南京某地产可行性研究报告.docx
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1、目 录项目决策配景与摘要3一、内部因素3二、外部情况3第一部分 项目表面4一、宗职位置4二、宗地现状5三、周边门路及出行方法13四、周边3公里社区配套15五、周边情况与筹划18六、市政配套23七、筹划设计要求24第二部分 执法风险阐发26一、土地出让条件26二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段28三、总体评价29第三部分 市场阐发29一、南京房地产市场简述29二、玄武、栖霞市场表面41三、竞争市场阐发44四、需求市场特征54五、产物发起和目标客户定位57第四部分 筹划设计开端阐发60一、筹划设计草案60二、筹划设计草案阐发60第五部分 工程及销售筹划65一、一期开工时间确定65二、
2、工程及销售筹划67第六部分 本钱及投资收益预测67一、本钱预测67二、税务阐发68三、经济指标阐发69四、现金流量73第七部分 竞争敌手阐发74一、已购置标书的生长商74二、其它当地生长商78第八部分 综合阐发与发起81一、优势与劣势81二、结论与发起82附件:1、南京都会生长与住宅市场研究陈诉2、南京土地招投标市场研究陈诉3、聚宝山项目提交政府答疑的问题项目决策配景与摘要一、内部因素1、项目地处市中心边沿、一环线(绕城公路)与都会工具向主干道(宁镇公路)交织区域,范围大,密度低,交通便捷,是公司最擅长开发的项目类型。2、南京公司金色故里项目将于2004年全部开发完毕,当年结算金额缺口约为3亿
3、元。本项目总修建面积51万平米,2004年可结算面积约10万平米,结算金额约4亿元,并可为南京公司2004-2006年提供主要利润来源。3、南京市未来5-10年内的重点生长偏向为河西和城东,地处南京东部的仙西区域将成为仅次于河西的政府重点投资和开发区域。依此筹划结构,南京公司应在城东区域选择符合的项目,为公司在南京的进一步生长奠基底子。4、金色故里项目的乐成开发为团体全面启动南京市场奠基了底子,也为下一步开发中档和中高等项目创造了条件。二、外部情况1、本项目紧邻仙西区域,该区域在南京总体筹划上定位于南京“向东生长的增长级”和“担当上海辐射以及新经济生长的主要空间”,政府筹划三年内投资50亿元,
4、建立全国范围最大的大学城。2、本项目是主城范畴内最具范围的完整地块,距国度级南京经济技能开发区3公里,周边筹划的珠江路软件财产园、钟山36洞高尔夫球场已经或即将开工建立,升值潜力巨大。3、项目距老城区新模范马路8公里,玄武湖隧道连通都会工具向主干道宁镇公路与新模范马路,明年5月份建成通车后,项目距老城区中心仅10分钟车程。4、项目南临紫金山,北靠聚宝山,风物优美,自然条件优越,周边可用于住宅开发的土地不多,竞争楼盘较其它区域少。 5、政府启动本项目的主要目的在于提升南京东大门的形象,改进聚宝山地域的情况条件,并动员整个仙西区域的开发。该项目拆迁改革土地总面积1445亩,除实际出让的746亩之外
5、,其余近700亩土地全部用于绿化、门路和市政配套设施建立,因此,该项目实际可利用的资源代价高。第一部分 项目表面一、宗职位置 一环线内侧、主城与仙西新市区结合部。宗职位于南京主城东北、一环线(绕城公路)内侧,是联系老城区和仙西新市区的纽带,距新市区“仙林大学城”4公里,距玄武湖新庄立交5公里,距新街口CBD和湖南路商业中心分别为10公里和8公里,明年5月玄武湖隧道开通后,宗地至老城区中心仅10分钟车程。 聚宝山与紫金山之间。项目北靠聚宝山,南侧紧临南京最负盛名的风物区紫金山(又名钟山)。 距南京经济技能开发区3公里。南京经济技能开发区为国度级开发区,2001年实现GDP60亿元、技工贸总收入2
