿元)第一产业第二产业第三产业数据来源:国家统计局、重
14、庆市统计局、第一太平戴维斯华西区市场研究部,2021年上半年132021年上半年甲级写字楼市场主要指标总存量新增供应空置率净吸纳量平均租金12.8万平方米2538.185.628.0%万平方米万平方米元/平方米/月同比变化5.4%0.5%5.2个百分点注:1.数据来自符合第一太平戴维斯甲级写字楼标准的45栋甲级写字楼样本;2.新增需求包含企业在甲级写字楼市场新设立办公地点、扩租以及搬迁的办公需求,净吸纳量指市场内新增需求减去企业缩租、退租的办公需求;3.租金变化以同样本为基础,即不包括全年新增项目之影响。租金计算为全市所监测甲级写字楼项目的平均租金。数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2
15、021年上半年14新增供应解放碑复星国际中心于上半年交付,7.4万平方米的新增供应将进一步提升解放碑传统商务区的商务氛围。甲级写字楼存量分布=10万平方米复星国际中心位置照母山五一路与民族路交叉口新牌坊业权江北嘴单一业权观音桥建筑面积解74,000m2放碑建筑单层面积2,100m2大石化项目地理位置优越,拥有2桥(千厮门大桥和东水门大桥)、2轨(轨道交通一号线和六号线)、2环道(解放碑大循环与地下环线双连通)。南坪杨家坪配套2000平米共享商务空间,天地墙标准交付,设置新风系统、人脸识别、自动派梯等高标准硬件设施。数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2021年上半年15新增供应约5.4万
16、平方米的光环中心B座于上半年入市,为照母山片区的商务市场注入活力。甲级写字楼存量分布=10万平方米光环中心B座位置照母山新牌坊金州大道与湖彩路交叉口业权江北大业主持有观音桥建筑面积嘴解放碑约54,000m2建筑单层面积约2,000m2大石化杨家坪项目交通便捷,为轨道交通五号线重光站直通TOD项目,临近金州大道、金渝大道两大主干道。周边有光环购物公园等多个零售物业配套。南坪获得国际LEED金级认证,设置有大堂地暖、新风系统、人脸识别、自动派梯等高标准硬件设施。数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2021年上半年16市场供需2021年上半年,重庆甲级写字楼市场新增供应12.8万平方米,总存量
17、推升至253万平方米;市场整体需求表现较为稳定,部分企业呈活跃态势,上半年累计录得净吸纳量约8.1万平方米,全市空置率同比下降5.2个百分点至28.0%。重庆甲级写字楼市场供应及需求(2011Q1-2021Q2)4080%70%60%50%40%30%20%10%0%万平方 35米302520151050Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2-5-10%2011201220132014
18、2015201620172018201920202021新增供应(左轴)净吸纳量(左轴)空置率(右轴)数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2021年上半年17需求分析:行业来源信息技术、消费者服务和金融是上半年最为活跃的三大行业,其中信息技术企业的办公需求表现突出,占比达四分之一。25%21%13%10%9%6%4%3%2%7%2021H12020信息技术消费者服务金融房地产专业服务零售与贸易制造健康医疗*其它行业传媒与娱乐15%18%17%13%9%7%2%8%5%6%信息技术消费者服务上半年信息技术企业积极寻求合适场所加速新业务开拓或进行办公环境升级,成为写字楼市场需求主力;十四五时
19、期,重庆明确提出要坚持创新驱动发展,加快建设具有全国影响力的科技创新中心,信息技术类企业未来前景可期。上半年除录得几宗教育服务类企业成交外,餐饮、旅游、宠物等领域恢复良好,进一步支撑消费者服务业办公需求。*注:1、其它行业包括交通、公共事业、公共机构、能源与材料、商务中心及共享办公空间。数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2021年上半年18需求分析:行业分布上半年核心商务区江北嘴成为信息技术类、金融、房地产以及专业服务的租赁优先区域。25%21%10%9%13%6%6%8%3%3%4%4%5%8%6%10%7%30%11%12%35%34%10%信息12%消费者服务房地14%专业52%
