某房地产项目可行性研究报告4.docx
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1、XX房地产项目可行性研究陈诉公司名称:麒龙房地产公司体例人员:赵 艳 海完成日期:2005-9-3目录观察人员声明我们郑重声明:1、 我们在本观察陈诉中报告的事实是真实的和准确的。2、 我们依照XXXX公司统一的房地产可行性研究陈诉模式进行阐发。3、 形成意见和结论。4、 撰写本可行性研究陈诉。5、 我们已(或没有)对本陈诉中的拟建项目进行了实地查勘(在本声明中应清楚地说明哪些观察人员对拟建项目进行了实地查勘)。6、 (其他需要声明的事项)到场观察人员签名:公司领导签字:注:形成一致意见后,附后存档。第一部分:项目总论这一部分主要应说明项目的提倡历程、提出的理由、前期事情的生长历程、投资者的意
2、向、投资的须要性等可行性研究的事情底子。为此,需将项目的提出配景与生长表面作系统地叙述。说明项目提出的配景、投资理由、在可行性研究前已经进行的事情情况及其结果、重要问题的决策和决策历程等情况。在叙述项目生长表面的同时,应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。项目所在区域生长情况都市生长筹划与地块的干系及对项目开发的影响;所属地区在该都市的历史、经济、文化、战略生长等方面的职位,所在区域政策、经济及财产情况。项目提倡人及提倡缘由项目渊源,特殊的政治或文化配景,如:危房改革、高新技能区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。项目投资的须要性项目启动对公司未来几年生长战略、生长筹划的意义(一般3
3、5年),在公司生长中的职位(是否核心项目);公司进入重点区域市场、项目公道结构,对公司提高市场笼罩率、提升品牌形象、低落经营风险、扩大社会影响力的作用;从公司未来的利润需求、可连续经营等角度描述立项的意义;1.2项目表面1.2.1项目名称1.2.2项目建立单元表面1.2.3项目地块位置及周边现状地块位置地块所处都市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。附图:项目在该都市的区位图,标记出宗地区域位置,与标记性市政设施、修建物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的干系)。宗地现状1)四周范畴;2)阵势平坦状况,自然标高,与
4、周边阵势比力;3)地面现状,包罗宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并盘算因此而损失的实际用地面积;4)地面现有居民情况,包罗具体居住人数、户数,工场数量、范围、产物性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响;5)地下情况,包罗管线、地下电缆、暗渠、地上修建物原有桩基及地下修建/结构等,地上地下都要注意有没有受掩护的历史文物奇迹、可利用的构建;6)土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政门路、名胜奇迹、江河湖泊等因素支解土地;7)地质情况,包罗土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图:平面地形图,标记四至范畴及相关数据;地形地貌图,主
5、要反应宗地地面修建、河道、沟壑、高压线等内容;地下状况图,包罗地下管线、暗渠、电缆等。项目周边的社区配套1)周边3000米范畴内的社区配套l 交通状况(a) 公交系统情况,包罗主要线路、行车区间等;(b) 宗地出行主要依靠的交通方法,是否需要生长商自己解决;(c) 现有交通捷运系统,近期或筹划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图:交通状况示意图,包罗现有和未来筹划的都市大众交通和快速捷运系统;l 教诲:大中小学及教诲质量情况。l 医院品级和医疗水平l 大型购物中心、主要商业和菜市场l 文化、体育、娱乐设施l 公园l 银行l 邮局l 其他附图:生活设施漫衍图,具体位置、距离。2)
6、宗地周边3000米外但可辐射范畴内主要社区配套现状项目周边情况(凭据个案特性描述,没有的可以不写)1)治安情况2)空气状况3)噪声情况4)污染情况(化工场、河道湖泊污染等)5)危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)6)周边景观7)风水情况8)近期或筹划中周边情况的主要变革,如门路的拓宽、工场的搬家、大型医院、学校、购物中心/超市的建立等。9)其他大市政配套(都要说明距宗地距离、本钱、接入的可能性)1)门路现状及筹划生长包罗现有路幅、筹划路幅,筹划实施的时间,与宗地的干系(影响)。2)供水状况:现有管线、管径及未来筹划和实施时间。3)污水、雨水排放:现有管线、管径及未来筹划
7、和实施时间。4)通讯(有线电视、电话、网络):现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。5)永久性供电和临时施工用电:现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。6)燃气:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7)供热及生活热水:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图:说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来筹划扩容和增加的情况。1.2.4项目筹划控制要点筹划控制要点总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、门路面积住宅修建面积、公建修建面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积综合容积率、住宅容积率修建密度控高绿化率其他1.2.5项目生
