租赁合同概述(PPT 93页).pptx
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1、 第十四章第十四章 租赁合同租赁合同 第十四章第十四章 租赁合同租赁合同承租人的义务承租人的义务租赁合同租赁合同 第十四章第十四章 租赁合同租赁合同 第一节第一节 第十四章第十四章 租赁合同租赁合同一、租赁合同概念和特征一、租赁合同概念和特征 ?合同法合同法?第第212规定:规定:“租赁合同是出租人将租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。交付租赁物的一方为出租人,承受租的合同。交付租赁物的一方为出租人,承受租赁物的一方为承租人,被交付使用的财产即为租赁物的一方为承租人,被交付使用的财产即为租赁物,租金就是承租人向出租人交纳
2、的使用租赁赁物,租金就是承租人向出租人交纳的使用租赁物的代价出租人,租赁合同中交付租赁物供对方物的代价出租人,租赁合同中交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人。使用、收益的一方称为出租人。 第十四章第十四章 租赁合同租赁合同1租赁合同是转让财产使用权的合同租赁合同是转让财产使用权的合同2租赁合同为有偿合同租赁合同为有偿合同3租赁合同为诺成合同租赁合同为诺成合同4租赁合同具有临时性租赁合同具有临时性 第十四章第十四章 租赁合同租赁合同二、租赁合同的分类二、租赁合同的分类12 第十四章第十四章 租赁合同租赁合同三、租赁合同的形式三、租赁合同的形式 第十四章第十四章 租赁合同租赁合同 就租赁合同
3、而言,不定期的租赁合同为不就租赁合同而言,不定期的租赁合同为不要式合同,无须采取书面形式;租赁期限不满要式合同,无须采取书面形式;租赁期限不满6 6个月的定期租赁合同也为不要式合同,但租个月的定期租赁合同也为不要式合同,但租赁期限在赁期限在6 6个月以上的定期租赁合同为要式合个月以上的定期租赁合同为要式合同,应当采用书面形式。未采用书面形式,双同,应当采用书面形式。未采用书面形式,双方当事人对租赁期限有争议的,视为不定期租方当事人对租赁期限有争议的,视为不定期租赁合同。赁合同。四四. .租赁合同的终止租赁合同的终止: :租赁合同主要因以下事由而终止:租赁合同主要因以下事由而终止:1 1租赁合同
4、因期限届满而终止。但假设租赁租赁合同因期限届满而终止。但假设租赁合同期间届满,承租人继续使用租赁物,出租合同期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。租赁期限为不定期。2 2租赁合同因当事人的解除而消灭。租赁合租赁合同因当事人的解除而消灭。租赁合同期限虽未届满,但出现法定或约定情事,而同期限虽未届满,但出现法定或约定情事,而由当事人双方或其中一方解除合同的,租赁合由当事人双方或其中一方解除合同的,租赁合同也因此而消灭。同也因此而消灭。 第十四章第十四章 租赁合同租赁合同第二节第二节 第十四章第十四章 租
5、赁合同租赁合同l 1租赁物交付及保持义务租赁物交付及保持义务 l 2出租人的维修义务出租人的维修义务 l 3权利瑕疵担保义务权利瑕疵担保义务l 1权利瑕疵担保义务的含义权利瑕疵担保义务的含义 l 2构成权利瑕疵担保责任的条件。构成权利瑕疵担保责任的条件。l 3承租人相应的权利承租人相应的权利 l 4以抵押的财产出租对租赁合同效力以抵押的财产出租对租赁合同效力的影响的影响 第十四章第十四章 租赁合同租赁合同【案例【案例14-114-1】 甲、乙双方签订房屋租赁合同。双方在合同中甲、乙双方签订房屋租赁合同。双方在合同中约定:甲将房屋租给乙用于桑拿洗浴经营,租期约定:甲将房屋租给乙用于桑拿洗浴经营,
6、租期5年。经营年。经营1年时,双方发生争议,甲欲解除合同,年时,双方发生争议,甲欲解除合同,收回房屋。甲认为,承租人乙擅自装修,要求承收回房屋。甲认为,承租人乙擅自装修,要求承租人恢复原状。乙认为,虽然合同未明确乙是否租人恢复原状。乙认为,虽然合同未明确乙是否可以装修,但甲同意乙承租房屋进展桑拿洗欲经可以装修,但甲同意乙承租房屋进展桑拿洗欲经营,意应当允许进展必要的装修,否那么无法经营,意应当允许进展必要的装修,否那么无法经营。乙主张甲返还租赁物增加的价值。请问:哪营。乙主张甲返还租赁物增加的价值。请问:哪一方的观点正确一方的观点正确? 第十四章第十四章 租赁合同租赁合同【案例【案例14-11
