广西某商业城策划案2342.docx
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1、某商贸城营销策划案第一部分 市场场篇项目实施之之前,需需对整个个市场环环境进行行深入的的调查分分析,准准确掌握握市场信信息,把把握市场场环境的的变化。因因此,我我们组织织了一支支专业的的市场调调查小组组对项目目的市场场环境进进行了细细致的调调查研究究。一、项目营营销环境境调查分分析1、某城区区环境A、 地区简介全镇占地总总面积3381平平方公里里,人口口6.88万人,其中城区人口1.8万人。总面积为362平方公里,其中城区面积6.5平方公里。全国153个重点示范镇及全区20个重点小镇之一;具有良好的投资环境。B、 交通发达、运运输便利利东接鹿寨,相相距177公里;西接LL,相距距25公公里;处
2、处柳江、桂桂柳高速速公路、国国道3222线、2209线线、湘桂桂铁路交交汇处,是是西南省省区通往往广东、湖湖南的重重要通道道,来往往客运非非常繁忙忙;水路路有柳江江航道、LLQ江航航道,上上可通湘湘桂中原原,下可可通柳邕邕梧粤,区区位优势势独特。这这些都为为某商业业的发展展提供了了得天独独厚的地地理环境境。2、政策环环境C、 加大基础建建设,吸吸引外资资镇政府加强强某的基基础建设设,扩大大城区的的建设力力度,多多方引进进外来资资金的投投入并给给予多方方优惠政政策,如如按五折折优惠价价收取土土地征用用费或租租用费,在在用水、用用电方面面给予优优先安排排,帮助助代办有有关证、照照手续等等。一系系列
3、的优优惠政策策,给某某投资环环境的改改善提供供有力的的支持与与帮助,为为某房地地产业、商商业的发发展创造造了良好好的机会会。D、 长远规划 19997年起起,镇政政府对全全镇实行行至20015年年的长远远规划,2004年年再次调调整规划划,加大大镇区功功能完善善性,拟拟20005年前前引资在码头头处建设设一座AAA公园园。规划划为房地地产业的的发展提提供了更多的的机会,某某房地产产业的发发展前景景乐观。3、流通环环境E、 陆地交通繁繁忙某做为一个个交通枢枢纽,来来往的车车辆非常常频繁,每每一时间段车辆通通过的频频率都较较高。进进入镇区区的道路路周边基基本上都都是车辆辆维修的的铺面,约约估有十十
4、家以上上,可见见陆地交交通的繁繁忙及过过往车辆辆之多。项目位于镇镇中心十十字路口口旁,各各来往车车辆络绎绎不绝,均均从此经经过,保保证了区区域内巨巨大的车车流量,为为项目营营造旺盛盛的环境境氛围。F、 水路交通发发达某镇的水路路交通也也不落后后于陆地地交通,水运方便,LR西面的柳江河有两个码头,LQ江建有1个码头,年吞吐量15万吨。LQ江上的水运很频繁,可以看见大小船只经常在江上穿行。水运以货物运输为主,到了赶集的日子,客运船只逐渐增加,多数是来自倒江等地的下游民众。项目靠近LLQ江码码头,赶赶集日许许多民众众通过此此码头上上到镇上上,这为为项目开开拓了更更大的市市场。G、 集日人流量量增加某
5、集市人流流量比平平日尽多多出一倍倍,人山山人海,非非常热闹,赶集的的民众纷纷纷来到到镇上买买卖,买买卖品种种众多,以以农副产产品居多多。集日日以三天天为一个个周期,在在这一时时期成交交额也达达到最高高。集日日的人流流量给项项目增添添了大量量的人气气。4、企业环环境H、 企业状况全镇企业有有红砖、运运输、建建筑、金金属制品品、冶炼炼、包装装、合金金、锌品品、食品品、机车车修理、塑塑料等1170多多家企业业,个体体户达228000多户,其其中千万万元企业业14个,5000万元元企业221个。工业业园区内内有344家民营营化工、冶冶炼类企企业;造造纸厂星星罗棋布布,大大大小小总总共有88家左右右,其