8、长表面已进行的观察研究项目及结果项目地块初勘及初测事情情况项目发起书体例、提出及审批历程研究事情进展情况1.3可行性研究陈诉体例依据在可行性研究中作为依据的法例、文件、资料、要列着名称、来源、公布日期。并将其中须要的部分全文附后,作为可行性研究陈诉的附件,这些法例、文件、资料大抵可分为四个部分:项目主管部分对项目的建立要求所下达的指令性文件;对项目承办单元或可行性研究单元的请示陈诉的批复文件。可行性研究开始前已经形成的事情结果及文件。国度和拟建地区的政策、执法和法例。凭据项目需要进行观察和收集的设计底子资料。(1)都市居住区筹划设计范例(2)A市都市拆迁治理条例(3)都市居住区大众办事设施设置
9、划定(4)住宅设计范例(5)住宅修建设计尺度(6)修建工程交通设计及停车场设置尺度(7)都市门路绿化筹划及设计范例(8)高层民用修建设计防火范例1.4可行性研究结论及发起1.4.1市场研究1.4.2开发方案1.4.3投资估算与融资方案1.4.4财政评价1.4.5不确定性阐发1.4.6综合评价1.4.7研究结论与发起1.4.8主要技能经济指标表第二部分:市场研究2.1宏观情况阐发房地产开发商在一个国度的某个地区拟进行房地产投资时,首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、民俗习惯等。2.2全国房地产行业生长阐发行业政策市场供给与需求行业生长趋势2.3本市房地产市场阐发一般来讲,项
10、目所在海内部地区之间的生长是不平衡的,差别总是差别水平地存在,仅研究其宏观因素还不敷、还必须对项目所在区域进行因素阐发,这是因为:首先,宏观经济对区域经济的影响水平差别,对有的区域影响大,有的区域影响小;其次,区域经济生长受宏观经济的影响存在着“时滞现象,宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才气对区域经济的生长产生影响,有的地区反响快,有的地区则滞后性较为明显,投资时必须加以考虑;其三,国度特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济颠簸的影响,甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。2.3.1本市房地产市场现状整体竞争格式,供求现状1、近三到五年商品住宅市场生长状况:开工面积、竣工面积、
11、销售面积、销售额。2、量值描述市场状况:当年市场主要指标:土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、小我私家购房比例、平均售价、小我私家信贷额度占销售额比例。3、种种型产物的市场特征:价位区分、各档次市场比例、生长趋势、产物特征、漫衍区域等。4、各行政区市场比力:(1)量值描述:土地批租量、开工量、竣工量、销售量、种种档次楼盘的销售比重、平均代价等。(2)各区商品住宅漫衍特征:供给量、销售量变革和生长趋势等。5、本地都市近、中期筹划生长偏向描述都市生长筹划、功效结构、底子设施建立等与项目开发和居民住宅密切相关方面。6、主要生长商情况:生长商实力、企业性质、开发水平;前20名生长商最近
12、3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。7、热点区域的表述和特征,热点产物的表述和特征8、客户的购置偏好、购置存眷的要素9、重点楼盘描述备注:需要完成都市生长及房地产市场调研陈诉(陈诉格式及内容另附)2.3.2本市房地产市场生长趋势需求预测需求预测就是以房地产市场观察的信息、数据和资料为依据,运用科学的要领,对某类物业的市场需求纪律和变革趋势进行阐发和预测,从而推断出未来市场对该类物业的需求。供给预测供给预测就是以房地产市场观察的信息资料和数据为依据,运用科学的要领,对某类物业的市场供给纪律和变革趋势进行阐发,从而预测未来市场上该类物业的供给情况(预测要领:通常可以分为时间序
13、列阐发法和因果干系阐发法。时间序列阐发法又可分为:移动平均法,指数平滑法等;因果干系阐发法可分为:线性回归法、非线性回归法、模拟法等。)2.4板块市场阐发2.4.1区域住宅市场生长状况区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内漫衍状况购置人群变革区域住宅市场各项指标生长状况(近3-5年)开工量/竣工量销售量/供需比平均售价区域市场在市内各项指标的排名状况及生长趋势2.4.2区域内供给产物特征各档次产物供给状况各档次产物的聚集特征尤其研究与本案类似档次物业的特征平均售价开发范围产物形式平均销售率平均容积率物业在区域内漫衍特征区域内体现最好个案状况附图:项目周边楼盘个案漫衍图,其中一些具代表性的未来
