某小区房地产开发项目经济评价案例-secret.docx
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1、房地产开发工程经济评价案例1概述 西南某旅游城市是国家新近批准对外开放城市。为适应地区经济性开展,吸引外商和国内沿海地区投资,市政府批准在该市郊区兴建别墅小区。为保证小区建立质量和进度,节约建立资金,市政府公开招标,通过剧烈竞争,南方某著名房地产开发商中标。工程占20.86万平方米,建筑面积49781平方米,建立工期4年,销售期6年。工程坐落在该市西南10公里处丘陵地带,自然环境优越,地处上风上水,与市区海拔落差108米,从项止地区可以俯瞰整个市区。整个工程方案依地势起伏分为三个别墅区,以区内主要种植花卉分别命名为牡丹园、月季园和芍药园。各小区通过小区内道路相互联系,但彼此又相对独立。园内除建
2、筑物和道路外,全部绿化。考虑到市场销售和消费者不同需求,每个别墅小区都安排不同建筑格局、不同档次住宅。除住宅外,开发高还方案在牧丹园内建一个建筑面积为1000m2综合商场,为工程区住户提供各类商业效劳,由开发商物业管理部门经营;在月季园建一个建筑面积为1200 m2 休养所,供本单位人员到该市度假用。2根底数据2.1 工程用地整个工程用地情况见表2-1表2-1 土地平衡表工程规划用地住宅其他建筑道路绿化牡丹园10000179584612782753754月季园85440106137922166352372芍药园23200156390120726合计20864030134125350391126
3、862各区建筑物和配套设施安排见表2-2表2-2 主要建筑物一览表名称数量幢建筑面积平方米/幢小计平方米牡丹园21126163C型中档183664D型高档225432E型中档284241F型普通14211826综合商场11000月季园9120792A型高档195250B型中档325753C型中档244885D型高档153704休养所11200芍药园132826C型中档132826合计31549781按住宅档次分类,整个工程开发各类房屋及面积汇总见表2-3表2-3 房屋类型及面积表房屋类型数量幢面积平方米普通住宅14211826中档住宅11521369高档住宅5614386休养所11200综合商
4、场11000各档住宅建筑与装修条件如下:普通住宅:建筑面积为80120平方米,院落200平方米以下,无车库,水泥檀条楼板,粘土砖,普通屋面,普通大门窗,水泥地面,局部地砖,清水,厨房卫生间贴高瓷砖,普通洁具。每平方米建筑面积平均建筑装修价格为871.5元,每平方米道路和绿化费用为174.3元。中档住宅:建筑面积为150220平方米,院落200300平方米,有车库,水泥檀条楼板,局部现浇,粘土砖,屋面为镀锌彩瓦,普通大门,铝合金窗,松木吊顶,地砖,局部木地板,内外墙刷普通涂料,厨房卫生贴高瓷砖,中档洁具。每平方米建筑面积平均建筑装修价格为1411元,每平方米道路和绿化费用282.2元。高档住宅:
5、建筑面积为240平方米以上,院落400平方米以上,有车库,现浇混凝土楼板,水泥空心砖,屋面为镀锌彩瓦,高级大门,铝合金窗桑木吊顶木地板,内外刷高级涂料,厨房卫生间贴满瓷砖,高档卫生洁具。每平方米建筑面积平均建筑装修价格为1600元,每平方米道路和绿化费用为332元。休养所和综合商场为中档建筑装修水平,每平方米建筑面积平均建筑装修价格为1037.5元和1245元,每平方米道路和绿化费用为207元。2.4 开发进度和工程计算期工程整个工期为4年,前3年为三通一平,道路施工,小区内根底设施建立,土建工程和水电安装;后一年为户外工程,扫及绿化。第五、六年为售后效劳和销售资金回笼。考虑到牡丹园内综合商场
6、为开发商自营,工程计算期定为10年。2.5 工程总投资及用款方案工程总投资为13507万元,包括房地产开发投资和自营资产固定资产投资。房地产开发投资共12866万元,包括土地费用、前期费用、建筑安装工程费用、销售费用、管理费用、不可预见费、财务费用等。土地费用为1252万元,前期费用684万元;房地产开发局部建筑安装费万元,根底设施工程费为1312万元,销售费用按售房收入2.96%计算,管理费为前几工程合计5%工程监理费等其他费用为235万元,及不可预见费率合计为11%。详见表2-4和附表2-2表2-4 房地产开发建立投资估算表序号费用名称金额备注房地产开建立总投资128661土地费用1252
7、土地购置费手续费1200522前期费用684可行性研究费勘察设计费场持准备费其他费用3016247814考察、调研费含土方、三通一平3建造费用7870建筑安装费配套设施65581312道路、绿化、水电增容4销售费用495按售房收入2.96%5管理费用51514项和5%6其他费用2357涨价及不可预见费121616项11%8财务费用599自营资产固定资产投资181万元,用于建立1000平方米商场。其中建筑工程费按劳取酬245元/平方米计算,方案内24.5万元,设备购置安装费30万元,建立期物价上涨率为3%,不可预见费率为8%。另需经营资金8万元。2.6 工程用款方案工程施工用款方案见表2-5表2
8、-5 施工用款方案表年份工程1234合计普通住宅5732981601031中档住宅57410609234573015高档住宅4297145886562388休养所125125综合商场10675181小计18072147161711136740除施工用款外其他工程用款方案见表2-6表2-6 其他工程用款方案表年份工程123456合计土地费用12521252前期费用684684根底设施建立费150340414334731312管理费用1941151006541515销售费用220160802087495开发期税费其他费用909055235不可预见费20037025028030861216财务费用7
