广西某商业城策划案.doc
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1、广西某商业城策划案某商贸城营销策划案 第一部分 市场篇项目实施之前需对整个市场环境进行深入的调查分析准确掌握市场信息把握市场环境的变化。因此我们组织了一支专业的市场调查小组对项目的市场环境进行了细致的调查研究。 一、项目营销环境调查分析 1、某城区环境 A、 地区简介 全镇占地总面积381平方公里人口6.8万人其中城区人口1.8万人。总面积为362平方公里其中城区面积6.5平方公里。全国153个重点示范镇及全区20个重点小镇之一;具有良好的投资环境。 B、 交通发达、运输便利 东接鹿寨相距17公里;西接L相距25公里;处柳江、桂柳高速公路、国道322线、209线、湘桂铁路交汇处是西南省区通往广
2、东、湖南的重要通道来往客运非常繁忙;水路有柳江航道、LQ江航道上可通湘桂中原下可通柳邕梧粤区位优势独特。这些都为某商业的发展提供了得天独厚的地理环境。 2、政策环境 C、 加大基础建设吸引外资 镇政府加强某的基础建设扩大城区的建设力度多方引进外来资金的投入并给予多方优惠政策如按五折优惠价收取土地征用费或租用费在用水、用电方面给予优先安排帮助代办有关证、照手续等。一系列的优惠政策给某投资环境的改善提供有力的支持与帮助为某房地产业、商业的发展创造了良好的机会。 D、 长远规划 1997年起镇政府对全镇实行至2021年的长远规划 20_年再次调整规划加大镇区功能完善性拟20_年前 引资在码头处建设一
3、座AA公园。规划为房地产业的发展提 供了更多的机会某房地产业的发展前景乐观。 3、流通环境 E、 陆地交通繁忙 某做为一个交通枢纽来往的车辆非常频繁每一时 间段车辆通过的频率都较高。进入镇区的道路周边基本上都是车辆维修的铺面约估有十家以上可见陆地交通的繁忙及过往车辆之多。 项目位于镇中心十字路口旁各来往车辆络绎不绝均从此经过保证了区域内巨大的车流量为项目营造旺盛的环境氛围。 F、 水路交通发达 某镇的水路交通也不落后于陆地交通水运方便LR西面的柳江河有两个码头LQ江建有1个码头年吞吐量15万吨。LQ江上的水运很频繁可以看见大小船只经常在江上穿行。水运以货物运输为主到了赶集的日子客运船只逐渐增加
4、多数是来自倒江等地的下游民众。 项目靠近LQ江码头赶集日许多民众通过此码头上到镇上这为项目开拓了更大的市场。 G、 集日人流量增加 某集市人流量比平日尽多出一倍人山人海非常热 闹赶集的民众纷纷来到镇上买卖买卖品种众多以农副产品居多。集日以三天为一个周期在这一时期成交额也达到最高。集日的人流量给项目增添了大量的人气。 4、企业环境 H、 企业状况 全镇企业有红砖、运输、建筑、金属制品、冶炼、包装、合金、锌品、食品、机车修理、塑料等170多家企业个体户达2800多户其中千万元企业14个500万元企业21个。工业园区内有34家民营化工、冶炼类企业;造纸厂星罗棋布大大小小总共有8家左右其中以林业造纸厂
5、最大及最具规模是广西级的造纸企业。整个镇以工业较为发达且发展速度较快。 I、 大型企业入驻 与YY工业园区对接后某镇将在LQ江对岸再建一 个工业区现已有睡宝床垫厂进驻并开始建设厂房将于明年年底投入上线。紧随着有汽配厂、锡制厂等较为大型、规模化的企业来到某投资建厂其中多为L、鹿寨的投资商。大型企业的入驻必然带动某经济的发展提高居民收入从而刺激消费。 二、收入与消费的调查 1、人均年收入情况 A、 某行政管理范围内的乡、村、屯等人均年收入为2650元左右而城区内的人均年收入为10000元左右。 B、镇政府收益的主要来源90%来至镇工业的收入剩余10%主要是运输业及农业。 某镇人均年收入和财政收入来
6、源统计表: 区域 人均年收入 (元) 产业 镇财政收入来源 (%) 城区 10000 镇工业 90 乡、村、屯 2650 镇运输业及农业 10 可以看出 某城区的人均年收入相对还是比较可观的并且某镇的工业带动着整个镇经济的发展随着镇工业的不断完善和改进镇经济必定再上一个台阶经济的发展带动收入的增加某人均收入可望提高但是可以预见居民收入增加同时储蓄也在不断的增加。 2、企业职工收入情况 A、现有的工业园区内民营企业的人均月收入水平都在600元1000元左右园内工人以周边的居民为主约估1000人左右。 B、林业造纸厂人均月收入在1000元左右而镇上制糖厂正在企业改制过程中效益稍差先但人均月收入也在
