上海龙湖天璞客研定位篇.pdf
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1、1上海江桥项目定位会(客户及市场定位)160119-FIN.pptx1.11.1宗地与城市的关系:外环外,宗地与城市的关系:外环外,3030分钟车程通勤距离分钟车程通勤距离5050万产业人口,周边相邻板块万产业人口,周边相邻板块常住常住9696人人金运路站临空经济园区江桥万达MAX未来广场中环百联近铁、118、绿洲中环星河世纪商业广场虹桥枢纽长风商圈3.6km1.2km3.3km1.8km周边居住人口情况名称区县常住人口江桥镇嘉定区25.62真新街道嘉定区10.62曹杨新村街道普陀区9.83桃浦镇普陀区19.48长风新村街道普陀区12.09长征镇普陀区22.99真如镇普陀区17.24北新泾街道
2、长宁区4.69虹桥街道长宁区5.96天山路街道长宁区7.38仙霞新村街道长宁区8.47华漕镇闵行区19.38强相关板块合计96万总计164万15km10km8km9km11km12km周边产业情况区域规划(万方)建成(万方)虹桥核心商务区330165 临空经济园区395277 长风生态商务区320288 江桥商务区280112 桃浦508 真如10020 南翔66.633 长征200140 天山路沿线5342 合计17951085年均产生2万左右的工作人口2上海江桥项目定位会(客户及市场定位)160119-FIN.pptx1.21.2土地指标及四至:土地指标及四至:90509050限制;容积率
3、不可分地块平衡;限高限制;容积率不可分地块平衡;限高2424-6060米;北邻铁路、米;北邻铁路、南对医院、西北紧贴变电站;地块内有丰富河道南对医院、西北紧贴变电站;地块内有丰富河道用地面积计容建面容积率兼容设施建筑要求建筑密度建筑高度953821716881.8邻里中心7660保障房5%;90平以下占总建面50%;装配式100%,单体装配率30%;全装修100%(包括保障房)30%限高60米,限低24米配建及代建要求:1.J1-03地块内须综合设置一处邻里中心,建筑面积不少于7660平方米(2000平菜场成本价回购)。2.J1-18地块绿地和其配建设施、地块间的规划河道、河道两侧沿河绿化带由
4、竞得人代建。3.沿J1-03地块西侧设置南北向公共通道,沿J1-01和J1-02地块南侧设置东西向连通的公共通道,J1-01地块与J1-02地块、J1-02地块与J1-03地块之间须架设桥梁,由竞得人代建.。J1-01 J1-02J1-03J1-04规划中地铁站J1-18地块西侧动迁房地块中间河道地块内部较平整西侧黄家花园路第一人民医院江桥分院3上海江桥项目定位会(客户及市场定位)160119-FIN.pptx1.31.3土地内部土地价值打分土地内部土地价值打分(取得道路管理权情况取得道路管理权情况):南临水部分土地价值最优:南临水部分土地价值最优1类2类3类4类1类土地:有南向或北向临河、绿
5、地公园,且有较好社区景观2类土地:有东西侧临河、绿地公园,且有较好社区景观3类土地:临路,但有较好社区景观4类土地:临路、医院等不利因素,且无好的社区景观5类土地:紧邻高压变电站土地价值排序12345邻里中心幼儿园变电站绿地公园规划路取得中间规划路管理权的情况:1.061.041.05类1.041.061.041.011.031.051.111.011.031.121.121.121.091.091.061.051.061.071.041.051.031.011.011.071.091.091.091.064上海江桥项目定位会(客户及市场定位)160119-FIN.pptx1.31.3土地内部
6、土地价值打分土地内部土地价值打分(未取得未取得道路管理权情况道路管理权情况):大量沿河区域从:大量沿河区域从1 1类土地价值下类土地价值下跌到跌到2 2、3 3类土地价值类土地价值1类2类3类4类1类土地:有南向或北向临河、绿地公园,且有较好社区景观2类土地:有东西侧临河、绿地公园,且有较好社区景观3类土地:临路,但有较好社区景观4类土地:临路、医院等不利因素,且无好的社区景观5类土地:紧邻高压变电站土地价值排序12345邻里中心幼儿园变电站绿地公园规划路未 取得中间规划路管理权的情况:1.051.041.05类1.041.051.031.011.031.051.031.011.021.071
