业主自治管理组织概念.doc
《业主自治管理组织概念.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《业主自治管理组织概念.doc(16页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、 业主自治管理组织概念业主自治管理组织概念佚名时间:2008-6-23浏览量: 一、业主大会或业主代表大会业主自治管理组织机构各地有不同规定与做法。上海、深圳等地规定了召开业主大会一些做法。有地方只成立业主委员会,本节重点讲述上海市规定。物业管理区域.物业管理区域划定条件物业管理区域是一个由业主委员会管理物业范围。它划定有如下几个条件:原设计构成自然街坊与封闭小区。自然街坊是城市建设中自然形成相对独立居住区。近年来房地产开发中形成居住小区,一般由4-5个住宅组群组成,用地一般为15-20公顷,建筑面积15-20万平方米。按照政府有关建设小区规划规定,小区要配置居委、学校、托儿所、幼儿园、文化活
2、动室、综合商店、自行车棚等公共设施项目。小区水、电、煤等公共设施相关程度高,在开发时一起建成,一起交付,再让居民入住。这种小区,大都实行封闭管理,称为封闭小区。一个封闭小区划为一个物业管理区域,有利于对房屋及相关设施管理。物业管理区域范围,由区、县房地产行政管理部门按照楼宇及附属设施相关情况,可以是一栋或几栋大楼,也可以是一个楼宇群体进行适当调整划定。划定后应通知有关街道与已进行管理物业管理公司。区、县房地产行政管理部门应在辖区地图上予以注记。一经划定,如无特殊情况,不作任意改动。这样,物业管理区域范围相对固定,有利于业主委员会与物业管理公司管理上稳定性与延续性。对于公共设施及房屋相关联系不很
3、紧密房屋,或只有一个或少数几个业主单幢房屋,或没有划入物业管理区域之内房屋,业主可以自行负责房屋管理,或委托物业管理企业实施专业化物业管理。对于一些单位如机关、企业、学校等筹建在单位内部或外部职工住宅,形成不了住宅小区,也没有委托房管部门管理,也可以成立由业主或使用人组成管理房屋小组,及原单位总务后勤部门配合,实施物业管理,或委托物业管理企业实施专业化物业管理。业主房管小组业主房管小组简称房管小组或业主小组,由本幢房屋内业主协商选举产生,其成员应具有完全民事行为能力,一般由3人或3人以上组成。在一个物业管理区域内,应按建筑面积来确定与分摊房管小组成员。建筑面积一样幢,推选业主房管小组成员数应相
4、同;建筑面积不相同幢,按分摊到成员数推选。一般每500-1000平方米建筑面积产生一名小组成员。要推选好业主小组成员,这是业主自治管理基础工作。要让本幢业主与有关使用人都参及与了解业主小组成员推选过程,使业主小组具有一定群众基础。住宅出售单位要请街道、居委会配合做好首次业主小组组织成立工作。业主小组成立后,其成员要尽快进入角色。业主小组具有以下职能:代表与维护业主权益,负责本幢房屋管理。要了解掌握本幢房屋建筑情况,建筑结构、面积,共用设备如电梯、水泵等情况;听取与反映业主对房屋修缮等有关方面建议与意见。要经常与业主、使用人沟通与联系;决定本幢房屋内修缮基金使用与支付,当住宅修缮基金不足时,负责
5、筹集;决定本幢房屋共用部位与共用设备修缮;协助调 业主自治管理组织概念佚名时间:2008-6-23浏览量:解房屋使用、修缮纠纷;执行业主代表大会与业主委员会作出决定;督促业主遵守业主公约与房屋使用公约等。成立业主委员会业主小组一切决定都不得违反业委会决定。第一次业主大会或业主代表大会.第一次业主大会或业主代表大会召开条件一个物业管理区域内,当业主人数较少时,应当召开业主大会;当业主人数较多时,应当召开业主代表大会,代表成员由业主小组成员组成。如上海市房地局有关文件指出,业主超过100人,应当召开业主代表大会,其代表成员一般不超过100人。第一次业主大会或业主代表大会,由物业所在地区、县房地产管
6、理部门会同房屋出售单位组织召开。当具备下列条件之一时,就应当召开第一次业主大会或业主代表大会。公有住宅出售建筑面积达30%以上;新建商品住宅出售建筑面积达50%上;在这个物业管理区域内第一套房屋实际交付业主使用之日起已满两年。当满足召开第一次业主大会或业主代表大会条件时,房屋出售单位应将出售房屋建筑面积、房屋出售时间、业主清单等材料报区、县房管局,区、县房管局在接到材料后45天内会同房屋出售单位组织业主做好以下筹备工作:组织成立第一次业主大会或业主代表大会筹备组,其成员由所在地区、县房管局、房屋出售单位、业主代表组成,可以邀请居委会人员参加。筹备组一经协商成立,即进行筹备工作;按幢协商产生业主