9、1162183122615992.7 资金筹措与借款归还本工程投资资金来源有:开发商资本金900万元,第一年注入540万元,第二年注入360万元;申请房地科投资人民币借款4500万元,第一年借款待3500万元,第二年借款1000万元,贷款名义年利率4%,单利,宽限期2年,分3年等本还款;其余缺乏局部用预售房款按实际需要补足。详见附表2-2自营资产固定资产投资申请人民币贷款,借款额20万元,贷款名义年利率为4%,在第三年一次偿救灾。自营资产经营资金全部申请人民币借款,借款额8万元,工程完毕时回收。商场经营资金中存货和应付账款周转天数为15天,应收账款和现金周转天数为20天。还款资金来源为利润、折
10、旧和可利用租售收入。2.8 销售方案及价格所有住宅均准预销,预售从工程大规模土建施工开场,允许分3年付款,预计各处销售资金回笼分别占售房合同额28%、45%和27%。根据开发总本钱和预期利润,并考虑当地和外地其他同类工程售价,开发商确定各类住宅和休养所平均租售价格为:普通住宅 2158元/平方米 高档住宅 4316元/平方米中档住宅 3718元/平方米 休养所租价 3500元/年,平方米以上价格为分类综合单价,实际操作时可根据具体房屋布局、位置、院落大小、付款方、附带条件等在小范围内变动调整。由于该工程地理条件优越,建筑设计合理,风格典雅,开展商看好市场,预计销售比例逐年上升,销售方案见表2-
11、7表2-7 销售方案表%年份工程1234合计全 部2325448100普通住宅363925100中档住宅19214910100高档住宅18205210100按照一般宾馆出租率水平,休养所出租率为80%,从第三年开场营业。综合商场年平均营业额估计为120万元,采购本钱为60万元,水电费为10万元,修理费按固定资产2.5%提取。商场建筑物按20年折旧,残值率5%。综合商场从第三年开场营业,当年到达正常营业额80%,第四年以后正常营业。2.9 有关税费率营业税税率5%,城市维护建立税税率7%,教育费附加费费率3%,企业所得税率33%,增值税税率一般4%,房产税税率按租金12%,盈利积金按10%提取,
12、公益金按提取。3.1 盈利能力分析 工程在计算期内经营收20213万元,再获利润4399万元,扣除所得税1452万元,公益金147万元,公积金293万元后,还有2507万元可分配利润。工程缴纳经营税金及附加为1061万元,企业所得税为1452万元,土地增值税为867万元,合计缴纳税金3381万元。详见附表23附表2-6。【可供分配利润=税后利润公益金公积金】 工程全部投资内部收益率所得税前为23.8%,在预期可承受内部收益率为20%时工程净现值为393万元,工程投资回收期为3.9年。资本金内部收益率为65.9%,工程净现值为831万元。详见附表2-7和附表2-8。商品房投资利润率=利润总额/总
13、投资100% =4230/12866100%=32.9%商品房资本金净利润率=税后利润/资金100% =2947/900100%=327%3.2 清偿能力分析按照工程借款条件和还款条件方案,房地科投资借款从第3年开场分3年等额归还本金,每年还1500万元;自营资产投资借款第3年一次还清,借款利息每年照付,总计付利息601万元。工程清偿能力还是可以。详见附表2-9。3.3 资金平衡和资产负债分析在工程计算期内,各期资金来源与运用是平衡有余。从第一年起,资产负债率是逐年降低,即前4年资产负债率依次为85%、79%、64%、39%。因此,从总体上看,在工程计算期内,工程资产负债构造还是合理。详见附表
14、2-10和附表2-11。3.4 敏感性分析敏感性分析是财务评价重要内容。从本工程情况来看,影响工程收益主要因素有:固定资产与开发产品投资,商品房销售价格,出租房出租价格,预售款回笼进度和自营资产经营达纲比例。表2-8给出了以上几个因素上下变动10%时,主要评估经济指标变动情况。图2-1绘出了各敏感因素变动趋势。从该图中亦可看出售房价格和固定资产与开发产品投资是工程最为敏感因素。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10%,那么全部投资内部收益率将分别下降至16.0%和15.7%,净现值分别下降至-458万元和-462万元,投资回收期那么增加到4.4年。预售款回笼进度相对较不敏感。最不敏感
15、是租房价格,这是因为租房是从第四年才开场出租,租房收益占整个工程收益比重较小。表2-8 敏感性分析表序号工程变动幅度%全部投资所得税前内部收益率%净现值万元投资回收期年0根本方案3931固定资产及开发产品投资+10-458-1012342售房价格+101247-10-4623预售款回笼进度+10537-101014租房价格+10455-103315经营达纲+10401-1038535 临界点分析临界点分析是工程评价另一重要方面,它反映在预期可承受投资内部收益率下,投资方面能承受各种重要因素向不利方向变动极限值。假定投资者期望内部收益率为20%,在这种情况下,开发产品投资临界点为13659万元,
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