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1、北京别墅市场研究一、 北京别墅总论据天朗网的数据,北京目前已有别墅项目138个,其中有销售许可证的纯别墅及含有别墅的综合项目(低密度住宅项目)共有96个(戴得梁行数据)。从其地区漫衍来看,昌平23个,向阳22个,海淀10个,怀柔3个,密云2个,顺义20个,大兴4个,丰台6个,通州6个。其中昌平、顺义、向阳、海淀会合了全市78的别墅项目,昌平温顺义两区别墅项目共有项目43个,占全市的45。全市别墅总修建面积凌驾1093万平方米,均价从210026051元/平方米不等,全市的平均代价约8339元/平方米。北京别墅大多沿高速或快速门路为主,主要按方位分为以下几个片区:北部: 东北的京顺路、机场高速沿
2、线潮白河、马坡怀柔、密云 正北的立汤路沿线西北的京昌高速路沿线西北的香山、西山沿线南部: 丰台大兴,其中又可分为亦庄北京经济技能开发区,京开高速沿线。东部: 大抵位于通州区,沿京哈高速公路项目开发数量总开发范围平均代价元/M22000年后开盘项目占本区全部项目的比例个数占全市比例总范围万m2占全市的比例平均代价元/m2与全市均价的干系北部7780.30%64359%9952高1934%南部1010.40%299.827%6171低2670%东部99.30%15014%5754低3144%戴德梁行数据二、北京别墅市场生长阶段(一) 总论以下的阶段主要凭据开发时间进行分别。第一阶段:1992年,北
3、京第一个体墅项目丽京花圃别墅在北京市场推出,售价为2400美元/平方米,创下了其时居住物业的天价。由于其投资回报率高,吸引了众多的国内外投资商,引发了1992、1993年的别墅开发热潮。1994年是别墅生长的岑岭期,仅北京东北部就有15个项目进入预售和销售。1992年的较有影响的项目品为丽京花圃、玫瑰园,93年为八仙别墅一期,94年为龙城花圃。第二阶段:由于高等物业的过分开发,1995年国务院发出通知,别墅等高等住宅及度假村原则上不再批准立项,以后建立也要严格审批,别墅市场开始处于徘徊不前的状况。1996、1997年仍有大量别墅竣工,市场供给注入速度大于消化吸收速度。1998年、1999年,由
4、于少有新建别墅投入市场,存量别墅处于平稳消化阶段,但是受到亚洲金融危机影响,别墅需求明显收缩,别墅生意业务市场保持平淡。95年的较有影响的项目为香江花圃、碧水庄园一期、龙苑一期、八仙二期等96年的较有影响的项目为北京名都园、丽斯一期、紫玉山庄等98年的较有影响的项目为莱蒙湖、北京嘉浩国际商住别墅城等第三阶段:2000年上半年,碧水庄园二期、玫瑰园三期、橘郡的热销,TOWNHOUSE流行一时,使别墅市场出现回暖的迹象,再次引起人们的存眷。新开发项目在物业类型上体现以下几个特征:1、 在北部的京昌、立汤、京顺、马坡等传统的别墅开发区继承开发以单体、联体别墅为主的高等别墅。但其中又有一些差别,京昌路
5、沿线新开发的许多项目为前期知名项目的二期、三期。京昌高速沿线的项目代价会合于1100016000元/平方米,新开发的项目普遍比老项目的档次更高,容积率更低,代价也更高。立汤路中的橘郡以19000元/平方米的代价成为内销房中代价最高,销售最快的项目,其市场运作的方法是极为乐成的。京顺路、机场高速沿线则因为位置的优越,到达CBD的交通时间较短,出现了项目综合开发的趋势,致使容积率增加,以最近开发的丽高王府为例,从别墅到小高层公寓,险些包容了种种物业类型。2、 近城区在开发大量的以TOWNHOUSE为主的综合项目,可以称之为经济型别墅,这些区域距离市中心均不太远,交通方便,代价会合在70001300
