某房地产项目可行性研究报告6.docx
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1、湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目可行性研究陈诉万科.房地产项目可行性研究陈诉(模板)目 录第1章总 论31.1.项目配景与表面31.2.主要技能经济指标71.3.问题与发起8第2章项目投资情况与市场研究92.1.投资情况阐发92.2.区域房地产市场阐发112.3.销售预测152.4.营销计谋19第3章建立范围与项目开发条件213.1.建立范围213.2.项目表面现状213.3.项目建立条件22第4章修建方案264.1.设计依据264.2.项目设计主题和开发理念264.3.项目总体筹划方案274.4.修建设计284.5.结构设计294.6.给排水设计30第5章节能节水步伐325.1.设
2、计依据325.2.修建部分节能设计32第6章情况影响评价336.1.体例依据336.2.情况现状336.3.项目建立对情况的影响346.4.情况掩护步伐34第7章劳动卫生与消防357.1.指导思想357.2.职业宁静卫生康健对策与步伐357.3.消防设计36第8章组织机构与人力资源配置388.1.组织机构388.2.人力资源配置38第9章项目实施进度399.1.项目开发期399.2.项目实施进度摆设399.3.项目实施历程控制步伐39第10章项目招投标4110.1.工程项目招标投标概述4110.2.工程项目招标投标因素阐发4210.3.招标依据4410.4.招标范畴4410.5.招标方法44第
3、11章投资估算与资金筹措4511.1.投资估算4511.2.资金筹措45第12章财务评价4712.1.项目评估依据4712.2.财务评价底子数据的选择4712.3.财务评价4712.4.不确定性阐发48第13章社会评价4913.1.项目对社会的影响阐发4913.2.风险阐发5013.3.社会评价结论51第14章研究结论与发起5214.1.可行性研究结论5214.2.发起52第1章 总 论1.1. 项目配景与表面1、项目名称:湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目2、承办单元表面单元名称:*房地产开发有限公司单元性质:有限责任公司(外国自然人独资)注册资金:港币2,000万元单元住所:*市*
4、业务范畴:房地产开发、销售法定代表人:企业卖力人:建立单元简介:*房地产开发有限公司是由*市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业,并经*市工商行政治理局批准创建的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业,公司下设治理部、技能部、财务部、工程部、销售部等,现有职员26人,其中高级职称1人,中级职称7人,公司人员多数是经验富厚的专业人员,年开发能力为50万多平方米。*房地产开发有限公司拥有资产2.4亿,其中已拥有土地使用权面积为238亩,按每亩70万元估价(已完成征地拆迁)近1.7亿,另外风物带建立投资7521万元。3、可行性研究陈诉体例依据(1) 与委托方签订的咨询协
5、议;(2) 国度计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南(试用版);(3) 国度生长革新委员会、建立部联合发表的建立项目经济评价要领与参数(第三版);(4) 都会房地产开发经营治理条例;(5) 房地产项目经济评价要领。4、体例范畴依据国度有关政策、执法、法例、规程、范例,对湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目建立的目的、须要性、项目区域表面、项目筹划方案及建立内容、项目建立组织治理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益阐发、财务阐发、项目风险阐发等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由 项目建立切合百姓经济生长当前,我国百姓经济运行正处于一个特殊生长时期,为了促进百姓