6、中中以林业业造纸厂厂最大及及最具规规模,是是广西级级的造纸纸企业。整整个镇以以工业较较为发达达且发展展速度较较快。I、 大型企业入入驻与YY工业业园区对对接后,某某镇将在在LQ江江对岸再再建一个工业区,现现已有睡睡宝床垫垫厂进驻驻,并开开始建设设厂房,将将于明年年年底投投入上线线。紧随随着有汽汽配厂、锡锡制厂等等较为大大型、规规模化的的企业来来到某投投资建厂厂,其中中多为LL、鹿寨寨的投资资商。大大型企业业的入驻驻必然带带动某经经济的发发展,提提高居民民收入,从从而刺激激消费。二、收入与与消费的的调查1、人均年年收入情情况A、 某行行政管理理范围内内的乡、村村、屯等等人均年年收入为为26550
7、元左左右,而而城区内内的人均均年收入入为1000000元左右右。B、镇政府府收益的的主要来来源900%来至至镇工业业的收入入,剩余余10%主要是是运输业业及农业业。 某镇人人均年收收入和财财政收入入来源统统计表: 区区域人均年收入入(元)产业 镇财政收入入来源(%)城区100000镇工业90乡、村、屯屯2650镇运输业及及农业10 可以看出 ,某城城区的人人均年收收入相对对还是比比较可观观的,并并且某镇镇的工业业带动着着整个镇镇经济的的发展,随随着镇工工业的不不断完善善和改进进,镇经经济必定定再上一一个台阶阶,经济济的发展展带动收收入的增增加,某某人均收收入可望望提高,但但是可以以预见,居居民
8、收入入增加同同时储蓄蓄也在不不断的增增加。2、企业职职工收入入情况A、现有的的工业园园区内民民营企业业的人均均月收入入水平都都在6000元10000元左左右,园园内工人人以周边边的居民民为主,约约估10000人人左右。B、林业造造纸厂人人均月收收入在110000元左右右,而镇镇上制糖糖厂正在在企业改改制过程程中,效效益稍差差先,但但人均月月收入也也在60008800元元左右。某企业职工工收入情情况统计计表:类别企业结构人均月收入入(元)林业造纸厂厂股份制1000镇制糖厂企业改制中中6008800民营化工企企业合同制6008800民营冶炼企企业合同制6008800 随着近年工工业园区区扩建,做做
9、为L的的卫星城城,与LL工业相相接轨,连连接YYY工业园园,引进进大型企企业的入入驻,带带动工业业以及其其他产业业的发展展,人均均收入将将再上一一个台阶阶。3、消费情情况A、容消费费水平与与L消费费水平相相持平,生生活用品品及市场场肉、菜菜类价格格与L同同类物品品在一个个标准线线上。B、旅馆住住宿业不不发达,客客源不足足,普通通的旅馆馆收费55元115元/天,镇镇重点保保护单位位喜来登登宾馆最最低消费费80元元/天。 某镇除住住宿较为为便宜外外,其他他消费稍稍高,随随着经济济的发展展,收入入的提高高将会带带动消费费水平的的提高,但但人们的的消费意意识也逐逐渐转变变,因此此,消费费不会趋趋于盲目
10、目,而是是较为保保守。 三、某镇镇住宅开开发总量量调查分分析 1、现有有住宅状状况调查查A、 老城区老城区多数数是外来来租住人人员,连连周边人人数共有有10000多人人,居住住以平房房、土胚胚房为主主,环境境、卫生生较差。B、 新城区a. 1996开开始,整整个镇的的文化政政治中心心整体搬搬迁到新新城区内,在政政府搬迁迁的同时时,原有有居民跟跟随一起起搬入新新城区,并并且在新新城区内内买地自自建私人人砖房,其其中,砖砖房三层层结构占占50%,四层层结构占占30%,二层层结构占占20%。b. 在较较为热闹闹的街区区及主干干道,居居民买地地建房后后一楼主主要做为为商铺用用,或自自己居住住及出租租,
11、面积积50800不等等,租金金5000元左右右。c. 据调调查,新新城区内内除了原原有居民民外,还还有周边边乡村甚甚至L、鹿鹿寨的外外来人员员买地建建房,部部分买地地主要为为炒地赚赚差价。 2、现行开开发的商商住小区区调查分分析A、BB商商住小区区项目名称BB商住小小区占地125亩每户占地80990总户数270亩推出时间2002年年9月销售状况销售1000块宅基基地左右右配套设施建有文化娱娱乐花园园、货运运客运的的停车场场,中心心道路由由开发商商销售前前期建设设完成,规规划并铺铺设完毕毕排污、供供水、用用电等基基础设施施首期开发宅基地位置置靠近货运、客客运处宅基地数量量48块销售形式竞标价格1
