房地产投资分析报告案例 .docx
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1、精品名师归纳总结一总论房的产投资分析报告可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结一 项目的基本情形1 项目概况项目位于石家庄市时间街东,工农路南,项目的块呈狭长的F 型,南北最长距离约 1075 米,东西最长距离约470 米,总面积 4.71 公顷,绿化率为 3505% , 的面条件较为平整。2 项目的主要技术经济指标1:项目单位数量项目单位数量占的面积公顷4.71居住人数人2896总建筑面积平方米136670平均每户建筑面积平方米140.5居住面积平方米101750平均每户居住人数人4公建面积平方米17760人均居住用的平方米35居住户数户724车库面积平方米103003 项目主要经
2、济指标2:功能所占面积合计总计的上面积共建面积9120117730136670商铺14900住宅93710的下面积车库1030018940设备面积 8640总投资 20000 万元不含带款利息其中自有资金: 4000 万元高层住宅开发成本: 1643 元/平方米。超高层住宅开发成本:1777 元/平方米税后利润: 4332.87 万元全部投资利率: 32.6% :全部有资金内部收益率30.6%总投资利润率: 161.7%。自有资金内部收益率:128.5%二项目的组织与实施1、 项目工程方案说明项目总工期为一年零四个月2006 年 1 月 1 日至 2007 年 5 月 1 日当完成的下工程后开
3、展预售工作2006.5.1 2007.5.1总项目进度分为四个周期,每个周期四个月。2项目实施进度方案见附表三项目投资估算与投资筹措方案一 开发成本1. 土的成本依据国土资源部 2002 年出台的 11 号令和有关规定, 经营性房的产项目用的必需以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土的使用权是通过拍卖方式取得。土的以 50 万元 /公顷取得,共 4.71 公顷,总价合计 235.5 万元。2. 建筑安装工程费序号项目建筑面积单价元 /总价万元1高层68020.079506461.91可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结2超高层33729.310843656.263商铺14900108
4、41615.16合计11736.53建安工程费合计11736.53 万元3. 前期工程费序号项目运算依据金额万元1规划设计费建安成本3%352.12可行性讨论费建安成本1.5%176.053水文的质勘察费建安成本0.5%58.684通水通电通路费建安成本2.5%293.415场的平整53 元/公顷250.26合计1130.444. 基础设施配套费参见附表3附表 3基础设施配套费序号项目运算依据金额万元2绿化工程5.4 万元/公顷 4.71 公顷 33.5%8.523供水工程15 万元 /公顷 4.71 公顷70.564供电工程65 万元 /公顷 4.71 公顷306.155其它建安成本 2%2
5、34.736合计929.875.公共配套设施建设费用参见附表4附表 4公共配套设施经社给用估算表序号项目建设费用万元1办公面积2物业面积1道路工程42.13 万元 /公顷 4.71 公顷198.43可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结3车库面积282 元/ 20020 =564.56 万元可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结7合计564.566. 不行预见的费用250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44 5%=498.047. 开发期间税费参见附表5附表 5开发期间税费序号项目运算依据金额万元1配套设施建设税费建安成本 6704.192投资
6、方向调剂税建安成本 5586.833工程质量与施工安全监督费建安成本 4469.464供水管网补偿费0.3 吨/人 2896 人 600 元/吨52.13可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结5供电用电负荷费724 户 4KV A/ 户 480 元/KV A1396其它税费建安成本 2234.737合计2303.78. 开发成本开发成本为以上 7 项之和,共计17868.09 万元二 开发费用参见附表6附表 6开发费用汇总表序号项目运算依据金额万元1治理费用开发成本 3535.022销售费用2.1+2.2+2.31412.732.1广告及市场推广费销售收入 2565.712.2销售代
7、理费销售收入 2565.712.3销售手续费销售收入 1282.63贷款利息详见“贷款仍本付息表”另计4合计1947.75可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结三 投资成本费用估算汇总参见附表7附表 7投成本费用估算汇总表总额万开发成本元 / 可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结一土的成本元235.5高层234超高层234二建安工程费11736.519501084三前期工程费1130.44338433.84四基础设施配套费929.8790.3690.36五公建配套费564.56101.52101.52六不行预见费498.044545七开发期间税费2303.79090八开发
8、费用1947.7598.2898.28九投资总额合计19815.5916431777成本项目四 资金筹措与投入方案及贷款利息本项目开发投资的资金来源有三个渠道:一是自有资金; 二是银行贷款 ;三是预售用于投资的部分。资金运作方式如下:自有资金全部用于投资;首期贷款 4080 万元全部用于第一期投入,不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。本项目开发总投资共计20000 万元,依据规定,自有资金投入不得少于总投资的20, 由此可以运算出,需要自有资金 4000 万元, 需要贷款合计4264.41 万元, 预售房的产收入用于投资合计11920万元。本项目资金筹措及投资方案情形见附表8附表 8
9、资金方案与资金筹措表建设经营期可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结序号项目合计1234可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1投资总额2000060005720508032001.1建设投资19815.595924.525643.125047.9532001.2贷款利息184.4175.4876.8832.052资金筹措2000060005720508032002.1自有资金4000192012008802.2借款含利息4264.414264.414117.742.3销售收入在投入119204520420032002. 贷款本金归仍与利息支付销售收入扣除有关销售税费后,作
10、为可以运用的资金,用于投资及仍本付息。详细仍本付息方案见附表 9附表 9i=1.85% 贷款仍本付息估算表建设经营期12341期初借款累计4155.481732.362本期借款408040803本期应计利息184.4175.4876.8832.054本期底本息归仍4264.4125001764.415期末借款累计4155.481732.361764.416归仍借款本息来源4264.4125001764.416.1投资回收4264.4125001764.41序号项目合计四项目销售收入及利润的估算一 住宅销售单价的估算依据成本估算及市场分析的结果,经济适用房高层售价2500 元/,超高层售价 27
11、50 元/车位售价初定为5 万/个。二 销售总收入的估算依据上述估算的住宅、车库单价,估算出销售总收入见附表10附表 10销售总收入估算表销售方案期间收款情形可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结时期销售比例销 售 数量第 一其次期第三期第四期期可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结第 一住宅 50%期车位 50%第 二住宅 50%50875 13140.37 万可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结期车位 50%200 个1000万第三住宅 50%30525 7884.22 万期车位 50%120 个600 万第期四住宅 50%车位 50%20350 81 个5
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