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1、房屋维修施工方案1、目的保证维修质量,避免二次返修,确保快速、高效地处理工程维修工作,提高客户满意度。二、适用范围适用于项目的维修工作。三、依据维修工程必须符合相关国家、地方及行业标准,主要包括但不限于:1、工程建设标准强制性条文2002年版2、建筑工程施工质量验收统一标准GB50300 - 20013、建筑装饰工程施工及验收规范GB50210 - 20014、住宅装饰装修工程施工规范GB50327 - 20015、屋面工程质量验收规范GB50207 - 2002 6、聚合物水泥防水涂料JC/T - 894 - 20012.4.1 若地面漏点超过2处(含2处),必须将地坪全部凿除,按上述 方案
2、处理完裂缝后满做JS防水涂膜2.0mm。2.4.2 上述维修时间未考虑装修面层恢复,装修面层恢复时间不超过5 天。3、厨卫间墙面(预埋管渗漏):3.1 渗漏原因:墙内预埋管破裂或弯头热容出现问题而产生渗漏。3.2 维修方案:3.2.1 对室内管道按照规范要求进行打压;3.2.2 将墙面渗漏部位凿开,检查管道情况。若业主已经装修,则根据 实际情况尽量从厨卫间墙体外侧进行剔凿,避免破坏厨卫间墙地砖。323更换有问题的管道和弯头;324用C20细石混凝土封堵凿开的墙体空洞;3.2.5 恢复墙面抹灰层和腻子。3.3 维修时间:4-5天。3.4 上述维修时间未考虑装修面层恢复装修面层恢复时间不超过5天。
3、4、厨卫间墙面渗水(墙面防水问题)4.1 原因:墙面防水未达到规范要求,厚度不满足要求或防水层存在沙 眼等。4.2 维修方案:4.2.1 找到渗漏部位,凿除业主装修面层检查防水。4.2.2 补做聚合物水泥基防水涂膜1.5mm厚,与原防水搭接15cm。4.2.3 恢复装修面层。4.3 维修时间:5天。上述维修时间未考虑装修面层恢复,装修面层恢 复时间不超过5天。5、外墙渗漏外墙产生渗漏的原因很多,其中包括外墙分格缝渗漏、外墙伸缩缝渗漏、 外墙裂缝渗漏、对拉螺杆洞渗漏、外墙脚手眼处渗漏、外墙砖勾缝处渗 漏、外墙管道支架渗漏、栏杆接头处渗漏等。水从以上部位渗进外墙后, 会沿着抹灰层或保温层和基层之间
4、的缝隙发展,严重的情况下会造成室 内整面墙体返潮发霉,造成业主的损失不可估量,所以外墙渗漏须立即 现场查看并分析渗漏原因,并尽快安排维修,在短时间内处理完成。维 修外墙渗漏问题关键点是要根据渗漏点分析渗漏原因,维修时才能一次 到位,避免二次返修。以下是各种外墙渗漏问题发生时的渗漏情况和处 理方案。5.1 外墙分格缝渗漏:5.1.1 渗漏情况描述:多出现在窗角部位(设计外墙分格缝一般位于窗 上口 ) O5.1.2 维修方案:将分格缝两侧15cm范围内外墙涂料及抹灰层剔除; 用堵漏剂对砖墙灰缝重新勾缝;用1 : 3水泥砂浆找平(1cm厚);做 2.0mm聚合物水泥基防水涂膜;用1 : 2.5水泥砂
5、浆补平外墙面;重做 外墙涂料;恢复室内墙面。5.1.3 维修时间:6-7天。5.1.4 上述时间未考虑脚手架搭设时间。5.2 外墙裂健渗漏:5.2.1 渗漏情况描述:室内墙面返潮、发霉,面积较大。5.2.2 维修方案:5.2.2.1 剔除面砖或涂料;5.2.2.2 采用切割机切割开裂、空鼓处,并将切缝处凿毛。清理基层,并发水润湿;5.2.2.4 补1 : 2.5水泥砂浆,分两遍成活,超过2.5cm的部位需分三遍成活;5.2.2.5 聚合物水泥基防水涂膜2.0mm厚;5.2.2.6 恢复面砖或涂料。523维修时间:面砖墙面7天,涂料墙面9天。5.3伸缩缝渗漏:5.3.1 渗漏情况描述:伸缩缝处开
