商业和服务业区位论.docx
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1、第四章 商业和效劳业区位论其次节 零售业区位论一、影响零售业区位决策的根本因素区位主体的性质不同,打算区位选择的因素也不一样。打算零售业区位选择的因素大致包括如下几个方面。一是消费市场状况,如消费者的数量、收入、人口构成和生活方式等; 二是购物空间的接近性,一般指空间距离和交通条件;三是零售业间的竞争状况,即在市场区域中同行业竞争者的数量以及进展水公平。在这些因子中,有的对某种区位起打算作用,而有的对其他区位起打算作用,也有些区位选择是这些因子综合作用的结果;四是地价,不同等级的零售商业中心,能够支付地价的力量也不同,地价是制约零售业区位选择的重要因素。一消费市场状况争论零售业区位的决策必需从
2、市场入手,市场区域的大小、贫富和构成等对零售业态选择和规模具有重要的影响作用。1、消费者指向,即零售业区位与人口的分布密度呈比例。人口密度大的区域零售业区位一般比较多,而且规模也相对大。2、消费者收入。收入的差异主要表示在市场区域的总购置力和收入等级间产生的购置行为模型的差异上。这种差异产生的结果是对零售区位的类型、数量和规模要求不同。二空间距离和交通条件1、消费者的购置量随着距零售区位的距离增加在削减,当该距离增加到肯定程度时, 因交通费太大,购置量就变为零,此时的距离就是克里斯泰勒所说的货物供给范围的上限或外侧界限。2、需求空间曲线的空间变化在肯定程度上可反映城市内部零售区位空间的构造。假
3、设 需求空间曲线变化平缓,即距离费用完全可无视,说明全部的购物在一个或几个大的零售中 心进展,表示零售区位具有极强的空间集聚性;相反,假设需求空间曲线变化很陡,表示市场区域被假设干个零售商业中心分割,零售区位趋于分散。3、交通条件对零售区位的作用可通过交通费用的变化来表示。一般地,交通设施条件 好的市场区域,消费者购物所需要的时间会缩短,空间费用会降低;对于零售区位而言,其商品的销售范围会扩大,商业规模等级也有可能扩大。因此,在重要的交通枢纽中心常能形 成大型的商业中心。资料来源:参考文献3三零售业间的竞争1、关于区位空间竞争的理论,霍特林有过精辟的论述,他认为,当需求无限且非弹性的条件下,在
4、直线市场上只存在两个企业时,这两个企业应当在距直线市场的端点四分之一 处布局;张伯伦认为,当需求是弹性时,两者将分散布局。克里斯泰勒和廖什则提出了六边形的模型,邻近的企业等距离呈六边形布局。2、竞争者之间是集中还是分散与企业的经营种类和市场的特性等有关,斯考特(P. Scott) 认为,宝石店的布局趋势是分散大于集中,但饮食店通过竞争有利产品的标准化,接近竞争者的布局较明显。因此,对于开业的企业来说,必需要分析竞争者的数量、可能占有市场的比率和魅力度,在此根底上,进一步争论与竞争者间的区位空间关系,是接近布局还是相距肯定距离布局。3、同业与不同业种间的竞争,均表现为联合与集聚趋势。区位间的空间
5、竞争,假设是属于同业种间的竞争,可能会消灭两种趋势,一是相互排斥 趋于分散,一是在竞争中产生联合,即由于外部规模经济而形成各种专业化的商业中心,在 现实中,后一种相对更多。假设是属于不同业种的竞争,由于彼此间存在着相互互补关系, 对于多目的购置行为的消费者是最正确的购物空间选择,因此,集聚趋势比分散趋势也很明显。四地价的作用n 交通便捷性、空间的关联性和周边环境的满足度影响区位地价。一般地说,市中心是全市交通网络的辐辏点,具有最正确的交通便捷性和可通达性,同时, 空间的关联性也最好,因而地价也到达最高。随着离市中心距离的增加,通达性和关联性逐 渐减弱,地价也会随之降低。但是,在远离市中心的某些
6、地段,由于环境的综合满足度提高, 地价也有上升的可能性。n 不同类型的零售业所能支付的地价力量是打算其区位选择的重要因子。不同的经济活动对地价的支付力量不同,也就是说区位主体不同,在区位空间上,所得到的预期利润也不同。城市内部土地利用空间构造实际就是不同的经济活动因取得的利润大小不同,在区位空间上竞争组合的结果。图 4-5 是诺斯(Nourse)描绘的沿购物中心某个方向地价的变化与零售业类型的关系。首先在最大交通流量的区位布局综合性商店,它的地价倾斜线几乎接近于垂直;其次是倾斜度 较缓和的妇女服装店、宝石店、家具店和食品店布局。鞋店在街角布局,它比妇女服装店能够支付更高的地价。在较远的街角则布
7、局了男装店,由于它比家具店能支付较高的地价。二、零售业区位模型图 4-5 地价与零售业区位关系1. 零售业空间类型划分(1) 普劳德福特(M.J. Proudfood)划分法他在 1 937 年争论了美国的零售业空间,将零售业空间划分为五种类型,即中心商业区、外围商业区、主要商业街、近邻商业街和孤立商店群等。他的划分主要侧重于零售业活动的 位置条件和特征。(2) 美国学者迈耶(Mayer)在 1942 年同样以美国的城市为对象进展了零售业空间类型划分,但他侧重于零售业活动的规模和形态的争论。(3) 贝利划分法在普氏和迈氏争论的根底上,1963 年以芝加哥为例,运用多变量分析法争论了零售业空间类
8、型。他把零售业空间分为三大类型。第一种类型是在中心部存在一个核心的商业设施,以此为中心商业职能呈同心圆分布,依据商业集聚的规模进一步可分为CBD、区域中心地、 社区中心地和近邻中心地。其次种类型是沿道路和街道呈带状分布的零售业空间,依据其位 置和规模差异,又可分成传统的购物街、沿主要干线分布的零售业空间、在郊区形成的带 状零售业空间和高速大路指向的零售业活动集聚空间。第三种类型是追求类似零售业活动集 聚利益和接触利益在某一地点集中而形成的专业化空间。依据集聚的零售业和效劳业的种类 可分为汽车街、印刷区、消遣区、输入品市场、家具区和医疗中心等。专业化空间与第一和其次种类型并非是无关独立存在的,有
9、些类型在区域中心地或沿干线分布的空间也能找到。同样传统的购物街能看到的零售业在近邻中心地中分布着,总之,三者的类型划分具有相对 性。2. 中心商业区的内部构造(1) 霍伍德(Horwood)和博伊斯(Boyce)提出的中心-边缘模型。如图 4-6 所示,中心商业区的空间构造由两局部组成,即核心部(core)和边缘部(frame)。核心部具有高度的土地利用、空间垂直进展、白天人口集中和特别职能布局等特 征。与其他零售业空间不同,中心商业区的核心部除商业职能外,也是各种办公机构、金融 和行政机关的聚拢地。围绕核心部的边缘部土地面积相对广、土地利用密度也不高,郝氏和 鲍氏认为该区域的最大特征是职能的
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