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1、国家体育总局体育哲学社会科学研究项目(编号国家体育总局体育哲学社会科学研究项目(编号 1247SS080651247SS08065)体育用地资产化运营与管理研究体育用地资产化运营与管理研究以上海市为例项 目 负责人: 刘 红 梅 项目承担单位:上海财经大学 完 成 时 间 :2009 年 10 月 20 日01课题组成员刘红梅:上海财经大学教授、硕士生导 师 王克强:上海财经大学教授、博士生导 师辛世海:上海市社会体育管理中心项目 部主任 王克让:全国政协 陈 瑜:上海财经大学副教授叶 方:上海财经大学讲师、博士、硕导 高 瑜:上海财经大学讲师 姚 东:上海财经大学博士生 周庆礼:上海财经大学
2、硕士生 肖平华:上海财经大学硕士生胡海生:上海财经大学博士生 李国军:上海财经大学博士生 张忠杰:上海财经大学博士生21内容摘要内容摘要资产化运营与管理是土地市场发展的总体趋势,利用市场达到土地资源的合理配置的 前提条件是土地的资产化管理与运营,随着我国土地市场的不断改革与发展,资产化管理 与运营已经逐渐成为土地市场改革的目标和方向。目前我国的土地市场正在逐渐走上资产 化管理与运营的道路。商业用地、住宅用地、工业用地,都基本形成了资产化运营与管理 的模式,体育用地作为现今提上议事日程的一种重要用地类型,用地的发展已经受到了土 地非资产因素的制约,并由此产生了严重的矛盾,要解决日益凸显的体育用地
3、的矛盾,必 须将体育用地向资产化方向引导,尽快使体育用地走上资产化道路。 本课题以上海市为例,研究如何改变目前体育用地现状,逐步提高体育用地资产化运 营与管理的水平,使体育用地走上资产化道路。解决体育用地资产化管理与运营存在的问 题,必须先发现问题的症结所在。本课题首先分析体育用地的基本理论,在对体育用地进 行分类的基础上说明体育用地的性质,在了解用地性质的前提下,深入分析上海市各类体 育用地资产化运营与管理的现状及存在的问题;在发此基础上对症下药,寻求改善体育用 地资产化现状的方法,在借鉴国外先进经验的基础上对提高体育用地资产化运营与管理提 出建议,为改善体育用地资产化提供良好的理论保证。
4、本课题在体育用地资产化运营与管理的基本理论分析过程中,首先界定了体育用地的 范围,并按照不同的维度对体育用地进行了分类;其次分析了体育用地的特点,提出了资 产化运营与管理的概念及其作用;再次阐述了体育用地实现资产化运营与管理的可行性, 总结了目前以及未来能够利用的体育用地资产化经营的具体形式;最后构建了体育用地市 场体系与运营机制。 在分析上海市体育用地资产化运营与管理的现状及存在的问题时,第一,对上海市体 育用地资产化过程的各个阶段进行了划分,区分了体育用地从无偿划拨到资产化的不同时 期;第二,针对居住类体育用地资产化运营与管理进行了详细的分析,将居住类体育用地 分为了公共服务设施配套体育用
5、地、中小学及幼儿园配套体育用地、住宅配套体育用地、 商住混合配套体育用地四个部分,并就每个部分体育用地的发展与分布、资产化运营与管 理的发展历程、发展现状、存在的问题分析的基础上剖析了深层次的原因;第三,分析了 公共设施类体育用地的资产化运营与管理,通过将其细分为体育场馆用地、体育训练用地、 教育科研体育用地三大类,并就每一类的发展与分布、资产化运营与管理的发展历程、现 状与问题进行了介绍,并就深层次的原因展开讨论;第四,选取了高尔夫球场用地、网球 场用地两种典型体育用地,类比第二和第三的内容,分析了其具体场馆用地的发展与分布、 发展历程、现状与问题,并总结了产生问题的原因;第五,列举了体育违
6、法用地的分类, 列举了其他用地非法转化为体育用地和体育类违法用地两种形式,并就其存在的问题和产 生原因进行了分析;第六,对上海体育用地资产化运营与管理的制约因素进行了阐释。 在体育用地价格评估中,首先,对体育用地价格理论进行了分析,归纳了体育用地价 格的内涵、特点及其影响因素;其次,列举了几种常用的体育用地的估价方法,包括:市 场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法、路线价法;再次, 以高尔夫球场用地价格评估为例介绍了收益还原法和成本逼近法的在其评估中的具体操作, 以游泳馆用地价格评估为例介绍了市场比较法和收益还原法的具体步骤,以综合场馆用地 为例介绍了收益还原法在其价格
7、评估中的具体应用;最后就我国体育用地价格评估中存在 的问题进行了分析。 在归纳体育用地资产化运营与管理的国内外经验时,首先,就国内的公益性体育用地 和经营性体育用地的资产化运营与管理的经验进行了分析,归纳了国内体育用地资产化运2营与管理过程中存在的问题;其次,选取美国、香港、欧洲、日本、其他发展中国家为参 照,总结了其他国家和地区体育用地资产化运营与管理的基本情况和模式;最后,提炼了 不同国家和地区的体育用地资产化运营与管理的经验,并就其存在的问题进行了说明。 在完善上海市体育用地资产化运营与管理的建议中,将体育用地规划阶段、取得阶段、 运营阶段进行区分。在每个阶段中,首先通过对该阶段涉及的对
