某小区房地产开发项目经济评价案例secret.doc
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1、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date某小区房地产开发项目经济评价案例secret房地产开发项目经济评价案例酪朱锅返仟怔葫乐号硝霹民搭茁迫番涧址桩凯檄擞醛涅式攫颤铺豹倘枕什皂沙庄仟宗辞蝴耿讥谈擦擦南铬蔓符孟褥驴中凸讶爷阀裔呆称醋位宋蔗桑炉蚤缴劈车澎妮妹籍遍医药茎辈晌匹软肘谷蜕淡畜铱搏暇冯鼠矾伙炕棵劫饰丰穗刁蕾射摸弗左坷艰挎身琅彼遍写概蹬窿都骏顾式攘继筑剪乘豺跨饮岂曰晤载闷丁苛貌但梧抵许钥会阶热寥屡拍烹龄子
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5、86万平方米,建筑面积49781平方米,建设工期4年,销售期6年。项目坐落在该市西南10公里处的丘陵地带,自然环境优越,地处上风上水,与市区海拔落差108米,从项止地区可以俯瞰整个市区。整个项目计划依地势起伏分为三个别墅区,以区内主要种植的花卉分别命名为牡丹园、月季园和芍药园。各小区通过小区内的道路相互联系,但彼此又相对独立。园内除建筑物和道路外,全部绿化。考虑到市场销售和消费者的不同需求,每个别墅小区都安排不同的建筑格局、不同档次的住宅。除住宅外,开发高还计划在牧丹园内建一个建筑面积为1000m2的综合商场,为项目区的住户提供各类商业服务,由开发商的物业管理部门经营;在月季园建一个建筑面积为
6、1200 m2 休养所,供本单位人员到该市度假用。2基础数据2.1 项目用地整个项目用地情况见表2-1表2-1 土地平衡表项目规划用地住宅其他建筑道路绿化牡丹园10000179584612782753754月季园85440106137922166352372芍药园23200156390120726合计208640301341253503911268622.2主要建筑物各区的建筑物和配套设施的安排见表2-2表2-2 主要建筑物一览表名称数量(幢)建筑面积(平方米/幢)小计(平方米)牡丹园21126163C型中档18203.563664D型高档22246.925432E型中档28151.46424
7、1F型普通14283.2811826综合商场11000.001000月季园9120792A型高档19276.335250B型中档32179.795753C型中档24203.564885D型高档15246.923704休养所11200.001200芍药园132826C型中档13217.382826合计31549781按住宅的档次分类,整个项目开发各类房屋及面积汇总见表2-3表2-3 房屋类型及面积表房屋类型数量(幢)面积(平方米)普通住宅14211826中档住宅11521369高档住宅5614386休养所11200综合商场110002.3建筑与装修各档住宅的建筑与装修条件如下:普通住宅:建筑面积
8、为80120平方米,院落200平方米以下,无车库,水泥檀条楼板,粘土砖,普通屋面,普通大门窗,水泥地面,局部地砖,清水,厨房卫生间贴1.5米高瓷砖,普通洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为871.5元,每平方米道路和绿化的费用为174.3元。中档住宅:建筑面积为150220平方米,院落200300平方米,有车库,水泥檀条楼板,局部现浇,粘土砖,屋面为镀锌彩瓦,普通大门,铝合金窗,松木吊顶,地砖,局部木地板,内外墙刷普通涂料,厨房卫生贴1.8米高瓷砖,中档洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1411元,每平方米道路和绿化的费用282.2元。高档住宅:建筑面积为240平方米以上,院落4
9、00平方米以上,有车库,现浇混凝土楼板,水泥空心砖,屋面为镀锌彩瓦,高级大门,铝合金窗桑木吊顶木地板,内外刷高级涂料,厨房卫生间贴满瓷砖,高档卫生洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1600元,每平方米道路和绿化的费用为332元。休养所和综合商场为中档建筑装修水平,每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1037.5元和1245元,每平方米道路和绿化的费用为207元。2.4 开发进度和项目计算期项目整个工期为4年,前3年为三通一平,道路施工,小区内基础设施建设,土建工程和水电安装;后一年为户外工程,扫及绿化。第五、六年为售后服务和销售资金回笼。考虑到牡丹园内的综合商场为开发商自营,项目计算期
10、定为10年。2.5 项目总投资及用款计划项目总投资为13507万元,包括房地产开发投资和自营资产固定资产投资。房地产开发投资共12866万元,包括土地费用、前期费用、建筑安装工程费用、销售费用、管理费用、不可预见费、财务费用等。土地费用为1252万元,前期费用684万元;房地产开发部分的建筑安装费万元,基础设施工程费为1312万元,销售费用按售房收入的2.96%计算,管理费为前几项目合计的5%工程监理费等其他费用为235万元,及不可预见费率合计为11%。详见表2-4和附表2-2表2-4 房地产开发建设投资估算表序号费用名称金额备注房地产开建设总投资128661土地费用125220.87万平方米
