东麒路项目开发建议案.doc
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1、,江宁区麒麟润发路项目定位评估建议(概念性意见稿)撰稿:陈九军朱昊川二00一三年十月二十六日弘扬善道 广积福报目 录1、业主需求归纳 2 项目地址 业主需求2、前期调研总结 3 环境调研 自身状况3、项目评估建议 5 项目评估 运营建议一、业主需求归纳1、项目地址:本案项目地址:江宁区东山工业集中区润发路(日升昌生物技术公司东侧)项目规模:对称式多层综合厂房建筑,建筑面积55000土地性质:工业用地转科研2、业主需求:(1)本案物业用途设想。 结合周边环境因素,打造成中档商业综合体; 物业用途包含:便民超市综合社区店、大众餐饮、连锁快捷酒店等。(2)本案物业运营设想。 本案运营采用招商、经营权
2、转让相结合的方式,初步思路为招商+运营权转让+招商优化的模式; 对本案物业运营的财务目标暂不明确。二、前期调研总结调研开展:调研目的 本次调研开展的目的为项目的前期定位策划服务;调研方法 实地走访周边环境、项目察看、资料查阅等,以定性调查为主;调研周期 历时1周完成本次调研;调研组织 调研团队成员:上海宸悦国际物业管理团队姚总、熊总、郝总等虹悦城招商团队吴总等赛雅悦翔营销团队吴总、李经理等新加坡生态科技岛策划团队束总等鑫纪元商业运营部专业人员先后对该项目进行了5次实地察看,并组织了多次沟通交流,从物业管理、招商、物业销售、商业空间策划、经营策划等多方面对该项目进行评估。1、环境调研:机会(op
3、portunity)1、140万平方米拆迁安置房,给予市场消费基数爆量;2、麒麟科技园起步阶段,商业布局没有定局,在麒麟镇至天印大道间占一定先机;3、环本案路网逐渐成型。威胁(threat)1、安置房项目中含有平衡资金的商业项目,分割市场;2、随着麒麟科技园逐步建设量增加,人气提升,一定会拥有基础商业盘入驻。(1)商圈调研。(2)市场潜力调研。机会(opportunity)1、批量家庭涌入辐射范围,拥有强大消费数量;2、该类群体的消费能力倾向于“非节约型”消费特征;3、园区成长带来的另一个白领消费群体。威胁(threat)1、安置类消费者消费呈两元极端消费态势,不利于商业稳定发展;2、该群体的
4、素质参差不齐,尤其对投资的“扎堆式”传播可能造成“公共关系事件”。2、自身状况:(1)硬条件客观状况。优势(strength)1、建筑所处地理位置紧挨安置片区,有较为高效的直达道路;2、建筑结构符合专题型商业形态;3、可改造性强,商业基础设施布局容易实现。劣势(weakness)1、两翼建筑内部结构的进深不够,对某些优质商业进驻有阻碍;2、商业基础配套目前还不完善,某些必备设备缺失;3、整体形象包装需改造。(2)商业运营条件状况。优势(strength)1、项目财务范畴占有一定的历史优势,有较大想象空间;2、业主政府运作能量有一定的保证。劣势(weakness)1、地块性质的政策性风险的控制方
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