住房反向抵押养老保险产品创新研究.doc
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1、住房反向抵押养老保险产品创新研究【摘要】近年来,我国开始试行一种新型养老模式住房反向抵押养老保险,这在一定程度上缓解了老龄化带来的社会不公问题。本文通过采取文献研究法、比较分析法进行研究,对住房反向抵押养老保险试点情况分析,首先对其试点现状和需求分析。从政策环境和供需求对其现状分析,接着对其试点难题分析发现主要由于传统观念影响、金融市场不够完善、房价波动、相关法律、法规不全等问题。接着对美国、英国、法国、新加坡的住房反向抵押经验进行分析。最后,对全篇进行总结,提出以下几点建议:建立由政府主导型的运行模式,完善土地所有权产权期限、完善相关法律法规。【关键词】老龄化;住房反向抵押养老保险;养老模式
2、注:本论文(设计)题目来源于教师的国家级(或省部级、厅级、市级、校级、企业)科研项目,项目编号为: 。Research on the innovation of housing reverse mortgage pension insurance productsAbstract In recent years, China has begun to experiment with a new type of old-age pension insurance, housing reverse mortgage pension insurance, which alleviates the s
3、ocial injustice caused by aging to a certain extent. This paper adopts paper literature research method and comparative analysis method to conduct research, and analyzes the pilot situation of housing reverse mortgage endowment insurance. Firstly, it analyzes the current situation and demand of the
4、pilot. It is found that the reverse mortgage pension insurance is still a minority product, which has not been accepted by the majority of the elderly, Analysis of its current situation from the policy environment and demand。 Then the analysis of its pilot problems found that mainly due to the influ
5、ence of traditional ideas, financial market is not perfect, housing prices fluctuate, related laws and regulations are not indeed lost and so on. Then the United States, the United Kingdom, France, Singapores experience of reverse mortgage housing analysis. Finally, the whole article is summarized,
6、put forward the following suggestions: the establishment of a government-led mode of operation, improve the term of land ownership property rights, improve the relevant laws and regulations.Keywords Aging; Housing Reverse Mortgage Pension Insurance; Endowment patterns目 录1前言11.1研究背景11.2研究意义11.3国内外文献综
