02物业管理机构的设置.ppt
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1、第二章第二章第二章第二章 物业管理机构物业管理机构物业管理机构物业管理机构 第一节第一节第一节第一节 物业管理公司物业管理公司物业管理公司物业管理公司 案例1由于家在一楼且位于小区一角,严先生在住房上自行开设自行开设的一扇窗户外安装了防盗栅栏。2004年1月28日下午l时许,两名窃贼进入小区,一人从严先生家自行开设的窗户爬了进去。正当小偷入室时,在隔壁小区目击一切的另一住户陈某,立即奔至严先生小区的门卫室向保安人员报告。保安接报后前去巡视却未发觉保安接报后前去巡视却未发觉异常情况异常情况,于是保安便又折回了门卫室。下午3时许,严先生回家,发现家中现金被盗23300元,当即报案。尽管不久后两名窃
2、贼在另行作案时被捕,但严先生却以因但严先生却以因保安的疏忽直接导致家中失窃而将物业管理公司告上法庭。保安的疏忽直接导致家中失窃而将物业管理公司告上法庭。本案例的关键问题是:该物业管理公司保安人员是否具有承担确保物业管理区域内业主或使用人的人身、财产免遭不法侵害的义务。即在本案例中,保安人员应承担什么责任。参考意见 按照物物业业管管理理服服务务合合同同的约定,物业管理服务中的保安服务仅指必要的正常防范性安全保卫活动,不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产免遭不法侵害的义务。从从此此角角度度讲讲,物业管理公司不应承担赔偿责任。物业管理公司不应承担赔偿责任。但物业管理公司应应尽尽的的保保安
3、安责责任任不同于一般业主的通常注意义务。保安接到原告家中可能发生被盗险情的报告,理理应应引引起起充充分分重重视视,并并通通过过采采取取全全面面巡巡查查、报报警警、通通知知原原告告等等途途径径,尽尽可可能能避避免免原原告告家家被被盗盗的的危危险险发发生生。但被告仅委派保安做了通常巡视,且未发现窃贼已撬坏原告窗户防盗栅栏的情况,亦未采取其他安全措施,其管理存在瑕疵,应承担相应的违约责任。另外,物业管理公司以窃贼爬进来的窗户系原告自己违章开设为拒绝赔偿的理由是不能成立的。因为这种违章行为带来了潜在的安全隐患,可能成为犯罪分子实施犯罪行为的条件,但这种条件与该业主家中被盗不能形成法律上的因果关系不能形
4、成法律上的因果关系。通过本案例,物业管理公司应加强对保安人员的职业道德教育,强化其责任心,还应加强专业技能教育,要求保安人员应按作业程序工作,对类似问题应及时请示上报,不能擅做主张,随意处置。最后,要加强制度建设,制定紧急事件应急方案,使此类问题有规范的操作程序,杜绝类似问题的再发生。案例22004年5月,陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日,陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内,等第二天上班时,陈某发现自己的摩托车已不在停放点了,便立即报了警,但至今未破案。今年10月,陈某起诉至法院,请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。u分析:陈某在入住后,与物业公司签订了入住协议书
5、,该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定,物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务,但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。u当前,业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生,于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”,一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席,然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。物业管理企业物业管理企业,是指对建成投入使用的房屋房屋及其附属设施附属设施、相关
6、场地场地实施专业化管理,并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务有偿服务及创造良好生活和工作环境,具有独立法人独立法人资格的经济实体经济实体。一、物业管理公司的性质(一)物业管理公司是独立的企业法人(一)物业管理公司是独立的企业法人 条例第32条规定:“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”“具有独立的法人资格具有独立的法人资格”,是指物业管理公司应当是依据中华人民共和国公司法(以下简称公司法)设立,从事物业管理活动,独立核算、自主经营、独立核算、自主经营、自负盈亏自负盈亏的具有独立企业法人地位的经济组织。物业管理公司的所有制性质,可以是全民、集体,也可以是私营或者外商投资企业,
