【川东北区域】达州市渠县97亩项目市场部分20210620(终稿).pdf
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1、川东北区域达州市渠县97亩项目定位验收报告2021年6月20日目录一 土地情况二 市场情况三 初步结论四 营销建议Part1 土地属性1 城市发展2 地块配套3 地块四至板块价值分析板块名称板块发展核心卖点在售住宅价格(元/)老城板块成熟学区、生活配套完善5200-6500城北新区发展阶段环境6500-7500城东新区快速发展学区、升值、价格5700-6500板块价值排序:城西板块城北新区城东新区城西板块板块位城市核心区,商业、交通、教育配套醇熟,为城市追捧热门板块。中农联长德商贸城地块周边配套最好的小学和初中:渠县二小、渠县中学(最好)交通区位:黄花大道、营渠路、滨江路、客运站景观资源:流溪
2、河湿地公园教育资源:本案可就读渠县中学、渠县二小、成都实验外语学习(私立)、达州外国语学校(私立)、规划一小产业资源:在建中农联批发市场、长德商贸城医疗资源:中医院、仁爱医院配套距离(km)车程(min)天誉城社区商业00流溪河湿地公园00中农联农产品市场0.51渠县中学(最好可就读)1.83渠县二小(最好可就读)2.47渠县政府2.411地块位于达州市渠县老城区向北延伸板块,为渠县目前核心发展方向。板块内教育资源高度集中、景观资源优越,交通便捷,当地人认可度高。目前为政府重点打造该片区,配套逐渐成型。中农联长德商贸城保证金截止(10500万元)发布拍卖公告竞买资格确认截止挂牌截止时间现场竞买
3、2021年6月9日2021年6月28日17:002021年6月29日09:302021年6月29日10:00首笔土地款(50%)2021年7月29日基本情况占地:97.03亩(64687)容积率:2.5计容建面:16万方限高:沿滨江路一侧50米内限高50米起拍总价:21000万元起拍楼面价:1299元/规划条件商业配比:5%建筑密度/绿地率:30%/35%建筑限高:沿滨江路一侧50米内限高50米车位配比:机动车停车位1.1个/100平方米(计容面积)车位地上地下要求:地面不高于25%,地下100%机械车位配套公建:地块东南侧道路人防建设:人防异地不利因素无1.3.1 地块本体剩余土地尾款(10
4、0%)2022年6月29日土地款(80%)2021年12月29日97.03亩B 滨江路(双向四车道)C 在建道路(双向四车道)D 营渠路(5分钟老城)地块北侧高差天誉城科华学府里中农联批发市场科华和润府一期规划小学科华和润府二期至老城区基本情况占地:97.03亩(64687)容积率:2.5计容建面:16万方限高:沿滨江路一侧50米内限高50米起拍总价:21000万元起拍楼面价:1299元/规划条件商业配比:5%建筑密度/绿地率:30%/35%建筑限高:沿滨江路一侧50米内限高50米车位配比:机动车停车位1.1个/100平方米(计容面积)车位地上地下要求:地面不高于25%,地下100%机械车位配
5、套公建:地块东南侧道路人防建设:人防异地不利因素东北向高差较大地块四至-北侧公园景观地块西侧临安置居民区、东侧主要临天誉城二期,北侧临滨江路及待开发地块、北侧紧邻规划学校1.3.3地块周边配套1、渠中(国家级重点中学)、渠中(国家级重点中学)2、流江河湿地公园、流江河湿地公园3、渠县二小(当地较好小学)、渠县二小(当地较好小学)4、中农联农产品批发市场(在建)、中农联农产品批发市场(在建)6、成都实验外渠县校区(最大)、成都实验外渠县校区(最大)6、达州实验外渠县校区、达州实验外渠县校区Part2 市场情况1 宏观市场2 竞争格局3 典型竞品4 市场小结1.2.2 房地产市场数据来源:达房网5
6、4 57 68 54 28 27 32 40 30 16 5035 5605 5959 5503 5589 4400460048005000520054005600580060006200010203040506070802017年2018年2019年2020年2021年1-6月份2017-2020年渠县住宅供销价年度趋势住宅销售面积(万)住宅销售总额(亿元)住宅成交均价(元/)受当地政府土地供应限制,渠县近四年房地产市场呈现“量稳价升”的局面,2020年受疫情影响,部分竞品以价换量。疫情稳定后,市场逐渐回暖。近四年商品住宅年均销售面积54万,成交金额30亿元,供需关系平衡。成交均价由2017
