珠海经济特区物业管理条例.doc
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1、珠海经济特区物业治理条例(2018-3-15)2018-02-02 15:09政策法例(2017年11月22日珠海市第九届人民代表大会常务委员会第九次集会通过)目录第一章 总则第二章 物业治理区域和共有物业第三章 业主和业主组织第四章 物业治理办事第五章 物业的使用和维护第六章 执法责任第七章 附则正文第一章 总则第一条 为了范例物业治理运动,维护业主和物业办事企业的正当权益,营造调和、宁静、文明的生活和事情情况,凭据有关执法、行政法例的根本原则,结合珠海经济特区实际,制定本条例。第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业治理运动及其监视治理。本条例所称物业治理,是指业主通过选聘物业办事企业,由
2、业主和物业办事企业凭据物业办事条约约定,大概以自行治理的方法,对衡宇及配套的设施设备和相关园地进行治理、养护、维修,维护物业治理区域内情况卫生和秩序的运动。第三条 物业治理实行业主自治、专业办事与政府羁系相结合的原则。第四条 市、区人民政府(以下简称市、区政府)应当将物业治理纳入现代办事业生长计划、社区建立和社区治理体系;创建和完善专业化、市场化、范例化的物业治理机制,勉励接纳新技能、新要领提高物业治理水平。横琴新区和经济功效区治理机构履行区政府职责。第五条 市物业治理行政主管部分组织实施本条例,并履行下列职责:(一)制定全市物业治理运动的相关政策;(二)指导和监视各区开展物业治理行政羁系事情
3、;(三)统筹全市物业专项维修资金羁系事情;(四)创建完善全市物业治理宣传和培训机制;(五)创建全市物业治理信用体系;(六)创建全市物业治理综合平台;(七)制定临时治理规约、治理规约、业主大集会事规矩、物业办事条约、承接查验协议、装饰装修治理办事协议等示范文本;(八)执法、法例和规章规定的其他职责。第六条 区物业治理行政主管部分履行下列职责:(一)卖力物业治理区域存案、物业承接查验存案、物业办事条约存案;(二)卖力业主委员会存案;(三)指导和监视业主组织依法开展运动;(四)卖力物业专项维修资金使用羁系;(五)开展物业办事监视查抄;(六)创建物业治理档案;(七)指导和监视辖区内镇人民政府、街道办事
4、处(以下简称镇政府、街道办)调解处置惩罚物业治理纠纷;(八)执法、法例和规章规定的其他职责。第七条 镇政府、街道办对辖区内的物业治理运动履行下列职责:(一)指导和监视业主设立业主大会、选举业主委员会;(二)指导和监视物业治理项目的交代事情;(三)指导和监视业主组织依法开展运动;(四)协调处置惩罚辖区内物业治理纠纷;(五)执法、法例和规章规定的其他职责。镇政府、街道办应当配备专门的物业治理部分和专职的事情人员。第八条 计划、建立、公安、市政、代价、质量监视、人民防空、都会治理行政执法等行政治理部分应当凭据法定职责增强物业治理区域内衡宇宁静、物业收费、治安消防、大众秩序、情况卫生、衡宇和设施设备使
5、用等方面的指导、监视和办事。供水、排水、供电、供气、通信、有线电视等专营办事单位应当凭据相关规定和条约约定,做好物业治理区域内的专项办事。第九条 在业主组织中,凭据中国共产党章程的规定,设立中国共产党的组织,开展党的运动,支持业主组织依法行使职权。勉励和支持党员业主通过法定步伐成为业主委员会成员,发挥模范带头作用,依法履行职责。增强社区党组织、居民委员会对业主委员会和物业办事企业的指导和监视,创建健全社区党组织、居民委员会、业主委员会和物业办事企业议事协调机制。第十条 镇政府、街道办创建物业治理纠纷调解处置惩罚机制,卖力召集区物业治理行政主管部分、公安派出所、司法所、居民委员会大概村民委员会、
