XXXX年当前房地产市场形势分析与展望报告PPT中指.pptx
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1、当前房地产市场形势分析与展望当前房地产市场形势分析与展望中国指数研究院中国指数研究院中国房地产指数系统中国房地产指数系统1一一全国市场运行状况全国市场运行状况二二重点城市市场运行状况重点城市市场运行状况三三未来走势展望未来走势展望目目 录录2“二次调控二次调控”降临,降临,10月各类政策频出月各类政策频出1.多个城市限购多个城市限购9月底以来,上海、厦门等地方政府密集出台调控细则,加上月底以来,上海、厦门等地方政府密集出台调控细则,加上4月月30日出台细则的北京,已有日出台细则的北京,已有14个城市公个城市公布布“限购限购”政策。具体来看,深圳暂停有两套房的户籍家庭、有一套房的非户籍家庭新购买
2、住房,南京暂停政策。具体来看,深圳暂停有两套房的户籍家庭、有一套房的非户籍家庭新购买住房,南京暂停有两套房的家庭购买住房,政策较为严厉,其他城市(北京、上海、厦门、宁波等)则不论已有几套住房,有两套房的家庭购买住房,政策较为严厉,其他城市(北京、上海、厦门、宁波等)则不论已有几套住房,只能新买一套住房。只能新买一套住房。2.三年来首次加息,标志货币政策将逐步由三年来首次加息,标志货币政策将逐步由“宽松宽松”转为转为“中性中性”此次加息标志着货币政策将逐步由目前的此次加息标志着货币政策将逐步由目前的“宽松宽松”转为转为“中性中性”,(去年三季度后从绝对宽松转为适度,(去年三季度后从绝对宽松转为适
3、度宽松,目前可视为转为中性),将对整体的宏观环境和供需双方的资金压力带来实质性影响。宽松,目前可视为转为中性),将对整体的宏观环境和供需双方的资金压力带来实质性影响。另一方面,目前经济增速正处于回调当中(前三季度另一方面,目前经济增速正处于回调当中(前三季度GDP累计增长率分别为累计增长率分别为11.9%、11.1%、10.6%),),CPI接近接近4%(与(与07年的年的5%以上仍有差距),未来一年内持续、多次加息的可能性不大。以上仍有差距),未来一年内持续、多次加息的可能性不大。3.预售监管细则出台,加大企业资金压力预售监管细则出台,加大企业资金压力10月月22日,北京市商品房预售资金监督
4、管理暂行办法出台,此办法将加大开发企业的资金压力,日,北京市商品房预售资金监督管理暂行办法出台,此办法将加大开发企业的资金压力,促进开发企业加快推盘,防止囤地捂盘和烂尾楼,增加市场的供应,促使开发企业降价促销以回笼资金,与促进开发企业加快推盘,防止囤地捂盘和烂尾楼,增加市场的供应,促使开发企业降价促销以回笼资金,与其他调控政策一起叠加发生作用,将有效遏制房价进一步上涨。其他调控政策一起叠加发生作用,将有效遏制房价进一步上涨。3土地市场供应:土地市场供应:10月月105个城市住宅用地推出量环个城市住宅用地推出量环比下降,十大城市中比下降,十大城市中7个城市下降个城市下降2010年年10月,全国月
5、,全国105个城市推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)个城市推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)556宗,环宗,环比减少比减少16%,同比减少,同比减少5%;推出土地面积;推出土地面积3556万平方米,环比减少万平方米,环比减少6%,同比减少,同比减少16%。十大城市中除广州、重庆、成都以外,其他城市住宅用地供应量环比均有所下降。十大城市中除广州、重庆、成都以外,其他城市住宅用地供应量环比均有所下降。数据来源:数据来源:CREIS中指数据、中指数据、4土地市场需求:土地市场需求:10月月105个城市住宅用地成交宗数个城市住宅用地成交宗数同比、环比均下降,十大
6、城市环比下降同比、环比均下降,十大城市环比下降40.4%10月全国月全国105个重点城市住宅用地成交个重点城市住宅用地成交387宗,环比减少宗,环比减少20%,同比减少,同比减少26%;成交面积;成交面积2620万平方米,万平方米,环比减少环比减少12%,同比上升,同比上升7%。十大城市十大城市10月共成交住宅用地月共成交住宅用地499万平方米,环比下降万平方米,环比下降40.4%。数据来源:数据来源:CREIS中指数据、中指数据、5土地市场价格:土地市场价格:10月住宅用地楼面地价环比下降近月住宅用地楼面地价环比下降近3成,溢价率低于去年同期成,溢价率低于去年同期105个城市住宅用地平均地个