7、4-1】分析:乙的观点正确。甲允许乙利用承租的房屋分析:乙的观点正确。甲允许乙利用承租的房屋进展桑拿洗浴经营,按照交易习惯,就应当允许进展桑拿洗浴经营,按照交易习惯,就应当允许承租人进展必要的装修,否那么乙无法实现合同承租人进展必要的装修,否那么乙无法实现合同目的。这是按照目的。这是按照? ?合同法合同法? ?第第6l6l条进展补充解释所条进展补充解释所必然得到的结论。必然得到的结论。 第十四章第十四章 租赁合同租赁合同 1按约定使用与按性质使用按约定使用与按性质使用 2妥善保管的义务妥善保管的义务 3不任意改善、增设的义务不任意改善、增设的义务 4租金支付义务租金支付义务 5返还租赁物义务返
8、还租赁物义务 6收益权收益权 第十四章第十四章 租赁合同租赁合同【案例【案例14-214-2】 2001年年1月,张某与李某签订房屋租赁合同,月,张某与李某签订房屋租赁合同,将一间私房出租给李某将一间私房出租给李某1年,年租金为年,年租金为3万万3千元,千元,订立合同时支付订立合同时支付2万万,,其余年底支付。同年,其余年底支付。同年6月,月,房管部门向承租人李某发出房管部门向承租人李某发出“危房通知书,要危房通知书,要求对房屋进展维修,消除危险状态。李某要求张求对房屋进展维修,消除危险状态。李某要求张某维修,张某以无钱为由予以回绝。李某自行找某维修,张某以无钱为由予以回绝。李某自行找了某建筑
9、公司维修,维修用时了某建筑公司维修,维修用时1个月,李某向该公个月,李某向该公司支付合理费用司支付合理费用2万元。李某要求张某支付这万元。李某要求张某支付这2万万元,张某予以回绝,到年底,张某要将李某扫地元,张某予以回绝,到年底,张某要将李某扫地出门,李某要求再住出门,李某要求再住1个月。请问:此纠纷应当如个月。请问:此纠纷应当如何处理何处理? 第十四章第十四章 租赁合同租赁合同【案例【案例14-114-1】 分析:本案有四个问题需要明确:第一,李某所花分析:本案有四个问题需要明确:第一,李某所花2 2万万元维修费为元维修费为“必要费用,应当由张某承担。第二,维修必要费用,应当由张某承担。第二
10、,维修时间为时间为1 1个月,李某有权将租期顺延个月,李某有权将租期顺延1 1个月。第三,原约定个月。第三,原约定剩余租金到年底支付,顺延剩余租金到年底支付,顺延1 1个月后租期届满。第四,李某个月后租期届满。第四,李某在租期届满之时,可以行使抵销权在租期届满之时,可以行使抵销权? ?合同法合同法? ?第第9999条,条,回绝支付剩余回绝支付剩余1 13 3万元租金,并要求张某支付万元租金,并要求张某支付70007000元。元。 第十四章第十四章 租赁合同租赁合同租赁物交付及保持义务租赁物交付及保持义务 维修义务维修义务 权利瑕疵担保义务权利瑕疵担保义务 按约定使用与按性质使用按约定使用与按性
11、质使用 妥善保管的义务妥善保管的义务 出租人的义务出租人的义务承租人的义务承租人的义务不任意改善、增设的义务不任意改善、增设的义务 租金支付义务租金支付义务 返还租赁物义务返还租赁物义务 n1转租是指承租人以自己的名义将租赁物出租转租是指承租人以自己的名义将租赁物出租给第三人次承租人使用、收益给第三人次承租人使用、收益 n2.出租人同意承租人转租,可以是明示同意,出租人同意承租人转租,可以是明示同意,也可以是默示同意也可以是默示同意 n3次承租人对租赁物造成损失的,其应当对转次承租人对租赁物造成损失的,其应当对转租人承租人承担责任,承租人应当对出租人承租人承租人承担责任,承租人应当对出租人承担
12、责任。担责任。 n4承租人未经同意擅自转租的,出租人有两个承租人未经同意擅自转租的,出租人有两个权利可以行使:第一,出租人可以通知承租人解权利可以行使:第一,出租人可以通知承租人解除双方之间的租赁合同。第二、出租人也可以主除双方之间的租赁合同。第二、出租人也可以主张承租人与次承租人的转租合同不生效。张承租人与次承租人的转租合同不生效。 第十四章第十四章 租赁合同租赁合同第三节第三节 第十四章第十四章 租赁合同租赁合同 出租房屋应当具备的条件出租房屋应当具备的条件 12 禁止出租的房屋禁止出租的房屋 3 出租房屋应办理的法律手续出租房屋应办理的法律手续 4 承租人的优先购买权承租人的优先购买权6
13、 买卖不破租赁买卖不破租赁5 继续承租权继续承租权 一、出租房屋应当具备的条件一、出租房屋应当具备的条件我国法律要求出租人出租房屋必须具备一定的条件,概括我国法律要求出租人出租房屋必须具备一定的条件,概括起来主要有:起来主要有:1、有合法的房屋产权证件;、有合法的房屋产权证件;2、房屋为共有产权的,有共有人同意租赁的证明;、房屋为共有产权的,有共有人同意租赁的证明;3、将住宅或其他用房改作经营用房出租的,应提交规划、将住宅或其他用房改作经营用房出租的,应提交规划和房管部门同意的证明;和房管部门同意的证明;4、将房管部门直管公房内的场地出租的,应提交经房管、将房管部门直管公房内的场地出租的,应提