7、包括中外合资、中外合作或者外资企业。性质性质:即是服务性机构,又是经营型的企业组织。区别区别:传统的房管所(所有者与管理者身份、不赢利、事业单位)物业管理企业的类型投资性质分:投资性质分:全民、集体、联营、三资、私营全民、集体、联营、三资、私营股东出资形式分:股东出资形式分:有限责任公司、股份、股份合作公司有限责任公司、股份、股份合作公司经营服务方式分:经营服务方式分:管理型、顾问型、综合型管理型、顾问型、综合型(二)物业管理公司属于(二)物业管理公司属于服务性企业服务性企业物业管理公司的“产品”只有一个,那就是服务。(三)物业管理公司承担了部分政府有关部门对城市(三)物业管理公司承担了部分政
8、府有关部门对城市管理的职能管理的职能 物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时,也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能,例如大厦的质量安全,住宅小区内的市政设施等。二、物业管理公司的资质条件及审批(一)物业管理公司的资质条件(一)物业管理公司的资质条件 条例第32条规定:“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度资质管理制度。”物业管理公司从事物业管理业务的条件条件包括:1有符合国家规定的注册资本注册资本。2有与其从事的物业管理活动相适应的专专业业技技术术人员人员。3有一定的从事物业管理的业绩业绩。各资质等级物业管理企业的条件 一级资质:1.注册资本人民币500万元以上;2.物业管理专业
9、人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中,具有中级以上职称的人员不少于20人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;各资质等级物业管理企业的条件 一级资质:4.管理两种类型两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100100:(1)多层住宅200万平方米;(2)高层住宅100万平方米;(3)独立式住宅(别墅)15万平方米;(4)办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。5建立并严格执
10、行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有优良的经营管理业绩。二级资质:1.注册资本人民币300万元以上;2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中,具有中级以上职称的人员不少于10人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;二级资质:4.管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100:(1)多层住宅100万平方米;(2)高层住宅50万平方米;(3)独立式住宅(别墅)8万平方米;(4)办公楼、工业厂房及其它物业
11、20万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有良好的经营管理业绩。三级资质:1.注册资本人民币50万元以上;2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中,具有中级以上职称的人员不少于5人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;4.有委托的物业管理项目;5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统。新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房
12、地产主管部门申请资质:(1)营业执照;(2)企业章程;(3)验资证明;(4)企业法定代表人的身份证明;(5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同。新设立的物业管理企业,其资质等级按照最低等级核定,并设一其资质等级按照最低等级核定,并设一年的暂定期年的暂定期。物业管理企业资质管理办法规定,一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接30万万平方米以下的住宅项目和平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项万平方米以下住宅项目和目和5万平方