7、年5035元/上升至2021年5589元/。1.2.3 市场存量盘点截止到2021年3月,渠县商品房已取证未售41.82万方,在建/已建未取证且未售39.00万方,潜在供应土地5.43万方。渠县乐观四维库存87.63万方,去化周期19.47个月;保守四项库存192.34万方(存量主要集中在东城区,非竞争板块),去化周期42.74个月。目标地块所处西城区板块商品房已取证未售15.81万方,在建/已建未取证且未售21.02万方万方,潜在供应土地0万方;西城区乐观四维库存36.78万方,去化周期12.26个月;保守四项库存84.56万方,去化周期28.19个月。1.取证未售:41.82万方(整体)、
8、15.81万方(板块)2.在建未取证:39.00万方(整体)、21.02万方(板块)3.存地:124.09万方(整体)、59.73万方(板块)4.潜在有效供应面积:5.43万方(整体)、0万方(板块)5.月均去化面积:4.5万方(整体)、3万方(板块)计算过程:1.显性库存=39.00+41.82-4.5*4=62.82万方2.乐观四项库存=62.82+124.09*0.2=87.63万方3.保守四项库存=62.82+124.09+5.43=192.34万方4.乐观去化周期=乐观库存/月均去化面积5.保守去化周期=保守库存/月均去化面积项目名称占地计容面积总货值取证面积剩余面积在建未取证取证未
9、售存地潜在供应(亩)(万)(亿)(万)(万)(万方)(万方)(万方)(万方)科华天玺93.316.89.243.4413.365.342.458.02 金科集美东方86.715.79.423.3812.324.932.77.39 铁投锦悦半岛1853117.363100.0015.50.00 紫天江山印7212.967.263.649.323.732.845.59 君悦湾澜岸11316.69.36.649.963.982.525.98 科华江山和鸣-待售205.927.46/027.46 天星街道(QCD2020A05)-供地计划32.65.43/00.00 5.43天星街道(QCD2020A
10、03)-存地(平台公司)82.79.92/09.92 天誉城23439.221.1731.367.843.146.594.70 科华学府里116.819.510.9219.500.003.120.00 科华君悦府27536.5225.27.3829.1411.663.7617.48 科华和润府15125.514.281510.54.2006.30 科华南城印象175/0/迎宾一号/0/仁和公园国际270.554.1127.0649.065.052.022.343.03 渠江镇渠光社区1组(QCX1405)-存地(平台公司)63.112.63/012.63 南坝1.3.4组(QCX1405)-存
11、地(平台公司)93.515.59/015.59 英伦城邦-尾盘/00.00 合计2,290.3 346.7153.9170.497.4939.0041.82124.09 5.43东城区西城区1.2.3 板块竞品介绍楼盘2:科华和润府(楼面价1710元/)土地:占地151亩,容积率2.5,总户数2684套.产品:高层/83-110/套三双卫、115套四双卫,小高层116-132/套三双卫套四双卫。价格:高层2T6均价5300-5600元/,小高层1T2均价6400元/;去化情况:2019年8月开盘已推售1884套,去化1226套,月均去化59套;总存量:1545套。楼盘1:天誉城(楼面价元181