7、.061.061.071.081.061.051.061.071.041.051.031.011.011.01.041.041.041.065上海江桥项目定位会(客户及市场定位)160119-FIN.pptx金运路站1.41.4配套及周边土地属性当前及未来变化:配套及周边土地属性当前及未来变化:【当前当前】地铁较远;商业配套较弱,但周地铁较远;商业配套较弱,但周边商圈车行易达;对口学校等级较低,且距离远;周边边商圈车行易达;对口学校等级较低,且距离远;周边2 2公里内,无医院。公里内,无医院。星河世纪广场MAX未来广场海华医院万达广场星华幼儿园封浜小学杨柳初级中学因素配套备注交通地铁13号线
8、金运路站3.3公里车行到外环线3.6公里嘉闵高架车行15分钟到达虹桥枢纽商业MAX未来广场1.8公里江桥万达广场3.3公里星河世纪广场8公里中环百联9公里近铁/118广场11公里医疗海华医院2.1公里,综合医院教育对口 星华幼儿园2.2公里,等级较差对口 封浜小学2.7公里,乡村小学,等级较差对口 杨柳初中3.3公里,等级较差中环百联近铁/118广场6上海江桥项目定位会(客户及市场定位)160119-FIN.pptx金运路站1.41.4配套及周边土地属性当前及未来变化:配套及周边土地属性当前及未来变化:【未来未来】1414号线将地铁距离拉近至号线将地铁距离拉近至1.21.2公里;公里;南侧医院
9、南侧医院1818年投入运营,将大大改善该项目的医疗配套年投入运营,将大大改善该项目的医疗配套星河世纪广场MAX未来广场海华医院万达广场星华幼儿园封浜小学杨柳初级中学因素配套备注交通地铁14号线 金园五路站1.2公里,预计2020年通车地铁13号线 金运路站3.3公里车行到外环线3.6公里嘉闵高架车行15分钟到达虹桥枢纽商业MAX未来广场1.8公里江桥万达广场3.3公里中环百联9公里近铁/118广场11公里星河世纪广场8公里医疗第一人民医院江桥分院一路之隔,二级医院,预计2018年5月投入运营海华医院2.1公里,综合医院教育对口 星华幼儿园2.2公里,等级一般对口 封浜小学2.7公里,乡村小学,
10、等级一般对口 杨柳初中3.3公里,等级一般中环百联近铁/118广场金园五路站第一人民医院7上海江桥项目定位会(客户及市场定位)160119-FIN.pptx1.41.4配套及周边土地属性当前及未来变化:配套及周边土地属性当前及未来变化:【未来未来】北虹桥规划产业用地较多,未来北虹桥规划产业用地较多,未来周边产业人口持续增长周边产业人口持续增长住宅用地商办用地商服及住北虹桥地块出让情况上海西北综合物流园区金宝工业园区上海西郊生产性服务业集聚区北虹之星项目名称占地面积(平方公里)入住单位上海西郊生产性服务业聚集区4.5800余家金宝工业园区2.28378上海西北综合物流园区3.23预计引进700家
11、金沙总部商务带15.9万电子商务总部湾、7.6万台湾产业园、2.4万巧帛总部大楼、6万南方航空项目、3000多亩的北虹桥生态体育公园滨江文化景观带以文化创意、文信产业、体育休闲、都市农业为支撑,规划生态景观和文化休闲走廊。曹安综合商务带以物流园区转型和曹安路沿线的专业市场为重点8上海江桥项目定位会(客户及市场定位)160119-FIN.pptx1.61.6土地属性对应目标客户来源:本片区购房客户的平均迁入距离在土地属性对应目标客户来源:本片区购房客户的平均迁入距离在5 5-8 8公里左右,本公里左右,本项目目标客户主要来自周边项目目标客户主要来自周边9696万常住人口、周边万常住人口、周边30
12、30分钟车程商圈产业客户次之。分钟车程商圈产业客户次之。2014-2015年二手房成交客户迁徙距离分布周边居住人口情况名称区县常住人口江桥镇嘉定区25.62真新街道嘉定区10.62曹杨新村街道普陀区9.83桃浦镇普陀区19.48长风新村街道普陀区12.09长征镇普陀区22.99真如镇普陀区17.24北新泾街道长宁区4.69虹桥街道长宁区5.96天山路街道长宁区7.38仙霞新村街道长宁区8.47华漕镇闵行区19.38强相关板块合计96万总计164万周边产业情况区域规划(万方)建成(万方)虹桥核心商务区330165 临空经济园区395277 长风生态商务区320288 江桥商务区280112 桃浦
