珠海经济特区物业管理条例实施细则.doc
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1、 1 / 81珠海经济特区物业管理条例实施细则(征求意见稿)目 录第一章 总则第二章 物业管理区域第三章 业主和业主组织第一节 业主第二节 首次业主大会会议第三节 业主大会第四节 业主委员会第五节 其它规定第四章 物业管理服务第五章 物业的使用与维护第六章 法律责任第七章 附则第一章 总则第一条【立法目的】 为贯彻实施珠海经济特区物业管理条例 (以下简称条例 ) ,结合本经济特区的实际情况,制定本实施细则。2 / 81第二条第二条【市主管部门职责市主管部门职责】 市物业管理行政主管部门履行以下职责:(一)开展条例及其他物业管理的法律、法规、规章的宣传、培训;(二)负责电子投票系统的统筹建设和维
2、护,制定电子投票具体操作细则;(三)指导区物业管理行政主管部门、行业协会等依法开展物业管理相关工作;(四)制定全市物业管理发展规划;(五)制定物业管理领域相关配套政策和示范文本;(六)指导、监督全市物业管理招投标活动,建设招投标平台,制定招投标管理办法;(七)指导、监督物业服务企业市场经营行为;(八)建立市物业管理信用信息库;(九)依法查处违反物业管理法律、法规的行为;(十)法律、法规和规章规定的其他职责。第三条【区物业管理行政主管部门职责】 区物业管理行政主管部门接受市物业管理行政主管部门指导,履行以下职责:(一)指导镇政府、街道办履行物业管理监管职责;(二)指导、监督和管理物业管理招投标活
3、动;(三)批准协议选聘前期物业服务企业的申请;3 / 81(四)定期组织对镇政府、街道办、社区居民委员会物业管理相关人员及业主委员会委员、候选人等进行培训;(五)会同镇政府、街道办决定是否解散业主委员会;(六)会同镇政府、街道办撤销违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定;(七)针对尚未划定或者需要调整物业管理区域的,会同镇政府、街道办划定或者调整物业管理区域;(八)指导、监督建设单位、物业服务企业与业主委员会之间对物业完成承接查验;(九)依法查处违反物业管理法律、法规的行为;(十)法律、法规和规章规定的其他职责。第四条【镇政府、街道办的部门职责】 镇政府、街道办接受区物业管理行政主管部
4、门指导,履行以下职责:(一)负责核实业主大会成立条件,指导、监督成立首次业主大会会议筹备组;(二)负责审查业主委员会候选人资格,确定业主委员会候选人名单;(三)指导、监督业主成立换届小组;(四)依法组织召开业主大会会议;(五)协助区物业管理行政主管部门调查、撤销违反4 / 81法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定;(六)针对尚未划定或者需要调整物业管理区域的,协助区物业管理行政主管部门划定或者调整物业管理区域;(七)指导、监督物业管理招投标活动;(八)依法指导、监督设立物业管理委员会;(九)依法代为管理业主委员会移交的资料、财物;(十)负责组织召开物业管理联席会议;(十一)制定物业管理应
5、急预案,落实物业应急管理机制;(十二)负责业主大会及业主委员会会议资料的备案;(十三)法律、法规、规章和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。镇政府、街道办应当明确机构、人员和工作经费,依法贯彻落实其物业管理监管职责。社区居民委员会协助镇政府、街道办开展物业管理相关工作。镇政府、街道办可以依法委托社区居民委员会办理物业管理相关事务,但受区物业管理行政主管部门委托的事项不得转委托。横琴新区和经济功能区的职能机构履行镇政府、街道办的职责,承担镇街义务。第五条【物业管理行业协会】 物业管理行业协会应当5 / 81加强物业服务企业及相关从业人员的培训,协助政府有关部门调解处理物业管理纠纷。建立物业服务
6、企业及相关从业人员诚信档案,对违反法律、法规和行业规范的行为给予公开批评,加强行业自律管理,促进行业健康发展。第六条【政府购买服务】 鼓励和支持业主、建设单位委托社会组织提供设立业主大会、政策法律咨询、专项维修资金使用以及纠纷调处等服务。政府可以通过购买第三方专业服务等形式培育和引导社会组织参与物业管理。第七条【联席会议】 镇政府、街道办应当根据物业管理工作的实际需要,组织辖区城管、规划、国土、公安、安监、维稳、信访、环境保护、社区工作站等相关部门、机构按照联席会议制度召开物业管理联席会议,协调处理辖区内下列物业管理问题:(一)业主委员会任期已届满但仍未完成换届选举工作作的;(二)新旧物业服务