6、0元/平方米。其中以高等独立别墅为主,影响力较大的项目为碧水庄园三期、橘郡一、二期、玫瑰园三期、国际使馆村等以TOWNHOUSE为主,影响力较大的项目为一栋洋房、康城、雪梨澳乡等。(二)高等别墅特征的比力阐发因为在比力阐发中,重点是阐发北京2000年以后开发的高等别墅出现了哪些新的生长趋势,因此在阐发历程中将第一阶段和第二阶段合在一起,作为2000年以前的项目进行研究。TOWNHOUSE项目作为2000年以后新兴的物业类型,无可比工具,需要独立进行阐发。 2000年以前的典范高等别墅总结表别墅栋数占地亩修建面积万M2容积率绿化率户型面积售价92丽京花圃151(别墅量)3401066265320
7、2400原/1000现(精装)92玫瑰园一期186218702335008400起/9500均(精装)93八仙别墅一、二期400100015401801000600094龙城花圃140100017501200095香江花圃447700552264513000(精装)95碧水一期238400702773229877毛坯95龙苑一期23137250341886160096北京名都园500有公寓24010.3302807251500(精装)96丽斯一期79(1)109(2)240共2.48(1)3.75(2)502755881400/1100起(精装)96紫玉山庄180100080120600300
8、098莱蒙湖231(纯别墅量)241共9.89(共)602746531600联排/2000独立(精装)98北京嘉浩别墅城8551380304021518002300总计36386920备注撤除个体公寓比例较大的楼盘,平均户型面积在307平方米左右, 小结:1、 类型及漫衍以独立别墅为主,双拼、联排为辅。其中位于东北的京顺路、机场高速、顺义一带的有7个,西北京昌高速、立汤路沿线的有5个。2、 范围这12个项目的总范围为144.4万平方米,总套数为3638套,其中除嘉浩以外,其它项目的销售已经根本结束。按嘉浩50的销售率,其它项目90的销售率盘算,总量为3000套,再加上50的未知量,在19921
9、999的八年间有凌驾4500套的高等别墅得到消化,平均每年消化562套,按平均户型307平方米盘算,每年高等别墅的销售量凌驾17.27万平方米。3、 容积率及绿化率上述项目的平均容积率为0.32,绿化率到达55。4、 代价上述12个项目撤除八仙别墅(代价较低)的平均售价到达了15400元/平方米。5、 主力面积及总价平均每户面积到达307平方米,平均总价到达472.8万元。 2000年以后典范高等别墅项目总结表项目名称位置代价(元/M2)套数范围万M2占地万M2绿化率容积率主力户型(M2)总价私家花圃开盘时间八仙别墅3期(毛)立汤路沿线650010042050%2585501683583006
10、00橘郡2期(装)立汤路沿线180005631050%30050057095067014002001.10翠湖花圃(装)京昌路沿线110001561660%1864201974602201000碧水庄园2期(毛)京昌路沿线1550010410680%357660554120017004500玫瑰园3期(装)京昌路沿线1660020071%40080066413005003000丽斯花圃2期(装)京顺路沿线1162010950%300550420760400国际使馆村(装)通州京哈高速沿线992414063070%30060030060014003500总计867平均127004.362%472
11、 2000年以后的高等别墅特点总结1、 类型及漫衍以单体别墅为主,辅以双拼别墅,比力纯粹。以上项目位于立汤路沿线的有2个,京昌高速路沿线的3个,京顺路沿线的1个,位于通州京哈高速的1个。类型及漫衍大要与2000年以前相同,区别在于京顺路沿线的项目有所淘汰,东部开始出现了高等项目。也就是说,北京的高等别墅开始有疏散的趋势。2、 范围以上别墅累计的范围为30万平方米,共867套(有销售证的)。3、 容积率及绿化率上述项目的平均容积率为0.26,绿化率为62,与2000年以前项目的0.32的容积率,55的绿化率比力,容积率有所低落,绿化率有所提高,也就是说高等别墅在情况的营造上和居住品质的提高上较以
