某地产开发可行性研究报告.docx
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1、编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第1页 共29页第 1 页 共 29 页攀枝花地块地产开发可行性研究报告攀枝花地块地产开发可行性研究报告一、国家宏观经济及房地产行业展望一、国家宏观经济及房地产行业展望1、国家经济形势、国家经济形势2007 年,我国国内生产总值 246619 亿元,比上年增长11.4%,继续表现出高速增长的态势;城镇居民人均可支配收入也比上年增长了 12.2%,达到 13786 元。但受国际经济、国内自然灾害等多重因素叠加影响,2007年各月度 PPI(生产者价格指数)、CPI(消费者物价指数)持续走高,
2、今年 1 月份,工业品出厂价格同比上涨 6.1%,原材料、燃料、动力购进价格上涨 8.9%。全国居民消费价格总水平同比上涨 7.1%,涨幅创 11 年新高。一般说来当 CPI3%的增幅时,就会出现通货膨胀,而当 CPI5%的增幅时,就是严重的通货膨胀。因此,2008 年,我国经济有可能出现不稳定情况,央行也会有相应的紧缩货币政策和财政政策的行为,从而造成 2008年经济前景不明朗,经济可能出现波动,影响国民经济的发展速度。编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第2页 共29页第 2 页 共 29 页日期日期07-107-107
3、-207-207-307-307-407-407-507-507-607-607-707-7增幅增幅2.2%2.7%3.3%3.0%3.4%4.4%5.6%日期日期07-807-807-907-907-1007-1007-1107-1107-1207-1208-108-108-208-2增幅增幅6.5%6.2%6.5%6.9%6.5%7.1%8.7%2 2、行业发展情况、行业发展情况2007 年,我国房地产总体运营数据为:开发投资 25280 亿元,比上年增长 30.2%,其中商品住宅投资 18010 亿元,增长32.1%。商品房竣工面积 58236 万平方米,增长 4.3%。商品房销售面积
4、76193 万平方米,增长 23.2%,其中商品住宅 69104万平方米,增长 24.7%。回顾 2007 年全国房地产市场,由于楼市泡沫存在,相对于2006 年,国家对房地产市场的宏观调控不断加大,从土地、信编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第3页 共29页第 3 页 共 29 页贷、税收、金融、市场秩序等多个方面,相继出台了 20 多个政策,连续 6 次加息、10 次上调存款准备金率,大力推进经济适用房、限价房、廉租房建设,实施“住房保证政策”,使房价飙升、投机炒作日益严重的现象在一定程度上得到了遏制。全国绝大部分城市
5、观望情绪加重,房市呈现低迷状态,全国各主要城市房市先后进入“有价无市”的局面,期房和二手房的交易量都大幅萎缩。至今年初,部分城市开发商已经开始松动,不断打出降价的口号,有楼盘出现了最高 57%的让价幅度。种种迹象表明,2008 年房地产宏观调控将从土地、金融、税收等进一步深化调控,将对房地产开发企业的发展产生一定的影响,房地产利润将逐步降低到合理水平。但由于城镇化的飞速发展,以及前期观望人员的需求累积,后期商品房需求依然强烈。房地产企业也将逐步走上规范化、品牌化的发展道路。二、攀枝花文化及经济状况二、攀枝花文化及经济状况1 1、地理人文、地理人文攀枝花市地处攀西裂谷中南段,属四川省所辖,具有山
6、高谷深、盆地交错的恃点,相对高差 32585 米。河流属长江水系、境内有大小河流 95 条,分属于金沙江水系、雅砻江水系。编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第4页 共29页第 4 页 共 29 页该市是中国西部最大的钢铁基地,重要的能源、原材料基地,是一个移民城,城市中 90%的市民来自全国各地。下辖东区、西区、仁和区、米易县、盐边县等两县三区。总人口约 114.4万,其中市区人口约 50 万。2 2、经济状况、经济状况2007 年攀枝花市实现地区生产总值(G D P)345.6 亿元,较上年增幅高达 14.2%。人均 G
