2022年《城市房地产开发经营管理条例》释义.docx
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1、2022城市房地产开发经营管理条例释义为了规范房地产开发经营行为,制定了城市房地产开发经营管理条例,下面是我细心为大家整理收集的城市房地产开发经营管理条例释义,欢迎大家阅读。城市房地产开发经营管理条例释义第一章 总 则城市房地产开发经营管理条例(以下简称条例),是依据中华人民共和国城市房地产管理法的要求并以其有关规定为依据制定的。条例主要对房地产开发企业、房地产开发建设、房地产经营的监督管理作了详细、完善性的规定。本章为总则,共4条,是整个条例的纲领性规定,明确了为什么制定本条例、条例管什么以及谁来管理等重大问题,详细规定是:(1)立法目的(第一条);(2)调整对象和适用范围(其次条);(3)
2、开发经营的基本原则(第三条);(4)开发经营的管理体制(第四条)。第一条 为了规范房地产开发经营行为,加强对城市房地产开发经营活动的监督管理,促进和保障房地产业的健康发展,依据中华人民共和国城市房地产管理法的有关规定,制定本条例。释义本条例是关于条例立法目的和制定依据的规定。 我国的房地产业是在党的十一届三中全会以后,随着经济体制改革和社会主义市场经济的发展,在土地有偿运用、住房制度改革、城市建设综合开发三项重大改革基础上发展起来的。目前,已经初步形成为一个包括土地运用权出让和转让、房地产开发和经营、房地产交易和中介服务等多种经济活动的高附加值的综合性产业。在房地产业的各项经济活动中,房地产开
3、发经营是发展最快的。到90年头中期,房地产开发年完成投资占全社会固定资产年完成投资的16%,开发建设的商品住宅占城镇住宅供应量的近一半,商品房的销售额相当于全社会消费品零售总额的7%左右。房地产开发经营作为房地产业的重要环节,干脆关系到房地产业的健康发展。也对国民经济的运行产生重要影响。 我国房地产开发经营的迅猛发展,不仅带动了土地运用制度改革的深化,而且加速了房屋建设和旧城改造的速度,使居住条件不断改善,同时也促进了学校、商业服务网点、邮电通讯、文化医疗等配套设施的发展,变更了城市面貌,旺盛了城市经济,带动了社会经济的发展。但是,由于投资体制、管理体制以及一些管理制度不健全、措施不得力等缘由
4、,在现实房地产开发经营中还存在着一些不容忽视的问题,如房地产开发结构不尽合理;集体土地上的房地产开发比较严峻;房地产开发企业设立不规范,皮包公司、炒项目现象仍旧存在;房地产开发中土地运用权出让与项目建设脱节,与城市基础设施配套建设脱节,与拆迁安置脱节现象严峻;房地产交易不规范,变相私下转让,影响被拆迁人、商品房预购人权益的现象时有发生;商品房价格居高不下、商品房质量问题仍旧比较突出等等,影响了广阔居民购房的主动性。危及到居民的生活和财产平安,这些问题在全国各地不同程度的存在。因此,为了规范房地产开发经营行为,加强对房地产开发经营行为的监督管理,促进和保障房地产业的健康发展,依据城市房地产管理法
5、的有关规定制定了本条例。其次条 本条例所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。释义本条是关于条例适用范围和调整对象的规定。条例适用范围和调整对象是条例的效力范围,是解决是什么和管什么的问题,在立法过程中,对调整对象上有以下几种观点:一种观点认为,房地产开发项目转让、商品房销售等行为应当在房地产转让有关规定中调整,不宜在本条例中规范。一种观点认为,房地产转让和房地产抵押都是房地产开发经营的重要组成部分,应当纳入本条例调整。还有一种观点认为,条例只调整经营性房地产开发活动,经济适用房等政策性房地产开发
6、及划拨土地上房地产开发不应当在本条例中规范。上述看法事实上涉及到条例的调整对象问题,从目前房地产开发经营中存在的问题动身,依据城市房地产管理法,参考地方法规,最终确定条例主要是从取得土地运用权之后到用户领取房地产产权证书之前这一阶段中房地产开发企业的行为规范的调整,是对经营性房地产开发行为的调整。详细包含以下几层意思:1、以房地产开发企业活动为主线,对经营性开发行为的调整。实质上是房地产开发企业的行为准则。2、既包含基础设施、房屋建设行为,也规范开发中房地产开发项目转让行为,以及开发后的销售、出租行为,主要是房地产二级市场行为。3、政策性房地产开发经营和划拨土地上的房地产开发行为也具有经营的特
7、点,其与一般房地产开发经营行为的差异在于前者在政策上享受实惠和价格上受到限制,其它如企业的设立条件、房地产开发的质量、开发经营程序等方面应当是一样的。因而也应当纳入本条例的调整。4、自建自用等非经营性房地产开发行为,只是为了自用,开发产品仅仅为了满意开发者自身进行其他生产、经营或消费之须要,一般不干脆进入市场。而且随着市场经济的不断发展和社会分工的细化,房地产社会化、商品化程度的提高,企事业单位、个人的房地产需求将主要依靠市场,自建自用形式的房地产开发将越来越少。因此,不适用本条例。5、土地运用权出让和划拨行为是土地一级市场行为,适用于土地管理法、城市房地产管理法、城镇国有土地运用权出让和转让
8、暂行条例,不适用本条例;房地产立项审批管理,属投资法的调整对象,不适用本条例;购房者取得房屋产权证书后的商品房转让、出租、抵押,属房地产三级市场行为,详细适用城市房地产管理法交易行为的规范和其他特地交易法规调整,也不适用本条例。详细条例的适用范围即管什么,应主要从对什么人、对哪些行为以及在多大地域范围内有效。1、条例管什么人:条例主要是对房地产开发企业的设立、项目取得、开发建设直至经营活动进行规范,因而是以房地产开发企业为主体规范的。当然,对房地产开发经营监督管理中有关行政主管部门及其工作人员也应当遵守本条例的规定。2、管什么行为:条例是从房地产开发项目立项、取得土地运用权之后起先规范的,对项
9、目立项审批和取得土地运用权的行为不干脆涉及,仅作连接性规定,主要规范下列行为:(1)房地产开发企业设立行为;(2)房地产开发建设行为;(3)房地产开发项目转让行为;(4)商品房销售(包括预售、现售)行为;(5)对以上行为的监督管理行为。3、管多大地域:条例适用于中华人民共和国城市规划区内国有土地上的房地产开发经营。规划区外国有土地上的房地产开发经营参照适用。依照城市规划法规定,城市是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇;城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展须要实行规划限制的区域。每个城市的规划区详细范围,由城市人民政府在编制城市总体规划时划定。依照我国宪法和土地管理
10、法规定,国有土地包括(一)城市市区的土地;(二)农村和城市郊区中依法没收、征用、征收、征购、收归国有的土地(依法划定或者确定为集体全部的除外);(三)国家未确定为集体全部的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地以及其他土地。集体土地不能干脆用于房地产开发经营,必需先行征用转为国有土地后,才能进行房地产开发经营。第三条 房地产开发经营应当根据经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。释义本条例是关于房地产开发总原则的规定。一、房地产开发的总的原则,不仅是房地产开发企业应当遵循的原则,也是行政主管部门在房地产开发经营的监督管理中应当驾驭的原则。这一总的原则
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