房地产企业土地增值税税收筹划探析.pdf
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3、2 8I 年r 月与。日摘要房地产企业是凰民经济的重要支柱行业。在房地产硷业涉及的各项税收中,土地增值税税率高、税负重,计算过程较为复杂。因此,对土地增德税进行有效筹划,增加企j 险盈利,成为房地产企业生存发展的重要课题。国外对企业税收筹划的研究已有穰长晌历史,并且已经形成了一套成熟的理论和实践操作方法,税收筹划的专业化程度也很高。但是,对于某一行业如房地产业税收筹划研究不多。国内学者则大多对所得税及瀛转税方蔼的研究较为深入,而对土地增值税单独进行实践和理论研究的较少。本文翔赛地阐述了土地增值税在我国的征管历史及税收政策,从定性和定量两方面运用税收筹划的多种方法,从影噙土地增值税的三个要素(收
4、入、可扣除项目金额、税率)着手,针对房地产开发各环节,通过典型案例对可能存在的节税方案进行举例对比,得出可行的实际效巢,并总结土地增值税税收筹划中应注意的七点事项,力图为房地产企业实施土地增值税税收筹划提供参考。关键词;房地产企业;土地增值税;税收筹划A b s t r 建e tR e 甜e s t a t ei n d 淞t 猡趣a ni m p o 辔嘲p i 重l a ri 糠d 诅8 t r yo fn a n o n a le e o n o 黼y l nt 脯r e a le s t a t ee n t e 印r i s e 宦om et 鑫x,l a n dv a l u e
5、a d d e dt m t e 嫩曲,h e a v yt a X,t h ec a 置c u l 蕊o np r o c e s si sr e l a t i V e l yc o m p l e X 髓!L e r e 约r e,饿ei 硒dV a l u e-丑d d e dt 烈p l a ne f 凳c t i v e l 舅洫G r e a s ee o m p a n yp r o 螽t,b e e o m ear e a le s a t ee n t e p f i s es 蝌i V a ld e v e l o p m e 鼹屯也ei E I 印曛躐专。西e。F o
6、r c i g ne n t e r p r i s et a Xp l 涮n gr e s e a r e hh a Sal o n gl l i s t o r y,a n db a s 勤娌n e das e to fm a t u r em e o r ya:1 dp r a 殴i c em e 证l o d 韪t 舣p l 蹦妇gi sa 薹s ov e 猡越曲d e g 托eo fs D 谢镒i z a t i o n 疆o w e v e r,f o fs o m e 谶d u s 镞e ss u e 董la s 聪a l 嘲熏et 器xp l 洳n gs 融d yi sn o
7、雷删e h。驺o m e s t i es e 的i 躺m o S t l yo 爨i 戏c o I n e 锻a 髓d 它吐m o V e r 重a D(a s p e e t so fi n-d e p 也,s e l d o mt o 咖d yt 1 1 el a n dv a l u e a d d c dt a)(p r a e t i c ea I l d 也e o r y 讧l d i v i d u 越l y IT b 童s 箍r l i c l ei n 两酊n a t i v ee l 曲o r a t e dl 蹦澈v a h e,嬲d e dt a xi 堇lo 埘c
8、o u 嫩翠a 飘d 她越s 耄。晤鑫趟t a Xp o H c y 舫m 娃l cq u a l i 钕t i V ea 娃d 嗵u a n t i 组宦i V 移a s p e e 趣o fm ea p p l i e a 宅i o 魏o ft a xp l a n n i l 蜷i n 乏、焉协aV a r 耋e 够o f 髓l e t l l o d s,f 如l nt h ei I 魏p 8 c to f 证et t l 羚ee l e r 瓢e n t so fl a n dv a l u ea d d e dt a X(i n c o m e,d e d u c t i o n
9、s,t a)(锄o u n t)t op r o c e e 文a c c o r d i n gt or e a le s t 霾t e v e l o p 掰e n te a c hl i 放,娃D u 曲也e 唧i c a Jc a s eo fM a ye x i s 黼gt a)(s e h e m e鼢c o 脯a s t,骶嬲i e a le 鳔c e t,蒯as 剜o f1 戚v a l u e a d 酝d 锹p l a 戚n gs h 删撼p a ya 躐n t i o 瓿t o v e ni s s l 薹e s,s 馐V。f 酾艟a 重e s 溉e 鲢t e 印r i
10、s e st oi 蚕驿l。m e n 毫l a n dv a h j ea d d o dt a xt o 测i d er e 量宅r e n c e K 眄W o 黼s:鼬a 重e s t a 董ee n t。r 筘i s e s;L a n dV 虹u ea d d e dt 鑫X;豫p l 删鹤目录第一章绪论1第一节选题背景和意义1第二节文献综述。2第三节研究方法、结构和创新点及局限性。6第二章土地增值税概述8第一节国外土地增值税收实践第二节土地增值税出台背景及演变9第三节土地增值税概念及基本要素1 1第四节土地增值税税收政策。1 4第三章土地增值税税收筹划方法探析1 8第一节土地增值
