20200603滨州开发区一中地块投资定案报告.pdf
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1、 滨州经开区一中东侧地块定位报告 东营片区营销管理部 20202020年年6 6月月 目 录/CONTENTSCONTENTS 01 城市解读 04 竞品分析 03 地块研究 05 项目定位及规划设计建议 02 市场分析 PART 01 一、城市解读 宏观环境 城市规划 城市概况|区位认知 黄河三角洲腹地,山东省北大门 滨州市 滨州位于黄河三角洲腹地,是山东省北大门,地处黄河三角洲高效生态经济区、山东半岛蓝色经济区和环渤海经济圈、济南省会城市群经济圈“两区两圈”叠加地带;依托依河傍海的优势,是连接冀、鲁、京、津的重要通道,是国家级交通运输主枢纽城市。城市概况|区位认知 东滨都市区核心城市,发展
2、前景广阔 黄河三角洲高效生态经济区黄河三角洲高效生态经济区 根据山东半岛城市群“两圈四区、网络发展”的的空间战略规划,东滨都市区位居济南都市圈和青岛都市圈北部,以东营和滨州为核心城市,将利津、无棣等县纳入都市区范围,人口超过600万,GDP6000亿人民币左右,是北部对接济南、青岛大都市圈的重要一环;滨州作为京津冀和山东半岛两大经济区的连接地带,是环渤海经济圈与济南都市圈的交汇点,地理位置优越,发展前景广阔。城市概况|区位认知 自然资源丰富,地方特产全国知名 滨州物产及自然资源丰富,黄河流经94公里,未利用荒碱地200余万亩,是中国东部地区土地资源最富集的区域之一;海岸线240公里,是山东省第
3、二大海盐生产基地、盐化工基地和全国四大渔场之一;石油、天然气储量大,是胜利油田的主采油区;无棣金丝小枣、沾化冬枣、惠民蜜桃、邹平水杏、阳信鸭梨等驰名中外。城市概况|区位认知 下辖两区五县,滨城区为全市政治、经济、文化中心 滨城区是滨州市的中心城区,东邻利津县,西毗惠民、阳信县,北接沾化区,南接博兴县和高青县。滨城区总面积697.49平方公里。辖10个乡(镇、街道),599个村(居)委会。2019年末常住总人口约65万人,2019年,全区实现地区生产总值641.97亿元。无棣县2019年户籍人口45.2万,GDP231亿元;以生物制药、化工、装备制造产业为主;人口向主城区流入 阳信县2019年户
4、籍人口46.3万,GDP219亿元;以纺织、生态养殖、高新技术产业为主;人口向主城区流入 惠民县2019年户籍人口65万,GDP190亿元;以高效生态农业、特色农业、文化旅游为主;人口向主城区流入 邹平县2019年户籍人口81万,GDP554亿元,全国百强县;亿元,全国百强县;以冶金、纺织、造纸、石油加工产品为主;人口向淄博、济南流入 沾化区2019年户籍人口41万,GDP158亿元;以金属新材料、精细化工、高端装备制造产业为主;人口向主城区流入 滨城区2019年户籍人口65万,GDP642亿元;亿元;以服务业、物流业、先进制造业、高新技术产业为主;对县区人口吸附力较强 博兴县2019年户籍人
5、口51万,GDP366亿元;亿元;以高新生态农业、机械制造业、电力能源产业、食品加工为主;人口向淄博、广饶流入 城市概况|经济发展情况 2019年GDP首次出现负增长,经济发展呈现下行趋势;产业结构发展均衡,第三产业比例逐年增长 滨州市2019年GDP2457.19亿元,同比2018年下降6.94%。自2014年至2016年滨州市GDP呈缓慢增长,2018年后呈下滑趋势,2019年出现负增长。滨州市三产发展较为均衡,第三产业所占比例逐年升高。GDP数据来源于各政府2019年统计公告,增速为可比价格名义增速 城市概况|收入水平 居民收入逐年增高,增速放缓,2019年城镇居民人均可支配收入3737
6、8元,同比增长6.6%。城市概况|人口情况 人口缓慢增长,城镇化率较低,房地产处于快速发展阶段 滨州区,65 惠民县,64.1 阳信县,45.2 无棣县,46 沾化区,39.1 博兴县,50.16 邹平县,80.7 2019年滨州市各县区人口情况 数据来源:政府网 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%020040060080010001200临沂 青岛 潍坊 菏泽 济宁 济 南 烟 台 聊 城 德 州 泰 安 淄 博 枣 庄 滨 州 日 照 威 海 东 营 山东省山东省2019年各地市人口情况年各地市人口情况 人口 城镇化率