6、裂,渗水后沿墙面下流,导致某一户 或几户内墙返潮。5.3.2 维修方案:将伸缩缝镀锌铁皮拆除,修补墙面;重新安装镀锌铁 皮,并重新打胶。53.3 维修时间:5天。53.4 拉螺杆洞渗漏:53.4.1 漏情况描述:室内墙面局部湿润,点状分布。53.4.2 理方案:53.4.2.1 内处理:剔凿室内墙面至结构层;剔除对拉螺杆洞内水泥砂 浆,深5cm ;用堵漏剂进行封堵,补平结构层;洞边15cm范围内做 1.5mm厚聚合物水泥基防水涂膜;恢复抹灰层和面层。5A2.2外墙处理:此类渗漏问题产生的原因多数情况下是由于其他部 位渗水后沿保温层与基层之间缝隙发展,对拉螺栓洞没有堵密实而造成 渗漏至室内。所以
7、外墙处理关键是要找到渗水点(如分格缝渗水、伸缩 缝渗水等),然后按照相应的维修方案进行处理。53.4.3 修时间:7天。53.4.4 述维修时间未考虑装修面层恢复,装修面层恢复时间不超过5 天。53.5 墙脚手眼处渗漏:53.5.1 漏情况描述:室内墙面底部局部湿润,块状分布。53.5.2 理方案剔除墙面抹灰以及原脚手眼封堵混凝土重新采用C20 细石混凝土分二次填塞密实;聚合物水泥基防水涂膜2.0mm厚;恢复 抹灰层和腻子层。53.5.3 修时间:5天。53.5.4 述维修时间未考虑装修面层恢复,装修面层恢复时间不超过5 天。53.6 墙管道支架或栏杆接头处渗漏:53.6.1 漏描述:沿管道支
8、架螺栓四周缝隙和栏杆接头四周缝隙渗入墙 体内,导致内墙面局部返潮发霉。53.6.2 修方案:采用堵漏剂对支架螺栓四周缝隙和栏杆接头四周缝隙 进行封堵,并打密封胶。53.6.3 修时间:2天。53.6.4 述维修时间未考虑装修面层恢复,装修面层恢复时间不超过5 天。53.7 淋要求:53.7.1 工单位需配备水管及喷枪,渗水问题处理完成后,要求做冲淋试验,确认不渗漏后再恢复面层。6屋面渗漏6.1 查看渗漏点,分析渗漏原因:首先应从室内查看渗漏情况,找到渗 漏点;然后根据渗漏点查看屋面与之相对应的部位,再分析产生渗漏的 原因。6.2 屋面与室内渗漏点对应的部位防水保护层明显开裂,并且防水已经 破坏
9、。处理方案:6.2.1 将破损部位防水保护层及防水剔除防水预留15cm搭接宽度);6.2.2 结构板裂缝处理方案详见厨卫间地面结构板裂缝处理;6.2.3 进行闭水试验24小时;6.2.4 裂缝两侧20cm范围做JS防水涂膜2.0厚;6.2.5 恢复卷材防水,与原防水搭接15cm ,并再次闭水24小时;6.2.6 恢复防水保护层。6.2.7 维修时间:9天。6.3 屋面与室内渗漏点对应的部位防水保护层与防水无开裂、破损,此 种情况是由于渗漏点附近其它部位防水破坏导致渗水后,水沿防水卷材 与基层之间的缝隙发展,到达结构板裂缝处向室内渗漏。6.3.1 处理方案:63.1.1 查找屋面防水破损处,剔除
10、开裂破损的防水保护层及防水(防 水预留15cm搭接宽度);63.1.2 修补防水,做24小时闭水试验;63.1.3 恢复防水保护层;63.1.4 凿除渗漏点处的防水保护层和防水,找到结构裂缝;63.1.5 按厨卫间地面结构板裂缝处理方案处理;63.1.6 做24小时闭水试验;63.1.7 裂缝两侧20cm范围内做JS防水涂膜2.0厚;恢复卷材防水, 与原防水搭接15cm ;63.1.8 8恢复防水保护层。维修时间:9天。6.4若渗漏情况和屋面防水破坏都比较严重,无法找到渗漏点,并且按 上述两种情况处理后仍没有效果,则需将整个屋面防水保护层及防水全 部凿除,修补完结构板裂缝后重做防水(采用自粘性
11、防水卷材):6.4.1 处理方案:6.4.1.1 凿除原刚性层混凝土和防水;6.4.1.2 基层找平,四周阻角处采用1 : 2.5水泥砂浆做成弧形;JS防水涂膜2.0厚6.4.1.4 聚酯胎单面粘砂SBS改性沥青防水卷材4厚;6.4.1.5 C20细石混凝土刚性层40mm厚,3mx3m分缝,内配4150双向冷拔钢筋,分格缝采用密封胶塞缝。6.4.2 维修时间15天。边渗水7.1 原因分析:门窗外侧四周密封胶条开裂、脱落或门窗塞缝不密实造 成渗水。7.2 维修方案:7.2.1 用美工刀将开裂或脱落的胶条切除;7.2.2 剔除缝内松动的发泡剂或水泥砂浆,7.2.3 重新打发泡剂或塞干硬型防水砂浆(