13、米以下万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。(二)分级审批制度(二)分级审批制度 国务院建设主管部门负责一级一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级二级物业管理企业资质证书的颁发和管理,直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理,并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级三级物业管理企业资质证书的颁发和管理,并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。申请核定资质等级的物业管理企业,应当提交下列材料:(1)企业资质等级申报表;(2)营业执照;(3)企业资质证书正、副本;(4
14、)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同,工程、财务负责人的职称证书和劳动合同;(5)物业服务合同复印件;(6)物业管理业绩材料。不能获得资质等级的行为不能获得资质等级的行为1.聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;2.将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的;3.挪用专项维修资金的;4.擅自改变物业管理用房用途的;5.擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;6.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;7.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;8.物业服务合同终止时,不按规定
15、移交物业管理用房和有关资料的;9.与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通,以不正当手段谋取中标的;10.不履行物业服务合同,业主投诉较多,经查证属实的;11.超越资质等级承接物业管理业务的;12.出租、出借、转让资质证书的;物业管理企业发生分立、合并的,应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内日内,到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续,并重新核定资质等级。企业的名称、法定代表人等事项发生变更的,应当在办理变更手续后30日内日内,到原资质审批部门办理资质证书变更手续。企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的,应当在办理营业执照注销手续后15日内日内,到原资质审批部门办理资质证
16、书注销手续。物业管理企业资质年检制度 各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。符合原定资质等级条件的,物业管理企业的资质年检结论为合格。不符合原定资质等级条件的,物业管理企业的资质年检结论为不合格,原资质审批部门应当注销其资质证书,由相应资质审批部门重新核定其资质等级。物业管理企业超越资质等级超越资质等级承接物业管理业务的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告,责令限期改正,并处1万元以上万元以上3万元以下万元以下的罚款。物业管理企业无正当理由不参加资质年检不参加资质年检的,由资质审批部门责令其限期改正,可处1万元以上3万元以下的罚款。物业管理企业出租、出借、转让出租、出借
17、、转让资质证书的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告,责令限期改正,并处1万元以上3万元以下的罚款。物业管理企业不按照物业管理企业资质管理办法规定及时办理资质变更及时办理资质变更手续的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正,可处2万元以下的罚款。三、物业管理从业人员的职业资格 条例第33条规定:“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。”目前,国家对于物业管理企业人员的要求,主要是1996年建设部发布的关于实行物业管理企业经理、关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知和1998年建设部
18、关于全国物业管理从业人员岗位培训关于全国物业管理从业人员岗位培训工作的通知工作的通知(98建房物字第18号)文件。通知规定了对物业管理的高级、中级管理人员,即企业经理、部门经理和管理员全部实行持证上岗,并还对岗位培训、持证上岗制定了具体实施办法。1998年12月2日,建设部又印制了全国物业管理从业人员岗位全国物业管理从业人员岗位证书证书并制定了证书管理办法。劳动和社会保障部:物业管理员、助理物业管理师、物业管理师 建设部:物业管理企业经理、部门经理、管理员(一)培训目标和内容 通过岗位培训,使企业经理、部门经理、管理员的专业知识与工作能力达到岗位要求,基本胜任本岗位工作。培训内容主要包括物业管