12、往的项目有了较大的革新。4、 代价以上7个体墅的代价平均售价到达了1.27万/平方米,较2000年以前的高等别墅项目的1.56万/平方米有所淘汰,但这应该是别墅市场生长进入正轨以后比力理性的代价。并且不少别墅项目因为产物品质的提高或市场运作的乐成而导致销售代价大幅增加,如碧水庄园的代价从一期的9980元/平方米到二期的15500元/平方米;橘郡的代价从一期的7500元/平方米(独立)飙升到二期的18000元/平方米(独立)。5、 主力户型及其总价以上高等别墅的户型面积根本在300平方米以上,户均面积到达346.8平方米,较2000年以前别墅项目的307平方米有了较大幅度的增长,平均总价到达44
13、0万元,较2000年以前的472.8万元下浮不多。也就是说,虽然单价有所下降,但是由于户型面积的增加,致使总价下降幅度不大,也说明,在国内购置者增加的前提下,消费者的购置力仍然很强。资料来源:天朗网、中国别墅网、戴德梁行观察、企发部观察(三)TOWNHOUSE项目的市场阐发方位项目位置交通总范围(万M2)在售范围(万M2)套数容积率绿化率均价元/ M2户型M2主力户型总价万开盘时间东及东南一栋洋房亦庄五环、京津塘762554.60%6400180-31596-132金地格林小镇亦庄五环、京津塘312026037.50%6400200-250140-160康城通州京通快速、京沈高速1001457
14、854.00%5800180-330118-148慧谷根园向阳五环、机场高速22436.00%9000260-420170-360总计160351.60%6900北时代庄园向阳五环、地铁五号线55745.00%6800157-260102-150亚运新新故里向阳五环、地铁五号线30617267.00%13000354-500304-480雪梨澳乡海淀京昌高速14417459.00%9800168-240148-2112总计90358.00%9867南未来沐日花圃丰台四环161135855.00%5100250-350128-179加来小镇棉花城丰台四环926540.00%6000176-280
15、110-165月桂庄园大兴五环、京开高速16054.00%4800192-25096-120翡翠城大兴五环、京开高速130616145.00%6900200-230138-159丽园国际文化社区大兴五环、京开高速78155.00%5000200-270 320-37096-130 176-203总计102546.00%5460总计353151.00%7409戴德梁行观察数据1、 方位及交通作为新兴的产物,以上以TOWNHOUSE为主的项目都是在2001年以后开盘的,主要漫衍在北京的东、东南、北、南部。除了未来沐日花圃以外,主要会合在都会的五环周边,周边有高速路或快速路,能够比力快捷(2030分
16、钟)的到达都会三环四周(事情区域),所以大多数都可作为第一居所。2、 范围普遍较大大多项目的范围都在15万平方米以上,个体到达100万平方米,都有一定的范围优势。上述12个项目的总范围到达449.82万平方米,共有3531套,目前已开发112.3万平方米,占总范围的1/4,未来几年仅上述项目还将提供337.52万平方米的TOWNHOUSE。3、 容积率及绿化率上述项目综合性较强,除TOWNHOUSE以外,另有一定量的公寓。撤除容积率较高的金地格林小镇和翡翠城,其它项目的平均容积率为0.71。其中南部项目的容积率最高。如果以东部和北部比力纯粹的TOWNHOUSE项目来盘算,北京典范的TOWNHO