7、600800元左右。 某企业职工收入情况统计表: 类别 企业结构 人均月收入 (元) 林业造纸厂 股份制 1000 镇制糖厂 企业改制中 600800 民营化工企业 合同制 600800 民营冶炼企业 合同制 600800 随着近年工业园区扩建做为L的卫星城与L工业相接轨连接YY工业园引进大型企业的入驻带动工业以及其他产业的发展人均收入将再上一个台阶。 3、消费情况 A、容消费水平与L消费水平相持平生活用品及市场肉、菜类价格与L同类物品在一个标准线上。 B、旅馆住宿业不发达客源不足普通的旅馆收费5元15元/天镇重点保护单位喜来登宾馆最低消费80元/天。 某镇除住宿较为便宜外其他消费稍高随着经济
8、的发展收入的提高将会带动消费水平的提高但人们的消费意识也逐渐转变因此消费不会趋于盲目而是较为保守。 三、某镇住宅开发总量调查分析 1、现有住宅状况调查 A、 老城区 老城区多数是外来租住人员连周边人数共有1000多人居住以平房、土胚房为主环境、卫生较差。 B、 新城区 a. 1996开始整个镇的文化政治中心整体搬迁到新城 区内在政府搬迁的同时原有居民跟随一起搬入新城区并且在新城区内买地自建私人砖房其中砖房三层结构占50%四层结构占30%二层结构占20%。 b. 在较为热闹的街区及主干道居民买地建房后一楼主要做为商铺用或自己居住及出租面积5080不等租金500元左右。 c. 据调查新城区内除了原
9、有居民外还有周边乡村甚至L、鹿寨的外来人员买地建房部分买地主要为炒地赚差价。 2、现行开发的商住小区调查分析 A、BB商住小区 项目名称 BB商住小区 占地 125亩 每户占地 8090 总户数 270亩 推出时间 20_年9月 销售状况 销售100块宅基地左右 配套 设施 建有文化娱乐花园、货运客运的停车场中心道路由开发商销售前期建设完成规划并铺设完毕排污、供水、用电等基础设施 首 期 开 发 宅基地位置 靠近货运、客运处 宅基地数量 48块 销售形式 竞标 价格 1218万 销售状况 全部售完 开间 5m7.5m 进深 12m16m 层高 3米 现 在 开 发 A 类 宅基地位置 主干道旁
10、 规划形式 “棺材盒”形式 销售价格 1000元/ 开间 5m7.5m 进深 12m16m 层高 3米 B 类 宅基地位置 不临街处 规划形式 “棺材盒”形式 销售价格 800元900元/ 开间 5m7.5m 进深 12m16m 层高 3米 C 宅基地类型 别墅型地块 规划形式 三面采光结构 类 销售价格 1000元/ 开间 5m7.5m 进深 12m16m 层高 3米 备注 现在开发的宅基地共185块分为A类、B类、C类三种形式销售已经销售了57块占现行开发总量的30%C类宅基地共16块已经销售了一块。项目规定最高楼层只能建设四层二年内开工若二年内不能开工可到镇上继办手续延期开工。 BB商住
11、小区规划平面图: B、某综合性广场 由鹿寨县开发商投资建设项目已经进行过开工奠基仪 式但整个项目在规划过程中具体细节方案还没有出台。 从某镇住宅开发总量的调查来看住宅开发量并不多除老城区、新城区外只有现行开发的BB商住小区。住宅状况也并不理想老城区环境、卫生都较恶劣随着文化政治中心的转移居住人口集中在新城区内造成新城区人口密集。同时随着一些大型企业的入驻住宅开发总量必将增加。 四、某贸易市场调查分析 1、某农贸市场 A、市场地处于两主干道之间占地8、9亩是最热闹及货物最为齐全的集散地其中包括肉类行、成衣行、杂货行、饮食行、布匹行、五金、门面等等镇工商局直接管理。 B、 市场内20左右的铺面总共
12、有90间租金约估350400元/月有30间左右是一、二楼一起出租的租金约估为500530元/月摊位一共有220个肉类摊位的租金最贵约要1万2万元/年以竞标形式获取租用摊位的优先权其它的固定摊位费在20元50元/月左右散摊要求收取市场管理费用约估0.5元/天。 某农贸市场情况统计表: 类别 数量 租金 备注 单间铺面(20) 90 350元400元/月 肉类摊位以竞标形式获取租用的优先权 两层铺面 30 500元530元/月 肉类固定摊位 220 1万2万/年 其他固定摊位 20元50元/月 散摊 市场管理费用:0.5元/天 2、雒贸苑市场 A、市场处于新城区的住宅密集地方周边全是居民住 宅这一