12、内掺杜拉纤维),确保密实;7.2.4 重打密封胶。7.2.5 采用喷枪做冲淋试验,喷水压力为0.20.3MPa ( 23KG ) ,喷嘴与被喷部位之间距离为25cm,喷嘴以匀速在各冲淋部位缓缓移动, 单扇窗喷淋时间不少于15分钟。73维修时间:若为胶原因1天,若是塞缝的原因需4天。8、空调机位渗水8.1 原因分析:空调机位内地面找坡坡度过小或成倒坡引起积水,导致 向室内渗漏。8.2 维修方案:8.2.1 凿除空调机位内地面抹灰层;8.2.2 做聚合物水泥基防水涂膜2.0mm厚,立面返300mm高;823采用1 : 2.5水泥砂浆找坡收光面,坡度向外侧1%。83维修时间:4天。五铝合金及塑钢门I
13、SI1、五金配件清理并润湿基层;刮1 : 1水泥砂浆一遍;7、高分子防水涂料GB18173 - 2000 8、建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242 - 2002 9、给水排水管道工程施工及验收规范GB50268 - 97 10、砌体工程施工及验收规范GB/T50203 - 2002四、维修方案:(一)、室内空鼓、裂缝1、墙面空鼓1.1 维修方案: 采用切割机切割空鼓处并将切缝处凿毛切割范围须保证方正;补1 : 2.5水泥砂浆,分两遍成活,超过2.5cm的部位需分三遍成活;补刮腻子二遍,并挂抗裂玻纤布。若一面墙修补面积大于50%或超过三处以上须整面墙重新满刮腻子二遍。L2维修时间
14、:7天。1.1 五金配件问题包括:门窗把手断裂、塑钢门锁无法开启、风撑或较 链变形等。1.2 处理方案:更换相应配件。1.3 处理时间:1天。2、门窗开启不灵活2.1 处理方案:现场调试。2.2 处理时间:1天。3、门窗框周边胶开裂、脱落3.1 处理方案:用美工刀切除开裂及脱落的胶条,清理基层,重新打胶。3.2 处理时间:1天。4、坡璃划痕、破裂4.1 处理方案:更换玻璃。4.2 处理时间安装1天,普通玻璃制作需3天钢化玻璃制作需7无5门窗框安装偏差5.1.1 局部型材不顺直:将该分格处玻璃取下,对型材进行调整。5.1.2 整扇门窗框安装不方正:将整扇框取下才安照规范要求重新安装; 土建修补墙
15、面;安装玻璃并打胶。5.2处理时间:8天。(六)铝合金栏杆、百叶1松动、插销、钱链问题:1.1 松动:现场维修。维修时间:1天。1.2 百叶插销松脱:更换插销。维修时间:1天。13百叶钱链松脱:更换较链。维修时间:1天。2型材2.1 型材变形:校正,重新刮腻子喷漆;若无法校正则需更换。维修时 间:1天。更换材料可延长至5天。2.2 型材漆挂花:重新刮腻子喷漆。维修时间:2天。3栏杆鼓璃3.1 玻璃破碎:更换玻璃。3.2 维修时间:安装1天,普通玻璃制作需3天,钢化玻璃制作需7天。(七)铁花栏杆1生锈、脱焊、脱漆1.1 重新喷漆或焊接;打磨焊接或生锈部位,刷防锈漆二遍、面漆二遍。1.2 维修时间
16、:3天。若需更换栏杆可延长至5天。(A)入户门1门扇变形、起跷,开关时有异响1.1 维修方案:现场调试。1.2 维修时间:1天。2门扇、门框有划痕、碰痕、门扇表面漆颜色不一致2.1 维修方案:局部维修后现场喷漆。2.2 维修时间:1天。3、五金配件、锁具3.1 存在问题:转动不灵活、打不开、不能反锁、锁舌位置不正确等3.2 维修方案:现场调试。3.3 维修时间:1天。若需更换门锁可延长至3天4、密封胶条、隔音胶条脱落4.1 维修方案:更换胶条。4.2 维修时间:1天。5、门框边胶条开裂、脱落5.1 维修方案:切除胶条重新打胶。5.2 维修时间:1天。6、若入户门划伤、碰撞、变形、起跷严重,需更
