京城之别墅市场研究dvfv.docx
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1、北京别墅墅市场研研究一、 北京别墅墅总论据天朗网网的数据据,北京京目前已已有别墅墅项目1138个个,其中中有销售售许可证证的纯别别墅及含含有别墅墅的综合合项目(低低密度住住宅项目目)共有有96个个(戴得得梁行数数据)。从从其地域域分布来来看,昌昌平233个,朝朝阳222个,海海淀100个,怀怀柔3个个,密云云2个,顺顺义200个,大大兴4个个,丰台台6个,通通州6个个。其中中昌平、顺顺义、朝朝阳、海海淀集中中了全市市78的别墅墅项目,昌昌平和顺顺义两区区别墅项项目共有有项目443个,占占全市的的45。全市别墅墅总建筑筑面积超超过10093万万平方米米,均价价从21100260051元元/平方方
2、米不等等,全市市的平均均价格约约83339元/平方米米。北京别墅墅大多沿沿高速或或快速道道路为主主,主要要按方位位分为以以下几个个片区:北部: 东北的的京顺路路、机场场高速沿沿线潮白白河、马马坡怀柔柔、密云云 正北的的立汤路路沿线西北的京京昌高速速路沿线线西北的香香山、西西山沿线线南部: 丰台大兴兴,其中中又可分分为亦庄庄北京经经济技术术开发区区,京开开高速沿沿线。东部: 大致位位于通州州区,沿沿京哈高高速公路路项目开发发数量总开发规规模平均价格格元/MM220000年后开开盘项目目占本区区全部项项目的比比例个数占全市比比例总规模万m2占全市的的比例平均价格格元/mm2与全市均均价的关关系北部
3、7780.330%64359%99522高1934%南部1010.440%299.827%61711低2670%东部99.300%15014%57544低3144%戴德梁行行数据二、北京京别墅市市场发展展阶段(一) 总论以下的阶阶段主要要按照开开发时间间进行划划分。第一阶段段:19992年年,北京京第一个个别墅项项目丽京花花园别墅墅在北京京市场推推出,售售价为224000美元/平方米米,创下下了当时时居住物物业的天天价。由由于其投投资回报报率高,吸吸引了众众多的海海内外投投资商,引引发了119922、19993年的的别墅开开发热潮潮。19994年年是别墅墅发展的的高峰期期,仅北北京东北北部就有
4、有15个项项目进入入预售和和销售。19922年的较较有影响响的项目目品为丽丽京花园园、玫瑰瑰园,993年为为八仙别别墅一期期,944年为龙龙城花园园。第二阶段段:由于于高档物物业的过过度开发发,19995年年国务院院发出通通知,别别墅等高高档住宅宅及度假假村原则则上不再再批准立立项,以以后建设设也要严严格审批批,别墅墅市场开开始处于于徘徊不不前的状状况。119966、19997年仍仍有大量量别墅竣竣工,市市场供给给注入速速度大于于消化吸吸收速度度。19998年年、19999年年,由于于少有新新建别墅墅投入市市场,存存量别墅墅处于平平稳消化化阶段,但但是受到到亚洲金金融危机机影响,别别墅需求求明
5、显收收缩,别别墅交易易市场保保持平淡淡。95年的的较有影影响的项项目为香香江花园园、碧水水庄园一一期、龙龙苑一期期、八仙仙二期等等96年的的较有影影响的项项目为北北京名都都园、丽丽斯一期期、紫玉玉山庄等等98年的的较有影影响的项项目为莱莱蒙湖、北京嘉浩国际商住别墅城等第三阶段段:20000年年上半年年,碧水水庄园二二期、玫玫瑰园三三期、橘橘郡的热热销,TTOWNNHOUUSE风风行一时时,使别别墅市场场出现回回暖的迹迹象,再再次引起起人们的的关注。新开发项项目在物物业类型型上表现现以下几几个特征征:1、 在北部的的京昌、立立汤、京京顺、马马坡等传传统的别别墅开发发区继续续开发以以单体、联联体别
6、墅墅为主的的高档别别墅。但但其中又又有一些些不同,京昌路沿沿线新开开发的许许多项目目为前期期知名项项目的二二期、三三期。京京昌高速速沿线的的项目价价格集中中于11100001660000元/平平方米,新新开发的的项目普普遍比老老项目的的档次更更高,容容积率更更低,价价格也更更高。立汤路中中的橘郡郡以1990000元/平平方米的的价格成成为内销销房中价价格最高高,销售售最快的的项目,其其市场运运作的方方式是极极为成功功的。京顺路、机机场高速速沿线则则因为位位置的优优越,到到达CBBD的交交通时间间较短,出出现了项项目综合合开发的的趋势,致致使容积积率增加加,以最最近开发发的丽高高王府为为例,从从
7、别墅到到小高层层公寓,几几乎包涵涵了各种种物业类类型。2、 近城区在在开发大大量的以以TOWWNHOOUSEE为主的的综合项项目,可可以称之之为经济济型别墅墅,这些些区域距距离市中中心均不不太远,交交通方便便,价格格集中在在700001130000元/平方米米。其中以高高档独立立别墅为为主,影影响力较较大的项项目为碧碧水庄园园三期、橘橘郡一、二二期、玫玫瑰园三三期、国国际使馆馆村等以TOWWNHOOUSEE为主,影影响力较较大的项项目为一一栋洋房房、康城城、雪梨梨澳乡等等。(二)高高档别墅墅特征的的比较分分析因为在比比较分析析中,重重点是分分析北京京20000年以以后开发发的高档档别墅出出现了
8、哪哪些新的的发展趋趋势,因因此在分分析过程程中将第第一阶段段和第二二阶段合合在一起起,作为为20000年以以前的项项目进行行研究。TOWNNHOUUSE项项目作为为20000年以以后新兴兴的物业业类型,无无可比对对象,需需要独立立进行分分析。 20000年以前前的典型型高档别别墅总结结表别墅栋数数占地亩建筑面积积万M2容积率绿化率户型面积积售价92丽京京花园151(别别墅量)340100.44466265320024000原/10000现(精精装)92玫瑰瑰园一期期1862185.80.470233500084000起/995000均(精精装)93八仙仙别墅一一、二期期40010000150.