7、企业交接中发生矛盾纠纷的;(三)召开业主大会中出现法律、法规、规章没有相关规定的情形的;(四)发生其他严重影响物业管理区域稳定和安全情形的。城管、规划、国土、公安、安监、维稳、信访、环境6 / 81保护、社区工作站等相关部门、机构应当指定专人参加镇政府、街道办组织的联席会议;镇政府、街道办应当定期向上述各部门汇报、通报本辖区内物业纠纷的情况。第八条【联席会议执行】 经物业管理联席会议议定的事项,与会政府部门、机构应当予以执行;无正当理由拒不执行的,依法追究行政责任。经物业管理联席会议确议定并由与会政府部门、机构作出的具体行政行为,物业服务企业、业主委员会应当履行。但行政复议机关、人民法院依法决
8、定暂停执行相关具体行政行为的除外;拒不履行的,作出具体行政行为的政府部门、机构可以依法强制执行或者申请人民法院强制执行。物业管理联席会议召集单位应当整理并保管物业管理联席会议记录。第九条【老旧小区改造模式】 老旧住宅小区需要更新改造的,更新改造完成后,由物业服务企业提供相应的物业服务,或者由业主委员会召开业主大会决定该物业管理区域的管理模式。对于没有业主委员会且未实施物业管理的老旧住宅小区,由物业所在地的镇政府、街道办征求相关业主意见后,合理确定物业管理区域,并指导和协助业主成立物业管理7 / 81委员会,负责召开业主大会选举业主委员会、决定物业管理区域的管理模式、选聘物业服务企业等事项。第十
9、条【定义】 本细则所称物业服务企业,是指依法成立、具有独立企业法人地位,在市物业管理行政主管部门进行备案,并依据根据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。非在本市工商行政管理部门注册登记的物业服务企业在本市从事物业管理活动的,应当持营业执照、物业服务企业诚信证明等材料到市物业管理行政主管部门备案。第二章 第二章 物业管理区域第十一条【物管区域备案】 本市对物业管理区域实行备案管理,相关主体应当按照本条例规定向区物业管理行政主管部门办理备案手续。报送资料齐全、符合法定要求的,区物业管理行政主管部门应当在七个工作日内完成备案手续。第十二条【新建物管区域备案】 新建的物业管理区域由建设单位在前
10、期物业管理招标工作开始之前,提交下列资料办理物业管理区域备案手续:(一)物业管理区域备案申报表;(二)建设单位营业执照;8 / 81(三)建设用地规划许可证及附图;(四)建设工程设计方案总平面图或者建设工程总平面施工图;(五)物业管理区域内配置的物业管理用房的测绘报告;(六)地名批复文件。第十三条【已有物业管理的物管区域备案】 已经实施物业管理的物业管理区域,由物业服务企业提交下列资料办理物业管理区域备案手续:(一)物业管理区域备案申报表;(二)物业服务合同;(三)物业服务企业备案证明;(四)建设用地规划许可证及附图;(五)建设工程设计方案总平面图或者建设工程总平面施工图;(六)物业管理用房坐
11、落位置、建筑面积;(七)地名批复文件。物业服务企业因客观原因无法提供前款第四项至第七项资料的,物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备、社区建设等情况。第十四条【尚未实施物业管理的物管区域备案】 没有实施物业管理的物业管理区域需要实施物业管理的,由镇9 / 81政府、街道办在确定物业管理区域后提交下列资料办理物业管理区域备案手续:(一)物业管理区域备案申报表;(二)物业管理区域四至范围说明及附图;(三)确定物业管理区域的理由和依据。前款第三项规定的确定物业管理区域的理由和依据应当包括物业管理区域内物业的共用设施设备、社区建设情况等。第十五条【物业管理区域划分争议
12、解决】 建设单位、物业服务企业或者物业管理区域内百分之二十的业主对物业管理区域划分有争议的,可以向区物业管理行政主管部门提出书面申请,由区物业管理行政主管部门确定。第十六条【物业管理区域分割】 已备案且已实施物业管理的一个物业管理区域需要划分为若干物业管理区域的,应当对原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房、消防设施设备、配电房、供水设施、供电设施等共用部位和共用设施设备的使用、维护等依法形成分割方案,且分割方案应当经拟分割的各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。依照前款规定分割后的若干物业管理区域,由物业服务企业提交以下资料办理物业管理区域备案