7、 截至到2019年年底,滨州常住人口392.3万人,2014-2017年滨州人口呈现5-6万/年均的增长,2018-2019年下滑后人口小幅回升。2019年滨州市的城镇化率为58.23%(低于全省平均水平61.18%),仍处于城镇化的快速上升过程中。乡镇客户进城以及城区客户的首置仍是房地产发展的主动力,改善型需求处于逐步上升过程中。城市概况|城市规划 城镇发展集群化,构建一核、两极、三区、四轴发展格局 一核:中心城区和沾化城区所组成的城市核心区;两极:北海经济开发区、邹平县城;三区:滨城区、博兴县、阳信县、惠民县全域以及沾化城区、无棣县城及周边区域组成的都市区板块,无棣县、沾化区北部以及北海经
8、济开发区组成的滨海板块,邹平全域组成的邹平板块;四轴:济滨东城镇发展轴,沿海发展轴,邹惠阳无城镇发展轴,博滨沾发展轴。滨州市城市总体规划(2018-2035)纲要:构建一核、两极、三区、四轴的市域空间发展格局和城镇发展集群化、产业发展园区化、全域发展生态化的特色引导城乡建设和发展,将沾化区纳入主城区统一规划。城市概况|主城区规划 主城区外扩,形成“一核、三心、四轴、多板块”空间结构 中心城区发展规划:按照“西延、北连、东优、南跨”的城市发展战略,形成“一核、三心、四轴、多板块”的空间结构。主城区形成“一核、三心、四轴、五片”的空间结构”。一核:环中海综合服务中心;三心:老城综合服务中心、高铁综
9、合服务中心、高新技术产业开发区综合服务中心;四轴:黄河五路、渤海五路、黄河十二路、渤海十八路形成的“井”字型的城市功能聚集轴,城市的功能骨架;五片:主城区分为新城片区、老城片区、东城片区、滨北片区、高新片区五大片区。主城区外围形成八大特色组团:三河湖生态组团、梁才特色组团、里则-沙河特色组团、青田特色组团、魏集-胡集特色组团、杨柳雪特色组团、打渔张生态组团、农业高新区特色组团。城市概况|产业基础 以纺织服装、石油炼化、机械制造、农副产品加工为支柱产业 东营 资源型城市 内核:石油化工、有色金属、高端石油装备制造、橡胶轮胎四大产业链 泰安 旅游目的地城市 内核:机械制造、精细化工、非金属材料、生
10、物医药 聊城 休闲旅游城市 内核:国家历史文化名城、“江北水城”文化 德州 综合性现代化工业城市和物流基地 内核:机械及新能源设备制造、纺织及服装制品、化工造纸及其制品、食品深加工等四大产业链 滨州 综合性制造业中心城市 内核:纺织及服装制品、石油化工盐化工生物化工及其制品、汽车飞机轮船交通设备制造及零部件、农副产品加工等四大产业链 济南 综合性省会城市 主导:现代服务业和总部经济 内核:机械装备与交通设备制造、高新技术产业两大产业链 淄博 现代制造业城市 内核:石油化工及其制品、陶瓷及新材料、生物医药、机电、纺织服装等五大产业链 周边城市定位 滨州属于资源型地区,农副产品加工、纺织和石油冶炼
11、等占优势。济南属于知识型地区,在高新技术产业和教育、文化产业等方面具有优势;淄博属于加工型地区,以石油化工和非农产品为原料的加工工业占优势;东营属于资源型地区,石油相关产业优势明显。石油 炼化 机械 制造 陶瓷 工业 纺织 服装 农副 产品加工 4大支柱产业 城市概况|产业规划 推进“两区一圈”开发建设、全力打造“四集群一基地”。高端铝产业集群。依托魏桥集团(邹平)、创新金属(邹平)、立中集团(无棣)等铝产业龙头企业,以铝材深加工、铝合金新材料和高端装备制造零部件为方向,提高产业集中度和配套关联度,打造5000亿级高端铝产业集群。新型化工产业集群。依托京博集团(博兴)、滨化集团(滨城区)、中海
12、沥青(滨城区)、鑫岳化工(无棣)等龙头企业,规划建设一批国家级新型化工产业园区,打造2000亿级新型化工产业集群。城市概况|产业规划 粮食加工产业集群。依托西王集团(邹平)、香驰粮油(博兴)、渤海油脂(博兴)、泰裕麦业(滨城区)等龙头企业,以绿色安全、高端健康为发展方向,提升产业层次和规模,培育领军型品牌企业,打造1500亿级粮食加工产业集群。纺织产业集群。依托魏桥创业(开发区)、亚光毛巾(滨城区)、愉悦家纺(高新区)、华纺集团(滨城区)等龙头企业,加快棉纺家纺产业装备更新、工艺革新和产品创新,大力发展行业自主品牌,打造1300亿级纺织产业集群。全球高端汽车轮毂制造中心和汽车轻量化材料基地。依
13、托北汽集团(开发区)、渤海活塞(开发区)等龙头企业,增强产业创新能力,加快引进消化吸收,强化配套体系建设,突出品牌创建,打造全球高端汽车轮毂制造中心和汽车轻量化材料基地。推进“两区一圈”开发建设、全力打造“四集群一基地”。城市概况|交通规划 打造“东出西融、南连北接”的综合交通枢纽城市 发挥区位优势,统筹规划港口、铁路、公路、航空、管道综合交通运输体系,建立开放性的现代化立体交通网络,实现物流、客流运输的便捷畅通,逐步建成北连京津冀,西融省会城市群,东达青烟威,南至山东腹地的对外大通道,建设“东出西融、南连北接”的综合交通枢纽城市。城市概况|交通规划 根据“十三五“规划,滨州2020年建成“四