7、城市住宅用地平均地价在价在9月达到今年以来的最高水月达到今年以来的最高水平平2661元元/平方米,平方米,10月回落到月回落到1732元元/平方米,环比下降平方米,环比下降29%,同比上升同比上升7%。10月月105个城市住宅用地平个城市住宅用地平均溢价率为均溢价率为39%,比,比9月提高月提高12个百分点,与去年同期相比,下个百分点,与去年同期相比,下降降11个百分点(今年个百分点(今年6月以来溢月以来溢价率即低于去年同期)。价率即低于去年同期)。数据来源:数据来源:CREIS中指数据、中指数据、6开发投资:同比增速略有上升,绝对水平超过去年开发投资:同比增速略有上升,绝对水平超过去年全年全
8、年2010年年1-10月,全国完成房地产开发投资月,全国完成房地产开发投资额额3.8万亿元,超过万亿元,超过2009年全年投资总额(年全年投资总额(3.6万万亿元),同比增长亿元),同比增长36.5%,增速较,增速较1-9月提高月提高0.1个百分点,继续高位运行。个百分点,继续高位运行。10月单月完成投资月单月完成投资4558亿元,环比下降亿元,环比下降11.6%。图:图:2007年至今房地产累计开发投资及其同比增速年至今房地产累计开发投资及其同比增速 数据来源:数据来源:CREIS中指数据、中指数据、2000-20062007200820092010年年1-10月月房地产开发投资21%-30
9、%平均24.9%30.2%20.9%16.1%36.5%住宅开发投资22%-32%平均26.5%32.0%22.6%14.2%33.8%表:全国房地产和住宅开发投资增长率表:全国房地产和住宅开发投资增长率7供应:累计新开工面积和施工面积均超供应:累计新开工面积和施工面积均超2009年全年全年,同比增速处于均历史高位年,同比增速处于均历史高位1-10月,全国房屋新开工面积达月,全国房屋新开工面积达13.2亿平亿平方米,较方米,较2009年全年高出年全年高出1.64亿平方米;同比亿平方米;同比增长增长61.9%,显著高于历史水平;,显著高于历史水平;1-10月施工面积同比增长月施工面积同比增长28
10、.3%,增速较,增速较1-9月提高月提高0.2个百分点,绝对水平较个百分点,绝对水平较2009年全年年全年高出高出5.02亿平方米。亿平方米。图:图:2008年至今全国房屋施工和新开工面积及其增速年至今全国房屋施工和新开工面积及其增速数据来源:数据来源:CREIS中指数据、中指数据、2000-20062007200820092010年年1-10月月施工16%-26%平均19.3%21.3%16.0%12.8%28.3%新开工10%-30%平均20%16.4%2.3%12.5%61.9%表:历年全国房屋施工和新开工面积增长率表:历年全国房屋施工和新开工面积增长率8全国需求:全国需求:1-10月商
11、品房销售面积和销售额分别同月商品房销售面积和销售额分别同比增长比增长9.1%和和17.3%,延续上月反弹趋势,延续上月反弹趋势1-10月,全国商品房销售面积和销售额分别月,全国商品房销售面积和销售额分别同比增长同比增长9.1%和和17.3%,较上月分别提高,较上月分别提高0.9和和1.4个百分点。个百分点。从单月水平来看,从单月水平来看,10月全国商品房销售面积同比增月全国商品房销售面积同比增长长16.0%,延续,延续9月的增长趋势,而月的增长趋势,而5-8月销售面积均同月销售面积均同比下降。比下降。图:图:2007年至今全国商品房和住宅销售面积以及销售额增速年至今全国商品房和住宅销售面积以及
12、销售额增速 数据来源:数据来源:CREIS中指数据、中指数据、2000-20062007200820092010年1-10月商品房销售面积10%-30%,平均19.1%25.1%-19.7%42.1%9.1%住宅销售面积10%-25%,平均19%26.5%-20.3%43.9%6.8%商品房销售额18%-30%,平均26.7%43.5%-19.5%75.5%17.3%住宅销售额18%-35%平均27.3%47.9%-20.1%80.0%12.8%表:历年全国商品房和住宅销售面积和销售额增长率表:历年全国商品房和住宅销售面积和销售额增长率9价格:价格:10月百城价格指数月百城价格指数全国全国10