12、4/)土地:占地235亩,容积率2.5,总户数4288套产品:高层/78-96/套三单卫/双卫,105-133洋房/套三/双卫套四双卫.价格:高层2T6 均价5100-5200元/,洋房均价5700-5800元/;去化情况:2019.1开盘,已推售3392套,已售2775套,月均去化95套。总存量:1513套。渠县城西板块主力在售4个楼盘,1个尾盘项目,主力竞品在售高层产品面积区间83-110,主力面积83、95三房双卫为主,洋房面积区间105-135,主力面积120四房双卫为主,高层建面毛坯均价5000-5600元/;洋房建面毛坯均价5700-6400元/。楼盘4:科华君悦府(楼面价1506
13、元/)土地:占地274亩,容积率2,总户数3983套产品:高层/83-126/套三双卫,127-131/套四双卫,大平层143-180。价格:高层3T6/6500元/;洋房、大平层7500元/。去化情况:2020年1月开盘,已推706套,去化346套,月均去化17套.总存量:一期存量856套。楼盘3:科华学府里(楼面价2107元/)土地:占地117亩,容积率2.5,总户数1684套产品:高层/62-115/套二单卫/套三双卫;价格:高层3T6常销期均价6100元/,尾盘特价期均价5300-5400元/去化情况:2019.1开盘,已推1684套,去化1657套,月均去化68套;总存量:27套。1
14、4321.2.4 典型竞品分析-天誉城(走量最快)对比项目天誉城目标地块占地235亩97.03亩容积率2.52.5建筑面积39.2万方16.2万方每亩地价301万/亩217万/亩楼面地价1814元/起拍价1299元/当前售价高层毛坯5100-5200元/小高层毛坯5700元/;1楼送花园均价6700元/;楼王栋均价6200高层平层4925元/小高层平层5600元/首期开盘时间2019.1.162021.10.01100m目前处于销售中期,共规划4288套,已推售3392套,截止2021.5.31,去化2775套,已推去化率82%,月均去化95套;去化:高层/2T6/30F/78-96,已推售2
15、880套,去化2358套,去化率81%,月均去化79套;小高层/1T2/8F,已推售512套,已去化417套,去化率81%,月均去化16套价格:高层均价5100-5200元/,96为两翼产品价格略高50-100元/,78临路与86朝中庭价格相差不大;小高层均价5700元/。1楼送花园均价6700元/;楼王栋均价6200元/车位:2020年11月开盘5万通选,子母车位8万,已去化500个。商业:一楼商铺均价13000-15000元/平,二楼均价8000元/,去化情况15%。二期已推已售一期已推已售三期在售天誉城销售情况表(数据截止至2021.5.31)开盘时间产品套型面积规划套数规划占比已推套数
16、成交套数成交均价月均去化已推去化率存量套数2019年1月高层/2T6/30三房单卫78120028%96072451002475%476高层/2T6/30三房双卫86120028%96085751502989%343高层/2T6/30三房双卫96120028%96077752002681%4232020年8月洋房/1T2/8F三房双卫105481%323457003106%142019年1月洋房/1T2/8F四房双卫11550412%39235957001192%1452020年8月 洋房/1T2/11F四房双卫 127-1331363%88246200227%1124288100%33922
17、7759582%1513洋房:4室2厅3卫建面约:105高层:3室2厅1卫建面约:78;高层:3室2厅1卫建面约:86;高层客户来源:50%渠县城区,50%来自于五家村、侯家坝等乡镇;高层面积段78-114三房双卫。1.2.4典型竞品分析-天誉城(走量最快)高层:3室2厅2卫建面约:96;洋房:4室2厅3卫建面约:136;洋房:4室2厅2卫建面约:112;洋房产品多来源于渠县城区客户:政府机关35%、做生意人群占比65%;洋房面积段105-136四房双卫。1.2.4典型竞品分析-天誉城(走量最快)洋房:4室2厅2卫建面约:127;1.2.4典型竞品分析-科华学府里(尾盘)对比项目科华学府里目标