17、USE项目的容积率应该在0.65左右。TOWNHOUSE项目对情况的营造上是比力重视的,平均绿化率到达50以上。4、 代价上述项目的平均售价为7409元/平方米。北部的代价最高,其主要原因是位于亚运村边沿,离都会成熟区域较近,地价较高。别的容积率较低、绿化率较高,代价自然较高。5、 主力户型及总价东部和北部主力户型根本都在160-250平方米左右,会合在200平方米左右,总价在100-200万左右,会合在150万左右。南部的主力户型较大,会合在200-300平方米左右。但因为南部的代价较低,所以总价也控制在100-180万,会合在150万左右。所以,它们的主力客户群是比力一致的,购置力在100
18、-200万,户型在150-250平方米。资料来源:戴德梁行观察数据、东方怡华观察数据(四)别墅市场未来生长趋势预测1、 类型及漫衍北京的北部地带因为风物优美,交通便捷,距离都会成熟区域(CBD/亚运村/中关村)近,消费者认可度高,所以仍将成为北京高等别墅会合开发的地段。局部五环以内以及其它交通极为便捷的项目,由于追求高收益,也会以TOWNHOUSE为主。东部近城区的位置主要以开发TOWNHOUSE等经济型别墅为主,局部沿温榆河的地区,因为情况优美,也具备开发高等别墅的条件。因为离CBD较近,其代价在TOWNHOUSE中也相应较高。南部近城区的位置,因为不具备情况的优势,主要照旧以低价的TOWN
19、HOUSE开发为主。2、 高等别墅的生长趋势通过比力可以发明,高等别墅的容积率在下降,目前高等别墅的平均容积率已经低落到0.26。绿化率在增加,平均绿化率到达62。户型有变大的趋势,高等别墅的户均面积由300增加到350平方米。总体来看,平均单价在下降,主要原因是由于以前外销房的代价偏高,而北京已经在近期接纳了内、外销合一,使得市场代价重新回归到一个比力理性的范畴,但由于目前有高额的租金支持和超过租率支持,北京的别墅代价依然保持在一个较高的水平上。租赁市场的活泼是支撑豪宅代价的重要支柱。现在北京高等市场投资回报率大概在8%到10%左右,而香港房地产投资回报率在5%左右。戴德梁行住宅部董事萧政国
20、提供的资料显示,2002年第三季度,北京高等住宅的平均售价比上一季度微降0.28%,达1415美元平方米;高等公寓的平均空置率由上一季度的24.18%降为22.37%,高等别墅平均空置率由上一季度的18.45%降为13.18%。2002年第三季度高等公寓的平均租金维持在20.320.5美元/月/平方米之间,高等别墅的平均租金仍为21.421.6美元/月/平方米。但是由于整个世界经济不景气,各个跨国公司紧缩开支,别的从2002年9月1日起正式实施的内、外销并轨政策将会对未来市场产生影响,开发商将越发注重提高产物的品质和办事水平,以淘汰客户目标的流失,同时预计未来高等住宅的租售代价可能有所下调。别
21、的从京昌路几个高等项目如碧水庄园、玫瑰园的生长来看,随着产物品质的提升,其产物的销售代价可以得到迅速的上升。3、修建气势派头北京别墅市场修建气势派头鲜明的不多,其中有两类气势派头比力明显。一类是以碧水庄园、橘郡为代表的号称以北美气势派头为主,辅以部门现代元素的修建气势派头,这种修建气势派头多出现在高价位的别墅项目中。另一类则是现代主义气势派头为主,主要出现在TOWNHOUSE项目中,如一栋洋房、慧谷泉源等项目,这类气势派头的接纳也与其受众的年轻化有一定的关联。北京现有别墅项目也另有一些其它的修建气势派头,如欧陆气势派头加上现代元素,殖民主义气势派头辅以维多利亚气势派头等,但相对而言影响力较小。
22、以上部门由王朝晖总计划师协助完成三、未来北京别墅供给量预计1、北部(1)温榆河道域:(计划用地)温榆河干流形成一条北至昌平、南至通州,面积约平方公里的绿色生态走廊,温榆河道域将是未来北京高等别墅的聚集地,其中在向阳、通州、昌平可建立用地占到2022的比例,在顺义到达30%的比例。按下表盘算,一类建立用地面积为18.8平方公里,约29250亩,凭据容积率0.3盘算,温榆河道域的一类用地的修建面积为563.87万平方米,凭据平均面积350平方米/幢盘算,可提供16110套别墅。顺义向阳昌平通州总计(昌平算一半)一类建立用地741(含一、二类)可建立用地1594985非建立用地4444.28164.
