2022年房地产市场 .pdf
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1、2008 房地产“房地产的拐点”这个提法,在2007 年底爆发,成为中国一个极为流行的话题,我在Google 上搜索这个词, 居然有接近 800 万个相关条目, 可见话题的流行程度之高。所谓“拐点”,意思是说房地产在2007 年疯狂暴涨,由于中央联系出台一系列宏观调控的政策,在年底开始被抑压, 出现了泡沫化的价格下降的趋势,因为下跌,用数学名词“拐点”形容。 这个提法从2007 年年底开始流行, 好多人因此都认为房地产价格要下降了,很多计划买楼的人因而多抱观望态度,导致几个楼价奇高的城市的成交率直线下降,但是到元旦之后, 这个话题似乎又“风云突变”,出现了一些反对这个提法的人,甚至说“拐点”之
2、争,在新年里出现了“拐点”。有人钻牛角尖,说“拐点”在数学上仅仅表示转折,不表示上升或下降,因此“拐点”是个伪命题。当然,说伪命题的人也有两类,一类是认为“拐点”说法是把房地产问题简单化的麻醉剂,对正确认识房产目前暴涨的机能有掩盖的作用;还有一派是认为根本就不存在“拐点”的问题。因为工作关系,我在2007 年 12 月份和 2008 年元月份,在深圳、北京、苏州、天津、成都、重庆、广州、武汉等城市和一些大房地产公司的负责人开会,主要讨论规划和建筑问题,会议间也自然涉及到销售议题,的确知道楼盘销售出现压力,出现了停滞不前的情况,好些地产商告诉我一、两个礼拜里面一套都销售不出去的情况都有,是他们多
3、年来都没有遇到过的,房地产商的确遇到压力,但是我也看到,尽管面临着严厉的宏观调控,大部分城市的楼市并未出现大规模的降价现象。好像深圳、上海、北京的一些楼盘都维持了高价,深圳个别楼盘出现了降价现象,但整体还是维持着缩量价高的局面。买楼的人少了, 是在持观望态度, 其实地产商也在观望,价格却并没有真正降下来。一些人认为, 从紧的货币政策将会结束开发商暴利的好日子;处于上行通道中的利率走势,也将进一步加大楼市投资者的成本,二手房的卖家不得不掂量惜售的代价;而买家则必然考虑贷款成本增加后的承受能力,买房行动也可能因此趋于理性;人们的房产投资和消费的预期正在改变。不过,我看有专家说:“这种纯逻辑意义上的
4、推论,尚无实际数据的佐证。 此种自娱自乐是一种麻醉剂。它会造成一种虚幻的景象,即有关房地产调控的宏观政策已经产生了立竿见影的效果,其实未必。简言之,时下我们对房地产业的现状及国人的居住状况的全国性普查都没有,各种数据、 指数又充斥着盲人摸象的特色;而相关建设部门和房地产管理部门的权威言论以及随之而来的辟谣、解释,更是为这种虚幻平添了云遮雾障。所以,轻易地释放拐点烟幕既是误导民众,对于政府下一步保障住房民生也没什么好处。我们对保障住房民生的困难有足够清楚的认识,而不应把某些地方的房价这一特例推衍至全局、提前宣告房地产业调整的胜利。事实上,目前房地产业所遭遇的土地垄断困局、保障型住房的财政困局等核
5、心难题均未破解。就在一些人为拐点欢呼雀跃之时,有关房地产人士直言不讳:我国房地产行业的基本面,并未发生根本逆转。中国社会科学院的研究表明,人民币升值、城市化进程和人口红利对于我国房地产市场的支撑作用,至少可以延续到2010 年。看到这些研究,我们能为拐点自娱自乐吗?” 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页,共 4 页 - - - - - - - - - 提出“拐点”这个说法的人之一,应该是万科的王石( 王石博客 , 王石新闻 , 王石说吧)( 王石博客 , 王石新闻
6、 , 王石说吧 ) ,具体的时间我不太记得了,好象是在2007 年 12月初在中央电视台的一个经济论坛中回答记者问的时候说的,之后坊间流传甚广, 并且有人言之琢琢的说万科要降价的幅度是每平方米34 千元。 12 月 17 日和 18 日,我在云南丽江的“悦榕庄”参加万科的一个小型会议,20 多个人, 王石主持, 也谈到拐点的说法, 并没有坊间流传的那样具体,仅仅是一个对宏观调控下价格过高城市的预期意见而已。因为房地产在2007 年经历了这样从急速的攀升到放缓的过程,因此引起社会各方面的关注, 2008 年会如何发展, 也是一个很大的议题。有些媒体找我写文章,是希望我从自己的角度谈谈看法,这篇文
7、章就是在这样的一个背景下写的。我不是房地产方面的专家,仅仅是因为设计的缘故,从规划、建筑、景观、策划、 广告等方面和房地产开发有关系而已,所以自己的看法仅仅是很非专业的个人观点而已。2007 年是房地产“井喷”的一年,头三个季度房地产的增长幅度和价格涨得惊人,各地楼价普遍的快速上涨让地产商从楼盘销售中获得巨大利润回报,国内最大的房地产公司万科就增长得很惊人的,截至2007 年 11 月止,这个集团全国20 多个城市开发项目总销售额约460 亿元,比去年的 212 亿元翻了一倍多。 而同期万科资本市场上的表现更加惊人: 2006 年底万科市值约800 亿元,而今年11 月初万科 A 股价最高超过
8、40 元,市值达 2800 亿元,虽然目前股价随大市震荡回落至28 元左右, 市值仍接近2000 亿元。资本市场的增值比销售总额增长高出一大截。保利地产上市时间约在一年左右,其公司的股价涨幅在800% 左右。广东碧桂园 (查看地图) 也是增长惊人, 掌控公司过半数股权的创始人杨国强, 他那个二十多岁的女儿, 因此一夜之间成为中国首富。这个公司于 2007年 4 月 20 日在香港上市, 半年内最高市值一度飙升至2200 亿港元, 近期受低价圈地调查等负面消息及地产股整体回落影响,市值依然在1500 亿港元左右, 2007 年借香港上市脱胎换骨的内地房企不下10 家,包括 SOHO 中国、远洋地
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