6、建立单位、物业办事企业、业主委员会大概业主代表等处置惩罚辖区内物业治理纠纷,并可以邀请市物业治理行政主管部分和其他行政治理部分到场。第十一条 市、区物业治理行政主管部分应当对镇政府、街道办、居民委员会、村民委员会物业治理事情人员和业主委员会成员进行培训,提高物业治理水平。市、区物业治理行政主管部分和镇政府、街道办应当组织开展物业治理执法、法例和规章的宣传事情,增强业主实施自我治理的意识和能力。有关培训和宣传经费列入同级人民政府财务预算。第十二条 物业治理行业协会应当依法增强行业自律,制定物业办事范例,推进物业办事尺度化建立,协助调解处置惩罚物业纠纷,维护市场秩序和公正竞争,促进行业康健生长。第
7、十三条 物业治理行政主管部分、镇政府、街道办、建立单位、物业办事企业、业主大会筹办组、业主大会、业主委员会需要见告全体业主的事项,应当通过书面、在物业治理区域内显著的牢固位置张贴、通过物业治理电子投票系统以及其他治理规约约定的方法宣布。宣布人可以选择一种大概几种便于业主查阅的见告方法。第二章 物业治理区域和共有物业第十四条 分别物业治理区域时,应当考虑物业的共用设施设备、修建物范围、社区建立等因素,并遵循相对会合、便于治理的原则,凭据以下方法分别:(一)新建物业凭据建立用地计划许可证确定的红线图范畴规定;(二)已经实施物业治理的区域,凭据现有物业治理区域范畴规定;(三)分期开发大概两个以上建立
8、单位开发建立的物业,其配套设施设备和相关园地共用的,应当规定为一个物业治理区域;配套设施设备和相关园地能够支解、独立使用的,可以规定为差别的物业治理区域;(四)已经实施物业治理且毗邻的差别物业治理区域,范围较小的,经各自的业主大会同意后可以归并为一个物业治理区域。尚未规定大概需要调解物业治理区域的,由区物业治理行政主管部分会同镇政府、街道办,考虑居民委员会的结构、物业建立项目计划用地范畴、修建物范围、物业的共用设施设备等因素,规定大概调解物业治理区域。对物业治理区域规定有争议的,由区物业治理行政主管部分确定。已规定的物业治理区域不得擅自变动。本市对物业治理区域实行存案治理。第十五条 新建物业出
9、售时,建立单位应当将物业治理区域在商品房买卖条约中明示。物业办事企业应当将物业治理区域向全体业主通告。前两款规定明示大概通告的内容包罗:(一)物业治理区域的四至范畴说明及附图;(二)大众场合、大众绿地的面积和位置;(三)车位、车库的数量和位置;(四)地下室、底层排挤层、天台的面积及权属;(五)物业办事办公用房和业主委员会用房的面积和位置;(六)共用设施设备名称及权属;(七)其他需要明示的场合和设施设备。第十六条 物业治理区域内的下列配套设施设备和相关园地属于业主共有,任何单位和小我私家不得擅自占有、处分:(一)物业办事办公用房、门卫房、值班房、共用设施设备机房以及其他为物业治理区域办事的大众用
10、房;(二)共用的排挤层、走廊、通道、楼梯间、电梯间、垃圾房以及屋面、外墙的隶属空间;(三)物业治理区域内除城镇大众门路以外的其他门路,除城镇大众绿地大概依法属于小我私家以外的其他绿地,非经营性的共用文体设施;(四)建立单位以衡宇买卖条约大概其他书面形式答应归全体业主共有的物业;(五)其他执法、法例规定属于全体业主共有的设施设备和相关园地。建立单位应当凭据衡宇买卖条约的约定,为业主完善物业治理区域内的配套设施设备和相关园地。第十七条 建立单位应当在物业治理区域内无偿提供物业办事用房,包罗物业办事办公用房和业主委员会办公用房。物业办事用房应当为地面以上的独立成套装修衡宇,具备水、电使用功效;没有配
11、置电梯的物业,物业办事用房所在楼层不得高于四层。建立单位应当凭据不少于物业治理区域总修建面积千分之二的比例,在物业治理区域内配置物业办事用房,最低不少于六十平方米;分期开发建立的物业,建立单位应当在先期开发的区域凭据不少于先期开发衡宇修建面积千分之二的比例配置物业办事用房。业主委员会的办公用房一般不少于三十平方米。禁止改变物业办事用房的用途。第十八条 计划行政主管部分在确定房地产项目计划设计要点时,应当凭据本条例规定的尺度提出物业办事用房的具体建立要求,在建立工程计划许可证中载明物业办事用房的修建面积,并在附图中注明其具体位置。建立单位申请商品房预售许可证、不动产权证书时,应当提交物业办事用房