13、508 真如10020 南翔66.633 长征200140 天山路沿线5342 合计17951085年均产生2万左右的工作人口江桥桃浦桃浦近中环真如西真如东真新长征长风板块平均迁入距离(公里)3KM以下3.1-6KM6.1-9KM9.1-15KM15.1KM以上江桥8.130%15%15%24%16%桃浦7.746%6%9%20%19%桃浦近中环6.924%27%21%22%6%长征6.742%18%9%18%13%真如西5.447%17%16%12%9%真新5.840%23%15%13%9%长风6.547%16%12%13%13%真如东4.857%16%8%11%7%9上海江桥项目定位会(客
14、户及市场定位)160119-FIN.pptx1.71.7客户对土地属性的分项需求:学校、地铁交通、商业配套、城市面貌等是客户重客户对土地属性的分项需求:学校、地铁交通、商业配套、城市面貌等是客户重点关注点关注1、学校总体而言排名第一,其中小学最重要,其次是幼儿园和初中;是我们主要努力解决的问题2、地铁要2020年通车,短期内的公共交通需要依赖公交进行一定缓解3、商业(菜场、便利店、餐饮)可以通过邻里中心改善4、城市面貌我们可以进行红线外改造5、江桥医院(预计二级)2018年5月运营,利好客户第一购房圆点客户对土地属性子项关注度排序公司12%32%孩子学校购物中心自己和父母的原居住地14%医院1
15、9%22%医疗(三甲医院)8%商业(菜场、餐饮、便利店)交通(开车出行)12%商业(购物中心)15%交通(地铁)17%学校(小学)学校(高中)医疗(街道医院)2%2%学校(初中)4%学校(幼儿园)5%交通(公交)6%商业(大卖场)10%城市面貌9%7%2%10上海江桥项目定位会(客户及市场定位)160119-FIN.pptx1.81.8土地价值提升举措:土地价值提升举措:类别现状改造措施利好因素景观中间河道河道水质提升,沿岸景观改造东侧绿地,待建售楼处示范区考虑设置在此交通东侧公交枢纽,待建明确后期完整线路配置距13号地铁线3.3公里明确14号线地铁线(1.2公里)通车时间;探索设置社区地铁接
16、驳车教育星华幼儿园、封浜小学、杨柳初级中学探索引入嘉定实验幼儿园(或同等档次)、江桥小学、曹杨二中附属江桥实验中学医疗资源匮乏,距离最近海华综合医院2公里地块南侧 江桥医院(预估二级)2018年运营商业到MAX未来商场2公里到江桥万达4.3公里代建邻里中心、自建社区会所,丰富社区配套不利因素界面南侧医院开门正对本小区放置首置型房源,阻隔该不利因素西北角变电站放置首置型房源,阻隔该不利因素周边规划地块间规划路1号地块南侧规划路,车行,贯穿本项目,待建探索从政府争取代建、后期管理权,控制车行,降低对社区干扰南侧道路南侧通波路,目前待建探索从政府争取代建,打造景观大道、配合示范区开放11上海江桥项目
17、定位会(客户及市场定位)160119-FIN.pptx2.12.1客户来自客户来自哪里?哪里?通过购买江桥通过购买江桥7575平以上二手房的客户地址(平以上二手房的客户地址(20152015年),计算客户来源区域,年),计算客户来源区域,普陀、江桥客户为核心客户普陀、江桥客户为核心客户58%58%;北区内环内和长宁西郊客户为次要客户;北区内环内和长宁西郊客户为次要客户17%17%;其他中环内客户为补充客;其他中环内客户为补充客户户行政区板块客户占比客户范围客户占比嘉定江桥12.7%最核心客户34%普陀真如西9.1%普陀长征7.0%普陀真如东5.7%普陀光新4.4%次核心客户24%普陀桃浦3.9
18、%普陀中山公园3.6%普陀曹杨3.6%黄浦人民广场3.5%嘉定真新2.9%长宁虹桥2.6%闸北大宁2.1%次要客户17%普陀武宁2.0%杨浦东外滩1.7%普陀万里1.6%浦东金桥1.4%长宁西郊1.3%普陀曹家渡1.2%静安南京西路1.2%普陀长寿1.2%虹口四川北路1.1%闸北苏河1.1%普陀长风1.0%12上海江桥项目定位会(客户及市场定位)160119-FIN.pptx2.12.1客户来自客户来自哪里?哪里?通过购买江桥通过购买江桥7575平以上二手房的客户平以上二手房的客户地址(地址(20152015年),年),计算客户来源区域,计算客户来源区域,普陀、江桥客户为核心客户普陀、江桥客户
19、为核心客户58%58%;北区内环内和长宁西郊客户为次要客户;北区内环内和长宁西郊客户为次要客户17%17%;其他中环内客户为补充客;其他中环内客户为补充客户户行政区板块客户占比客户范围客户占比长宁新华路0.9%补充客户17%宝山大华0.9%杨浦中原0.9%浦东陆家嘴滨江0.8%宝山淞南高境0.8%杨浦鞍山0.7%闸北不夜城0.7%黄浦老西门0.7%闸北彭浦0.7%静安江宁路0.7%宝山大场南0.6%卢湾淮海中路0.6%徐汇衡山路0.6%黄浦黄浦滨江0.5%杨浦黄兴0.5%浦东浦东世博0.5%杨浦五角场0.5%浦东花木0.5%虹口凉城0.5%浦东三林0.5%浦东北蔡0.4%徐汇徐家汇0.4%徐汇