13、点也制约了市场的交通一些大型货车、农用车无法进入市场内限制了市场的发展在镇政府加力要求下凡进入某赶集销售家禽、谷物米类的生意人全部进入雒贸苑市场内经营。 B、雒贸苑市场每个摊位收2元/天的市场管理费用而市场 内原有的14个水泥固定摊位主要用于饮食料每月约130元的管理及租金费用晚上以夜宵经营为主。 C、 非赶集日市场内非常冷清在白天基本没有人在市场内经营。 3、马路市场 沿马路一路摆摊主要以水果、农副产品批发为主每个摊位收1.5元3元的占路费及管理费。马路市场影响了整个镇的形象以及卫生环境镇政府针对这个问题对马路市场做出了一定的规划将再建设一个市场来解决这一问题在地址上要求交通便利宜于车辆的进
14、出。 通过对某贸易市场的调查可以看出某贸易市场还不完善除某农贸市场外缺少较具规模的农贸市场。雒贸苑市场除集日外基本上无人在市场内经营非常冷清马路市场则是大大影响了镇容镇貌。光是某农贸市场并不能满足广大消费者的消费需求并且市场的不规范性很大程度上阻碍了贸易的发展因此项目规划建设一个最具规模的大型农贸市场正恰恰填补了这一空缺。 五、调查结论 1、政府加快经济发建设步伐鼓励投资房地产发展潜力巨大。 A、某镇正在一个起步的阶段百废待兴镇内如文化小公园、影剧院等政府性的便民设施都基本没有很多东西都只是在规划当中但某的发展实力是我们看得见的这与政府的大力支持是分不开的给投资者一个广阔的发展空间。 B、某镇
15、党委、政府把某集镇建设视为振兴某的新的经济增长点。为加快经济建设步伐在短短的几年时间开发了五期房地产共400亩所有的街道全部硬化、绿化供水、供电、排污等配套设施俱全建成某农贸市场、雒贸苑市场。还给予投资商一定的优惠政策鼓励投资这在一定程度上大大促进了某房地产业的发展。 C、在政府的大力支持与帮助下某经济得以快速的发展众多投资商均看好这难得的发展机会纷纷来到某投资。来自L、鹿寨的不少投资商把眼光放在了地皮买卖和农贸买卖上通过炒地皮和进行农贸交易赚钱而部分某当地居民也希望通过商贸买卖致富。因此项目发展的潜力是非常巨大的。 D、 某工业园与YY开发新区相接壤L啤酒厂、L锌品厂等多家大中型工厂均已或即
16、将举厂搬迁至某镇YY工业园区与市政府新规划所带来的巨大人流、资金已陆续进入某给某房地产业、商业带来了前所未有的发展机遇。 2、项目具有地段优势 项目所处地段车流量巨大由高速公路进入镇上的必经此路并且项目定在LQ江大桥旁靠近码头码头是某连接下游民众的重要脉络也是某经济对外交流的渠道因此给项目中规划的市场地理上的优势。某的第二个工业区正好在LQ江对面看得见一定市场的存在。 3、某缺少一个具有规模的商贸中心 某镇规划在LQ江对岸即项目所在处对面再建一个工业区新工业区的 建立必定带来众多企业的入驻同时其他大型企业纷纷落户某随工厂搬迁的企业职工也将在某居住。新增的大量人流安置某的同时更需要一个成规模的商
17、贸中心来满足人们的各种需求而某正缺少一个这样的商贸中心。 4、消费群体增加 镇政府鼓励投资许多外来投资商把握这一机遇都来到某进行投资同 时多家企业纷纷落户某开厂创业加上YY工业区的快速建设某工业 园与YY工业区的对接这些都将带来一股强大的房地产消费群体。 5、消费能力有限 某经济建设稳步向前随着经济的发展居民的收入会有所提高但是人们的消费能力还是有限的。某人们的收入水平相对L要低许多但消费水平却与L的持平日常消费都稍高。一块80的宅基地大概需8万9万元左右对于收入有限的某镇人们来说8、9万无疑是一种沉重的经济负担。 第二部分 营销篇通过专业的市调人员对项目及项目各项情况进行的深入细致的调查以及
18、我们整合各方面因素结合对市场调查的研究和分析在符合市场规律的前提下我公司本着满足消费者需要并保证贵公司最大利益的宗旨特拟定出以下适合AA商贸城的营销计划。 一、项目优劣势分析 1、优势 (1)优良地段 AA商贸城所处地段与某目前的最中心地段仅百米之遥位于十字路口旁是某进入高速公路的必经之处。更为重要的是新建的某工业区与商贸城隔江相望众多从L搬迁而至的大厂及庞大人流对于商贸城日后的经营、运作将是一有力支撑。 (2)正确项目定位 项目定位于以卖宅基地为主此点非常切合目前的某市场在某当地经济发展水平普遍不是很高居民思想仍保存着旧时的观念有买地发家、防老、传宗接代的精神需求本项目的推出即迎合了消费者的
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