7、述11.3.1国外文献综述11.3.2国内文献综述21.4研究思路、内容及方法31.4.1研究思路31.4.2研究内容及方法31.5创新点与不足52住房反向抵押养老保险概念及产品要素62.1住房反向抵押养老保险概念62.2住房反向抵押养老保险产品要素63国外住房反向抵押业务经验83.1美国83.2英国83.3新加坡93.4法国104住房反向抵押养老保险试点实施情况分析114.1住房反向抵押养老保险制度试点现状114.1.1政策环境114.1.2供需求现状124.2推行障碍134.2.1传统观念影响134.2.2土地使用权受限134.2.3金融市场不够完善134.2.4相关法规缺失144.2.5
8、房地产市场价格波动145应对策略155.1建立政府主导型的住房反向抵押养老保险模式155.2完善土地所用权产权期限155.3完善相关法律法规156结论17参考文献18致 谢201 前言1.1 研究背景人口老龄化情况严峻和社会基本养老保障力度不足,迫使国家不得不探索多样式养老保障方式。随着经济社会的发展和进步,传统养老观念逐渐瓦解,为改善和提高我国老年人晚年生活质量,必须研究和建立更加完善的社会养老保障体系。如何研究和解决好我国老年人的社会基本养老保障问题,不仅要解决的是如何保障老年人公民权利的根本需要,也是如何维持我国社会、经济、政治关系能否和谐稳定、持续健康发展的一个重要前提,建立健全的我国
9、社会基本养老保险体系和制度,这也是当代中国加快建立健康社会幸福中国的重要基础。1.2 研究意义住房反向抵押商业养老保险基于家庭资产财富分配替代关系理论、生命周期理论等密切相关的理论提出。其实践意义体现在在四个方面:其一,直接增加老年人收入,提高他们晚年生活的质量,减轻了社会养老负担。同时减轻了子女负担,稳固家庭结构;其二,家庭财富达到最大效率利用。年轻时将自己大部分财富投资在房产,年老时,无经济收入时,可将年轻积累的财富在老年得到利用;其三。起到稳定房价作用。参与人群多,市场上房屋数量增长,供给增加,从而抑制房价上涨。同时,拓宽保险企业投资渠道;第四,拓宽养老途径,刺激消费。老年人收入提高,消
10、费升高,且可以通过住房抵押提高老年生活质量。1.3 国内外文献综述以房养老模式最先出现在荷兰,随后被发达国家中的老龄化严重的国家开始发展,其中运行较好的是美国。2003年,孟晓丹将“以房养老概念引入中国。目前,我国已经对以房养老进行了可行性分析、风险研究、定价研究等。1.3.1 国外文献综述第一,市场需求研究。Hui Shan(2011)对美国18年的住房反向抵押贷款数据进行分析,发现住房抵押贷款业务出现大幅增长1。Donald Haurin,Stephanie Moulton (2018)提出进行财富测试,结合欧盟和美国的数据确定住房拥有率、房价和抵押贷款债务来计算房屋净值,发现房屋净值可以
11、有效的增加老年的收入,这说明住房反向抵押贷款是存在市场需求,并提出影响房屋净值的因素2。Rik Dillinggh(2017)对荷兰反向抵押贷款进行实证分析,发现荷兰的老年人口对住房反向抵押贷款存在极大兴趣。Baeg Eui Hong(2017)考察了韩国住房反向抵押贷款的特点,通过比较在收入保障的受益群体和非受益群体,分析发现老年人口对此业务不太接受,但学者认为,此项业务能大力解决“富裕但现金贫乏”的现象,且认为韩国存在大量潜在客户3。第二,可行性研究。Noralfishah Sulaiman (2018)探索影响马来西亚从住房反向抵押贷款市场发展的因素,研究表明经济、社会人口、行为和政治制
12、度因素会对市场产生不同程度的影响。并讨论了在马来西亚住房反向抵押贷款推行的可行性,认为该模式在马来西亚具有一定的可行性和认为人口老龄化和预期寿命延长导致老年人在较长时期内需要更多的退休收入。由于住房反向抵押贷款能够满足这一要求,所以它在老年房主中越来越受欢迎,具有一定可行性4。第三,风险研究。Yung-Tsung Lee,Ko-Lun Kung,I-Chien Liu (2018)研究发现住房反向抵押业务存在税收、房价波动、长寿等风险,提出应建立风险防控机制。5。1.3.2 国内文献综述张宁(2014)通过建立PEST模型分析我国开展住房反向抵押养老保险的宏观环境,以及对供需求方的微观环境分析