14、交经房管部门同意的证明;部门同意的证明;5、住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在城市人民、住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策;政府规定的租赁政策;6、房屋能正常使用。、房屋能正常使用。 第十四章第十四章 租赁合同租赁合同二、制止出租的房屋二、制止出租的房屋根据我国根据我国?城市房屋租赁管理方法城市房屋租赁管理方法?第六条规定,有以下情第六条规定,有以下情形之一的,房屋不得出租:形之一的,房屋不得出租:1、未依法获得房屋所有权证件的;、未依法获得房屋所有权证件的;2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式
15、限制房产权利的;形式限制房产权利的;3、共有房屋未获得共有人同意的;、共有房屋未获得共有人同意的;4、房屋权属有异议的;、房屋权属有异议的;5、属于违法建筑的;、属于违法建筑的;6、不符合平安标准的;、不符合平安标准的;7、房屋已抵押,未经抵押权人同意的;、房屋已抵押,未经抵押权人同意的;8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;9、有关法律法规规定制止出租的其他情形。、有关法律法规规定制止出租的其他情形。 第十四章第十四章 租赁合同租赁合同三、出租房屋应办理的法律手续三、出租房屋应办理的法律手续房屋租赁双方当事人应当办理以下法律手续:房屋租
16、赁双方当事人应当办理以下法律手续:1、出租人与承租人签订书面租赁合同;、出租人与承租人签订书面租赁合同;2、双方在合同签订后、双方在合同签订后30日内,到市、县人民政日内,到市、县人民政府房产管理部门申请登记备案。申请登记备案时府房产管理部门申请登记备案。申请登记备案时应提交以下相关文件:书面租赁合同、房屋所有应提交以下相关文件:书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件、经办人的证明文件、权证书、当事人的合法证件、经办人的证明文件、城市人民政府规定的其他文件;城市人民政府规定的其他文件;3、在市、县人民政府房产管理部门审查合格后颁、在市、县人民政府房产管理部门审查合格后颁发房屋租赁证书。
17、发房屋租赁证书。 第十四章第十四章 租赁合同租赁合同四、出租人可以收回房屋情形四、出租人可以收回房屋情形根据根据?城市私有房屋管理条例城市私有房屋管理条例?第二十一条规定,第二十一条规定,承租人有以下行为之一的,出租人有权解除租赁承租人有以下行为之一的,出租人有权解除租赁合同,收回自己的房屋:合同,收回自己的房屋:1、承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的;、承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的;2、承租人利用承租的房屋进展非法活动,损害公、承租人利用承租的房屋进展非法活动,损害公共利益的;共利益的;3、承租人累计六个月不交租金的。、承租人累计六个月不交租金的。 第十四章第十四章 租赁合
18、同租赁合同五、承租人的优先购置权五、承租人的优先购置权 出租的房屋产权转移时,承租人享有优先购置权。根出租的房屋产权转移时,承租人享有优先购置权。根据最高人民法院据最高人民法院?关于贯彻执行中华人民共和国民法通关于贯彻执行中华人民共和国民法通那么假设干问题的意见试行那么假设干问题的意见试行?第一百一十八条规定:第一百一十八条规定:“出租人出卖出租房屋,应提早三个月通知承租人,承租出租人出卖出租房屋,应提早三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购置权;出租人未按此规定出人在同等条件下,享有优先购置权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以恳求人民法院宣告该房屋买卖无效。卖房屋的,承租人可
19、以恳求人民法院宣告该房屋买卖无效。 第十四章第十四章 租赁合同租赁合同六、买卖不破租赁六、买卖不破租赁 出租的房屋转移时,原租赁合同对新的房主出租的房屋转移时,原租赁合同对新的房主继续有效。根据最高人民法院继续有效。根据最高人民法院?关于贯彻执行中关于贯彻执行中华人民共和国民法通那么假设干问题的意见华人民共和国民法通那么假设干问题的意见试行试行?第一百一十九条第二款规定:第一百一十九条第二款规定:“私有房私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。有效。 第十