14、主要竞争楼盘还要配置现场图片。未来2-3年区域内可供给土地状况、产物供给量和产物类型阐发:本案在区域市场内的时机点结论:区域市场在整体市场的职位及生长态势本案所在位置的价位区间和本案开发产物的价位区间及产物形式本案在区域内开发市场潜力本案在开发中的营销核心问题2.4.3区域市场目标客层研究各档次产物目标客层特征及辐射商圈范畴(创建在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上)结论:本案目标人群的区域来源、行业特点、产物力的偏好、购置方法和主要的存眷点、诉求点。2.5项目拟定位方案2.5.1可类比项目市场观察序号 比力因素 典范楼盘分值 权重 拟建项目分值 备注(详细)1 地段位置 100 40
15、% 110 距所在片区中心的远近; 商业、写字楼为临街或背街;2 配套设施 100 10% 115 城镇底子设施:供水、供电、排水; 社会办事设施;文化教诲、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化3 筹划设计 100 10% 110 筹划水平、理念4 物业治理 100 10% 95 保安、清洁卫生;内墙;绿化率及养护状况;物业治理费;是否人车分流;物业治理商资质5 交通情况 100 5% 80 巨细中巴线路数量;距公交站远近;站点数量;大中小巴舒适水平6 楼盘范围 100 3% 100 修建总面积(在建及未建);总占地面积;户数;7 产物外观 100 5% 105 是否醒目;是否新颖;是否高等;感官舒
16、适水平;8 户型设计 100 10% 105 户型部署是否公道,是否有暗房,实用率是否高9 生长商信誉 100 2% 90 资产及资质、开发楼盘几多、楼盘质量、品牌10 销售手法 100 5% 11011 其它方面 如对方没有,百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重12 合计 106 各行权重乘以拟建楼盘分值13 拟建楼盘代价=典范楼盘代价*106盘算。备注:1)此表格主要是想通过与本地典范楼盘的比力,发明拟建项目的优缺点。2)使我们的代价制定更客观公道。3)此表中的权重比例,公司可凭据实际情况进行适当调解。类比因素在水一方南方美镇集资房本项目1、地段资源综合-0地理位置-0自然情况0-0
17、人文情况0+0交通条件00+0地块范围0+-0市政配套00+0不可控的污染、滋扰因素00-02、正常本钱综合楼面地价建安本钱大众配套其它合计小高层平均单元本钱16550015090905多层平均单元本钱25045015090940联排别墅平均单元本钱400450200901140独立别墅平均单元本钱10005002509018403、项目可实现代价最高最低平均小高层售价140012001300多层售价190011001350联排别墅售价250020002200独立别墅售价600040005000可提升代价因素权重在水一方南方美镇本项目(估)评分加权评分加权评分加权地段资源20%324市场定位及
18、产物筹划设计30%434小区配套和物管10%442形象包装及营销筹谋10%432产物的实现能力和质量10%133生长商的品牌和实力10%441区域筹划因素10%313合计100%2.5.2项目SWOT阐发差别类型适合的地产因子地产因子只身公寓普通住宅高等洋房别墅对大众效能的依赖很强强一般弱对噪音、情况滋扰的依赖强较强弱很弱对小区自身配套要求高很高高高小区物业治理的要求低不高高很高修建质量、装修的要求低一般高很高容积率、绿地率要求无一般低极低对休闲空间、娱乐要求无一般高很高景观、人文的稀缺要求无一般高很高项目SWOT阐发操纵偏向:S-优势:1.基地属风水宝地,稀缺的湖资源W-劣势2.企业组织机构
19、不健,全操纵不范例4.配套、交通障碍5.辐射力不敷,吸引主城居家置业难外部时机 区位优势主城外扩,高速公路的开通,项目应属重庆远郊区域(35分钟车程)。 情况优势:国度级旅游区缙云山山脚下。 重庆经济的生长,为高层置业提供了良好的底子。外部威胁 区域与南山相比,南北有离主城近,并且主城区内在此消费以上范围、成气氛,优势明显,而项目区域却清淡,缺上档次的休闲,娱乐配套。 北培区政府对缙云山资源开发的不敷。项目自身优势 情况优势:有稀缺的景观,情况资源 人文情况:美龄别墅 地块范围90多亩,不大不小,属“可为”空间劣势: 基地的交通障碍:老路:1个半小时;高速:35分钟,但45元过路费 市政配套较
20、弱,周边缺少高等次设施。总结:参考方面:成都青城山竞争来源:短期:南山区域 远期:渝北区统景偏向2.5.3项目定位方案市场定位目标市场定位项目产物定位主要功效/修建范围/主要技能经济指标代价定位:项目 销售均价 (元/) 出租均价 (元/月) 可租售面积() 备注写字间配套功效停车场住宅销售定位发起几个偏向:类型目标消费群区域操纵要点别墅市场居家型别墅市区远郊顶级别墅,交通解决后,主城区:一环高速收费取消,北部顶级别墅区北培:市场观察旅游渡假型别墅主城区人群适当低落总价控制户型面积产权式酒店小户型,产权渡假主城区人群与宋美龄故宅整合其他恒久经营老年疗养中心等拓展训练基地主城区人群资金接纳期主要
21、构思:在力求最大掩护基地情况的前提下,修建2030幢独立别墅,如下:总体90多亩,6万平方米20幢占地:3000平方米/幢5亩地,容积率:建面:360平方米,代价200万30幢占地:2000平方米/幢3亩地,容积率:建面:300平方米,5000元/平方米,代价150万主力目标消费群:北培高端市场次要市场:主城高端人群第三部分:项目开发方案3.1项目地块特性与代价阐发3.1.1地块特征阐发3.1.2土地代价阐发1)估价要领和盘算公式2)估价历程3)拆迁本钱估算3.1.3土地升值潜力开端评估。从地理位置、周边土地供给(代价与成交的情况)、周边情况及配套、市场生长状况、政府筹划、都市未来生长战略等角
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