6、05亿元、实际利用外资1亿美元,主要经济指标在国度级开发区中排名16-18位。二环线一环线图1-1 宗地域位二、宗地现状1、四至范畴宗地北靠聚宝山,南至宁镇公路(312国道),东起一环线绕城公路,西至沪宁铁路和宁栖公路。聚宝山宁栖公路宗 地绕城公路车速可达110公里/小时宁栖公路沪宁铁路宁镇公路车速可达80公里/小时图1-2 宗地四至范畴2、宗地形状宗地工具长、南北窄、北侧内凹,形状酷似元宝。表1-1 宗地面积指标指标总用地代征门路与绿化用地配套学校用地净用地长(米)140020001200宽(米)45050-100400面积(平米)合968亩13313215000合746亩图1-3 宗地形状
7、及尺寸3、宗地标高宗地内由西向东,阵势升高约2m最低点25m400m 代征门路代征绿地1200m 1400m 450m 坡度15度坡度10度垂直坡度,与地面最大高差50米(1)宗地内部东高西低 宗地标高25-57米,东高西低,最大高差32米,综合坡度2度。 按标高31米以下、31-40米、40米以上将宗地分别为3个区域,其中,40米以上区域占总用地面积的近一半,31米以下和31-40米区域各占四分之一左右。 最高点57m图1-4宗地内部高差宗地内局部崎岖沉差 (2)宗地标崎岖于周边用地 东部显著低于绕城公路,最大高差12米左右。 西部与沪宁铁路根本持平,局部低于沪宁铁路2米。 南部局部区域低于
8、宁镇公路,最大高差6米左右。 北部的聚宝山西峰标高125米,东峰标高100米,从宗地北部开始起坡,逐步升高。55m90m10m25m宗地地面聚宝山铁路绕城公路图1-5 宗地与周边高差剖面图(工具向)图1-6 宗地与周边高差剖面图(南北向东侧)铁路绕城公路宁镇公路宗地地面55m12m聚宝山图1-7宗地与周边高差剖面图(南北向西侧)铁路绕城公路宁镇公路宗地地面90m22m聚宝山沪宁铁路标高3649m聚宝山标高35125m宗地标高2557m宁镇公路标高3649m绕城公路标高5055m图1-8宗地与周边高差4、地块现状废弃的采石场地块现状以农田、植被、居民住宅、工场和货运、汽车及汽车设备市场为主,其中
9、,农田和植被占总用地面积的近一半。图1-9 宗地土地利用现状(1)工场与市场主要工场与市场共计12家,占地总面积15万平米,大部分仍在生产运营,其中3家有轻微空气污染,没有地下污染,待拆迁后污染将自动消除。表1-2 工场根本情况名称经营业务运营状况情况污染情况源宝化工公司轮胎装配在运营无利达打扮公司打扮生产在运营无添喜化工洗涤剂在运营轻度空气污染光英炉业锅炉生产在运营轻度空气污染包装容器厂包装质料在运营无金属配件厂金属配件在运营无野马电声乐器厂电声乐器在运营无金陵特种电缆厂电缆在运营无屠宰厂屠宰在运营轻度空气污染弘大设备市场汽车设备销售在运营无东风汽车汽车销售在运营无玄武湖货运市场货车停车场在
10、运营无(2)居民居民隶属岔路口村,分“西杨坊”和“东杨坊”2个村民小组,共有居民约400户、1200人,住宅修建面积约8万平米。(3)农田农田与山体植被面积约20万平米,其中,苗圃2万平米,葡萄园2000平米。 (4)树木宗地内主要树木有水杉、梧桐、枫杨、榉木等,其中门路沿线以水杉和梧桐为主,东北部靠近用地北界有500平米竹林,保存代价较大。图1-10 宗田主要树木漫衍(5)水塘 宗地内有水塘20多个,范围普遍较小,其中,500平米以上的3个,最大的1000平米。 大部分水塘用作农田浇灌,水面被浮萍笼罩,其中1座为鱼塘,占地1000平米,水质良好。图1-11 宗地地表水漫衍(6)高压线 现状有