9、22240180100006000094龙城城花园14010000175012000095香江江花园44770012.550.388估55226451130000(精精装)95碧水水一期2384008.2660.31170277322298777毛坯95龙苑苑一期2313725034188661600096北京京名都园园500有有公寓24010.330.65530280725515000(精精装)96丽斯斯一期79(11)109(22)240共共2.488(1)3.755(2)0.399共50275588814000/11000起(精精装)96紫玉玉山庄1801000014.660.33380
10、12060003000098莱蒙蒙湖231(纯纯别墅量量)241共共9.899(共)0.48860274653316000联排排/20000独独立(精精装)98北京京嘉浩别别墅城85513800300.333402151800023000总计3638869200144.40.322备注除去个别别公寓比比例较大大的楼盘盘,平均均户型面面积在3307平平方米左左右,555绿绿化率,00.322的容积积率 小结:1、 类型及分分布以独立别别墅为主主,双拼拼、联排排为辅。其其中位于于东北的的京顺路路、机场场高速、顺顺义一带带的有77个,西西北京昌昌高速、立立汤路沿沿线的有有5个。2、 规模这12个个项
11、目的的总规模模为1444.44万平方方米,总总套数为为36338套,其其中除嘉嘉浩以外外,其它它项目的的销售已已经基本本结束。按按嘉浩550的的销售率率,其它它项目990的的销售率率计算,总总量为330000套,再再加上550的的未知量量,在11992219999的的八年间间有超过过45000套的的高档别别墅得到到消化,平平均每年年消化5562套套,按平平均户型型3077平方米米计算,每每年高档档别墅的的销售量量超过117.227万平平方米。3、 容积率及及绿化率率上述项目目的平均均容积率率为0.32,绿绿化率达达到555。4、 价格上述122个项目目除去八八仙别墅墅(价格格较低)的的平均售售
12、价达到到了1554000元/平平方米。5、 主力面积积及总价价平均每户户面积达达到3007平方方米,平平均总价价达到4472.8万元元。 20000年以后后典型高高档别墅墅项目总总结表项目名称称位置价格(元元/M2)套数规模万MM2占地万MM2绿化率容积率主力户型型(M2)总价私家花园园开盘时间间八仙别墅墅3期(毛毛)立汤路沿沿线6500010042050%0.22225855001683588300600020022.3橘郡2期期(装)立汤路沿沿线1800005631050%0.3300500057095006701400020011.100翠湖花园园(装)京昌路沿沿线1100001564.