8、象进行分析,然后对该阶 段的资产化运营与管理的流程进行设计,最后就如何完善本阶段资产化运营与管理提出了 相关的对策建议。I目录目录1 绪论.1 1.1 研究的背景和意义.1 1.2 研究的思路.1 1.3 研究的方法.2 1.3.1 文献检索.2 1.3.2 现场调研.2 1.3.3 数据收集与统计.2 1.3.4 建立类别体系.2 1.3.5 设计阶段流程和框架体系.2 1.3.6 规范分析法.3 1.4 本课题的创新点和不足.3 1.4.1 本课题可能的创新点.3 1.4.2 存在的不足.3 2 体育用地资产化运作的基本理论.5 2.1 体育用地的范围界定及一般性分类.5 2.1.1 体育
9、用地的范围界定.5 2.1.2 体育用地的一般性分类.5 2.1.2.1 体育用地的分类原则.5 2.1.2.2 体育用地不同维度的分类.5 2.2 体育用地的特点、资产化运营的概念及作用.13 2.2.1 体育用地的特点.13 2.2.1.1 体育用地与其它用地的区别.13 2.2.1.2 体育用地的特性.14 2.2.1.3 体育用地的资产特征.15 2.2.2 体育用地资产化经营的概念及作用.15 2.2.2.1 体育用地资产化经营的概念.15 2.2.2.2 体育用地资产化经营的作用.15 2.3 体育用地资产化经营的可行性及具体形式.16 2.3.1 体育用地资产化经营的可行性.16
10、 2.3.1.2 体育用地资产化具有良好的经济基础.17 2.3.2 体育用地资产化经营的具体形式.17 2.3.2.1 体育用地使用权的出让.17 2.3.2.2 体育用地使用权的转让.18 2.3.2.3 体育用地使用权的参股、入股.18 2.3.2.4 体育用地的租赁.18 2.3.2.5 体育用地的联营.18 2.3.2.6 体育用地的置换.18 2.3.2.7 体育用地的使用权抵押.18 2.4 体育用地的市场体系及运营机制.19 2.4.1 体育用地市场体系.19II2.4.2 体育用地供求机制.19 2.4.2.1 体育用地的供给.20 2.4.2.2 体育用地的需求.22 2.
11、4.2.3 体育用地的供需平衡.22 2.4.3 体育用地的竞争机制.23 2.4.3.1 体育用地市场竞争的功能.23 2.4.3.2 体育用地市场竞争的基本假定.23 2.4.3.3 体育用地与其他用地的竞争.24 2.4.3.4 体育用地内部的竞争.25 2.4.3.5 体育用地出让中存在的问题.25 3 上海市体育用地资产化运营与管理的现状及存在的问题.26 3.1 上海市体育用地资产化阶段划分.26 3.1.1 体育用地无偿划拨阶段.26 3.1.2 体育用地资产化特征露出端倪阶段.26 3.1.3 体育用地资产化水平缓慢提高阶段.26 3.2 上海市居住类体育用地资产化运营与管理.
12、27 3.2.1 公共服务设施配套体育用地资产化运营与管理.27 3.2.1.1 公共服务设施配套体育用地的发展与分布.27 3.2.1.2 公共运动场体育用地资产化运营与管理的发展历程.34 3.2.1.3 公共服务设施配套体育用地资产化运营与管理的现状.35 3.2.1.4 公共服务设施配套体育用地资产化运营与管理中存在的问题.36 3.2.2 中小学、幼儿园配套体育用地资产化运营与管理.37 3.2.2.1 中小学、幼儿园配套体育用地的发展与分布.37 资料来源:上海市统计年鉴.39 3.2.2.2 中小学、幼儿园配套体育用地资产化运营与管理的发展历程.39 3.2.2.3 中小学、幼儿
13、园配套体育用地资产化运营与管理的现状.40 3.2.2.4 中小学、幼儿园配套体育用地资产化运营与管理存在的问题.40 3.2.2.5 中小学、幼儿园配套体育用地资产化运营与管理产生问题的原 因.40 3.2.3 住宅配套体育用地资产化运营与管理.40 3.2.3.1 住宅配套体育用地的发展与分布.41 3.2.3.2 住宅配套体育用地资产化运营与管理的发展历程.41 3.2.3.3 住宅配套体育用地资产化运营与管理的现状.42 3.2.3.4 住宅配套体育用地、资产化运营与管理存在的问题.42 3.2.3.5 住宅配套体育用地、资产化运营与管理产生问题的原因.42 3.2.4 商住混合配套体