23、11总占地2342资料来源:温榆河计划(2)、京昌路、立汤路:(3)京顺路其它(香江花圃周边其它项目): 据了解,香江花圃四周有1000亩地已有开发商接办,预计明后年进入开发。凭据0.35的容积率盘算,可开发的修建面积23万平方米,凭据350平方米/幢盘算,667幢。资料来源:北京吉地绿城(4)潮白河、马坡:已经进入计划阶段的“顺义新城”南起减河南岸,北至兵营南侧计划路,西起京承铁路,东至潮白河西滨河路。总面积约11.9平方公里,其中已建成土地面积为1.7平方公里,待开发土地面积为8.4平方公里,都会门路用地面积为1.8平方公里。预备开发一个综合性的社区,其中别墅的比例未知。该区域计划有奥运水
24、上运动中心、马术角逐的项目,奥运会后北京乡村赛马场将成为举办国际、国内马术,大众休闲和文化运动的马术运动中心。凭借首都国际机场的区位优势和方便快捷的交通网络,驾车30分钟就能从顺义的别墅区出发进入市区东三环。利用潮白河蓄水形成的宽阔水面和两岸大范围的平原森林造就的水、天、绿地的生态环保优势,再加上该地区原本就是北京别墅最早开发的区域之一,顺义新城中的别墅开发量不会太少。目前顺义马坡一带别墅的均价在70009000元左右。假设以上待开发的8.4平方公里的土地,有30在未来5年内用以别墅开发,就有252万平方米的开发量,凭据0.3容积率盘算,建立范围为75.6万平方米,凭据350平方米/幢盘算,可
25、建别墅2160幢。别的首规委批准的3000亩别墅开发区内,八家房地产开发公司,已相继入区,总体计划2200栋,已经建成销售1000栋。区内实现“七通一平”。也就是说该区域未来5年大抵可以提供3160套别墅。资料来源:顺义新城计划(5)怀柔、密云:龙山新新小镇34.8万平方米的开发量也将在未来几年中消化,总套数为1368。(6)香山、西山一带:除“香山别墅”及北京植物园四周的“半山枫林”正在建立中。目前银信光彩房地公司,太合地产,锦绣大地房地产公司,新隆基地产,中科院,华油百通房地产公司等13个项目也在建立中。虽然曾经有发文限制该区域的别墅开发,但据海淀区政府的观察这个项目全都手续齐备,即都是正
26、当可建立的。阳光100,绿化率61%,460多栋别墅。目前正在建立的香山艺墅项目,地上总修建面积为34000平方米,计划别墅128户,绿地面积2.65万平方米。仅以上三个项目,累计可建别墅1188幢,修建面积约为35.6万平方米,1060套。香山周边的别墅容积率较高,主要属于中档别墅。资料来源:海淀区3、 南部:大兴、亦庄一带为新增别墅主力,根本为2000年以后的项目,已有项目的修建面积凌驾300万平方米,项目主要以townhouse为主,以250平方米/幢盘算,预计有12000幢。潜在供给量:长阳项目的8000亩。据传,金地在亦庄已经圈地2000亩,预备制作TOWNHOUSE。4、 东部:已
27、有项目多为2000年以后开发,修建面积凌驾150万平方米,主要以townhouse为主,以200平方米/幢盘算,预计有7500幢。(潜在开发量:目前有意向开发的土地包罗和黄在向阳平房乡开发的姚故里小区,占地万平方米。一期工程为经济适用房,目前已经开始建立,建成后每平方米售价在元左右。二期将建成低密度的中档住宅,售价定在每平米元之间。一级土地开发由平房乡自己的开发公司卖力,和黄将从二期工程介入。并且,姚故里除了该小区之外已经没有其他的大块土地。尽管已经签下协议,但一向低调的和黄地产对姚故里项目照旧三缄其口。不外,记者从其他可靠的渠道得知,和黄盘下姚故里万平方米的土地用了亿人民币左右,约116.6