13、0个城市住宅平均价格为个城市住宅平均价格为8148元元/平方米,较上月上涨平方米,较上月上涨0.66%:76个城市价格环比上涨,24个城市环比下跌。价格上涨的城市中,宝鸡上涨幅度最大,为3.48%;价格下跌的城市中,下跌幅度最大的无锡跌幅为1.51%;涨跌幅在1%以内的城市数量共有55个。十大城市平均价格为十大城市平均价格为15345元元/平方米,环比上涨平方米,环比上涨0.56%:广州环比涨幅超过2%,天津环比下跌0.95%,其它城市价格环比上涨,涨幅皆低于1%。表:表:2010年年6-10月百城价格指数月百城价格指数百城百城十大城市十大城市月份月份平均环比涨平均环比涨跌幅跌幅环比上涨城环比
14、上涨城市个数市个数环比下跌城环比下跌城市个数市个数平均环比涨平均环比涨跌幅跌幅环比上涨城环比上涨城市个数市个数环比下跌城环比下跌城市个数市个数平均同比涨平均同比涨幅幅6月0.35%80200.69%7361.72%7月-1.32%2674-1.04%1954.25%8月-0.03%5842-0.76%3345.08%9月0.70%86140.83%10043.52%10月0.66%76240.56%9141.44%数据来源:数据来源:CREIS中指数据、中指数据、10企业:万科、恒大、保利业绩最为突出,近几个月企业:万科、恒大、保利业绩最为突出,近几个月连续刷新纪录连续刷新纪录万科凭借合理的推
15、盘节奏和销售定价,真万科凭借合理的推盘节奏和销售定价,真正实现了金九银十。正实现了金九银十。9月实现销售金额月实现销售金额142.1亿亿元,销售面积为元,销售面积为113.6万平方米,环比增幅分万平方米,环比增幅分别为别为18.5% 和和24.2%,创下了国内房地产企业,创下了国内房地产企业单月销售的新纪录;单月销售的新纪录;10月再次刷新记录,单月月再次刷新记录,单月销售额销售额155.1亿元,销售面积亿元,销售面积130.7万平米,同万平米,同比增幅分别为比增幅分别为114.9% 和和137.3%。2010年年1-10月累计实现销售面积月累计实现销售面积731.8万平方米,销售万平方米,销
16、售金额金额869.3亿元。亿元。图:图:2010年至今代表房企销售额变化情况年至今代表房企销售额变化情况数据来源:中国房地产指数系统整理数据来源:中国房地产指数系统整理图:图:2010年至今代表房企销售面积变化情况年至今代表房企销售面积变化情况保利地产、恒大前十月也保利地产、恒大前十月也实现了良好的销售业绩,其中实现了良好的销售业绩,其中恒大销售面积恒大销售面积659万平方米,万平方米,仅次于万科(仅次于万科(732万平方米)万平方米)位居第二位。位居第二位。11一一全国市场运行状况全国市场运行状况二二重点城市市场运行状况重点城市市场运行状况三三未来走势展望未来走势展望目目 录录12新房成交:
17、主要城市新房成交:主要城市10月成交量环比涨跌各半,月成交量环比涨跌各半,同比以降为主同比以降为主20个重点城市中,个重点城市中,10月住宅成交面月住宅成交面积环比涨跌各半(而积环比涨跌各半(而9月月17个城市环比增个城市环比增长,仅长,仅3个城市下降),十大城市涨跌亦个城市下降),十大城市涨跌亦各半(各半(9月全部增长),其中北京、杭州月全部增长),其中北京、杭州降幅超过降幅超过30%,上海下降,上海下降8%,而广州则,而广州则逆市上涨逆市上涨64%,主要源于亚运城项目集中,主要源于亚运城项目集中签约,该项目签约,该项目10月签约月签约3332套,占全市套,占全市总成交量约总成交量约20%。
18、成都、南京、天津、武。成都、南京、天津、武汉环比增长接近汉环比增长接近20%,而青岛、杭州、苏,而青岛、杭州、苏州的成交量均出现大幅度下降。州的成交量均出现大幅度下降。同比来看,同比来看,20个城市中有个城市中有14个城市个城市下降,其中北京、上海、杭州等下降,其中北京、上海、杭州等7个城市个城市降幅超过降幅超过30%。同比增长的城市中,除广。同比增长的城市中,除广州因为亚运城项目增长达州因为亚运城项目增长达80%外,其他城外,其他城市同比增幅普遍低于市同比增幅普遍低于10%。图:图:20102010年年9-109-10月主要城市成交面积增长率月主要城市成交面积增长率数据来源:数据来源:CRE
19、IS中指数据、中指数据、9月环比9月同比10月环比10月同比北京北京49.02%-29.4%-31.92%-42.9%上海上海16.77%-20.3%-8.45%-30.5%天津天津18.68%-30.9%18.28%2.8%重庆重庆18.51%7.7%1.88%-12.3%深圳深圳51.17%21.9%-1.84%-8.1%广州广州57.32%26.3%46.23%80.0%杭州杭州29.59%-20.7%-42.57%-40.3%南京南京47.61%-28.3%21.08%-8.9%武汉武汉15.46%-5.6%-3.66%0.1%成都成都27.93%-22.8%40.97%16.1%苏州