13、,指出我国目前市场条件尚缺少政府支持及民众热情度低等问题6。王桂迎(2015)对我国开展住房反向抵押养老保险的模式进行研究,构建了包含规范参与主体、建立风险防范制度及法律法规制度、保险公司参与方式多元化的新模式7。刘雨坤(2015)通过对比分析目前再保险在我国所具有的各种可行性和条件的基础上,提出了相关的风险分散防范和管理机制,再进一步地进行了可行性的分析。研究结果表明目前我国已基本具备了进行开展住房反向抵押已保险所具备基本的条件8。王远卓(2016)进一步提出商业养老保险基金管理公司在进行开展再保险和住房反向抵押商业养老保险基金管理业务时必须具有保险公司资金雄厚和进行风险管理、业务管理、产品
14、定价等的优势9。赵璠屿(2018)提出保险公司开展住房反向抵押养老保险会受到利率波动、房价波动和长寿风险共同作用的交叉风险10。陈璨(2018)经过研究发现我国住房反向抵押养老保险发展目前主要受三个因素影响,主要是传统观念、供需失衡和由房价、利率以及长寿风险共同形成的交叉风险。因此,学者提出住房转换服务中心和以房养老模式多元组合的创新点11。1.4 研究思路、内容及方法1.4.1 研究思路主要从我国住房反向抵押贷款养老保险业务的提出和试点的角度出发,借鉴国外住房反向抵押贷款养老保险业务开始发展的经验,结合了我国具体的国情,提出相关指导建议,以下是研究框架:前言传统观念影响房地产价格波动相关法规
15、缺失住房反向抵押养老保险概念及产品要素国外住房反向抵押养老保险经验美国英国新加坡法国住房反向抵押养老保险试点情况住房反向抵押养老保险试点现状及需求分析推行障碍土地使用权受限金融市场不够完善应对策略建立政府主导型的住房反向抵押养老模式完善土地所有权产权期限完善相关法律法规结论1.4.2 研究内容及方法内容分为以下几个部分:第一章:引言。简要充分明确阐述了本文对于研究新型个人住房反向抵押贷款研究背景及重要研究意义,并分别对本文总结了国内外相关专家对该领域的重要研究成果和本文的主要重点研究理论方法及其研究创新点等等进行简要的观点阐述。第二章:住房反向抵押贷款模式在我国发展时间较短,尤其是住房反向抵押
16、养老保险,对于大众熟悉度不高,因此先简要阐述产品概念及开展条件和相关要素分析。第三章:从国外发展该保险业务较好的国家中吸取经验。重点对美国、英国、法国和新加坡开展经验进行研究和借鉴。第四章:对我国试点所遇难题出发,发现推障碍存在传统观念影响、金融市场不够完善、相关法规确失和房地产市场价格波动等障碍。第五章:针对以上分析,提出相关建议。提出住房反向抵押养老保险应有国家做号召,建立民众信任度,并且完善相关法律法规,建立健康持续发展的金融市场。第六章:结论。对全篇做整体概述。本文的研究方法采取了文献调查研究法和比较分析法。 1.5 创新点与不足创新点:结合试点实际情况出发,对试点成绩作了现状及需求分
17、析、对其发展障碍作明确说明,由此,提出住房反向抵押养老保险产品应做出的改进。不足:缺少数据支持,未进行实证验证。202 住房反向抵押养老保险概念及产品要素2.1 住房反向抵押养老保险概念住房反向抵押养老保险属于以房养老模式中的一种,是指具有房屋完全产权的家庭老年人向保险公司申请抵押房屋,保险费要求该公司将其抵押房屋一定数额的本金作为其延期年金的保险费,之后向老人发放养老金。在房屋抵押期间,老年人依旧可以拥有占用、使用、租赁和经保险公司同意的部分处置权。保险责任的终止以老年去世为止。与一般的终身年金保险不同的是,第一,缴费期与领取期顺序不同。住房方向抵押养老保险先领取保险金,后缴清保险费。年金保
18、险是先缴费后领取。第二,业务流程较复杂。前者由房屋抵押与终身年金保险相结合的形式,在业务办理过程中,需对房屋价值、老年人预期寿命评估,而后者只需对预期寿命评估,减少了较多的业务操作。第三,风险值大。前者需面临市场利率、长寿、楼价波动风险,而后者只需考虑到长寿、利率风险。且终身年金保险已经是成熟产品,住房反向抵押养老保险还是雏形阶段,在风险共担机制中较难合理控制、规避风险。2.2 住房反向抵押养老保险产品要素投保人:年龄限制,年龄规定是60周岁以上有完全独立房屋产权的老年人。按照目前市面上仅有的两种产品来看,投保年龄限制都是60周岁至85周岁。参与条件限制,参与主体必须具有房屋所有权,而有公有房