7、小组成员,业主小组成员一般为业主代表;协商推荐业主委员会候选人,按建筑面积比例,业主包括公房业主与拥有物业开发商等推荐候选人;起草业主委员会章程与业主公约草案,可参照市有关示范文本,并听取业主与相关人员意见,结合本区域情况进行修改;确定会议时间、地点,做好会议各项会务准备工作。整个筹备工作可以在物业所在地房地产行政管理部门主持下进行,开发建设单位与前期物业管理单位要密切配合。在筹备期间,筹备组推选产生,每次会议讨论决定与意见都要作必要记录。业主大会或业主代表大会是行使业主自治管理职权、决定管理事项重要组织形式。为了表达广大业主共同意志,使决策更具有广泛民主性,业主大会应当有半数以上业主参加,作
8、出决定要全体业主过半数通过;业主代表大会应当有半数以上业主代表参加,作出决定要全体业主代表过半数通过。审议通过业主委员会章程,审议通过业主公约,选举产生业主委员会是第一次业主大会或业主代表大会三方面重要任务。要参照有关行政部门示范文本制定好业主委员会章程,对业主委员会组织、职责、会议、经费及办公用品等作出规定。业主公约也要参照示范文本来明确业主与物业使用人合法权益,约定业主及物业使用人安全、合理使用物业有关义务,如不得有损坏房屋承重结构与破坏房屋外貌等各种禁止行为。推选业主委员会成员选举方式,按业主委员会章程进行,如召开是业主大会,要有全体业主半数以上通过;如召开是业主代表大会,要有全体业主代
9、表半数以上通过,而不能以及会代表过半数通过这种简单多数为准。第一次业主大会或业主代表大会程序一般如下:由大会筹备组介绍大会筹备情况;由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况,候选人也可作自我介绍;审议通过业主委员会章程与业主公约;由业主大会成员或业主代表大会代表投票选举产生业主委员会成员;审议决定其他物业管理重大事项。业主大会或业主代表大会职权.业主大会或业主代表大会参加成员与例会、临时会议业主大会由物业管理区域内全体居住与非居住房屋业主组成,包括已售及未售公房、已售及未售商品房、旧私房产权人 业主自治管理组织概念佚名时间:2008-6-23浏览量:即业主等。召开业主大会时,全体业主应当参加,因故
10、不能参加,可以依法委托代理人参加。业主代表大会业主代表应按物业管理区域内各种物业包括公房、商品房、旧私房等占有建筑面积比例分摊产生。召开业主代表大会时,自然人业主代表应当参加,一般不委托代理人;法人或其他组织业主代表可以书面委托代理人参加。例如,公房业主代表,公房产权人即区、县房地产行政部门可以委托区、县公房资产经营公司有关人员作为代理人参加业主代表大会。书面委托代理书,可由业主大会或业主代表大会召集人业主委员会或房地产行政管理部门印制。不论是业主大会或业主代表大会,应按幢或按一定比例邀请非业主房屋使用人如租赁人列席会议,还应当邀请居民委员会代表列席。列席代表没有表决权。当召开涉及改选或罢免业
11、主委员会成员业主大会或业主代表大会时,业主委员会应通知区、县房管局派员参加会议。业主委员会每年至少召开一次业主大会或业主代表大会,总结本年度区域内各项物业管理工作,决定物业管理重大事项。15%以上业主或业主代表提议,业主委员会要在接到提议30日内召开业主大会或业主代表大会。如业主委员会不召开,业主与业主代表可向区、县房管局反映,区、县房管局应督促业主委员会召开,经督促业主委员会仍不召开会议,区、县房管局可以组织业主召开业主大会或业主代表大会。经15%以上业主或业主代表提议召开业主大会或业主代表大会对提出议案已作出决定,一般在半年内不再以同一提案再召开业主大会或业主代表大会。业主大会或业主代表大
12、会行使下列职权:选举、罢免业主委员会委员;审议通过业主委员会章程与业主公约,必要时修改业主公约与业主委员会章程;听取与审议物业管理服务工作报告,包括业主委员会工作特别是业主委员会选聘物业管理公司等情况报告,物业管理公司工作报告;决定物业管理其他重大事项。如确定业主委员会经费筹集方式、与标准;物业维修基金不足时筹集办法与数量;物业管理区域内修建、新建建筑物或构筑物等。这就是说,物业管理区域内重大管理事项都必须由业主大会或业主代表大会讨论决定或审批通过。业主大会或业主代表大会认为业主委员会决定不当时,可予以撤销。业主公约业主公约是全体业主制定行为准则。一般可由业主大会或业主代表大会筹备组制定,并交
13、业主大会或业主代表大会审议通过。业主公约要遵循有关法律、法规、行政规章与规范性文件,根据物业管理区域实际情况制定。制定时可参照房地产行政管理部门制定示范文本,在文本基础上修改、补充。一般来说要明确物业使用、经营、转让必须遵守法律规范,在物业使用有哪些禁止行为,对违章行为如何管理,小区管理中公共道德与精神文明建设等。二、业主委员会建设部城市新建住宅小区管理办法指出,住宅小区应当成立由住宅小区内房地产产权人与使用人选举代表成立住宅小区管理委员会。北京市规定由住宅小区内房地产产权人、使用人代表与居委会代表组成物业管理委员会。深圳市由住宅区业主选举产生管委会。上海市居住物业管理条例规定,业主委员会由业
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 业主 自治 管理 组织 概念
限制150内