28、7万/亩,无产权。)北部南部东部总计温榆河道域京昌京顺路其它潮白河、马坡怀柔香山建立量23100300150套数16110180566731601368118812000750043798 未来开发建立范围预计累计以上资料,可以盘算的北京未来可供给别墅的范围将凌驾43798幢(包罗townhouse),修建面积凌驾1288万平方米,假设目前所知项目量为整体项目数量的2/3,预计别墅修建范围将到达65700幢,修建面积凌驾1930万平方米。其中温榆河道域因为为计划用地,其开发时间较长,假设温榆河计划用地中的一半会在未来的5年时间消化,其它区域的用地根本也将在未来的5年内开发,即5年内已知开发范围
29、凌驾35700栋,开发量凌驾1000万。假设目前所知项目量为整体项目数量的2/3,5年内需要消化的别墅范围为53550幢,修建面积为1500万平方米,每年需要消化别墅10710幢,销售面积为300万平方米。如果再假设高等的、以独立别墅为主的低容积率项目将会主要会合在温榆河、机场高速、京昌路、潮白河一带,可以盘算的未来5年内的供给范围将凌驾13687套,考虑到已经凭据温榆河道域的计划进行盘算,这一带的不可预见量设为30,其未来5年内供给范围将到达17800套以上,每年需要消化高等别墅3560套,以350平方米/幢盘算,年销售面积将在124.6万平方米以上。而容积率较高的townhouse及其它代
30、价较低的别墅则主要会合在东部、南部、北部的怀柔密云一带,其供给范围按上述要领盘算将到达35750幢以上,每年需要消化7150幢,以250平方米/幢盘算,销售面积将在179万平方米以上。最乐观的情况:即以上所知项目为市场上有待开发的全部项目,并且温榆河的开发在未来20年内完成。5年内需要消化39770套别墅,高等别墅约为9660套,开发面积总共1148万平方米。四、北京别墅消费能力阐发“九五”期间(1996-2000)北京市共销出商品住宅(含经济适用类)2200万平方米,以100平方米/户盘算,约相当于22万户,平均年销量为440万平方米。其中2000年当年销出900多万平方米,是五年中最多的一
31、年;2001年销售的商品住宅到达1127.5万平方米(北京统计局数据),较上年增长25,很可能也是本轮市场相对较高的位置。假设未来5年内中国的GDP可以保持8的增长,北京的房地产市场的增长较高,在2001年的底子上每年再递增12盘算,未来5年(20032007)总销售面积将到达8985万平方米,以100平方米/户盘算,约为于90万户;按8增长率盘算,为77万户。官方的一种数据是(20012005)可共销出3500至4000万平方米,相当于35至40万户将是可预期的,同时也是难以有大的突破的上线。如此看来,“十五”的五年平均年销量应到达近800万平方米,时间的漫衍有可能是前少后多,总体上比“九五
32、”时期增长80%左右。凭据房地产市场开发历程中的经验数据,一般预估大抵有5%的高端客户能够蒙受别墅的高价位,如果笼统地描述,这5就是高收入、高学历、追求生活享受的人士,他们的职业是团体总裁、CEO、外企高级治理人员、私营企业老板以及房地产投资者。凭据第二章盘算,1992-1999年,北京每年消费高等别墅562套,按此数据盘算,5年消费高等别墅2810套,占到22万户购房消费者总量的1.28。如果凭据一般的经验数据,假设未来北京的购房者中有35左右的消费者具有购置别墅的能力,1的消费者有购置高等别墅的能力,凭据市场方法盘算的总销售量进行估算,北京有能力购置别墅的消费者在未来5年的数量凭据12增长
33、率的盘算,为2.74.5万,购置高等别墅的消费者数量为0.9万;凭据8%增长率盘算,为2.3万3.85万,高等别墅购置者为0.77万。与上述盘算的的总量相比,其结果照旧有相当的差距;如果将12的数据与最乐观情况的39770套,9660套的数量相比,倒是数据相当,但事实上最乐观的情况是不可能出现的,即5年内市场的供给量不可能就维持在这个水平上,所以北京别墅市场的供求是不平衡的。并且还要考虑到高等公寓开发量,以及对高端客户的分流效应。据传,CBD周边有近500万平方米的高等公寓开发量。资料:2001年全年北京市商品房开复工面积5966.7万平方米,增长33.9%,其中近一半为当年新开,达2789.