20、苏州59.54%-20.7%-1.40%-20.6%青岛青岛19.62%9.5%-75.02%-73.2%宁波宁波2.70%-42.3%-37.89%-61.4%厦门厦门-7.49%-10.9%-4.23%-22.2%福州福州16.72%-53.2%54.34%-27.4%长沙长沙42.21%14.6%24.69%16.0%合肥合肥30.23%-37.8%-19.62%-44.8%哈尔滨哈尔滨-5.41%-27.5%4.55%6.9%海口海口81.15%-77.3%46.88%-47.2%贵阳贵阳-19.54%-19.9%11.47%-13.6%十大城市平均十大城市平均33.21%-10.19
21、%4.00%-4.39%二十城市平均二十城市平均27.59%-18.37%2.19%-16.56%上升城市个数上升城市个数175106下降城市个数下降城市个数315101413近两周多数城市成交量持续下滑近两周多数城市成交量持续下滑图:图:2008年至今重点城市周成交水平走势年至今重点城市周成交水平走势数据来源:数据来源:CREIS中指数据、中指数据、2008年10大城市平均周成交13.7万平方米2009年10大、20大城市周均成交水平分别为27.2和22.0万平方米2010年至今10大、20大城市周均成交水平分别为19.9和15.3万平方米n最近两周(最近两周(11.1-11.14),),1
22、0大城市和大城市和20大城市周成交面积分别为大城市周成交面积分别为20.6和和26.5平方米,比去年同期分平方米,比去年同期分别下降别下降33%和和15%,较,较10月前两周(月前两周(10.4-10.17)分别下降)分别下降43%和和14%。最新一周。最新一周20大城市中有大城市中有14个城市个城市成交量下降,成交量下降,10大城市中有大城市中有8个城市下降。个城市下降。n2010年至今,十大及年至今,十大及20大城市周均成交面积分别为大城市周均成交面积分别为19.9和和15.3平方米,比平方米,比2009年周度平均水平分别下年周度平均水平分别下降降26.8%和和30.5%。14051015
23、202530354045502008/12008/52008/92008/132008/172008/212008/252008/292008/332008/372008/412008/452008/492009/12009/52009/92009/132009/172009/212009/252009/292009/332009/372009/412009/452009/492010/12010/52010/92010/132010/172010/212010/252010/292010/332010/372010/412010/45北京:最新一周成交量有所下降北京:最新一周成交量有所下降最
24、新一周(最新一周(11.8-11.14),北京住宅成交),北京住宅成交26万平方米,环比下降万平方米,环比下降23%,略高于,略高于10月平均水平月平均水平22万平方米,万平方米,但低于但低于9月平均水平月平均水平29万平方米。万平方米。数据来源:数据来源:CREIS中指数据、中指数据、2008-2010年北京住宅周成交面积走势年北京住宅周成交面积走势2008年周均成交17.2万平方米2009年周均成交26.9万平方米2010年至今周均成交20.8万平方米15010203040506070802008/12008/52008/92008/132008/172008/212008/252008/
25、292008/332008/372008/412008/452008/492009/12009/52009/92009/132009/172009/212009/252009/292009/332009/372009/412009/452009/492010/12010/52010/92010/132010/172010/212010/252010/292010/332010/372010/412010/45上海:上海:10月以来成交面积持续下行,最新一月以来成交面积持续下行,最新一周环比下降周环比下降5%10月第二周(月第二周(10.11-10.17)以来,上海住宅成交面积持续下行,从最高的
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