11、2条110KV二回高压线从宗地内部穿过。 凭据筹划,宗地西侧100米处将建立220KV变电站,宗地内部将只有1条110KV二回高压线从西侧用地界限穿过,且大部分在代征绿化带内,对净用地根本无影响。筹划110kv现状110kv现状110kv筹划220kv筹划110kv220kv变电站筹划110kv筹划110kv图1-12 宗地高压线走向5、拆迁北侧聚宝山山凹及西侧农场山脚下2块地列入宗地代拆迁范畴,拆迁土地总面积1445亩,衡宇总面积22.4万平米,居民693户、工企单元48家,需安顿劳动力268人,调养人员148人。其中, 宗地拆迁面积968亩(含代征门路与绿化用地),占拆迁总面积的67%,拆
12、迁居民400户。 代拆迁范畴面积477亩,占拆迁总面积的33%,拆迁居民近300户。代拆迁范畴宗 地图1-13 宗地拆迁范畴代拆迁范畴三、周边门路及出行方法1、门路对外联系门路主要有绕城公路、宁镇公路、宁栖公路和岔仙公路4条,其中: 宁镇公路:既是都会工具向主干道,又发挥都会对外交通联系的功效,是宗地与老城区联系的主要通道,时速可达80公里/小时,在新庄立交可通过多条干道通往老城区,明年5月玄武湖隧道开通后,从宗地经宁镇公路、玄武湖隧道至老城区新模范马路仅10分钟车程,而且可以通过新模范马路、城西干道等快速路连接都会西部地域。 绕城公路:时速可达110公里/小时,通过柳塘、马群、八百户、双龙街
13、和花神庙等立交通往主城各个区域。 宁栖公路:通往尧化门、栖霞山,筹划拓宽为34米。 岔仙公路:通往亚东(仙林大学城),筹划拓宽为33米。表1-3 宗地周边现状与筹划门路一览名称级别宽度(m)车道速度(公里/小时)交通流量(辆/日)路面绕城公路全关闭快速路50双向8车道11015000 沥青宁镇公路一级国道48双向8车道8020000混凝土宁栖公路现状公路810000水泥筹划交通性主干道34双向6车道岔仙公路现状公路6筹划交通性主干道33双向6车道宁镇公路时速可达80公里/小时收支口图1-14 宗地现状门路图1-15 宗地周边门路筹划2、大众交通宗地周边大众交通发达,目前有6条公交线路,其中50
14、路由宗地内部穿过,平均每条线路10-15分钟一班,晚上最后一班8:40结束。表1-4 公交线路根本情况公交线路通行区间通行时间班次隔断71W南京站尧化门新港开发区5:3020:3010分钟309W南京站岔路口马群麒麟门悦民路6:3020:0015-20分钟70W丹凤街亚东(仙西)6:1020:405分钟50W南京站仙鹤门亚东(仙西)6:3020:0015分钟南汤线南京站岔路口仙鹤门麒麟门汤山5:0017:3020分钟南上线南京站尧化门栖霞山龙潭上坝6:5018:3020分钟3、轨道交通筹划筹划地铁4号线沿宁镇公路从宗地南侧穿过,凭据南京轨道交通建立时间摆设,预计将在2010年以后开工建立。图1
15、-16 宗地周边轨道交通筹划四、周边3公里社区配套 项目周边住宅稀少,开发成熟度低,现有配套设施不敷: 宗地周边社区配套会合漫衍在“尧化门”、“花圃路”和“筹划的仙西新市区中心”,最近的“尧化门”距宗地2公里,2公里之内除“紫东小学”和“紫东中学”(宗地内现有居民的子女在这2个学校上学)以外,根本没有其它社区配套设施。本项目范围大,除政府划定必须配建学校和幼儿园之外,参照“万科四季花城”开发模式,完全可以通过自建配套的方法解决其它日常生活配套问题。 项目与市中心以及周边主要配套区“尧化门”、“花圃路”和“筹划的仙西新市区中心”之间交通发达,车程在5-10分钟左右,可以解决大型和高等次的生活配套