7、 D P 达到 30203 元,超过 4000美元,位列四川省第一。3 3、气候状况、气候状况攀枝花具有夏季长、四季不明显,干、雨季分明,昼夜温差大、气候干燥、降雨量集中、日照多,太阳辐射强等特点。年平均气温 19.2 至 20.3 摄氏度。一般最热月出现在 5 月,最冷月出现在 12 月。6 月上旬至 10 月为雨季,11 月至翌年 5 月为干季,无霜期 300 天以上。4、科技教育:、科技教育:全市科技人员众多,门类齐全,现有冶金、煤炭、农业、林业、建筑、规划、交通等各类科研机构 29 个,全市专业技术人员为职工总数的 18.7%。5、交通情况、交通情况攀枝花有通车公路 2500 公里,1
8、08 国道贯穿全市。成昆铁编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第5页 共29页第 5 页 共 29 页路和川滇西线国道公路纵贯全境,北距成都 749 公里,南接昆明 351 公里,攀枝花机场也于 2003 年年底建成通航。6、自然资源、自然资源攀枝花市矿产资源得天独厚,铁的储量占全国的 20%,钒的储量占全国的 64%,钛的储量占全国的 93%,钒钛磁铁矿的远景储量达 200 亿吨,并伴有多种稀贵金属,其潜在经济价值达6 万亿美元;金沙江和雅砻江水系汇集攀枝花,境内河谷深切,高差悬殊,形成巨大的水能资源;植物和野生动物种类达
9、 2500多种,生物资源丰富;光热资源充足,有利于搞立体开发农业,是建立早熟蔬菜、水果、蚕茧、烟叶、糖料作物等的良好基地。三、攀枝花房地产市场情况三、攀枝花房地产市场情况概述:概述:攀枝花房地产行业起步较晚攀枝花房地产行业起步较晚,在迅速发展时期遭遇国家宏在迅速发展时期遭遇国家宏观调控,发展被遏止,目前时常表现较冷;观调控,发展被遏止,目前时常表现较冷;发展至发展至 2008 年初,攀枝花市区均价约为年初,攀枝花市区均价约为 3500 元元/,仁,仁和区均价为和区均价为 26502650 元元/;攀枝花住房保障政策相对完善攀枝花住房保障政策相对完善,经济适用房经济适用房(目前均价不目前均价不足
10、足 1200 元元/)、廉租房(租金、廉租房(租金 1 元元/月月)的开发量较大,)的开发量较大,对房地产市场产生了很大冲击;对房地产市场产生了很大冲击;编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第6页 共29页第 6 页 共 29 页产业结构表现出以矿产开采业为主产业结构表现出以矿产开采业为主,以占用资源的集约度以占用资源的集约度来看主要表现为劳动密集型。攀枝花钢铁厂是其中主要代表来看主要表现为劳动密集型。攀枝花钢铁厂是其中主要代表,职工数约职工数约 12 万人万人,加上职工家属加上职工家属,约占总市区人数的约占总市区人数的 1
11、/2 以上以上。攀枝花市允许单位集资建房,以解决单位职工住房问题攀枝花市允许单位集资建房,以解决单位职工住房问题,以攀钢为主要代表的企业以攀钢为主要代表的企业,大量集资建房大量集资建房,对当地房地产市场对当地房地产市场冲击很大。冲击很大。1、市场发展情况、市场发展情况攀枝花房地产行业于 2005 年逐步步入快速发展阶段,在2006 年至 2007 年上半年处于市场“黄金期”,使全市商品房均价比 2005 年上涨 60%以上,全市商品房均价达到 2800 元/;市中心房价几乎翻了一番,均价达到 3500 元/左右。同时,也引入了很多先进的房地产开发理念、现代流行住宅风格及景观配套等,带动了本地居
12、住生活质量和社区品质提升。2007 年下半年,国家加大对房地产行业的宏观调控力度,攀枝花政府主管部门坚决执行国家宏观调控政策,着力构建住房保障体系,实行限制高端(高档商品房),调控中端(普通商品房),保障低端(经济适用房和廉租住房补贴)的措施。多项政策的共同作用下,进入 2007 年 10 月,尽管不少楼盘开盘,但成交量却一直持续走低,前 9 个月的平均成交套数是 710 套,10 月份只交易了 304 套,市场出现萎缩。随着国家各项宏观调编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第7页 共29页第 7 页 共 29 页控政策效应