12、2188万销售状况全部售完开间5m7.5m进深12m116m层高3米现在开发A类宅基地位置置主干道旁规划形式“棺材盒”形式销售价格1000元元/开间5m7.5m进深12m116m层高3米B类宅基地位置置不临街处规划形式“棺材盒”形式销售价格800元9000元/开间5m7.5m进深12m116m层高3米C类宅基地类型型别墅型地块块规划形式三面采光结结构销售价格1000元元/开间5m7.5m进深12m116m层高3米备注现在开发的的宅基地地共1885块,分分为A类类、B类类、C类类三种形形式销售售,已经经销售了了57块块,占现现行开发发总量的的30%,C类类宅基地地共166块已经经销售了了一块。项
13、项目规定定最高楼楼层只能能建设四四层,二二年内开开工,若若二年内内不能开开工,可可到镇上上继办手手续延期期开工。BB商住小小区规划划平面图图:B、某综合合性广场场由鹿寨县开开发商投投资建设设,项目目已经进进行过开开工奠基基仪式,但整个个项目在在规划过过程中,具具体细节节方案还还没有出出台。 从从某镇住住宅开发发总量的的调查来来看,住住宅开发发量并不不多,除除老城区区、新城城区外,只只有现行行开发的的BB商商住小区区。住宅宅状况也也并不理理想,老老城区环环境、卫卫生都较较恶劣,随随着文化化政治中中心的转转移,居居住人口口集中在在新城区区内,造造成新城城区人口口密集。同同时,随随着一些些大型企企业
14、的入入驻,住住宅开发发总量必必将增加加。四、某贸易易市场调调查分析析1、某农贸贸市场A、市场地地处于两两主干道道之间,占占地8、99亩,是是最热闹闹及货物物最为齐齐全的集集散地,其其中包括括肉类行行、成衣衣行、杂杂货行、饮饮食行、布布匹行、五五金、门门面等等等,镇工工商局直直接管理理。B、 市场场内200左右右的铺面面总共有有90间间,租金金约估33504000元/月月,有330间左左右是一一、二楼楼一起出出租的,租租金约估估为50005530元元/月,摊摊位一共共有2220个,肉肉类摊位位的租金金最贵,约约要1万万2万万元/年年,以竞竞标形式式获取租租用摊位位的优先先权,其其它的固固定摊位位
15、费在220元50元元/月左左右,散散摊要求求收取市市场管理理费用,约约估0.5元/天。 某某农贸市市场情况况统计表表:类别数量租金备注单间铺面(220)90350元4000元/月月肉类摊位以以竞标形形式获取取租用的的优先权权两层铺面30500元5300元/月月肉类固定摊摊位2201万2万万/年其他固定摊摊位20元550元/月散摊市场管理费费用:00.5元元/天 2、雒贸苑苑市场A、市场处处于新城城区的住住宅密集集地方,周周边全是是居民住住宅,这一点点也制约约了市场场的交通通,一些些大型货货车、农农用车无无法进入入市场内内,限制制了市场场的发展展,在镇镇政府加加力要求求下,凡凡进入某某赶集销销售
16、家禽禽、谷物物米类的的生意人人全部进进入雒贸贸苑市场场内经营营。B、雒贸苑苑市场每每个摊位位收2元元/天的的市场管管理费用用,而市市场内原有的114个水水泥固定定摊位主主要用于于饮食料料,每月月约1330元的的管理及及租金费费用,晚晚上以夜夜宵经营营为主。 C、 非赶集日市市场内非非常冷清清,在白白天基本本没有人人在市场场内经营营。3、马路市市场 沿沿马路一一路摆摊摊,主要要以水果果、农副副产品批批发为主主,每个个摊位收收1.55元33元的占占路费及及管理费费。马路路市场影影响了整整个镇的的形象以以及卫生生环境,镇镇政府针针对这个个问题对对马路市市场做出出了一定定的规划划,将再再建设一一个市场
17、场来解决决这一问问题,在在地址上上要求交交通便利利,宜于于车辆的的进出。通过对某贸贸易市场场的调查查可以看看出,某某贸易市市场还不不完善,除除某农贸贸市场外外,缺少少较具规规模的农农贸市场场。雒贸贸苑市场场除集日日外基本本上无人人在市场场内经营营,非常常冷清,马马路市场场则是大大大影响响了镇容容镇貌。光光是某农农贸市场场并不能能满足广广大消费费者的消消费需求求,并且且市场的的不规范范性很大大程度上上阻碍了了贸易的的发展,因因此,项项目规划划建设一一个最具具规模的的大型农农贸市场场正恰恰恰填补了了这一空空缺。五、调查结结论1、政府加加快经济济发建设设步伐,鼓鼓励投资资,房地地产发展展潜力巨巨大。