14、纵五横四枢纽”的综合运输体系。四纵:“一纵”为滨海大通道,北至滨州港、南达济青高铁桓台北站;“二纵”为滨临通道;“三纵”为京津冀大通道;“四纵”为西部“惠阳无”大通道,该通道主要是贯穿惠民、无棣和阳信,改变滨州东部无南北运输大通道的现状。五横:“一横”为北部沿海大通道;“二横”为德滨通道;“三横”为济滨大通道;“四横”为机场通道;“五横”为南部济青大通道。四枢纽:“一枢纽”为依托海港港区、内河港区的港口枢纽;“二枢纽”为依托德大铁路、黄大铁路、滨港铁路及公铁联运综合性客货运枢纽的滨州东枢纽;“三枢纽”为依托高新区小营公铁水多式联运物流中心等的滨州中枢纽;“四枢纽”为依托包括济青高铁邹平站综合客
15、运中心,辐射济南国际机场的滨州南枢纽。黄大铁路(2018年建成)、滨港铁路(2019年建成)、新建滨港铁路港区段(2019年建成)、淄东铁路扩能改造(2019年建成)、济滨东城际铁路(2017年开工)、济青高铁(2019年建成)、京沪高铁二线滨城段(十三五期间开工)等铁路线的建设,积极推动京沪高铁黄骅至滨城段、滨州至淄博至莱芜城际铁路前期工作等铁路线建设,基本构成滨州骨干铁路网。城市概况|城市配套 配套资源分布不均衡,新城区及老城区集中、东城区及开发区匮乏 东城区东城区 老城区老城区 新城区新城区 开发区开发区 滨州学院 滨州实验学校 滨州三中 滨城区实验小学 滨城区 第一小学 北镇中学 渤海
16、中学 滨州实验学校 南校区 滨州实验学校 西校区 滨州一中 滨城区第三小学 北镇中学 滨城区第二小学 银座购物广场 万达广场 全福元 银座购物广场 滨州市人民医院 学校 商场 医院 银座购物广场 滨州医学院附属医院 中百购物中心 渤海国际 银座购物广场 万中购物广场 北外环路 长深高速 南外环路 东外环路 黄河二路 东海一路 黄河十二路 渤海二十四路 渤海十八路 滨州市 政府 汽车总站 经开区一中 渤海五路 北外环路 黄河二路 滨城区 政府 白鹭湖公园 中海公园 滨州实验中学 蒲湖公园 黄河五路 黄河五路 地块 城市概况|房地产政策 限购政策:滨州市目前无限购政策。滨州市目前各大银行首套房贷款
17、利率为基准利率上浮10%、二套房贷款利率为基准利率上浮20%政策,第三套限贷。界定是否为首次购房主要依据名下是否有房产。银行放款速度通常在半个月左右。滨州市公安局出台的户籍政策要求是购房入户者想入滨州户籍,必须得有房产证原件,而外来人口在滨州购房需提供一年以上社保证明才可办理房贷申请。本地户口房产证满两年才可出售;外地户口满三年可出售;预售条件:投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,完成主体结构工程的一半以上。预收款政策:自核发商品房预售许可证开始,至办理竣工验收备案后止。商品房预售资金应当用于有关工程建设,其中包括购买建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款、法定税费和依
18、工程进度按比例归还该项目银行贷款,不得挪作他用。政策面较为宽松、无限购政策 滨州市地理位置优越,经济发展平稳,人口保持低速增长,城市发展前景广阔;滨州市城镇化率较低,居民收入逐年增高,为房地产市场提供较好的发展机会;项目地处城市重点发展规划区域,随着产业导入及配套不断完善,具有较好的发展潜力。小结 城市概况|结论 PART 01 二、市场情况 土地市场分析 房地产市场分析 近三年土地市场供应逐渐加大,土地价格逐年增高 土地市场分析|近3年滨城区土地成交情况 滨城区2017-2018年土地供应速度较为平稳,年成交量约22宗,2019年供应速度加快,成交量骤增,市场情况火热;成交土地平均价格从20
19、17年196万/亩上升到2019年241万/亩,增长幅度达到23%;2020年1-5月土地成交均价220万/亩,与2019年成交均价相比下降8.7%。土地市场分析|2018年土地成交情况 序号 宗地编号 土地位置 土地面积(平方米)土地性质 起始价(万元)成交价(万元)竞得人 土地面积(亩)土拍成交单价(万元/亩)楼面价(元/)1 2017-B043 滨州市黄河十五路以南,东外环以东 42958 住宅 3132 3162 滨州市洪投置业有限公司 64.44 49.07 490.71 2 2018-K012 黄河五路以北、渤海二十一路以东 1826 住宅 759 759 滨州市建设房地产有限公司