20、长桥0.4%虹口北外滩0.4%闵行江川路0.4%徐汇南站0.4%普陀桃浦近中环0.4%嘉定南翔0.4%闵行颛桥0.4%蓝色区域板块总计零星客户7%13上海江桥项目定位会(客户及市场定位)160119-FIN.pptx江桥桃浦桃浦近中环真如西真如东真新长征2.22.2 客户容量客户容量:2015:2015年最核心客户片区一二手房中年最核心客户片区一二手房中350350万以上产品成交万以上产品成交42844284套,其中套,其中350350-800800万产品占比万产品占比88%88%为为37763776套套450-500万587500-600万645600-700万496700-800万3318
21、00-1000万2811000-1200万1171200-1400万811400万以上29200万以下7,053200-300万4,504300-350万1,148350-400万938400-450万779二手房一手房片区市场2015年*分总价段*成交结构(套数)450-500万587500-600万645600-700万496700-800万331800-1000万2811000-1200万1171200-1400万811400万以上29350-400万938400-450万779二手房一手房40%4284套29%19%5%7%14上海江桥项目定位会(客户及市场定位)160119-FIN.
22、pptx2.22.2 客户容量客户容量:核心客户来源板块共核心客户来源板块共7 7个,其中离宗地最近的个,其中离宗地最近的4 4个板块主流房龄有个板块主流房龄有1010-2020年,年,11.511.5万户,存在大量的社区品质改善的需求万户,存在大量的社区品质改善的需求江桥桃浦桃浦近中环真如西真如东真新长征区域项目户数房龄北江桥中星海上名豪苑一期9763年中星海上名豪苑二期2382年中星海上名豪苑三期700动迁房中星海上名豪苑四期780部分动迁房宁兴上尚湾8762年嘉城一期353520年嘉城二期270015年嘉城三期13487年嘉城四期7844年华江景城6007年中星海兰苑3000动迁房天际蓝
23、桥85010年曹江公寓91211年合计17299区域项目户数房龄长征金沙雅苑一期78013年金沙雅苑二期90012年金沙雅苑三期120010年金沙雅苑四期200010年,部分2年象源丽都252410年祥和名邸166711年万景园81013年上海豪园68714年振光大厦35118年祥和家园198615年东旺公寓75417年祥和尊邸14810年真源小区262815年丽和苑83011年真北路1143弄9816年绿洲湖畔花园5618年新长征花苑315417年阳光世家69515年金莲坊76918年建德花园海棠苑50016年建德花园牡丹苑56010年建德花园玫瑰苑85011年建德花园百合苑36814年建德
24、花园紫藤苑50014年建德花园紫荆苑66017年建德花园郁金香苑100010年建德花园丁香苑65016年合计27630区域项目户数房龄真光(真如西)真光新村41120年真光二街坊194020年真光四街坊178420年真光五街坊124420年真光六街坊62420年真光七街坊153520年真光八街坊171220年真光九街坊182220年真光十街坊53020年海普苑59515年时代星园33812年佳祥公寓28512年真光新秀43420年真情公寓122611年合计14480区域项目户数房龄南江桥万达城市公寓13365年缘圆宝邸15337年大宅风范城26008年绿地新江桥城18606年金鹤新城金霞苑10
25、577年,动迁金鹤新城城杰苑15966年,动迁金鹤新城中虹华苑136915年,动迁金鹤新城澜茵华庭720010年,动迁金鹤新城水岸秀苑10009年,动迁金鹤新城双佳翠庭140210年,动迁金鹤新城中房公寓100010年,动迁金鹤新城水岸金桥苑10007年,动迁江桥一-三村388420年26837区域项目户数房龄真新真建花苑100013年阳光威尼斯一期144013年阳光威尼斯二期274810年阳光威尼斯三期270010年阳光威尼斯四期20008年嘉和坊200017年嘉福坊200015年嘉秀坊200015年嘉德坊200015年嘉美坊200013年嘉利坊200018年嘉善坊200020年嘉尚坊200
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