18、 A、某某镇正在在一个起起步的阶阶段,百百废待兴兴,镇内内如文化化小公园园、影剧剧院等政政府性的的便民设设施都基基本没有有,很多多东西都都只是在在规划当当中,但但某的发发展实力力是我们们看得见见的,这这与政府府的大力力支持是是分不开开的,给给投资者者一个广广阔的发发展空间间。 B、某某镇党委委、政府府把某集集镇建设设视为振振兴某的的新的经经济增长长点。为为加快经经济建设设步伐,在在短短的的几年时时间,开开发了五五期房地地产共4400亩亩,所有有的街道道全部硬硬化、绿绿化,供供水、供供电、排排污等配配套设施施俱全,建建成某农农贸市场场、雒贸贸苑市场场。还给给予投资资商一定定的优惠惠政策鼓鼓励投资
19、资,这在在一定程程度上,大大大促进进了某房房地产业业的发展展。 C、在在政府的的大力支支持与帮帮助下,某某经济得得以快速速的发展展,众多多投资商商均看好好这难得得的发展展机会,纷纷纷来到到某投资资。来自自L、鹿鹿寨的不不少投资资商把眼眼光放在在了地皮皮买卖和和农贸买买卖上,通通过炒地地皮和进进行农贸贸交易赚赚钱,而而部分某某当地居居民也希希望通过过商贸买买卖致富富。因此此,项目目发展的的潜力是是非常巨巨大的。D、 某工业园与与YY开开发新区区相接壤壤,L啤啤酒厂、LL锌品厂厂等多家家大中型型工厂均均已或即即将举厂厂搬迁至至某镇,YYY工业业园区与与市政府府新规划划所带来来的巨大大人流、资资金已
20、陆陆续进入入某,给给某房地地产业、商商业带来来了前所所未有的的发展机机遇。2、项目具具有地段段优势项目所处地地段车流流量巨大大,由高高速公路路进入镇镇上的必必经此路路,并且且项目定定在LQQ江大桥桥旁,靠靠近码头头,码头头是某连连接下游游民众的的重要脉脉络,也也是某经经济对外外交流的的渠道,因因此给项项目中规规划的市市场地理理上的优优势。某某的第二二个工业业区正好好在LQQ江对面面,看得得见一定定市场的的存在。3、某缺少少一个具具有规模模的商贸贸中心某镇规划在在LQ江江对岸即即项目所所在处对对面再建建一个工工业区,新新工业区区的建立必定带带来众多多企业的的入驻,同同时其他他大型企企业纷纷纷落户
21、某某,随工工厂搬迁迁的企业业职工也也将在某某居住。新新增的大大量人流流安置某某的同时时,更需需要一个个成规模模的商贸贸中心来来满足人人们的各各种需求求,而某某正缺少少一个这这样的商商贸中心心。4、消费群群体增加加 镇镇政府鼓鼓励投资资,许多多外来投投资商把把握这一一机遇都都来到某某进行投投资,同同时,多家企企业纷纷纷落户某某开厂创创业,加加上YYY工业区区的快速速建设,某某工业园与YY工工业区的的对接,这这些都将将带来一一股强大大的房地地产消费费群体。5、消费能能力有限限 某某经济建建设稳步步向前,随随着经济济的发展展居民的的收入会会有所提提高,但但是,人人们的消消费能力力还是有有限的。某某人
22、们的的收入水水平相对对L要低低许多,但但消费水水平却与与L的持持平,日日常消费费都稍高高。一块块80的宅基基地大概概需8万万9万万元左右右,对于于收入有有限的某某镇人们们来说,88、9万万无疑是是一种沉沉重的经经济负担担。第二部分 营销销篇通过专业的的市调人人员对项项目及项项目各项项情况进进行的深深入细致致的调查查,以及及我们整整合各方方面因素素结合对对市场调调查的研研究和分分析,在在符合市市场规律律的前提提下,我我公司本本着满足足消费者者需要并并保证贵贵公司最最大利益益的宗旨旨,特拟拟定出以以下适合合AA商商贸城的的营销计计划。一、项目优优劣势分分析1、优势(1)优良良地段AA商贸城城所处地
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