13、的逐渐显现,目前观望气氛浓厚。而且,政府主导建设了大量的经济使用房,均价均在 1200 元/左右,特别是其中多个属于攀钢经济适用房项目的开发,让在该市待收入情况优、最有可能成为商品房购买者攀钢员工被经济适用房市场吸引。整体来看,2007 年,攀枝花市房地产市场共投放 30 个商品房预售项目,共计 79.09 万,房地产投资同比增长 59.1,增幅超过攀枝花市全社会投资增速 38.5 个百分点。目前,该市房地产市场运营处于稳定发展状态,近年内,商品房市场仍存在较大的发展空间,价格仍存在一定的上涨幅度。2、住房保障政策、住房保障政策1)、在满足城市发展规划、土地利用计划和企业经济发展规划的前提下,
14、攀枝花市鼓励企业组织本单位职工,充分利用企业红线范围内的存量土地进行集资建房。至 2007 年,攀枝花市已竣工投入使用集资建房 90 万平方米、约 8400 套住宅,另有115 万平方米、1.28 万套在建。同时,采取“政府主导、竞争房价、土地划拨、政府回购、定向销售”的方式进行经济适用房开发建设。现已开工建设 4 个小区约 83 万平方米、8582 套经济适用房,均价在 1200 元/左右,其中 2702 户经济适用房已交付。编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第8页 共29页第 8 页 共 29 页2)、2007 年,攀
15、枝花市启动了由政府主导的首批 504 套廉租住房建设,其中,东区 156 套、西区 204 套,仁和区 144 套,总面积 2.38 万平方米,总投资约 2800 万元。首批廉租住房均为六层砖混结构,每套建筑面积 47 平方米。廉租住房租金标准2008 年 1 月 1 日起执行,租金暂行标准确定为 1 00 元/月。2008 年,该市还将新建或改建廉租住房 1000 套,其中,东区300 套、西区 400 套、仁和区 300 套,总面积约 47 万平方米。计划截至到 2010 年,建设廉租住房 20 万平方米、约 4500 套,建设经济适用房 105 万平方米、13000 余套,经济适用房供应
16、量占商品住房供应总量的 30%;竣工交付使用普通商品房 300万平方米,约 30000 套。序序号号项目名称项目名称占地面占地面积积建筑面建筑面积积容积容积率率总套总套数数套平均套平均面积面积非住宅非住宅面积面积1 1力山菁华苑5528.412292.22.2213293.1202 2中房阳光大厦2789.320683.07.42126105.287417.93 3龙在蝴蝶花园9693.434425.03.55324106.2504 4金色地带4401.313000.02.95108120.370编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作
17、舟页码:第9页 共29页第 9 页 共 29 页5 5龙江明珠一组团62251.742196.40.6843296.08688.96 6欧郦景苑二期34886.016850.50.48156108.0207 7远达.南山花园209581.0 69183.70.338 8宝岛花苑32291.933017.01.02196164.198359 9临亚家园5238.610672.52.0482110.181637.71010华庭雅居34674.628977.80.8431392.581111宝岛花苑一期32291.911692.80.3696121.801212菁华苑2667.720158.07.5