17、换或返厂进行维修, 维修时间10天。(九)给排水工程1地漏堵塞1.1 维修方案:分析原因,确定堵塞部位,若不能直接疏通则需从楼下 业主家里处理,拆除部件进行疏通;处理完成后做通水试验。1.2 维修时间:1天。2水管堵头、水龙头、软管、阀门漏水 2.1维修方案:更换。3室内给水管打不起压或水表自转3.1 产生原因:给水管破裂或弯头热容有问题。3.2 维修方案:3.2.1 按规范要求打压,观察渗漏点,确定渗漏部位;3.2.2 凿除渗漏部位墙体,继续打压检查,找到给水管渗漏部位;323更换给水管或弯头; 324打压检测;恢复墙面。326若水表问题则需更换水表。3.3 维修时间:5天。4卫生间马桶排污
18、管离墙距离偏差:4.1 维修方案:4.1.1 凿除地坪砂浆及防水层;4.1.2 在规范规定的结构板位置上重新开孔;1.1.1 置好排污管;4.1.4 采用C20细石混凝土分二次堵塞孔洞;4.1.5 管道边做聚合物水泥基防水涂膜2.0mm厚,与原防水搭接15cm , 管壁上返10cm ;4.1.6 24小时闭水试验;4.1.7 恢复防水保护层。4.2维修时间:8天。(十)电气工程1、线路跳闸、短路、漏电故障1.1 维修方案:检查室内故障点,分析故障原因,根据具体情况采取相 应措施。1.2 维修时间:1天。2、配电箱、空气开关、漏电开关2.1 配电箱内空气开关和漏电开关故障:更换。2.2 配电箱盖
19、板松脱、破损:更换。2.3 维修时间:1天。3、维修电源插座、电话插头、按钮开关,维修时间:1天。4、房间灯不亮4.1 灯泡坏:更换灯泡。4.2 线路问题:更换电线。4.3 维修时间:1天。(十一)弱电1.1 主卧报警器故障:检查报警器和线路,更换报警器或检修线路。1.2 煤气报警器故障:检查煤气报警器和线路,更换报警器或检修线路。1.3 可视对讲故障:检查可视对讲机和线路,更换报警器或检修线路。1.4 红外报警器故障:检查红外报警器和线路,更换报警器或检修线路。1.5 门铃故障:检查门铃和线路,更换报警器或检修线路。1.6 维修时间:1天1.3注意事项:水泥砂浆修补完成后,需做好撒水养护。2
20、、地面空鼓2.1 维修方案:2.1.1 采用切割机切割空鼓处,并将切缝处凿毛,切割范围须保证方正;2.1.2 清理、并润湿基层;2.1.3 素水泥浆一道;2.1.4 补C20细石混凝土,并压光找平,一遍成活。2.2 维修时间:5天。2.3 注意事项:细石混凝土修补完成后,需做好养护。3、墙面裂缝(浅裂健,无空鼓现象):3.1 维修方案:3.1.1 将抹灰层裂缝轻剔至基层,宽5mm ;3.1.2 清理缝内;3.1.3 内满打透明密封胶;3.1.4 补刮腻子两遍。4、墙面裂健(有空鼓)4.2 维修方案:4.2.1 采用切割机切割裂缝及空鼓处,并将切缝处凿毛,切割范围须保 证方正;4.2.2 清理并
21、润湿基层;4.2.3 刮1 : 1水泥砂浆一遍;4.2.4 补1 : 2.5水泥砂浆,分两遍成活,超过2.5cm的部位需分三遍 成活;4.2.5 补刮腻子二遍,并挂抗裂玻纤布。若一面墙修补面积大于50%或 超过三处以上须整面墙重新满刮腻子二遍。4.2维修时间:6-7天。4.3 注意事项:水泥砂浆修补完成后,需做好撒水养护。5、地面裂舞:5.1 维修方案:5.1.1 采用切割机将裂缝左右5CM范围内延裂缝方向切除地坪砂浆, 并将切缝处凿毛;5.1.3 补1 : 2.5水泥砂浆,压光找平,一遍成活。5.2 维修时间:2天。(二八外墙面1、外墙涂料(脱层、起鼓):1.1 维修方案:1.1.1 用小刀
22、割除外墙涂料层;1.1.2 剔除外墙腻子,并清理基层;1.1.3 按照外墙涂料施工工艺重新施工:外墙腻子-底漆-中间漆-面 漆。若维修部位位于房屋样露台处,需整面墙重做外墙涂料,其余大面 墙需尽量避免色差,并保证维修部位成方形。1.2 维修时间:4-5天。2、外墙面砖(开裂、空鼓):2.1维修方案:2.1.1.1 用切割机沿砖缝切割开,并剔除外墙砖,范围比开裂部分大一 块砖;选择颜色接近的外墙面砖进行修补,采用聚合物水泥砂浆粘贴; 聚合物水泥砂浆沟缝。抹灰层开裂、空鼓:2.1.2.1 采用切割机切割空鼓处,并将切缝处凿毛;2.1.2.2 清理并润湿基层;2.123刮1 : 1水泥砂浆一遍;2.