11、税税收筹划空间解析1 8第二节土地增值税税收筹划方法简介1 8第三节土地增值税筹划方法探讨2 0第四节土地增值税税收筹划方法探讨总结3 6第五节土地增值税税收筹划应注意的事项4 0第四章研究的结论及后续研究方向4 2第一节本文研究结论。4 2第二节后续研究方向4 2参考文献4 3刭【谢4 8C o n t e n t sC I h a p t e rII n t r o d u c t i o n 1S e c t i o n1T h eb a c k g r o u n da n ds i g n i f i c a n c eo ft o p i c s 1S e c t i o n2L“
12、e r a t u r er e v i e w 2S e c t i o n3r e s e a r c hm e t h o d,s t r u c t u r ea n di n n o V a t i o n sa n dC h a p t e r S e c t i o n1S e c t i o n2S e c t i o n 3l i m i t a t i o n s 6B r i e fR e v i e wo f L a n dv a l u e a d d e dt a x 8F o r e i 弘1 a n dV a l u e-a d d e dt a Xp r a
13、c t i c e 81 1 1 c r e m e n tt a)【o n1 a I l dv a l u et a)(i m r o d u c e db a c k 掣o u n da n de v o l u t i O n 9n ec o n c e p ta n db a S i ce l e m e n t so fl a n dV a l u e-a d d e dt a X 1 lS e c t i o n 4L a n dv a I u e-a d d e dt a】【p o l i c y 1 4C h a p t e l 皿L a n dV a l u e a d d
14、e dt a xp l a n n i n gm e t h o d sa n a I y s i s 1 8S e c t i o nlL a n dv a l u e a d d e dt a】(p l a n n i n gs p a c ea n a l y t i c 1 8S e C 廿o n2B r i e fi n 咖d u c t i o no fL a n dv a l u e-a d d e dt a)(p l 砌血gm e t I l o d sl8S e c t i o n3L a n dv a l u e a d d e dt a xp l a n n i n gm
15、 e t h o d sd i s c u s s i o n2 0S e c t i o n 4S u m m a r yo fL a n dv a l u e a d d e dt a xp l a n n i n gm e t h o d sd i s c u s s i o n 3 6S e c t i o n5L a n dv a l u e a d d e dt a)【p l a J l n i n gs h o u l dp a ya t t e n t i o nt om a:t t e r s 4 0C h a p t e r C o n c l u s i o n sa n
16、 df u t u r er e s e a r c hd i r e c t i o n 4 2S e c 廿o n1T h ec o n c l l】S i o n so f t l l i ss t u d y 4 2S e c t i o n 2T h e 如t u r er e s e a r c hd i r e c t i o n。4 2B i b l i o g r a p h y-4 3A c k n o w l e d g e m e n t s 4 8第一章绪论第一章绪论本章阐述本文的选题背景和意义,对国内外税收筹划研究状况做一简要回顾,并介绍本文研究方法、结构及可能的创
17、新点和局限性。第一节选题背景和意义土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税自实施以来,一直被认为是对房地产收益影响较大的税种之一。但近年房价上涨过快,作为对遏制“房价一路高涨”的调控手段之一的土地增值税征收管理,也越来越严厉,使得房地产企业的利润被压缩。2 0 0 6 年1 2 月2 8 日国家税务总局发布的关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知中明确规定:从2 0 0 7 年2 月1 日起,房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。2 0 1 0 年,为进一步遏制房价过快上涨
