计划项目可行性汇报(资料标准模板).doc
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1、项目可行性分析报告项目可行性分析报告 第一部分:项目总论第一部分:项目总论 一、项目概况 二、可行性研究结论 三、主要技术经济指标表 四、项目存在问题与建议 第二部分第二部分 项目背景项目背景 一、项目提出背景 二、项目发展概况 三、项目投资的必要性 第三部分第三部分 项目投资所在城市的基本概况项目投资所在城市的基本概况 一、城市基本发展情况 二、城市地理位置、交通、 三、城市气候与生态环境 四、城市的人文环境 五、城市经济状况 六、城市的人口结构及人均经济状况 七、城市整体发展规划及功能布局 八、城市对项目的影响与建议措施 第四部分第四部分 市场分析市场分析 一、整体房地产市场发展状况分析
2、二、项目区域市场分析 第五部分第五部分 地块分析地块分析 一、地块概况 二、地块分析 三、土地价格 四、土地升值潜力初步评估 五、项目取得用地的法律及政策性风险分析 + 六、地块 SWOT 分析 七、项目评价 第六部分第六部分 项目定位项目定位 一、项目目标设置 二、项目整体定位策略 三、项目定位建议 第七部分第七部分 项目整体规划分析项目整体规划分析 一、项目规划设计可行性分析 二、项目规划设计的主题及概念 第八部分第八部分 项目开发建设进度安排与销售节点项目开发建设进度安排与销售节点 一、项目分期开发设置 二、工程计划 三、销售节点 第九部分第九部分 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措
3、一、成本预测 二、税务分析 三、资金筹措 四、资金投放使用计划 第十部分第十部分 销售收入测定销售收入测定 一、销售收入测算 二、销售利润测算 第十一部分第十一部分 财务与敏感性分析财务与敏感性分析 一、项目盈利能力分析 二、项目盈亏平衡分析 三、项目敏感性分析 第十二部分第十二部分 综合评价综合评价 一、经济评价(定性) 二、社会评价(定性) 三、环境评价 四、市场预测 + 五、存在问题与建议 六、总体结论及建议 第十三部分第十三部分 竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容 一、主要指标测算 二、竞争对手分析 三、制定策略 第十四部分第十四部分
4、附件附件 第一部分:项目总论第一部分:项目总论 一、项目概况一、项目概况 + 1、项目名称 2、项目建设单位 3、项目位置(四周范围) 4、项目周边目前现状 5、项目性质及主要特点 6、项目地块面积及边界长 7、研究工作依据 8、研究工作概况 二、可行性研究结论二、可行性研究结论 1、市场分析预测 2、项目地块分析 3、项目规划方案 4、项目工程进度 5、投资估算及资金筹措 6、项目财务与经济评价 7、项目综合评价结论 三、主要技术经济指标表三、主要技术经济指标表 四、项目存在问题与建议四、项目存在问题与建议 第二部分第二部分 项目背景项目背景 一、项目提出背景一、项目提出背景 1、项目与区域
5、、城市发展规划之间的关系,如城市交通规划、城市功能规划布 局、重点市政配套项目建设、区域重点经济发展规划布局等对本项目、本区域及城 市发展有重要影响的事件、政策、法规等。 2、项目所在区域政策、经济及产业环境,如项目所在区域对城市的历史、文化、 经济、战略等方面的重要作用。 3、项目发起人及发起缘由,项目的发起人的主体是谁,项目所有权的主体是谁, 项目因什么原因而进行建设,如旧城改造、市政发展规划需要、市政配套、住宅配 套等。 + 二、项目发展概况二、项目发展概况 1、项目现有调查研究及成果。 2、项目地块初勘及初测工作情况。 三、项目投资的必要性三、项目投资的必要性 1、项目投资对公司的发展
6、战略意义。 2、项目投资对公司未来经营的利润增长要求。 3、项目投资所带来的社会影响力、企业品牌形象提升、对区域市场的影响力、行业 内的影响力等企业外在影响力。 第三部分第三部分 项目投资所在城市的基本概况项目投资所在城市的基本概况 一、城市基本发展情况。一、城市基本发展情况。 二、城市地理位置、交通。二、城市地理位置、交通。 三、城市气候与生态环境。三、城市气候与生态环境。 四、城市的人文环境。四、城市的人文环境。 五、城市经济状况,如产业结构、第一、二、三产业增长情况,以及城市经济支柱五、城市经济状况,如产业结构、第一、二、三产业增长情况,以及城市经济支柱 产业、重点扶持或重视的行业等相关
7、城市经济情况。产业、重点扶持或重视的行业等相关城市经济情况。 六、城市的人口结构及人均经济状况。六、城市的人口结构及人均经济状况。 七、城市整体发展规划及功能布局。七、城市整体发展规划及功能布局。 八、城市对项目的影响与建议措施。八、城市对项目的影响与建议措施。 第四部分第四部分 市场分析市场分析 一、整体房地产市场发展状况分析一、整体房地产市场发展状况分析 1、整体市场发展状况。 2、近三至五年整体市场供给量情况,各种物业在市场上的供给结构比例(包括所有 地产物业形态供给情况说明与调查说明) 。 3、近三至五年整体市场去化量分析、各种物业的去化量分析,及结构比例。 4、近三至五年整体市场价格