34、8万平方米,增长66.4%;竣工1707.4万平方米,增长25%。商品住宅开复工4349.6万平方米,增长46.4%;竣工1393.4万平方米,增长37.5%。2001年全市商品住宅中只身宿舍、高等公寓别墅、普通住宅的施工面积比重分别为0.4%、11.4%、88.2%,竣工面积所占比重为0.3%、10.8%、88.9%。可以盘算出高等公寓别墅2001年的施工面积为495.85万平方米,竣工面积为150.48万平方米,如果以高等公寓别墅的平均面积220盘算,2001年在施工的高等公寓别墅为2.25万套,竣工的为6840套左右。如果以12的年增长率盘算,估算2007年高等公寓和别墅的竣工量可以到达
35、297万平方米,约为1.2万套,20032007年的总竣工量为1200万平方米。(上述盘算别墅5年开发量为一般预测数据1500万平方米和最乐观的预测数据1148万平方米,高等公寓开发量未加以考虑。)快讯:据北京计委投资处消息,北京已确定有9000万1亿平方米的开发量可以不通过拍卖进入市场,其中明年可进入市场的到达6000多万平方米。附件一:碧水庄园与橘郡的比力研究碧水庄园1期碧水庄园2期橘郡1期橘郡2期交通位置距北三环枢纽马甸桥18公里,紧邻八达岭高速公路,交通时间短亚运村正北16公里,目前交通状况较差占地400亩514亩150亩187亩开发范围万m2万m2万m2二期和三期的共万m2栋数238
36、106108独立+60联体56容积率0.5绿化率65%80%销售代价9877155007500独立+6000联体18000二期较一期的增长幅度1.62.4修建气势派头北美气势派头辅以部门现代元素北美气势派头中的西班牙地中海英都城绎气势派头、意大利、法国气势派头营销观点处北京上水,依龙脉而建向往自然宁静恬适的传统生活,追求都市动感康健的现代气氛。碧水庄园,造就大自然的都市生活Orange County 美国最迷人的崇高住宅区在亚北隆重再版,将美式郊区化生活方法的精髓展现在温榆河边,为京城房市树立了一个真正美式郊区化生活的样板社区。温榆河崇高别墅带、欧洲艺术传承精品、美国原创极致空间户型面积277
37、322360660375395景观设计SWA(园林景观)SWA(园林景观)修建设计BASSENIAN(修建)BASSENIAN(修建)其它设计AMBROSIA(室内装饰)AMBROSIA(室内装饰)营销筹谋其它超大面积花圃,花圃面积17004500平方米,50亩人工湖;环湖别墅配有室内小型游泳池。原版房型荣获由14个州及环太平洋国度参选的GOLD NUGGET唯一全场金奖及美国MAME修建大奖,以经济的土地使用,创造多姿多彩的户型选择与隧道的纯别墅享受。精彩的总体计划乐成入围GOLD NUGGET决赛并获全场设计师大奖。橘郡在国内首次以“区”而不是“室”重新界说空间,提高空间使用率。地下室引入
38、私人俱乐部的观点私人俱乐部(阳光地下室)、后花圃、下沉式侧院、温泉引入配套设施及装修尺度碧水庄园作为成熟、范例的高等外销别墅区,在庄园内建有7000平米豪华会所和4000平米专业球馆,由荣获北京市优秀物业治理小区称呼的北京碧水物业治理有限责任公司卖力物业治理。24小时热水,双电源供电,60套卫星节目及超市、餐厅、咖啡厅、游泳桑拿、医疗保健、美容美发、洗衣办事、卡拉OK 歌舞厅等7000平米会所办事设施。12道保龄球、网球、壁球、模拟高尔夫、乒乓球、健身等尺度运动设施会合在4000平米专业球馆24小时巡逻保安,每位保安员配备园内无绳电话,每户配有可视对讲系统,并可与保安监控中心联网。庄园四周设有