6、经济的稳步康健生长,一定要求扩大内需,优化消费结构,2个百分点。*房地产占GDP的比重还将快速上升,对GDP的孝敬率还将逐步增大。凭据国度有关部分的阐发和预测,我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型偏向转变,到2008年,我国城镇居民人均修建面积将到达22平方米,平均每户拥有一套功效根本齐全的住房,住房消费占整个消费的比重将到达15%,都会化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期生长目标是户均一套、人均一室,力争2010年到达人均修建面积35平方米,主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的动员作用较大,国度为推动我国百姓经济的连续康健稳定生长,将修建业列为国度的支柱财产之一。因此,本
7、项目的建立是百姓经济生长的需要。 项目对都会建立将起到促进作用2007年12月24日,在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的“3+5”新型都会群建立及财产生长思路与对策研究总陈诉中,提出要把“3+5”新型都会群打造成为功效互补的高新财产聚集区、生长结构公道的新型都会连绵区、中部领先的现代大商业区、情况优美的综合生态区。*作为“3+5”新型都会群建立的中心都会之一,其经济生长速度在湖南区域经济中领先职位越发突出,对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力,在以长株潭为中心的“3+5”都会群生长建立的情况下,*市委市政府提出要突出*都会形象修建,提
8、高*都会品位,增强都会辐射功效的目标。凭据湖南省住宅与房地财产2010年筹划,未来10年内湖南省将斥资3327亿元打造都会住宅,使城镇人均住宅修建面积增加到30.18平方米。目前,*市的人均住宅面积偏小,并且居住条件也比力差,与湖南省住宅与房地财产生长筹划相差甚远。因此,改进*市人民的居住条件已经成为*市政府特别体贴的问题之一。同时,随着*经济的生长和人民生活水平的不停提高,人们对居住情况等方面的要求也越来越高,近年来实施的房地产开发建立就是为了使*都会居民的生活情况、居住情况不停得到改进。湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目切合*都会建立总体筹划,贯彻了 “3+5”都会群建立的生长战略
9、,其对加速城镇化进程,美化都会空间,创造新的都会景观,提升都会品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调解时期,部分行业职工下岗再就业也就在所难免,广开就业渠道,解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是百姓经济增长的原动力,因此国度牢固资产投资总的政策仍然是继承保持投资总量的稳定增长,以创造更多的就业时机。据有关权威人士测算,我国GDP每增长1个百分点,全国可新提供80多万个就业岗亭,而住宅投资每增加10%,约莫可以拉动GDP增长0.5个百分点,则可提供40多万个就业岗亭。因此,住宅建立投资的增加对付增加社会就业时机有着不可忽视的作
10、用,而本项目作为*市重点商品住宅建立项目工程之一,将为增加*市本地社会就业岗亭作出一定的孝敬。6、拟建所在本项目位于*市湘江东岸南段,总占地面积20,936.7平方米,小区西隔湘江东路与湘江风物带相连、南至望江路、东隔筹划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本项目与*市著名的东洲岛隔河相望;距*市火车站不到500米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里,自然情况优越,门路交通便利。7、预期目标湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目拟在占地面积平方米的土地上,建立总容积率为2.63,建立密度为24.4%,总修建面积为65,平方米的3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房(其中住宅
11、面积47,652.3平方米,1-2层商铺面积平方米,地下停车局面积10,842平方米)。8、主要建立条件湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)建立项目是“湘水明珠”房地产开发项目的一部分,该项目分都会底子设施建立(沿江风物带)和商住房开发两部分进行,项目以修建、自然与人调和为理念,旨在打造尊贵、康健、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。为了加速招商引资力度,加速*都会底子设施建立,促进经济社会可连续生长,把*建立成为区域性中心都会,珠晖区启动了湘江东岸南段沿江风物带堤路工程的建立。经考察,在中国2006年中国中西部招商会中引入了富邦升辉房地产开发有限公司,对该项目进行投资建立,并创建了*市湘江东