13、61660%0.288186420019746002201000020000.8碧水庄园园2期(毛毛)京昌路沿沿线15500010410664.834.2280%0.133357660055412000170004550020000.6玫瑰园33期(装装)京昌路沿沿线1660002004.17711.9971%0.3554008000664130005003000020011.7丽斯花园园2期(装装)京顺路沿沿线1162201093.59.850%0.3553005500420760040020000.122国际使馆馆村(装装)通州京哈哈高速沿沿线9924414063070%0.2300600
14、03006000140003550020011.8总计86730.007131.9平均1270004.318.8862%0.266346.8472 20000年以后后的高档档别墅特特点总结结1、 类型及分分布以单体别别墅为主主,辅以以双拼别别墅,比比较纯粹粹。以上上项目位位于立汤汤路沿线线的有22个,京京昌高速速路沿线线的3个个,京顺顺路沿线线的1个个,位于于通州京京哈高速速的1个个。类型及分分布大体体与20000年年以前相相同,区区别在于于京顺路路沿线的的项目有有所减少少,东部部开始出出现了高高档项目目。也就就是说,北京的高档别墅开始有分散的趋势。2、 规模以上别墅墅累计的的规模为为30万万
15、平方米米,共8867套套(有销销售证的的)。3、 容积率及及绿化率率上述项目目的平均均容积率率为0.26,绿绿化率为为62,与220000年以前前项目的的0.332的容容积率,555的的绿化率率比较,容积率有所降低,绿化率有所提高,也就是说高档别墅在环境的营造上和居住品质的提高上较以往的项目有了较大的改进。4、 价格以上7个个别墅的的价格平平均售价价达到了了1.227万/平方米米,较220000年以前前的高档档别墅项项目的11.566万/平平方米有有所减少少,但这这应该是是别墅市市场发展展进入正正轨以后后比较理理性的价价格。而而且不少少别墅项项目因为为产品品品质的提提高或市市场运作作的成功功而
16、导致致销售价价格大幅幅增加,如如碧水庄庄园的价价格从一一期的999800元/平平方米到到二期的的155500元元/平方方米;橘橘郡的价价格从一一期的775000元/平平方米(独独立)飙飙升到二二期的1180000元/平方米米(独立立)。5、 主力户型型及其总总价以上高档档别墅的的户型面面积基本本在3000平方方米以上上,户均均面积达达到3446.88平方米米,较220000年以前前别墅项项目的3307平平方米有有了较大大幅度的的增长,平平均总价价达到4440万万元,较较20000年以以前的4472.8万元元下浮不不多。也也就是说说,虽然然单价有有所下降降,但是是由于户户型面积积的增加加,致使使
17、总价下下降幅度度不大,也也说明,在在国内购购买者增增加的前前提下,消消费者的的购买力力仍然很很强。资料来源源:天朗朗网、中中国别墅墅网、戴戴德梁行行调查、企企发部调调查(三)TTOWNNHOUUSE项项目的市市场分析析方位项目位置交通总规模(万万M2)在售规模模(万MM2)套数容积率绿化率均价元/ M2户型M22主力户型型总价万万开盘时间间东及东南南一栋洋房房亦庄五环、京京津塘15.2276250.61154.660%64000180-315596-113220011.5金地格林林小镇亦庄五环、京京津塘31202601.25537.550%64000200-2500140-160020022.
18、5康城通州京通快速速、京沈沈高速100145780.58854.000%58000180-330118-148820011.122慧谷根园园朝阳五环、机机场高速速5.55.52240.75536.000%90000260-420170-36020011.5总计151.746.55160330.68851.660%69000北时代庄园园朝阳五环、地地铁五号号线26.6613.665570.78845.000%68000157-260102-150020011.7亚运新新新家园朝阳五环、地地铁五号号线3061720.67767.000%130000354-500304-480020011.111雪
19、梨澳乡乡海淀京昌高速速1441740.47759.000%98000168-2400148-211120011.8总计70.6623.669030.64458.000%98677南未来假日日花园丰台四环16113580.855.000%51000250-3500128-179920011.5加来小镇镇棉花城城丰台四环45.99292650.840.000%60000176-280110-165520011.4月桂庄园园大兴五环、京京开高速速9.29.21600.86654.000%48000192-250096-112020011.8翡翠城大兴五环、京京开高速速13061611.145.000
20、%69000200-2300138-159920022.5丽园国际际文化社社区大兴五环、京京开高速速26.447810.83355.000%50000200-2700 3200-377096-1130 1176-203320011.9总计227.5242.22102550.95546.000%54600总计449.82112.3353110.78851.000%74099戴德梁行行调查数数据1、 方位及交交通作为新兴兴的产品品,以上上以TOOWNHHOUSSE为主主的项目目都是在在20001年以以后开盘盘的,主主要分布布在北京京的东、东东南、北北、南部部。除了了未来假假日花园园以外,主主要集中
21、中在城市市的五环环周边,周周边有高高速路或或快速路路,能够够比较快快捷(220330分钟钟)的到到达城市市三环附附近(工工作区域域),所所以大多多数都可可作为第第一居所所。2、 规模普遍遍较大大多项目目的规模模都在115万平平方米以以上,个个别达到到1000万平方方米,都都有一定定的规模模优势。上述122个项目目的总规规模达到到4499.822万平方方米,共共有35531套套,目前前已开发发1122.3万万平方米米,占总总规模的的1/44,未来来几年仅仅上述项项目还将将提供3337.52万万平方米米的TOOWNHHOUSSE。3、 容积率及及绿化率率上述项目目综合性性较强,除除TOWWNHOO
22、USEE以外,还还有一定定量的公公寓。除除去容积积率较高高的金地地格林小小镇和翡翡翠城,其其它项目目的平均均容积率率为0.71。其其中南部部项目的的容积率率最高。如如果以东东部和北北部比较较纯粹的的TOWWNHOOUSEE项目来来计算,北北京典型型的TOOWNHHOUSSE项目目的容积积率应该该在0.65左左右。TOWNNHOUUSE项项目对环环境的营营造上是是比较重重视的,平平均绿化化率达到到50以上。4、 价格上述项目目的平均均售价为为74009元/平方米米。北部的价价格最高高,其主主要原因因是位于于亚运村村边缘,离离城市成成熟区域域较近,地地价较高高。此外外容积率率较低、绿绿化率较较高,
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