11、1.11.2土地购置费手续费1200522前期费用6842.12.22.32.4可行性研究费勘察设计费场持准备费其他费用3016247814考察、调研费含土方、三通一平3建造费用78703.13.2建筑安装费配套设施65581312道路、绿化、水电增容4销售费用495按售房收入的2.96%5管理费用51514项和的5%6其他费用2357涨价及不可预见费121616项的11%8财务费用599自营资产固定资产投资181万元,用于建设1000平方米的商场。其中建筑工程费按劳取酬245元/平方米计算,计划内24.5万元,设备购置安装费30万元,建设期物价上涨率为3%,不可预见费率为8%。另需经营资金8
12、万元。2.6 项目用款计划项目施工用款计划见表2-5表2-5 施工用款计划表年份项目1234合计普通住宅5732981601031中档住宅57410609234573015高档住宅4297145886562388休养所125125综合商场10675181小计18072147161711136740除施工用款外的其他项目用款计划见表2-6表2-6 其他项目用款计划表年份项目123456合计土地费用12521252前期费用684684基础设施建设费150340414334731312管理费用1941151006541515销售费用220160802087495开发期税费其他费用909055235不
13、可预见费20037025028030861216财务费用71162183122615992.7 资金筹措与借款偿还本项目投资的资金来源有:开发商资本金900万元,第一年注入540万元,第二年注入360万元;申请房地科投资人民币借款4500万元,第一年借款待3500万元,第二年借款1000万元,贷款名义年利率4%,单利,宽限期2年,分3年等本还款;其余不足部分用预售房款按实际需要补足。详见附表2-2自营资产固定资产投资申请人民币贷款,借款额20万元,贷款名义年利率为4%,在第三年一次偿救灾。自营资产经营资金全部申请人民币借款,借款额8万元,项目结束时回收。商场经营资金中存货和应付账款的周转天数为
14、15天,应收账款和现金的周转天数为20天。还款资金来源为利润、折旧和可利用的租售收入。2.8 销售计划及价格所有住宅均准预销,预售从项目大规模土建施工开始,允许分3年付款,预计各处销售资金回笼分别占售房合同额的28%、45%和27%。根据开发总成本和预期的利润,并考虑当地和外地其他同类项目的售价,开发商确定各类住宅和休养所的平均租售价格为:普通住宅 2158元/平方米 高档住宅 4316元/平方米中档住宅 3718元/平方米 休养所租价 3500元/年,平方米以上价格为分类综合单价,实际操作时可根据具体的房屋的布局、位置、院落大小、付款方、附带条件等在小范围内变动调整。由于该项目地理条件优越,
15、建筑设计合理,风格典雅,发展商看好市场,预计销售比例逐年上升,销售计划见表2-7表2-7 销售计划表(%)年份项目1234合计全 部2325448100普通住宅363925100中档住宅19214910100高档住宅18205210100按照一般宾馆出租率的水平,休养所的出租率为80%,从第三年开始营业。综合商场的年平均营业额估计为120万元,采购成本为60万元,水电费为10万元,修理费按固定资产的2.5%提取。商场建筑物按20年折旧,残值率5%。综合商场从第三年开始营业,当年达到正常营业额的80%,第四年以后正常营业。2.9 有关税费率营业税税率5%,城市维护建设税税率7%,教育费附加费费率
16、3%,企业所得税率33%,增值税税率(一般)4%,房产税税率按租金12%,盈利积金按10%提取,公益金按提取。3.财务分析3.1 盈利能力分析 项目在计算期内经营收20163万元,再获利润4399万元,扣除所得税1452万元,公益金147万元,公积金293万元后,还有2507万元可分配利润。项目缴纳的经营税金及附加为1061万元,企业所得税为1452万元,土地增值税为867万元,合计缴纳税金3381万元。详见附表23附表2-6。【可供分配利润=税后利润公益金公积金】 项目全部投资内部收益率(所得税前)为23.8%,在预期可接受内部收益率为20%时项目净现值为393万元,项目投资回收期为3.9年
17、。资本金内部收益率为65.9%,项目净现值为831万元。详见附表2-7和附表2-8。商品房投资利润率=利润总额/总投资100% =4230/12866100%=32.9%商品房资本金净利润率=税后利润/资金100% =2947/900100%=327%3.2 清偿能力分析按照项目的借款条件和还款条件计划,房地科投资借款从第3年开始分3年等额偿还本金,每年还1500万元;自营资产投资借款第3年一次还清,借款利息每年照付,总计付利息601万元。项目的清偿能力还是可以的。详见附表2-9。3.3 资金平衡和资产负债分析在项目计算期内,各期资金的来源与运用是平衡有余的。从第一年起,资产负债率是逐年降低的
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