39、先进的四束红外线防护装置,小区各路口通道均设保安岗亭及闭路监控系统。装修包罗顶瓦、外墙、塑钢门窗、入户台阶、车库门(进口)、私家花圃绿地、中央空调主机(进口)、游泳池机房设备(进口)、室内花圃根本配置。除此之外为内装修部门。一期工程主体结构接纳砖及混凝土结构,二期载程则接纳更为优化的框架结构,顶瓦接纳高级的西班牙瓦或多彩玻纤瓦,外墙接纳墙面喷涂或饰板,窗户接纳国度推荐的塑钢质料,户门接纳高级入户门,玻璃全部为单反镀镆玻璃,车库接纳遥控分节式车库门安防智能* 社区全红外线布防,多倍变焦镜头全线监控24小时安防摄像装置及电子巡更多道隐形防地,非小区人员收支必须通过治理中心的智能身份识别系统,更设有
40、门窗自动报警,红外及移动双重监控设备* 煤气、烟感、应急报警装置无线求助,车库安防任何异常情况,确保第一时间报警并通知物业中心。* 收支口及车辆的智能治理系统 人与车各行其道* 每户预留四条电话线路即便没有人会在家里安装14部电话,橘郡仍在每个可能的地方包罗卫生间和浴室都预先留有接口。* 小区宽带直通国际互联网光纤入户带宽达100M,每户预留双轨高速数据数字线路,9个数据接口,加上最新智能化布线系统。* 社区配景音乐,让音符陪伴孩子生长* 远程摇控空调等家电系统,犹如进入科幻世界* 有线电视网络光芒入户 8个电视接口,电视随便放在哪里。* LONWORKS技能远程查询器,水、电、气表可远程计量
41、、收费、控制,双向查询,免入户,无滋扰 涂料: 世界上最好的涂料生产地加拿大原装进口屋 面 瓦: 来自美国最大的生产厂家门: 加拿大木钢装饰门车库内门: 加拿大钢木门车库外门: 加拿大卷板门中央吸尘(赠送): 加拿大中央除尘系统净水器(赠送): 接纳美国最新技能的原头净水器配电箱(赠送): 广东奇胜(Clipsal)高级开关插座: 苏州海贝热水器(赠送): 南京(美国独资)史密斯A.O.SMITH风道式家用中央空调机组(赠送): 美国雷诺士(LENNOX)壁炉(赠送): 加拿大MAGESTIC书店、小餐厅、酒吧、画廊、室内温泉泳池、室内网球场、喷泉广场、露天音乐吧将两者自身进行比力,可以很明显
42、的发明,两者的二期都较一期的代价有了大幅的上扬,主要原因是产物的素质(尤其是碧水庄园)有了较大的革新,总体而言二期比一期的户型大、容积率低落、绿化率增加。将两者放在一起比力,橘郡2期的单价、增幅都高于碧水庄园2期,其原因是值得仔细推敲的。不难发明碧水庄园较橘郡有更多的先天优势,如交通优势、范围优势、配套成熟的优势;比力产物自己,碧水二期比橘郡二期有更低的容积率和绿化率,更大的湖面景观。而橘郡的产物优势体现在产物的鲜明的特征上,如户型功效分区设计、后花圃以及侧面的下沉式花圃的创新设计上面。除产物自己的差别以外,其它的差别主要体现在橘郡有比力完整营销观点,并且将这种营销观点完全的融合到产物中去,换
43、一个角度来看,也可以认为橘郡拿来了一个设计理念比力领先的产物,将这种设计理念引入到中国,然后从这种设计理念出发形成了产物的营销观点,从而形成了产物和观点比力完美的融合。而碧水庄园则主要照旧停留在对产物、计划、景观的一种简朴模仿上,忽略了对项目开发设想的思考,也没有整体的营销计谋配合,导致了碧水的代价攀升速度较橘郡低。这也说明整体营销对项目开发的重要性。附件二:北京别墅东北、西北地区介绍东北部别墅项目简介:东北部京顺路、机场高速一带是北京开发最早,数量最多的别墅区域。其北通首都机场,南抵北京东部传统的涉外商务使馆区,距离东北三环的三元桥只有17公里,办公、购物十分方便,地理位置较为优越。四周机场高速公路、京顺路两大交通干线,提供了宁静、便捷的交通条件。目前,东北区域绿化面积较大,种植的树木多已成林,是京城绿化情况最好的地区之一。温榆河在北京市政府的计划下预备建成一条绿色生态走廊,具有北京市内少有的水面情况;且具有北京高尔夫球场、北京乡村高尔夫球场等高等配套设施,这都为高等别墅开发提供了有利条件。北京市最早的别墅大多建于该区,别墅市场已经具有明显范围。该区
限制150内