土地性质变更问题.doc
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1、土地性质变更问题 一、法律依据 1.中华人民共和国物权法 第一百四十条建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,应当依法经有关行政主管部门批准。 2.中华人民共和国土地管理法 第五十六条建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 3.中华人民共和国城市房地产管理法 第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途
2、的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。 4.城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记。 5.最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途,出让方请求解除合同的,应予支持。 二、实务提点 1.我国实行严格的土地用途管理制
3、度,土地用途一旦确定,不可擅自改变。否则,出让方可解除合同;一旦出让方解除合同,受让方不但会因此而丧失土地使用权,而且须承担违约赔偿责任。 2.土地用途确定后,虽不可擅自改变,但可依法改变。只要依法改变,就可避免法律风险。 3.土地用途变更的程序:(1)申请变更;(2)出让方及规划部门同意变更并报政府批准; (3)出让合同重签或变更;(4)办理土地使用权的变更登记 4.若擅自变更土地用途后的法律处理:出让方享有出让合同解除权,一旦出让方行使出让合同解除权,出让合同一经解除,则:出让方返还土地出让金;受让方丧失土地使用权,承担违约赔偿责任,但可视情况主张土地开发建设费用。 5.延伸探讨。受让方擅
4、自改变土地用途,此时出让方享有出让合同解除权。但出让方是否行使该解除权,出让方可选择。这就为出让方权力寻租留下了巨大的空间,是巨大的法律漏洞。根据法律规定的基本精神,当受让方擅自改变土地用途的事由出现、出让方发现后,应当依法行使解除权,以贯彻土地用途管理法律制度;反之,当受让方擅自改变土地用途的事由出现、出让方发现后,出让方却不行使解除权,这形同默认受让方的违法行为,这无异于架空土地用途的法律制度,这是严重的行政不作为行为,有悖于依法行政。实践中,由于土地用途的变动牵扯很多利益,为谋利,受让方擅自改变土地用途的现象时有发生;而出让方视而不见,借机权力寻租也屡见不鲜。这势必导致受让方违法成本不负
5、反正,衍生腐败,严重损害法律公平,破坏法治。因此,建立土地使用后合同跟踪监管制度势在必行。 第二篇:土地使用性质变更土地使用性质 一、关于改变土地使用性质 土地使用性质由城市规划控制,要改变土地的使用性质通常是这样的: 1、所取得的土地为出让土地,通常可直接向政府土地部门申请变更用地性质,政府土地部门会征询规划等部门的意见,决定是否同意,如果同意,需补交土地出让金; 2、所取得土地为划拨土地,按现行规定,则应通过招投标方式或者拍卖方式取得,并缴纳土地出让金。 二、关于闲置土地 1、什么是闲置土地。 根据2021年修订的广州市闲置土地处理办法(广州市人民政府令第5号)第五条规定,具有下列情形之一
6、的土地为闲置土地: 超过国有土地使用权出让合同约定或建设用地批准书规定的动工开发期限未动工开发的; 国有土地使用权出让合同未约定或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期,自国有土地使用权出让合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的; 已动工开发建设但开发建设的面积占应当动工开发建设总面积不足1/3,或者已投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的;法律、行政法规规定的其他情形。 以上几种情形俗称“批准书阶段”的闲置土地。 另外,超过土地行政主管部门核发通知用地单位办理建设用地手续各类文件的有效期或规定期限,用地单位未取得建设用地批准书的,也视为闲置土地
7、。这种情形俗称“通知书阶段”的闲置土地。 2、改变国有土地建设用途由谁批准。 建设用地单位使用国有土地,应按照原依法确定的用途使用土地。如果确实需要改变土地的建设用途,必须按照法定程序办理审批手续,即经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。在城市规划区内改变用途,在报批前,应先经城市规划行政主管部门同意。 3、闲置土地收回来后,原征地拆迁遗留问题由谁负责。 根据广州市闲置土地处理办法第十六条、第二十一条第二款规定,闲置土地被收回后,其原有的经济责任仍由原用地单位承担,包括征地拆迁遗留问题。 已实施房屋拆迁,尚未完成补偿安置的,由市房屋拆迁主管部门责令原拆迁人在限期内偿付
8、临迁费并补偿安置被拆迁人。 4、闲置土地收回来后,前期投入是否予以偿还。根据广州市闲置土地处理办法第十六条规定,闲置土地被收回后,前期投入将不予偿还。 5、根据广州市国土房管局2021年3月31日出台的广州市土地闲置费征收使用管理办法(以下简称办法),已经签订国有土地使用权出让合同的闲置土地,如是经营性房地产用地,每月将按合同出让金总额的1.2%支付土地闲置费;未签订国有土地使用权出让合同或未办理划拨用地手续的闲置土地,属于中心区的经营性房地产用地,闲置费的征收标准为每月26元平方米。该规定从2021年5月1日起实施。ps:可参见广州市土地闲置费征收使用管理办法 三、关于房地产改变土地使用用途