12、的房号、修建面积等有关资料。建立单位未提交有关资料的,房地产行政主管部分不予核发商品房预售许可证,不动产登记机构不予核发不动产权证书。房地产行政主管部分应当在商品房预售许可证中载明物业办事用房的具体位置和面积。不动产登记机构应当将物业办事用房登记为业主共有,并在不动产权证书中载明具体位置和面积。第三章 业主和业主组织第一节 业主及业主大会第十九条 衡宇的所有权人为业主。尚未登记着得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁赔偿等旨在转移所有权的执法行为已经正当占有该衡宇的人,在物业治理运动中享有执法、法例规定的业主的权利,并负担相应的义务。第二十条 业主应当凭据中华人民共和国物权法物业治理条例等有关执法、
13、法例的规定,行使权利,履行义务。第二十一条 一个物业治理区域设立一个业主大会,业主大会由物业治理区域内全体业主组成。一个物业治理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不设立业主大会的,由业主配合履行业主大会、业主委员会职责。第二十二条 切合下列情形之一的,业主可以向镇政府、街道办提出设立业主大会的书面要求:(一)占物业治理区域内业主总人数百分之十以上的业主联名的;(二)物业治理区域内物业出售并交付使用的修建面积到达该区域修建物总面积百分之五十以上的;(三)首套衡宇出售并交付使用凌驾两年,交付使用的修建面积到达该区域修建物总面积百分之三十以上的。第二十三条 物业治理区域切合本条例第二十二条第
14、二项、第三项规定情形的,建立单位应当在三十日内向全体业主通告,并向镇政府、街道办报送物业治理区域存案证明、物业办事用房配置证明、业主清册和通告情况陈诉。建立单位未在规定期限内报送资料的,镇政府、街道办可以向不动产登记机构查询业主姓名和衡宇面积,不动产登记机构应当实时提供。第二十四条 切合业主大会设立条件的,镇政府、街道办应当在接到业主书面要求后的三十日内,指导业主创建业主大会筹办组。业主大会筹办组由镇政府大概街道办代表、居民委员会代表、建立单位代表、业主代表组成,组长由镇政府大概街道办代表担当。建立单位已经解散大概决定不到场筹办组的,应当增加业主代表到场筹办组。业主大会筹办组应当自创建之日起一
15、年内完成筹办事情,组织召开首次业主大会集会。业主大会筹办组自创建之日起一年内未能组织召开首次业主大会集会的,自行解散。申请延长筹办期限的,经镇政府大概街道办同意,可以延长一年。第二十五条 业主大会自首次业主大会集会表决通过治理规约、业主大集会事规矩之日起设立。业主大会可以持区物业治理行政主管部分出具的证明向公安构造申请刻制印章。第二十六条 业主大会集会应当有物业治理区域内专有部分占修建物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主到场,方为有效。第二十七条 业主大会行使下列职权:(一)制定、修改治理规约和业主大集会事规矩;(二)选举业主委员会大概调换业主委员会成员,监视业主委员会事情;(三)选聘、
16、解聘物业办事企业,审议、批准物业办事条约,监视物业办事企业依法履行条约;(四)决定筹集和使用物业专项维修资金;(五)决定改建、重建修建物及其隶属设施;(六)听取和审查业主委员会的事情陈诉和财务陈诉;(七)决定利用共有部分、共用设施设备进行经营以及所得收益的分派和使用;(八)决定业主大会、业主委员会、业主监事会等业主组织的事情经费;(九)有关共有和配合治理的其他重大事项。决定前款第四项和第五项规定的事项,应当经专有部分占修建物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占修建物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会可以设立业主监事会,
17、聘请业主委员会专职事情人员。业主监事会、专职事情人员的产生步伐、事情职责、所需经费在治理规约大概业主大集会事规矩中约定。第二十八条 业主大会集会分为定期集会和临时集会。业主大会定期集会应当凭据业主大集会事规矩的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当实时组织召开业主大会临时集会:(一)持有百分之十以上投票权的业主提议的;(二)产生重大事故大概紧急事件需要实时处置惩罚的;(三)业主大集会事规矩规定的其他情形。产生前款规定的情形,业主委员会未实时组织召开集会的,由镇政府、街道办责令限期召开。逾期仍不组织召开的,由镇政府、街道办组织召开。第二十九条 业主大会集会可以接纳团体讨论、书面征求意见大概电