20、16%54%21%14%15%13%23%29%22%江北嘴新牌坊解放碑杨家坪大石化南坪观音桥照母山数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2021年上半年19需求分析:空间分布江北嘴办公租赁需求强劲,贡献全市三分之一的新增成交,其次是解放碑子市场,两者合计超五成。信息技术27%信息技术36%专业服务8%消费者服务10%专业服务8%新牌坊房地产10%12%消费者服务10%消费者服务22%房地产20%金融类20%金融类12%零售与贸易9%金融类17%零售与贸易10%江北嘴消费者服务40%传媒及娱乐12%专业服务12%信息技术13%35%5%观音桥零售与贸易6%金融类15%消费者服务40%解放碑
21、信息技术15%18%房地产9%15%大石化专业服务9%消费者服务18%传媒及娱乐22%信息技术20%4%南坪信息技术17%信息技术9%零售与贸易12%9%杨家坪房地产22%消费者服务13%专业服务15%房地产15%零售与贸易14%*数据基于全年对45个甲级写字楼样本监测。数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2021年上半年20需求分析:资本来源内资企业在上半年的办公市场需求中占主导,占比为56%,其次是本地企业;外资企业在渝投资较去年同期恢复较为良好。56%41%3%51%48%1%2021H12020H1外资内资本地外资本地内资消费者服务22%信息技术20%房地产22%零售与贸易10%
22、信息技术30%零售与贸易28%消费者服务29%房地产11%消费者服务 信息技术17%12%金融类18%专业服务房地产20%金融类16%制造78%21%信息技术20%金融类24%消费者服务24%金融类13%制造25%房地产 专业服务11%14%数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2021年上半年21需求分析:成交类型企业扩租类型成为上半年新成交租赁类型最大需求来源,新设企业占比较去年下降。20202021H124%扩租38%新设立升级42%31%25%8%27%4%搬迁数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2021年上半年22租金指数走势在2021上半年,业主总体对租金变动仍持谨慎态度
23、,全市甲级写字楼平均租金保持平稳为人民币每平方米每月85.6元。重庆甲级写字楼市场租金指数*(2011Q1-2021Q2)14013012011010090807060Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2201120122013全市20142015江北嘴2016大石化20172018南坪2019杨家坪20202021解放碑观音桥新牌坊*租金指数变化以同样本为基础解释累计增幅,即不包括
24、当季新增项目的影响,租金指数与租金绝对值高低无关。数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2021年上半年23区域市场概览平均租金*空置率甲级写字楼存量分布环比环比24.6%33.2%9.6%91.890.8江北嘴解放碑杨家坪新牌坊观音桥大石化南坪江北嘴解放碑杨家坪新牌坊观音桥大石化南坪=10万平方米新牌坊84.5江北嘴观音桥83.278.074.122.2%15.0%25.2%33.5%解放碑大石化南坪杨家坪70.4*单位:元/平方米/月,租金数值为各子市场所监测写字楼项目的平均租金。数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2021年上半年24行业聚焦:信息技术行业蓬勃发展重庆信息技术行
25、业近年来发展迅猛,在上半年继续保持良好增长的态势,合计贡献了约25%的新增租赁需求,成长为重庆甲级写字楼市场的中坚力量。信息技术租赁面积持续上升行业发展势头良好10987654321030%25%20%15%10%5%重庆软件产业表现突出,2020全年收入超2000亿元,年均增速超18%。并在2021年保持高速增长,一季度同比增长21.2%。万平方米重庆市统计局政策有力支持重庆市于上半年发布重庆市软件产业高质量发展“十四五”规划及重庆市十大工业软件重点开发研究项目榜单。0%明确了将重庆建设为全国一流特色软件名城、全国软件十强城市、联合成都打造中国第四大软件产业基地三大核心目标。2019H120
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