8、分析、各个物业产品价格分析,以及整体市场价格趋势 分析。 5、整体市场客户群分析及未来变化分析,包括阶层、年龄、家庭结构、职业、收入、 + 需求特征等。 6、整体市场情况分析(小结) 。 7、整体市场发展及前景预测。 8、整体市场情况对本项目的可行性借鉴意义。 二、项目区域市场分析二、项目区域市场分析 1、区域市场界定、情况概述。 2、区域市场供给分析,包括楼盘规模、产品组合比(项目产品组合与区域市场产品 组合) 、价格、产品亮点、园林特点、物业服务、社区配套等。 3、区域市场去化量分析,包函各个楼盘的去化量分析与区域整体产品去化量分析, 以及不同产品的去化量分析。 4、区域市场竞争分析,对区
9、域市场楼盘竞争特点进行描述,如有必要请举例说明。 5、区域市场客户群构成分析,包括客户区域、年龄、职业、家庭、收入、行业/职 业、需求特征等分析,以及对客户进行相关的市场调查数据分析。 6、区域市场典型楼盘个案调查,从楼盘规模、规划方案、物业形态、产品组合、合 作公司、公司实力背景、物业服务、社区配套、周边市政配套、周边自然资源利用 情况、客户构成、产品售价、开发策略、营销手法、推广渠道等全方位进行调查、 分析(如果区域外典型楼盘对区域内市场有影响的,也要进行整体城市典型个案调 查分析) 。 7、区域市场分析有关结论,主要包括物业形态比例、户型配比、各个户型价格区间、 户型面积区间、市场均价及
10、不同物业产品均价、各个不同物业产品的去化量、项目 特色亮点、客户构成与特征等。 8、区域市场的发展及前景预测。 9、区域市场对本项目的可行性思考。 第五部分第五部分 地块分析地块分析 一、地块概况一、地块概况 1、地块基本资料,总占地面积、建筑密度、容积率、绿化率、控高等基本规划资料。 2、项目位置,项目位于城市的哪个区域、交通位置。 + 3、地块现状,地块的自然状况,与周边地势的标高关系。 4、项目四至。 5、地面现状,包括地块内是否平整,如有无道路、水沟、池塘、铁路、高压线铁塔 等对开发有重大影响因素存在。 6、地面现有居民情况,包括总体人数、户数,企业厂矿数量、规模、生产产品、企 业经营
11、现状等,并说明项目拆迁的复杂程度,预计折迁完成的时间,政府的支持力 度等,对项目开发进度的影响。 7、地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑、结构 等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹。 8、土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊 等因素分割土地。 9、地质情况,包括地质条件、承载力、地下水位和抗震性要求。 二、地块分析二、地块分析 1、地块区位分析,项目与城市中心商圈、区域中心商圈、市政重大配套设施相对的 位置与距离、地段。 2、地块交通分析。 3、地块环境分析,如空气质量、噪音污染、自然资源、危险源情况等自然环境分析; 地
12、块周边的城市商业、文化、治安等方面的社会环境分析。 4、地块人流分析,对地块周边人流动态情况分析。 5、地块周边规划,近期或未来规划对项目是否有重大影响。如重大市政工程,大型 商业中心建设等利好消息,以及对项目不利的消息,如建设火力发电厂、铁路等。 6、周边生活配套,包括银行、商场、医院、邮局、文化中心等生活配套设施与项目 的距离说明,并配地图标注。 7、地块七通评估(均需说明到地块的距离、成本、接入的可能性) ,包括道路现状 与发展规划、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络) 、通电、供气、供热情况。 三、土地价格三、土地价格 土地价格计算的方法,若有代征地要说明代征地价格,根据购买价格计
13、算总地 价、楼面地价。 四、土地升值潜力初步评估四、土地升值潜力初步评估 + 1、从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来 发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 2、近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。 五、项目取得用地的法律及政策性风险分析五、项目取得用地的法律及政策性风险分析 1 1、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 1)项目用地现状 A、土地所有权归属 B、土地使用权归属 C、土地的用途 D、有关项目用地现状的政府文件(写明批号或主要内容,复印件作为附件,并 索引) 2 2、项目用地规划、项目用地规
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