18、子投票等形式举行。电子投票、书面征求意见与团体讨论决定具有同等执法效力。团体讨论决定大概电子投票形式产生的表决结果应当公示七日以上,书面征求意见形式产生的表决结果应当公示三十日以上。接纳电子投票形式的,应当通过物业治理电子投票系统表决。第三十条 业主大会投票表决事项应当书面送交、通过物业治理电子投票系统发送全体业主大概送至全体业主在该物业治理区域的专有部分内,并在物业治理区域显著位置通告七日。通告期限届满,除筹集和使用修建物及其隶属设施的维修资金以及改建、重建修建物及其隶属设施事项外,治理规约大概业主大集会事规矩可以约定,对其他表决事项,业主未进行投票的,推定该业主同意到场表决的过半数业主的意
19、见。未到场表决的业主投票权数盘算规矩和执法结果,应当在通告事项中向全体业主明示。前款所称的过半数业主,需要同时满足以下两个条件:(一)专有部分面积占到场表决业主修建物总面积二分之一以上;(二)人数占到场表决业主人数二分之一以上。投票表决期间,业主不在物业治理区域内居住的,筹办组、业主大会大概镇政府、街道办应当接纳有效步伐予以通知。第三十一条 业主的投票权按专有部分面积和业主人数两种方法盘算。专有部分面积,凭据不动产登记簿纪录的面积盘算;尚未进行不动产登记的,凭据测绘机构的实测面积盘算;尚未进行实测的,凭据衡宇买卖条约纪录的面积盘算。修建物总面积,凭据专有部分面积总和盘算。业主人数,凭据专有部分
20、的数量盘算,一个专有部分凭据一人盘算。但建立单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,凭据一人盘算。总人数,凭据业主人数总和盘算。车位、车库不计入业主投票权,但涉及车位、车库共有部分的维修、更新、改革需要筹集和使用物业专项维修资金,以及治理规约和业主大集会事规矩另有约定的除外。第三十二条 业主大会在职权范畴内的决定,对全体业主具有约束力。业主大会的决定应当在公示期满后七日内以书面形式在物业治理区域内进行通告,并报镇政府、街道办存案。第三十三条 业主可以委托署理人出席业主大会。署理人出席业主大会的,应当出具载明委托事项、权限及期限的委托书,并交业主大会存档。第
21、三十四条 业主人数较多的,可以以幢、单位、楼层等为单位,推选一名业主代表到场业主大会集会。被推选的业主代表应当在到场集会前,就业主大会拟讨论的事项征求其所代表的业主意见。凡需要投票表决的,业主填写书面意见后,由业主代表在投票时代为提交。第三十五条 业主大集会事规矩规定创建业主代表大会并明确授权事项的,可以创建业主代表大会。业主代表大会由业主推选的业主代表和未推选业主代表的业主组成。业主代表凭据业主的授权事项行使业主权利。业主打消对所推选的业主代表授权的,应当书面通知业主委员会。业主代表的投票权数按其所代表的业主的投票权数盘算。第三十六条 市物业治理行政主管部分创建统一范例的物业治理电子投票系统
22、,不动产登记机构等有关单位应当予以协助。电子投票系统建立、维护、治理经费列入财务预算,不得向业主收取用度。第三十七条 治理规约应当对物业的使用、维护、治理,业主的配合利益,业主应当履行的义务,违反治理规约应当负担的责任等事项依法作出约定。治理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。业主大集会事规矩应当就业主大会的议事方法、表决步伐,业主委员会的组成、成员任期及职务终止等事项依法作出约定。业主拒绝支付物业办事费、不交纳物业专项维修资金以及实施其他损害业主正当权益行为的,业主大会可以在治理规约和业主大集会事规矩中对其投票权的行使进行限制。第二节 业主委员会第三十八条 业主委员会是由业主大会选举产生的
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