20、 2.74 277.11 1662.65 3 2018-K024 长江四路以南、渤海十九路以东 44957 住宅 8052 20052 滨州中兴置业有限公司 67.44 297.35 1858.44 4 2018-K006 黄河五路以北、渤海三十路以东 69561 住宅 8369 20849 滨州市海通地产有限公司 104.34 199.82 1498.61 5 2018-K010 黄河十二路以南,渤海二十一路以东 33975 住宅 16716 29216 山东天泰置业有限公司 50.96 573.28 3439.71 6 2018-B007 黄河一路以北、渤海五路以东 45370 住宅 12
21、445 12445 滨州市惠众置业有限公司 68.06 182.87 1246.82 7 2018-B008 黄河十六路以南、东海1-1路以东 52178 住宅 8719 8719 滨州市惠众置业有限公司 78.27 111.40 759.55 8 2018-B010 滨北街道办事处梧桐三路以北、凤凰六路以西 27955 住宅 2905 2905 滨州市惠众置业有限公司 41.93 69.28 472.35 9 2018-B011 滨北街道办事处梧桐四路以南、凤凰六路以西 20416 住宅 2122 2122 滨州市惠众置业有限公司 30.62 69.29 472.45 10 2018-X00
22、7 黄河五路以南、渤海九路以东 5784 住宅 2311 2331 滨州华贸置业有限公司 8.68 268.67 1343.36 11 2018-K014 黄河十二路以南、渤海二十二路以西 13333 住宅 6400 6400 山东宇丰房地产开发有限公司 20.00 320.01 1333.37 12 2018-X009 黄河十二路以北、新立河西路以西 13456 住宅 3179 3179 滨州市东泰置业有限公司 20.18 157.50 1001.07 13 2018-B006 黄河一路以北、渤海五路以东 93500 住宅 25657 25657 滨州市惠众置业有限公司 140.25 182
23、.94 1247.30 土地市场分析|2018年土地成交情况 序号 宗地编号 土地位置 土地面积(平方米)土地性质 起始价(万元)成交价(万元)竞得人 土地面积(亩)土拍成交单价(万元/亩)楼面价(元/)14 2018-K020 黄河十五路以南、渤海二十一路以东 8000 住宅 4032 4032 山东滨州中盛国呈置业有限公司 12.00 336.00 1200.00 15 2018-K025 黄河十四路以北、滨杜路以西 41146 住宅兼容商服(住宅占76%,商服占24%)10493 10493 张晓兵 61.72 170.01 1275.09 16 2018-X010 黄河十五路以北、渤海
24、十六路以西 81887 住宅、商服(住宅占90%-98%,商服占2%-10%)24689 24689 山东滨州民安置业有限公司 122.83 201.00 1310.87 17 2018-B003 滨州市黄河一路以北、渤海二路以东 54119 住宅 15343 31143 涿州京旭通房地产开发有限公司 81.18 383.64 2615.70 18 2018-B009 滨北街道办事处梧桐四路以北、凤凰六路以东 38517 住宅 3155 3155 滨州市惠众置业有限公司 57.78 54.61 372.33 19 2018-X005 黄河十六路以北、渤海十七路以东 28114 住宅 10965
25、 11165 滨州中兴置业有限公司 42.17 264.76 1985.67 20 2018-K007 黄河五路以南、渤海二十一路以东 6604 住宅 3172 3172 滨州洪基置业有限公司 9.91 320.21 1685.32 21 2018-K008 黄河五路以南、渤海二十一路以东 6648 住宅 3590 3590 滨州洪基置业有限公司 9.97 360.01 1421.08 22 2018-B012 黄河一路以北、渤海二路以东 30546 住宅 11914 13814 涿州京旭通房地产开发有限公司 45.82 301.49 2055.62 合计 760850 243049 1141
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