13、手续:10 / 81(一)(一)物业管理区域备案申报表; (二)(二)分割后各物业管理区域四至范围说明及附图;(三)(三)分割方案;(四)(四)已分割各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意分割方案的证明材料。第十七条【物业管理区域合并】 已备案且已实施物业管理的一个物业管理区域需要合并为一个物业管理区域的。各物业管理区域内的业主应当拟定包含各自的物业管理区域内共有道路、绿地和物业服务用房、消防设施设备、配电房、供水设施、供电设施等共用部位和共用设施设备的使用、维护等内容的合并方案,且该方案应当经各个物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数
14、过半数的业主表决同意。依照前款规定合并后的若干物业管理区域,由物业服务企业提交以下资料办理物业管理区域备案手续:(一)(一)物业管理区域备案申报表;(二)(二)合并后物业管理区域四至范围说明及附图;(三)(三)合并方案;(四)(四)各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意合并方案的证11 / 81明材料。物业管理区域合并后,只能委托一个物业服务企业进行管理,设立一个业主委员会。第三章 业主和业主组织第一节 业主第十八条【房屋所有权人的定义】 下列主体为房屋的所有权人,在物业管理活动中依法享有业主权利、履行业主义务:(一)依法在不动产登记机构办理不动产登记的自
15、然人、法人或者其他组织;(二)尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有有部分的人;(三)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的人;(四)因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人;(五)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的人;12 / 81(六)其他符合法律、法规规定的人。符合前款规定的主体,应当提供合法、有效的证明文件。第十九条第十九条【业主的权利业主的权利】 业主在物业管理活动中,享有下列权利:(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
16、(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议,行使投票权;(五)选举业主委员会、监事会成员,并享有被选举权;(六)监督业主委员会、监事会的工作, 查阅业主委员会、监事会议记录及财务资料;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业专项维修资金的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。13 / 81第二十条【业主义务】 业主在物业管理活动中中,履行下列义务:(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方
17、面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳缴纳物业专项维修资金;(五)按时交纳缴纳物业服务费、公摊水电费、公共部分维修费、停车费等物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。第二节 第二节 首次业主大会会议第二十一条【业主大会设立原则】 业主可以设立业主大会,选举业主委员会。经全体业主一致同意不设立业主大会的,业主应自作出书面决定之日起五日内,将书面决定的内容向物业所在地的镇政府、街道办备案。14 / 81业主大会可以设立业主监事会,履行业主大会赋予的职责,代表全体业主监督业主委员会的工作。第二十二条【首次业主大会启动条件】 条例第二
18、十二条第(二) 、 (三)项中的“建筑物总面积”指备案的物业管理区域内的建筑物总面积。建设单位应当及时统计物业管理区域内已经交付使用用的建筑物总面积,建设单位应当自交付使用面积符合条例第二十二条第(二) 、 (三)项规定之日起三十日内向全体业主公告,并向镇政府、街道办报送条例第二十三条规定的资料。第二十三条第二十三条【申请启动首次业主大会申请启动首次业主大会】 业主向镇政府、街道办提出设立业主大会书面要求的,应当提供由申请人签字的书面申请、业主的不动产权属证明书复印件、身份证复印件及申请人有效的联系方式。镇政府、街道办应当在收到业主书面申请之日起十五日内调查核实是否符合设立首次业主大会的条件。