12、岸南段建立协调领导小组,由原市委副书记王雄飞任组长,珠晖区委书记段志刚任副组长,市委市政府相关职能部分的领导及珠晖区卖力人担当成员。将东岸风物带南段建立项目纳入省、市重点项目。考虑到该项目投资大、建立周期长,带来的经济效益及社会效益明显,对该项目享受相关优惠政策,并下发了衡政发200620号文,“关于湘江东岸南段堤路建立工程实施细则的通知,该通知第五条划定用地控制范畴。“在湘江东岸南段堤咱东厢可开发的土地范畴内,凭据投资方从事底子设施建立的投资额加20%的回报率确定赔偿用地面积,作为投资方的开发用地,由市筹划、领土资源等部分经依法批准后将用红线划归投资方实行控制开发”。第六条划定了东厢用地出让
13、价。“已改制企业原则上按改制拍卖价取得土地使用权;正在改制的企业,按市政府和省政府相关文件执行,整宗土地接纳挂牌方法供地,市天翔公司(原三机厂)、市住宅公司、砂石公司等单元座落在湘江东岸南段的土地纳入投资方的总体开发,市建衡实业有限公司纳入湘江东岸南段堤坝路及东厢土地的综合开发。1.2. 主要技能经济指标序号项目单元数值1总用地面积20,936.72筹划总修建面积65,2.1其中:住宅修建面积47,652.32.2其中:1-2层商铺修建面积其中:地下停车场修建面积108423修建密度%4容积率2.635绿地率%38.36项目总投资万元11,650.447财务净现值万元3,001.068财务内部
14、收益率%73.869静态投资接纳期年0.8310动态投资接纳期年1.3. 问题与发起项目开发商已正当取得本项目土地使用权,各项建立手续正在申办中。阐发测算历程假定本项目在土地取得、立项、开发建立、销售等方面均遵照国度及*的房地产项目开发步伐及划定。凭据测算,在预计的销售代价、销售率条件下,本项目具备良好的可行性。*市房地产市场正处于开发热潮时期,竞争日趋白炽化,因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏;在建立历程中,需要严格控制工程本钱和治理本钱。充实利用地块区域优势和景观资源;与知名专业设计公司、中介照料公司互助,强强联合,打造小区品牌和企业品牌;制定公道的市场营销方案,扩大媒体宣传,注重营销
15、推广,包管销售资金回款。第2章 项目投资情况与市场研究2.1. 投资情况阐发1、 国度政治经济形势及有关政策2007年全年海内生产总值246,619亿元,比上年增长11.4%。分财产看,第一财产增加值28,910亿元,增长3.7%;第二财产增加值121,381亿元,增长13.4%;第三财产增加值96,328亿元,增长11.4%。第一财产增加值占海内生产总值的比重为11.7%,与上年持平;第二财产增加值比重为49.2%,上升个百分点;第三财产增加值比重为39.1%,下降个百分点。牢固资产投资增长较快全年全社会牢固资产投资137,239亿元,比上年增长24.8%。在城镇投资中,第一财产投资1,46
16、6亿元,比上年增长31.1%;第二财产投资51,020亿元,增长29.0%;第三财产投资64,928亿元,增长23.2%。全年房地产开发投资25,280亿元,比上年增长30.2%,其中商品住宅投资18,010亿元,增长32.1%。商品房竣工面积58,236万平方米,增长4.3%。商品房销售面积76,193万平方米,增长23.2%,其中商品住宅69,104万平方米,增长24.7%。中央经济事情集会将2008年的调控政策业位于紧缩,为“防备经济增长由偏快转向过热、防备代价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”,2007年12月8日,央行将存款利准备金率提高一个百分点;同年11月CPI同比上涨6.9%;
17、随后央行、银监会明确划定第二套房贷以户为单元;12月国务院发出禁令:城镇居民不得到农村购置小产权房,继2004年经来,因家出台的宏观调控政策频率之高,调控力度之大,前所未有,以“管严土地,看紧信贷”为主的宏观调控步伐,紧紧扼住了房地产开发的两大命脉,房贷利率连续涨高,同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机,消除房地产泡沫,保障房地财产的康健稳定生长产生了巨大的作用。2、项目开发地区的经济社会情况及治理、政策因素2007年,*市实现生产总值(开端核算)823.51亿元,增长15.3%。其中第一财产增加值201.4亿元,增长 4.1%;第二财产增加值335.43亿元