18、617201313紫竹苑5238.626311.65.024406.21414龙江明珠311261.6 24651.40.081515上海花园绿洲康庭77003.551544.70.671616翠屏苑209581.8 11091.60.051717金联御林3852.350723.013.171818华庭雅居13149.36564.90.507291.181919学府花园10789.634273.03.18292109.952167编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第10页 共29页第 10 页 共 29 页2020印象米兰
19、21483.153707.52.502121金沙西苑39686.054000.01.3660090.002222曼哈顿蓝钻14086.6100908.5 7.16783114.3311390.32007 年攀枝花部分预售楼盘数据表年攀枝花部分预售楼盘数据表3、人口及消费特征、人口及消费特征1 1)、人口特征:)、人口特征:攀枝花以劳动密集型的矿产开采业为主。这座建立于 1965年的年轻工业城市,为保证生产需要,大量从外地移民,以保证城市工业发展需要。攀枝花市 90%以上的人口为外地移民,文化程度相对四川其他城市处于较高水平,因此对生活品质的要求也较高。从房地产销售角度,攀枝花人口基本可以分为“
20、攀钢员工及家属”、“非攀钢员工及家属”。其中:“攀钢员工及家属”,攀钢在攀市区职工数约 10 余万人,加之家属,占攀市区人口的 40%左右。该人群大部分家庭月收入 5000 元左右,具有购买商品房的能力。但攀钢每年通过单位编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第11页 共29页第 11 页 共 29 页集资和与政府合作,大量兴建经济适用房,使得该人群对商品房的需求量大打折扣,属于攀市普通商品住宅的非主力客户。“非攀钢员工及家属”,从事攀市的第三产业、政府部门和部分原材料加工企业,占攀市人口的大多数,也是普通商品住宅的购买主力。
21、但该人群收入差距较大,对生活品质的要求也相差较大,客户筛选较为复杂。2 2)、消费特征:)、消费特征:2007 年上半年,攀枝花市城镇居民人均可支配收入 5926.98元(低于芜湖的 6569 元的水平),比上年同期增长 16.1%,扣除物价因素影响,实际增长 11.4%。人均消费性支出 4393.51元,增长 12.9%,消费需求趋旺。各领域消费情况几及增幅如下:(一)食品消费支出增多,膳食结构变化。上半年城镇居民人均食品支出 1784.89 元,同比增长 11.2%。副食品支出比重继续提高,居民对肉类、蛋类、干鲜瓜果类及方便食品等消费需求明显增加。(二)教育文化娱乐支出下降。免除义务教育阶
22、段公办学校学生学费的政策,使得攀枝花市上半年教育文化娱乐领域人均支出 462.21 元,同比下降 1.9%。编号:时间:2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第12页 共29页第 12 页 共 29 页(三)现代家电消费增加。上半年,攀枝花市人均家庭耐用消费品支出 173.6 元,比去年同期增长 80.1%。(四)信息化产品消费不断升温。上半年,攀枝花市城镇居民家庭每百户拥有家用电脑 41.42 台,增长 19.2%;接入互联网计算机 28.43 台;人均通过互联网购买商品或服务的花费为8.22 元。(五)住房投入增加。随着收入的增加,攀
23、枝花市城镇居民对居住质量的要求也不断提高。上半年,城镇居民用于购房与建房的人均支出为 364.62 元,人均住房装潢支出为 131.64 元,比上年同期增长 41.7%。(六)医疗保健支出快速增长。上半年攀枝花市城镇居民人均医疗保健支出 304.89 元,增长 9.4%。4、与芜湖市场对比、与芜湖市场对比1)、户型对比:攀枝花市商品房产品以小高层和高层为主,层高多为 3 米,户型建筑面积集中于 100120,户型面积绝大部分都引入入户花园、飘窗等元素。2)、容积率对比:项目容积率集中于 2.24.0 左右,相对芜湖容积率比较大,这是主要是因为该地日照资源丰富、东西方向日照时间充足。编号:时间:
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