16、办事问题。 仙西新市区中心筹划有大型休闲广场、图书馆、展览馆、医院、体育场馆、文化艺术中心、青少年宫、商业娱乐设施等配套办事,政府筹划在3-5年内建成。尧化门花圃路筹划仙西新市区中心图1-17 社区配套漫衍图图1-18 尧化门主要社区配套漫衍图图1-19 花圃路主要社区配套漫衍图图1-20 仙西新市区中心筹划图五、周边情况与筹划1、周边筹划图1-21 宗地周边筹划钟山高尔夫球场 宁镇公路以南筹划建立36洞尺度高尔夫球场,已确定为“十运会”配套设施之一,2005年“十运会”之前建成使用。筹划占地面积3640亩,玄武区政府目前正在招商,土地储备中心卖力土地运作,筹划明年上市。 南京目前有6个高尔夫
17、球场,但只有1个尺度场南京昭富国际高尔夫俱乐部,27洞,位于浦口珍珠泉风物区内,占地1860亩。另外,位于江宁谷里镇的银杏湖国际高尔夫球场正在建立,占地面积达10800亩,总投资1亿元人民币,将于2003年10月投入使用。农场山生态公园农场山和向阳山筹划建立大型生态公园,占地面积约4000亩,南侧山脚用地已列入聚宝山项目代拆迁范畴,具体建立时间未定。珠江路软件财产园 位于宗地东南侧,是仙西新市区的一部分,筹划建成珠江路电子一条街的生产、科研基地,占地面积约4000亩,总投资35亿元。 今年9月6日,珠江路科技生长公司、合诚(香港)有限公司与深圳华源达公司投资组建珠江路软件财产园有限公司,主要卖
18、力园区一级土地开发,园区主体部分建立投资15亿元,其中前2年投资5亿元用于土地征用和底子设施建立,预计2005年园区根本建成并开始全面运作,预计可容纳数百家软件企业、研发机构和近万名软件研发人才,目前已有10多家海内外著名软件企业表达了入驻意向。 仙林大学城 2002年1月,江苏省和南京市政府提出配合开发建立全国范围最大的大学城仙林大学城,筹划总面积34平方公里,建立总投资约50亿元,会合9至10所大学,吸纳15万高校师生,筹划在3年内根本建成。今年,总投资约8亿元、全的大学城门路主框架全面开工。 目前已经有南京师范大学、南京财经大学(筹)、南京森林公安高等专科学校、南京邮电学院和南京中医药大
19、学5所高校入驻,占地总面积约10平方公里,其中南京师范大学和南京经济学院近2万名师生已经入住。未来的3年内,南京医科大学、南京工程学院、南京森林警察学校、南京产业职业技能学院、南京应天学院及一批重点中小学、幼儿园也将陆续入驻,形成完善的教诲财产链。南京经济技能开发区 2002年4月被评为国度级经济技能开发区,进区企业1024家,总投资185.8亿元,主要企业有飞利浦、LG、夏普电子、飞歌空调、AO史密斯热水器、华日液晶、南京新港等。 2001年实现GDP 60亿元,利税19.2亿元,出口创汇3.9亿美元,主要经济指标在国度级开发区中排在13至18位。 2002年第一季度,大部分经济指标同比成倍
20、增长,实现GDP14.95亿元,出口额9215万美元,同比增长89.9%,实际利用外资6366.56万美元,同比增长215.9%,新批外商投资企业14个。2、周边情况(1)四面环山,景观资源富厚,是主城范畴内生态情况掩护最好的区域聚宝山 占地面积与项目总用地面积相当,约1000亩左右。 工具走向,有东、西2座山峰,西峰海拔125米,东峰海拔101米,由于宗地东高西低,西峰和东峰与宗地的相对高度分别为90米和55米。 山势工具向平缓,靠近宗地的南北向山势陡峭,坡度60左右。 山上植被茂盛,整体景观良好,山顶有小路通达。 西峰中部和东、西峰山凹处有2处各1000平米的山地曾开山采石,至今已停采20
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