20、四章第十四章 租赁合同租赁合同【难点追问】【难点追问】1. 简述租赁合同的主要内容简述租赁合同的主要内容答:租赁合同的主要内容包括:答:租赁合同的主要内容包括:1租赁物的名称、数租赁物的名称、数量和质量;量和质量;2物的用处;物的用处;3租赁期限;租赁期限;4租金租金交付与租赁物的维修。交付与租赁物的维修。2.简述房屋承租人的优先购置权的适用条件。简述房屋承租人的优先购置权的适用条件。答:房屋承租人的优先购置权的适用条件主要有:答:房屋承租人的优先购置权的适用条件主要有:1须存在合法有效的租赁合同。承租人租赁权之享有为其获须存在合法有效的租赁合同。承租人租赁权之享有为其获得优先购置权之根底与前
21、提。得优先购置权之根底与前提。2承租人必须在出租人承租人必须在出租人出卖其房屋的同等条件下才能行使。出卖其房屋的同等条件下才能行使。3承租人必须在承租人必须在一定期限内行使。为了保障承租人先买权的实现,作为出一定期限内行使。为了保障承租人先买权的实现,作为出卖人的出租人应当履行两项义务,即通知义务和止卖义务。卖人的出租人应当履行两项义务,即通知义务和止卖义务。 第十四章第十四章 租赁合同租赁合同1. 1. 简述租赁合同的特征简述租赁合同的特征2. 2. 简述房屋承租人的优先购置权的特征简述房屋承租人的优先购置权的特征3. 3. 试论出租人的义务试论出租人的义务【考虑题】【考虑题】 第十四章第十
22、四章 租赁合同租赁合同 田某在市郊有一套住房,田某在市郊有一套住房,2000年年6月,钱某因工作需月,钱某因工作需要,租用了田某的该套住房。双方在房屋租赁合同中约定:要,租用了田某的该套住房。双方在房屋租赁合同中约定:钱某租用田某房屋的租期钱某租用田某房屋的租期3年,自年,自2000年年7月月1日起至日起至2003年年6月月30日止,租金每月日止,租金每月800元,每月元,每月25日前交付。日前交付。2002年年5月,田某因工作调动分开本市,其将住房出售给月,田某因工作调动分开本市,其将住房出售给了王某。田某在出售住房时,告知了王某该住房已经出租了王某。田某在出售住房时,告知了王某该住房已经出
23、租的事实,但王某仍然愿意购置,而钱某在知道该房屋出卖的事实,但王某仍然愿意购置,而钱某在知道该房屋出卖的情形时,表示其不行使优先购置权。的情形时,表示其不行使优先购置权。2002年年7月,田某月,田某与王某到房管部门办理了房屋过户登记手续。与王某到房管部门办理了房屋过户登记手续。8月,王某月,王某以自己是房屋的所有权人为由,表示不愿意将房屋租给钱以自己是房屋的所有权人为由,表示不愿意将房屋租给钱某,要求钱某在某,要求钱某在10天内退房,遭到回绝。王某向人民法院天内退房,遭到回绝。王某向人民法院起诉,要求确认租赁合同失效,并判决钱某搬家腾房。起诉,要求确认租赁合同失效,并判决钱某搬家腾房。 问:
24、王某的恳求是否合理?为什么?问:王某的恳求是否合理?为什么? 第十四章第十四章 租赁合同租赁合同1王某的恳求不合理。王某的恳求不合理。2租赁合同本质上为债权债务关系,随着社会租赁合同本质上为债权债务关系,随着社会的公平正义向经济开展的浸透,包括晚近罗马在内的公平正义向经济开展的浸透,包括晚近罗马在内各国或地区民法逐渐强化了对承租人利益的维护力各国或地区民法逐渐强化了对承租人利益的维护力度,从而针对房屋等不动产,近代民法规定,租赁度,从而针对房屋等不动产,近代民法规定,租赁物所有权在租赁期间内的转移不得影响承租人的承物所有权在租赁期间内的转移不得影响承租人的承租权,受让租赁物的第三人成为原租赁合
25、同的出租租权,受让租赁物的第三人成为原租赁合同的出租人,该第三人不得解除原租赁合同,即承租人不同人,该第三人不得解除原租赁合同,即承租人不同意解除合同,该租赁合同对第三人仍然有效,不得意解除合同,该租赁合同对第三人仍然有效,不得消灭。消灭。 第十四章第十四章 租赁合同租赁合同这一法律现象被称之为这一法律现象被称之为“租赁权物权化或租赁权物权化或“债权债权物权化。我国也一贯成认物权化。我国也一贯成认“买卖不破租赁原那买卖不破租赁原那么,其中,么,其中,?合同法合同法?第第229条规定,条规定,“租赁物在租租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合
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