23、1.2.4 补1 : 2.5水泥砂浆,分两遍成活,较厚的部位需分三遍成活;2.1.2.5 选择颜色接近的外墙面砖进行修补,采用聚合物水泥砂浆粘贴;2.1.2.6 采用聚合物水泥砂浆勾缝,保证灰缝密实。2.2维修时间:若抹灰层无空鼓3天;若抹灰层空鼓则需7天。(=)感观质量:1、墙面平整度、垂直度、阴阳角顺直:1.1 维修方案:1.1.1 偏差在6mm以下,用内墙腻子进行找补,到达规范要求。同时 需保证新找补腻子和原腻子之间粘接牢固,避免脱层。1.1.2 偏差在6mm以上(含6mm ),需根据实际情况剔凿墙面基层以 到达规范要求,补刮腻子二遍。新旧腻子交接处需挂抗裂玻纤布。1.2 维修时间:3-
24、4天。2、地坪翻砂:2.1 维修方案:2.1.1 铲除翻砂部分,清理并润湿基层;2.1.2 翻砂部分满刮水泥胶浆(805胶水与水泥砂浆混合),需保证粘 接牢固,避免脱层。2.2 维修时间:3天。3、地坪平整度:3.1 维修方案:3.1.1 根据实际情况局部处理偏高或偏低的部位。3.1.2 将偏低的部位凿毛或将偏高的部位剔凿至合适标高,清理并润湿 基层后,满刮水泥胶浆(805胶水与水泥砂浆混合)。3.2 维修时间:3天。(四)渗漏1、厨卫间地面(管道周边、烟道周边):1.1 问题原因:管道周边、烟道周边因吊洞质量或防水附加层质量差而 产生渗漏。1.2 维修方案:1.2.1 剔凿管道周边和烟道周边
25、地坪混凝土至结构层;1.2.2 继续剔凿管道周边和烟道周边原吊洞混凝土,深2cm ;1.2.3 清理基层,采用堵漏剂进行封堵,高于结构层5-8mm ,大于管道周边5cm ;1.2.4 管道周边和烟道周边30cm范围内做2mm厚JS防水涂膜与原 防水层搭接15cm。1.2.5 厨卫间满闭水24小时;1.2.6 恢复地坪。13维修时间:7-9天。1.4其他1.4.1 若地面漏水超过3处(含3处),必须将地坪全部凿除,按上述 方案处理完管道周边和烟道周边后满做JS防水涂膜2.0mm。1.4.2 上述维修时间未考虑装修面层恢复,装修面层恢复时间不超过5 天。2、厨卫间地面(结构板渗水):211原因:结构板有贯穿裂缝导致渗漏。2.2 维修方案:221根据渗水位置剔凿地坪混凝土至结构板面,找到结构板裂缝,同时周边需保留10cm防水以便搭接。2.2.2 将结构板裂缝凿成V型槽,宽2-3cm ,深2cm ,并清洗槽内;2.2.3 用堵漏剂对V型槽进行封堵,高于结构层5-8mm大于槽边5cm。2.2.4 裂缝周边15cm范围内做2mm厚JS防水涂膜,与原防水搭接 10cmo2.2.5 厨卫间满闭水24小时;2.2.6 恢复地坪。2.3 维修时间:7-9天。
限制150内