19、符合业主大会设立条件的,镇政府、街道办应当在三十日内指导业主组织成立首次业主大会会议筹备组。第二十四条第二十四条【筹备组职责筹备组职责】 首次业主大会会议由筹备组在街道办的指导、监督下,按照本细则第三章的相关规定组织召开。筹备组按照本细则第三章业主委员会关于组织召开业主大会会议的相关规定履行职责。15 / 81第二十五条第二十五条【筹备组组成筹备组组成】 筹备组成员一般为七人以上十五人以下单数,其中业主代表的人数不得低于筹备组总人数的百分之六十。筹备组组长由镇政府、街道办代表担任。筹备组中的业主代表由业主自荐、联名推荐、镇政府、街道办推荐相结合的方式产生。业主自荐、联名推荐的业主代表,由镇政府
20、、街道办根据联名推荐人数多少的顺序确定;联名推荐人数相同的,根据联名推荐人拥有的专有部分的总面积顺序确定。每名业主只能推荐一名业主代表参加筹备组。镇政府、街道办应当对业主代表进行资格审查,确定业主代表名单。建设单位应当书面委托专人参加筹备组。建设单位已经解散或者决定不参加筹备组的,应当增加相应业主代表的名额。第二十六条第二十六条【筹备组成立筹备组成立】 业主有条例第四十一条、第四十二条所列情形之一的,不得参加筹备组。镇政府、街道办应当对筹备组成员资格条件进行审核,并将拟定的首次业主大会筹备组成员名单、基本情况、联名推荐人数等情况向全体业主公示。公示时间不得少于七日。业主或者其他相关单位、个人对
21、筹备组成员名单有异议的,应当在公示期内以书面形式实名向镇政府、街道办16 / 81提出。镇政府、街道办应当在公示结束之日起七日内进行核查并予以书面答复,被核查人员应当回避核查工作。筹备组中业主代表不符合条例第四十一条、第四十二条规定的,由镇政府、街道办取消其业主代表资格并向全体业主公告。镇政府、街道办代表因工作变动等原因不能履行职责的,镇政府、街道办应当更换。因筹备组成员辞职导致业主代表人数不足筹备组总人数 60%的,由镇政府、街道办按照本细则第二十六条的规定从业主推选的业主代表中补选筹备组成员。更换筹备组成员的,应当按照本细则的规定重新公示。公示时间不得少于七日。拟定的筹备组成员名单公示期满
22、,业主无异议或者异议不成立的,镇政府、街道办应当向全体业主发布筹备组成立的公告并附具筹备组成员名单。筹备组自公告之日起成立,筹备组的工作经费由全体业主承担。第二十七条第二十七条【筹备组刻制印章筹备组刻制印章】 筹备组成立后可以持镇政府、街道办出具的证明向公安机关申请刻制印章,印章由筹备组组长或者组长指定的专人保管。印章应当根据筹备组会议的决定,用于筹备组公示、公告等筹备文书的17 / 81发布。筹备组解散后,印章由保管人交回镇政府、街道办。由镇政府、街道办负责销毁。第二十八条第二十八条【建设单位和物业服务企业建设单位和物业服务企业的的协助义务协助义务】 建设单位和前期物业服务企业应当配合筹备组
23、开展工作。筹备组成立后,镇政府、街道办应当通知建设单位和物业服务企业在三十日内向镇政府、街道办提交下列资料:(一)物业管理区域备案回执;(二)房屋及建筑物面积清册;(三)包含业主姓名、房号、建筑面积的业主清册;(四)物业管理区域内配置的物业管理用房配置证明。建设单位和物业服务企业未在规定期限内提供业主清册等相关文件资料。经镇政府、街道办责令限期提供,逾期仍拒不提供的,镇政府、街道办应当向房屋登记机构查询业主姓名和房屋面积,房屋登记机构应当提供,并不得收取费用。筹备组应当对业主资料保密,不得将前款资料用于与筹备无关的活动。第二十九条【筹备组工作原则】 筹备组应当遵守以下工作原则:(一)筹备组会议
24、由组长召集和主持,也可以由组长18 / 81委托筹备组其他成员召集和主持;(二)筹备组会议应当有过半数成员出席,作出的决定必须经全体成员半数以上同意;(三)成员进行表决时应当在决议上签字,注明同意、反对或者弃权。持保留意见的成员不签字的,不影响决议的效力;(四)筹备组应当对会议进行书面记录并存档,筹备组组长应当对表决及会议记录予以签字确认;(五)筹备组的业主代表不能委托代理人参加会议,但成员是法人或者其他组织的除外;(六)筹备组应当自会议作出决定作出之日起三日内向全体业主公示会议决定,公示时间不少于七日;(七)筹备组应当自成立之日起一年内完成自筹备组自成立之日至业主大会启动投票之日期间的筹备工
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