19、屋的老人只具有房屋的占有、使用、部分收益和有限制的处分权。因此,这部分老人不能参保。贷款人:保险公司。根据保监会规定申请试点保险公司条件分析,申请试点保险公司偿付能力强、运营时间长、有法律、物业、精算等相关专业人员。目前市场上申请成功企业有5家左右,但是只有幸福人寿和人保寿险两家开展业务。贷款费用:总体可以分为三种。第一种是评估费用,对投保人的信用评估和房屋评估所产生的费用。第二种是审核费用。保险公司在前期准备发起所需费用,按房屋价值的1%进行收取。第三种是其它费用。因第三方提供服务应收取的费用。贷款期限:以投保人去世日期或合同约定期限为准。无追索权保护:指保险公司在投保人去世后,若房屋价值低
20、于所支付年金价值,保险公司不得向投保人家属索取。目前市面上的“幸福房来宝”和“人保寿安居乐”均属于非参与型产品。不存在追索权。3 国外住房反向抵押业务经验3.1 美国20世纪80年代之前,美国对其本土的住房反向抵押贷款和养老不够十分重视,导致美国相关养老服务机构的工作缺乏社会责任和参与性不高,所以整个社会的需求量也没有完全达到市场预期的水平。在美国政府开展其他住房反向产品和抵押的过程中认识到了政府在房地产市场运作过程中的重要性和作用,开始不断加强对住房反向抵押的政策影响和风险处理作用,推出了相关的政策和风险处理产品,使得其效果日益显著。在对利率和风险的防控政策方面,美国政府已经规定银行采取了可
21、以进行调控的利率和限制措施进行对利率风险的防控。目前美国政府和机构开展的其他住房反向抵押贷款和产品主要指的是通过对房屋的价值波动进行转换的房屋价值转换抵押贷款(HECM),其运作模式由联邦住房局为其提供保险,双方若有损失由联邦住房局补偿。同时还有强制咨询服务,由于产品复杂性,购买前必须咨询相关事务。有完善的市场条件,联合初级市场和二级市场,发行机构、贷款机构、中介机构各司其职。HECM贷款计划在对住房反向抵押产品和贷款的相关风险处理中,对借款人有可能在未来出现的长寿贷款风险、利率波动风险、房价上涨和升高物价的风险和利率交叉的风险都已经准备了对相关风险处理的方案。美国政府和私人机构目前开展的其他
22、住房反向抵押产品和贷款主要有美国房地产协会开展,该项政策和产品使借款人能够通过增值分享在的方式来减轻其他房地产商的投资价值和在利率波动中所受损的价值,从而也避免了交叉的风险,同时他们的借款人也希望自己能够在未来拥有更多的投资选择权。而政府和私人机构开展的其他住房反向抵押产品和贷款则不是由于政府的举办但受政府监督的机构开展的产品运行模式,该运营商通过收取风险溢价来减轻交叉风险带来的损失,同时大量资金不是掌控在运营商而是有保险公司担保。3.2 英国在2000年之前,英国在开展住房反向抵押贷,政府出于缺位状态,没有很好的领导作用,以私企的方式出台漏洞很多,导致社会对该项政策的担忧和顾忌增多,英国政府
23、方面也没有进行监督和管理,更加放纵这些错误的泛滥。尽管在此阶段以后,英国政府采取了相关管理措施,但在力度、政策宣传、法律法规、市场监督、风险防范等方面仍然具有很大的不足之处。英国政府在此次项目上,没有实质性的担保,没有提供安全可靠的资金支持,反而是一些商业银行等企业给予了资金帮助,这样会致使住房反向抵押市场缺乏供应者,从而影响了发育和完善。还有英国政府古板的税收政策加剧社会公民的负担,让大部分投资者不愿意花费资金投入这个住房反向抵押的业务中来,这在一定程度阻碍了住房反向抵押在英国社会的推进。自从2001年后,英国指定一项调整计划新型资产释放计划,该项计划对贷款条件、产品类型等都进行了一定的调整
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- 住房 反向 抵押 养老保险 产品 创新 研究
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