9、补交地价 1、补交地价的公式:补交地价额=(现用途标定地价一原用途标定地价)分摊基地土地使用权面积 标定地价=基准地价1+(上盖建筑物总建筑面积基地面积-2)0.3+基准地价区位环境系数 2、补交地价的方式应根据实际情况核实后,属一次性改变房地产使用性质的,采取一次性补交有效出让年限地价的形式;属中短期经营改变房地产使用性质的,采取补交若干年地价的形式,补交地价最短年限为二年。补交若干年地价的公式为:若干年地价=标定地价m(2n+1-m)n(n+1)。式中:m为改变功能的年限;n为正常出让的最高年限。 逐年补交地价公式。每年应补地价=标定地价2(n+1)。 3、补交地价由改变功能者补交。属开发
10、公司改变功能的,由开发公司补交;属业权人改变功能的,由业权人补交地价。 3、同一宗地的土地使用年限,不论存在几种房地产用途,均应统一使用年限。土地使用年限仍以原出让或划拨土地使用权确定的土地使用年限为准。原没有确定土地使用年限的,以建筑物主要用途的正常出让年限确认其土地使用年限。如房地产改变功能后土地使用年限较原出让年限短的,只补交剩余年限地价;如房地产改变功能后土地使用年限长于正常出让年限的,应补交正常出让年限地价+延长年限地价。 四、几个案例 1、改变土地使用性质 事由。有一块地,大概是10亩左右,地处一个新市政府的附件,换句话说是一个城市的新城区。早年这块地是按工业用地而买的(使用权),
11、但是随着新城区的不断开发,现在已经是繁华地段,而这块的对面已经都是新的住宅小区,大概是4500到5500每平方,中间这条路大概是5米宽。周边现在还有部分生产企业。现在有打算想开发这块地,但是这块地的性质是工业用地。 解答。如果你取得的地块是出让土地,通常可直接向政府土地部门申请变更用地性质,政府土地部门会征询规划等部门的意见,决定是否同意,如果同意,需补交土地出让金。如果该地块是划拨土地,按现行规定,则应通过招投标方式或者拍卖方式取得,并缴纳土地出让金。 2、联合开发 事由:土地使用权所有者有土地,但是资金实力有限,但是又想搞房地产开发。解答:联合一家资金雄厚的公司共同组建项目公司,共同受让该
12、地块,共同开发。 3、使用性质难改变带来开发难度 事由。广州番禺“飞龙世界”地块难拍。 解答。土地使用性质难改变,对原有的旅游性质用地难以转变成为房地产开发用地。 4、关于划拨土地买卖搞开发 事由。有一批划拨土地,批准是用来建经济适用住房的,但由于公司资金能力有限,于是就联合出资方,以本公司名义办理房地产开发,楼盘开发除去部分给员工使用外,另有部分送到市场销售。 解读:以划拨土地与他人联建,是一种变相的土地使用权转让。风险主要在出资方。ps:在划拨土地上建造的房屋面向社会出售需补办国有土地出让手续。 变更土地性质需要注意权限、原则、程序三方面的问题。 1、权限问题:由于土地使用性质变更必须经当
13、地规划管理委员会批准,一般规委会主要成员为书记、市长、分管副市长,因此当地一把手必须对此事不反对才有可能 2、原则问题:当地规划局、国土部门分管部门、分管副局长、一把手应该支持并同意(主要是规划部门审核是否符合土地利用规划,国土部门负责变更费用的核定和是否有相应的土地利用指标核定),因此土地必须符合城市总体规划、土地利用规划;同时原则上挂牌、拍卖用地不能变更(除非上述核心政府管理层认为有相当合理的理由) 3、程序问题:首先土地方向规划部门提出变更申请,规划审批国土部门征询意见规划管理委员会审核国土部门费用核定规划同意变更,与国土部门签订变更合同规划设计条件变更 变更土地使用性质必须报批。 如何
14、改变土地使用性质。 假如我手上有一块地,大概是10亩左右,地处一个新市政府的附件,换句话说是一个城市的新城区。早年这块地是按工业用地而买的(使用权),但是随着新城区的不断开发,现在已经是繁华地段,而这块的对面已经都是新的住宅小区,大概是4500到5500每平方,中间这条路大概是5米宽。周边现在还有部分生产企业。现在有打算想开发这块地,但是这块地的性质是工业用地。请问如果想向政府申请由工业用地改为住宅用地或者商业用地,中间需要什么样的程序和补交多少类型的税收的费用,以及一些法律上的程序。 如果你取得的地块是出让土地,通常可直接向政府土地部门申请变更用地性质,政府土地部门会征询规划等部门的意见,决
15、定是否同意,如果同意,需补交土地出让金。如果该地块是划拨土地,按现行规定,则应通过招投标方式或者拍卖方式取得,并缴纳土地出让金。 第三篇:关于变更土地性质涉及财务税务问题关于变更土地性质涉及的财务、税务问题的汇报 根据公司年度工作计划,于07年开发度假村一处土地,建设首期可销售物业。此项开发涉及到该处土地的性质变更问题:由原来的旅游业用地变更为住宅用地。 通过于当地国土部门沟通,得知土地性质变更需要走重新挂牌程序,首先政府将收回该块土地,然后变更土地性质后再次挂牌该块土地。这样就涉及到了两个环节的财务及税务处理问题: 环节一。政府收回土地。这个环节中,土地证被国土部门收回,土地所有权发生了变更
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