18、,增长20.2%;第三财产增加值286.68亿元,增长17.3%。按常住人口盘算,全市人均生产总值12287元,比2000年增长213.8 %,翻了一番。近五年,是*经济生长较快的五年,经济总量从2003年的432.34亿元,增加到2007年的823.51亿元,年均增长速度到达11.99%。经济结构产生明显变革,第二财产比重上升,2007年二财产占GDP的比重到达40.73%,比2003年上升5.23个百分点。一财产占GDP比重较2003年下降0.55个百分点。主要经济结构比重见图2。就业再就业成效显著。年末就业劳动力397.5万人,新增就业人员5.75万人,其中城镇新增就业人员5.61万人,
19、其中下岗失业人员再就业4.19万人。组织农村劳务输出5.3万人。年末城镇登记失业率为4.3 %,就业形势保持稳定。物价总水平温和上涨。全年居民消费代价总水平比年初上升5.27个百分点,其中,办事代价上涨1.23个百分点。商品零售代价上涨6.47个百分点。食品类代价上涨12.31个百分点。衡宇销售代价上涨5.49%,其中商品房销售代价上涨7.23%。宁静生产形势好转,全年共产生种种宁静事故864起,同比下降14.88;死亡242人,同比下降26.89;亿元GDP生产宁静事故死亡率为0.55,门路交通万车死亡率10.1;煤炭百万吨事故死亡率8.3;工矿商贸企业十万从业人员生产宁静事故死亡率3.75
20、,四项宁静生产事故死亡率均比上年有较大幅度的下降。2007年,*。城乡居民生活继承得到改进。2007年*万人次,参保总人数196.66万人次,征缴基金17.26亿元(含企业养老保险清欠),支付各项保险报酬20.98亿元。其中企业养老保险新增参保人数3.74万人,到场社会养老保险人数65.45万人,其中职工数46.22人,离退休人员19.35万人;到场企业改制保险的单元155家,到场失业保险的职工人数13.04 万人;根本医疗保险的参保人数达50.87人,新增4.61万人,其中职工34.79万人,离退休人员16.09万人。到场工伤保险人数22.12万人,到场生育保险人数35.09万人。居民享受最
21、低生活保险的东西共有20.18万人,都会居民领取失业保险人数0.89万人,根本做到应保尽保。2007年,*市牢固资产投资较快增长,投资结构进一步优化。全社会牢固资产投资完成227.9亿元,比上年增长28.3%。从财产投向看,第一财产投资3.4亿元,与去年持平;第二财产投资114.9亿元,增长52.4%;第三财产投资109.6亿元,增长10.8%,产业投入明显加大。全年产业完成投资114.9亿元,比上年增长53.3%。其中制造业完成投资82.1亿元,占产业投资的比重为71.5%;电力、燃气及水的生产供给业完成投资8.5亿元,占产业投资的比重为7.4%。社会事业和底子设施投资均有大幅度的增长。房地
22、产开发投资稳步增长,全年完成投资额23.5亿元,增长41.7%,最近五年是*投资额增加最快的五年。2.2. 区域房地产市场阐发1、*房地产市场区域漫衍及特点 主城区板块主城区为*市老的行政、商业、金融、文化教诲中心,交通便利、配套完善,商业气氛浓厚,升值潜力及投资代价大,土地本钱较高,主要以中高等次的高层住宅、商铺为主、销售代价受到范围和修建筹划水平的差别,住宅在1800-3000元/平方米左右。老城区比力有代表性的有熙园、中泰峰境、亚华名都、世纪名城等。主要特征:市区中心位置,范围较小,占地面积不大,高容积率,一、两栋楼体,多为高层,居住情况一般,小区景观,面积以中、大户型为主,售价多为18
23、00-3000元/平方米左右。 华新开发区板快华新开发区位于*市西部,是*市新的行政中心,市委市政府等行政事业性单元均已入驻该片区,已形成一定的范围,政府构造搬家事情已根本完成,区域的后发优势已经开始体现,片区市场将具有较大的生长和潜力。*市民对华新区的认可度是比力高的,片区筹划较好,路网建立已经完成,生活配套设施正在逐步完善,生活便利水平不停提高。由于片区拥有良好的区位优势和优美片区情况,现已成为*市民购房置业的首选区域。主要特征:普遍的楼盘范围比力大,档次相对其他几个区域要高,户型面积上相对而言设计比力公道,以三房为主力,一般做到120-150平方米,120-130平方米的三房旺销,四房面
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