18、,国家税务总局发文关于加强土地增值税征管工作的通知(国税发(2 0 1 0)5 3 号),要求各地全面组织土地增值税清算工作。因此,对房地产企业来说,在严格的宏观调控政策下,合理进行土地增值税的税收筹划,减轻纳税负担,相应增加企业的盈利显得尤为重要。本文作者对房价的快速上涨深有体会,同时也看到了政府密集及越来越严厉的房价调控措施,使得房地产企业犹如进入严冬。房地产企业纷纷“节流”,想方设法减少各项开支,这其中就包括税收。为此,本文力图从税收筹划的角度,来探讨土地增值税税收筹划空间,为房地产企业提供减少开支,增加利润的途径之一。房地产企业土地增值税税收筹划探析一、税收筹划研究现状第二节文献综述税
19、收筹划,人称“智慧者的文明行为”,是纳税人通过财务活动的安排,充分利用税务法规提供的包括减免在内的一切优惠,从而享得最大的税收利益。本文从国内外税收筹划谈起,引申出国内房地产的税收筹划研究现状,房地产企业税收筹划包括房地产企业土地增值税的税收筹划研究,总结出国内外税收筹划研究的方法,用于指导本文税收筹划的筹划方法,以及国内房地产企业土地增值税税收筹划研究的不足,这为后续的文章对土地增值税的税收筹划研究做下铺垫。(一)国外税收筹划研究现状1 9 3 5 年在英国,税收筹划作为独立的业务开始在企业经营中出现,并由此带动了对税收筹划理论与实务的全面研究。进入2 0 世纪8 0 年代,美国广泛开展税收
20、筹划,对税收筹划理论研究也层出不穷。如L e a n nL u n a,M a t m rN M u r r a v(2 0 1 0)9 选用1 9 9 7 2 0 0 8 年美国国税局数据,分析税收政策对企业组织形式的影响,结果表明,国家税收政策,特别是公司制企业所得税和合伙企业个人所得税率,影响企业经营实体的选择。A l e)cR a s k o l n m o v(2 0 0 8)。阐述了税收筹划与市场风险、商业风险及来自竞争对手的诸多风险的关系。s o n ac I m o f tR e g o(2 0 0 3)。以实证研究方法探讨规模经济是否存在税收筹划。实证结果表明,其他条件不变,
21、大型企业具有较高的有效税率,有更大税前收入的公司有较低的有效税率。特别跨国公司更有利可图,能避免比其他企业更多的税收。D a n s D h a l i、v a l l,(M s t i a G 1 e a s o n,L m i“M i l l s(2 0 0 4)。通过摘自印度税务专家N,J 雅萨斯威个人投资和税务筹划一书对税收筹划的定义。L e m L u m,M a t c I e w N M u 盯a y T h e e f f e c b o fs 衄t e 协x5 h c t|I r e o n b u s m 器so 异a n i z a d 0 I l a lb n n 町N
22、 a 吐o n a l 协】o u m a L D e c e m b e r 2 0 1 0,6 3(1,P a r t2),9 9 s 一1 0 2 2 J e xR a s k o l n i k o c R e l a d o n a l T a x P 蛐g U n d e r R 远k-B a s e d R u k u I t i v e r s 时0 f P e n l l 5 y】v a l l i aL a w 黜v i e w,2 0 0 8:1 1 8 1 1 2 6 2 s o n J a O m o R e g o T a x A v o i d a n c eA
23、c 廿v i 廿e so f u S M u l 廿I l a 廿o n a l c o r p o r a d o n 5】c o n 瞻m P o r a r yA c c o u n 血 g R e 5 e a f 出V 0 1 2 0 N o 4(w m 钯f 2 0 0 3),8 0 5 8 3 3 D a n s D h a l j w 扎c r i s 廿a G l e a s o n,L i l l j a n fM“k L a s-C h a n c eE a m 妯g sM a m g e I n e n tU s i n g 岫T a xE。P e n 5 et o 龇A
24、 n a I y s“F o r e c a s B】c o n t e m P o r 8【yA c c 0 岫缸gR e s e a r c hV o I2 1N o 2暇l m e r2 0 0 4)4 3 1-4 5 92第一章绪论实证研究表明所得税通常被用于达到企业目标利润的机会。同时,为高利润的企业利用税收来管理企业利润提供了建议。M I i c h a e lo v e r e c h(2 0 0 5)也通过实证研究的方法,对比了欧洲国家税收负担与企业投资地点选择的关系。跨国公司往往选择税收负担轻的国家或地区进行投资设厂,或在各成员企业问进行利润转移来达到减轻税收负担的目的。2
25、0 0 6 年,B e n i a I n i nC A y e r s,I o h n(X u e f e n 曲J i 锄g 和s t a c i eK L a P l a n t e,研究会计与税法对应税收入确认的差异,对这种差异的计量在税收筹划方面的各种策略。也有些学者从不同角度来研究税收筹划问题,如D a v i d A G,E d w a r dL M,S a r a hE N 等(1 9 9 7)从财务报告与税收成本入手,运用现金收支方法研究了税收与帐面收益的一致性;D a v i dM S(2 0 0 1)研究了政府税收体制改革对税收筹划策略的影响。从上可以看出,国外对企业税收
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- 房地产企业 土地 增值税 税收 筹划 探析
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