14、育用地资产化运营与管理.42 3.2.4.1 商住混合配套体育用地的发展与分布.42 3.2.4.2 商住混合配套体育用地资产化运营与管理的发展历程.43 3.2.4.3 商住混合配套体育用地资产化运营与管理的现状.43 3.2.4.4 商住混合配套体育用地资产化运营与管理存在的问题.44 3.2.4.5 商住混合配套体育用地资产化运营与管理产生问题的原因.44 3.3 上海市公共设施类体育用地资产化运营与管理.44 3.3.1 体育场馆用地的资产化运营与管理.44 3.3.1.1 体育场馆用地的发展与分布.44III3.3.1.2 体育场馆用地资产化运营与管理的发展历程.46 3.3.1.3
15、 体育场馆用地资产化运营与管理的现状.47 3.3.1.4 体育场馆用地资产化运营与管理存在的问题.47 3.3.1.5 体育场馆用地资产化运营与管理产生问题的原因.49 3.3.2 体育训练用地资产化运营与管理.49 3.3.2.1 体育训练用地的发展与分布.49 3.3.2.2 体育训练用地资产化运营与管理的发展历程.50 3.3.2.3 体育训练用地资产化运营与管理的现状.50 3.3.2.4 体育训练用地资产化运营与管理存在的问题.50 3.3.2.5 体育训练用地资产化运营与管理产生问题的原因.51 3.3.3 教育科研类体育用地的资产化运营与管理.51 3.3.3.1 教育科研类体
16、育用地的发展与分布.51 3.3.3.2 教育科研类体育用地资产化运营与管理发展的历程.52 3.3.3.3 教育科研类体育用地资产化运营与管理的现状.52 3.3.3.4 教育科研类体育用地资产化运营与管理存在的问题.53 3.3.3.5 教育科研类体育用地资产化运营与管理产生问题的原因.54 3.4 上海市高尔夫球场用地的资产化运营与管理.54 3.4.1 高尔夫球场用地的发展与分布.54 3.4.2 高尔夫球场用地资产化运营与管理的发展的历程.56 3.4.3 高尔夫球场用地资产化运营与管理现状.56 3.4.4 高尔夫球场用地资产化运营与管理存在的问题.57 3.4.5 高尔夫球场用地
17、资产化运营与管理产生问题的原因.58 3.5 上海市网球场用地的资产运营与管理.58 2.5.1 网球场用地的发展与分布.58 3.5.2 网球场用地资产化运营与管理的发展的历程.60 3.5.3 网球场用地的资产化运营与管理的现状.60 3.5.4 网球场用地资产化运营与管理存在的问题.61 3.5.5 网球场用地资产化运营与管理产生问题的原因.61 3.6 上海市相关体育用地违法问题.61 3.6.1 相关体育用地违法问题分类及定义.61 3.6.2 将其他用地转化成体育用地的违法用地存在的问题及产生的原因.62 3.6.2.1 将其他用地转化成体育用地的违法用地存在的问题.62 3.6.
18、2.2 将其他用地转化成体育用地的违法用地产生的原因.63 3.6.3 将体育用地转化为其他用地的非法用地产生的问题及原因.63 3.6.3.1 将体育用地转化为其他用地的非法用地带来的问题.63 3.6.3.2 将体育用地转化为其他用地的非法用地产生的原因.64 3.7 上海市体育用地资产化运营与管理的制约因素.64 3.7.1 体育用地分类管理规划.64 3.7.2 体育用地的附属性.65 3.7.3 体育用地地价体系.65 3.7.4 体育用地评估体系.65 3.7.5 体育用地法律法规.66 3.7.6 体育用地管理部门权责划分.66 3.7.7 用地划拨的后续管理.66IV3.7.8
19、 体育用地的税收制度.67 3.7.9 大众对公益性用地的理解.67 4 体育用地价格评估.68 4.1 体育用地价格理论.68 4.1.1 马克思主义地价形成理论.68 4.1.1.1 自然状态的土地没有价值,但有使用价值,并存在价格.68 4.1.1.2 土地价格的实质是地租的资本化.68 4.1.1.3 土地租金是出租土地的资本化收入.68 4.1.2 西方经济学地价形成理论.69 4.1.2.1 土地收益理论.69 4.1.2.2 土地供求理论.69 4.1.2.3 城市土地的竞标理论.70 4.1.2.4 影子价格理论.70 4.2 体育用地价格的内涵、特点及影响因素.71 4.2.1 体育用地价格的概念.71 4.2.1.1 土地价格的内涵.71 4.2.1.2 体育用地价格的含义.71 4.2.2 体育用地价格的特点.71 4.2.2.1 体育用地价格具有特殊价格基础.71 4.2.2.2 体育用地价格不是土地价值的货币表现.72 4.2.2.3 体育用地价格受多因素的影响.72 4.2.2.4 体育用地价格具有明显的区域性和差异性.72 4.2.3 影响体育用地价格变动的因素.72 4.2.3.1 自然因素.72 4.2.3.2 社会经济因素.73 4.2.3.3 行政因素.73 3.2.3.4 其他因素.73 4.3 体育用地价格评估基本方法.
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