18、地块占地117亩97.03亩容积率2.52.5建筑面积19.5万方16.2万方每亩地价352万/亩217万/亩楼面地价2107元/起拍价1299元/当前售价/定价高层均价6100元/,尾盘高层毛坯5300-5400元/高层平层4925元/小高层平层5600元/首期开盘时间2019.12021.10.11.1公里项目位于渠中两侧,半围合布局,视野开阔无遮挡;配套社区底商及商业综合体;处于销售末期,共规划1684套,已推售1684套。2019年1月开盘,截止2021.5.31,去化1657套,已推去化率98%,常销期月均去化68套/月。高层/3T6/32F/62-115(一楼架空层),少量62产品
19、低总价主要面向学区需求客户群。价格:常销期价格6100元/,高于竞品600-800元/平,尾盘5300-5400元/;楼层间价差在20-30元左右,中庭比边户贵200元左右。一期底商,车位、商业未开盘,二期规划商业综合体(自持)未开盘科华学府里销售情况表(数据截止至2021.5.31)开盘时间产品套型面积规划套数规划占比已推套数成交套数成交均价月均去化已推去化率存量套数2019年1月高层/3T6/31二房单卫621247%12412461006100%0高层/3T6/31三房双卫88-8972343%723723610027100%0高层/3T6/31三房双卫96-9765139%651645
20、61002599%6高层/3T6/31三房双卫105936%93846100590%9高层/3T6/31三房双卫118936%93816100587%121684100%168416576898%27 客户60%多源于渠县市区,30%源于董家沟等乡镇;高层面积段88-118三/四房双卫;高层:4室2厅2卫建面约:118高层:3室2厅2卫建面约:88;高层:3室2厅2卫建面约:97;1.2.4典型竞品分析-科华学府里(尾盘)高层:3室2厅2卫建面约:96;高层:3室2厅2卫建面约:105;1.2.4 典型竞品分析-科华和润府(量价齐高)对比项目科华和润府目标地块占地151亩97.03亩容积率2.
21、52.5建筑面积25.5万方16.2万方每亩地价288万/亩217万/亩楼面地价1710元/起拍价1299元/当前售价/定价高层毛坯5300-5600元/小高层毛坯6400元/高层平层4925元/小高层平层5600元/首期开盘间2019.82021.10.11.8公里项目处于老城区向北城新区延伸带,围合大中庭布局。该项目分两期开发,总规划2771套。一期由4栋洋房与8栋高层组成(尾盘),二期为8栋高层组成;一期半围合布局,前洋房后高层,楼间距宽阔无遮挡,二期全围合布局;目前处于销售中期,已推售1844套,截止2021.5.31,去化1226套,已推去化率66%,月均去化59套;高层/3T6/2
22、T4/25-31F/83-110;月均去化58套小高层/1T2/10F,已推售80套,已去化20套,去化率25%,月均去化1套。价格:3T6高层均价5400元/,2T4均价5600元/,一期朝中庭高层已售磬小高层均价6400元/。少量底商、车位均未开盘,一期二期科华和润府销售情况表(数据截止至2021.5.31)开盘时间产品套型面积规划套数 规划占比 已推套数 成交套数成交均价月均去化已推去化率存量套数2019年8月高层/3T6/31F三房单卫832489%248765300331%172高层/3T6/31F三房双卫89-99189768%121094754004178%950高层/3T6/3
23、1F四房双卫1051867%1861225400566%642020年1月高层/2T4/30三房双卫931806%60375600562%143高层/2T4/30四房双卫1101806%60245600440%1562019年8月小高层/1T2/10F四房双卫116803%80206400125%60合计2771100%18441226-5966%1545高层:3室2厅1卫建面约:83高层:3室2厅2卫建面约:92 客户65%源于渠县城区;35%源于毛家湾、万家岩等乡镇;高层面积段83三房单卫/89-93三房双卫1.2.4 典型竞品分析-科华和润府(量价齐高)高层:3室2厅2卫建面约:90高层
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