19、理理论、实务、法规等知识。(二)岗位证书的颁发与管理全国物业管理从业人员岗位证书(以下简称“证书”)由建设部人事教育司统一印制,加盖建设部人事教育司证书专用章和住宅与房地产业司公章。证书在全国范围内通用。证书由建设部人事教育司会同住宅与房地产业司统一管理。证书实行动态管理、复检验证制度。持证者必须接受规定的继续教育,由培训机构负责做好继续教育记录。(三)物业管理企业经理岗位规范 岗位必备知识:了解房屋结构、设备、设施、园林、绿化等修缮的基本知识;了解房地产有关理论和开发、经营、管理、估价等基本知识;了解公司法、合同法、税法、民事诉讼法等法律知识;熟悉计算机应用的知识;熟悉房屋完损等级标准和安全
20、管理基本知识;熟悉国家和本地区的物业管理法律、法规和政策;掌握物业管理的基本理论与实务;掌握企业经营管理知识。岗位必备能力:具有制定企业发展规划,建立、健全企业管理制度的能力;掌握本公司各部门业务及运作状况,熟悉企业财务、税收状况和市场变化情况,具有经营决策能力;具有综合组织及协调能力,具有公关、谈判及建立业务关系的能力;具有处理突发事件的能力;具有计算机应用能力。(四)物管企业部门经理、管理员岗位规范 岗位必备知识:了解房地产有关理论和开发经营、管理等基本知识;熟悉物业管理的基本理论和有关政策法规,掌握本地区有关物业管理要求、计费规定等;掌握房屋完损标准、质量检测方法和安全管理的基本知识;掌
21、握物业管理的有关技术标准、修缮标准和管理标准;掌握房屋结构、设备、设施等修缮(维护)的基本知识;掌握计算机应用知识。岗位必备能力:具有建立健全部门岗位责任制和部门管理规章制度的能力;具有制定工作计划,并组织实施的能力;具有及时处理危漏房和房屋、设备、设施的抢修排险和火警匪警救护等突发事件的能力;具有宣传教育、组织各类活动及处理一般矛盾的能力;具有处理专项业务并能与相关机构协调的能力;具有熟练应用计算机进行管理的能力。注册物业管理师 凡是取得经济学、管理科学与工程或土建中专学历,工作满10年,其中从事物业管理满8年;取得以上大专学历,工作满6年,其中从事物业管理满4年;取得以上本科学历,工作满4
22、年,其中从事物业管理满3年;取得以上学历,双学习学位或研究生班毕业,工作满3年,其中从事物业管理满2年的市民都可以报名报名参加。物业管理基本制度与政策物业经营管理物业管理综合能力 物业管理实务 猜猜:物业猜猜:物业管理公司有管理公司有哪些部门呢哪些部门呢?四、物业管理公司的组织机构设置 总经理总经理室室办办公公室室财财务务部部公公关关部部工工程程部部管管理理部部服服务务部部发发展展部部各各管管理理处处下下属属企企业业物业管理公司机构物业管理公司机构第二节第二节 业主及业主大会业主及业主大会 一、业主【案例】买房但尚未取得产权证,是不是业主?王某所住小区在准备召开业主代表大会核定业主代表时,一些
23、工作人员对其代表资格存有异议,认为房子虽然可能事实上是他买的,但他没有取得房产证,没有证据证明他就是业主,请问,买房暂时尚没请问,买房暂时尚没有取得产权证,还不能被称为业主吗?有取得产权证,还不能被称为业主吗?所谓业主,简单地说,就是指某区域物业(房屋及相就是指某区域物业(房屋及相关设备设施和场地)的所有权关设备设施和场地)的所有权人。具体来讲,业主业主是指在城市房屋土地管理机关登记注登记注册册,且现有记录现有记录表明其拥有某大厦或某房屋建筑所占房地中一份不可分割的土地房产业权的单位或个人(产权证上的著名人),以及享有此份业权的注册受抵押人。对于期房买卖合约的买方,严格来说,只有等到所购对于期
24、房买卖合约的买方,严格来说,只有等到所购物业进行契证登记后,才能成为法律上的业主。物业进行契证登记后,才能成为法律上的业主。但一般情况下,如果有经过政府房地产管理部门监证及公证机关公证公证的房地产预售合同或买卖合同房地产预售合同或买卖合同的买主,亦可视为业主亦可视为业主。所谓使用人所谓使用人,就是指物业的使用权拥有人,我们一般称他为租用人、租客(户)或者住户。使用人可以是业主,也可以是业主以外的单位或个人。业主应具备的三种意识:权利意识自治意识自律意识权利意识物业中的产权形态个人所有:两方共有:部分共有:共有并非共有并非“按份共有按份共有”,而是全体业主,而是全体业主共同利益的凝结。单个业主通
25、过它获利共同利益的凝结。单个业主通过它获利的前提是不损害其他业主利益。的前提是不损害其他业主利益。权利意识物业中的产权形态个人所有:住户的内部空间两方共有:相邻两家共有楼板墙壁部分共有:归全体业主共同拥有的楼梯、基础、管道、绿地等共有并非共有并非“按份共有按份共有”,而是全体业主共同,而是全体业主共同利益的凝结。单个业主通过它获利的前提是利益的凝结。单个业主通过它获利的前提是不损害其他业主利益。不损害其他业主利益。权利意识的三个层次有何权利?如何行使这些权力?如何维护自己的权益?有何权利?对于单个业主,物业管理条例第二章第六条:业主在物业管理活动中,享有下列权利:(一)按照物业服务合同的约定,
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- 02 物业管理 机构 设置
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