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1、目录价钱策略贩卖策略设定工程推行策略设定推行各阶段义务详细设定:工程推行首期方案外部认购期促销策略贩卖现场包装策略要紧贩卖道具制造及二期贩卖材料的弥补二期工程进入期任务构造及验收营销总结价钱策略一期多层剩余房源在如今曾经降价的根底上,以稳步贩卖为主要紧缘故是五、六楼年夜户型不管对任何楼盘根本上最难卖的房源。二期年夜户型采纳中开高走的价钱策略,起步均价定在1750元阁下,敏捷降价,假设品牌一旦构成,可将贩卖均价定位于1950元阁下。价钱优惠点宜操纵在4%以内。二期商店宜在新品牌构成时开始贩卖,价钱亦采纳中开高走的价钱策略。贩卖策略设定A、 产物中心功用:a、 商务公寓,部分商店投资;b、 产物方
2、法特色:以套为主,户型从一室一卫的19平米到159平米的三室两厅均有,年夜户型主力是19平米跟40平米的一室一卫。c、 交房标准:毛坯房B、 入市姿态:西北板块商务公寓指导者。C、 入市机遇:二期年夜户型期房贩卖,二期商店宜在品牌构成时开始贩卖,或在年夜卖场片面停业时贩卖。一期余房即时贩卖。D、 贩卖方法:多种付款方法组合贩卖与贬值贩卖相结合。工程推行策略设定A、 工程推行主题观点:拥有宏年夜投资报答代价的高级商务公寓B、 工程推行目的:构成明白的地区商务室庐指导者品牌。C、 工程推行方法:以报纸告白为主,电视、播送、DM直邮为辅。推行各阶段义务详细设定:A、 外部认购:从2003年6月15至
3、7月4日。本阶段要紧义务是实现凤凰城品牌第一外延,让郑东新区、郑汴路商圈、年夜卖场明白成为凤凰城的品牌外延,为厥后品牌第二外延的详细化确破高度。B、 收盘期:从7月5日至8月31日,本阶段要紧义务是实现凤凰城品牌第二外延,明白种种物业形状的详细投资代价,本阶段多以详细的比照数据为主,过量参加促销运动。实现贩卖打破。C、 强销期:从9月1日至11月30日,本阶段要紧义务是完全实现凤凰城二期贩卖,以多种促销运动及老业主现身压服、老业主带新业主为主,告白内容以纯确实产物信息为主,天职阶段告白用度将年夜幅增加。此阶段二期商店片面参与市场。纯商店推行开始。商店的投资代价以详细的比照数据表达。并在房展会时
4、期展开公关运动。D、 衰退期封盘期,12月1日至2004年2月。本阶段以连续的小版面提示性告白为主,实现收盘贩卖。同时为三期小高层做预热任务。工程推行首期方案外部认购期A、 媒体构成:报纸,派发单页,直邮单页,播送。B、 告白主题:郑州出现了拥有宏年夜投资报答代价的高级商务公寓C、 报纸告白标题备选内容:1、出卖:“深圳罗湖、蛇口1982。极言长达20年,总投资2000亿元的郑东新区对郑汴路商圈的代价,凤凰城有相称于1982年时的罗湖、蛇口不动产投资机遇。芝麻开门2、出卖:“上海、浦东1992。极言长达20年,总投资2000亿元的郑东新区对郑汴路商圈的代价,凤凰城有相称于1992年时的上海浦东
5、不动产投资机遇。3、出卖“三峡、宜昌1995极言长达20年,总投资2000亿元的郑东新区对郑汴路商圈的代价,凤凰城有相称于1995年时的三峡不动产投资机遇。4、出卖“加利佛尼亚、金矿营地1862极言长达20年,总投资2000亿元的郑东新区对郑汴路商圈的代价,凤凰城有相称于1862年时的美国淘金般的不动产投资机遇。购置凤凰城的业主就好似是在金矿旁边卖铁锹的人。你可另有这颗英勇的心!5、出卖“火车站商务公寓2003极言业已成熟的郑汴路商圈的关于凤凰城的商务代价,当于火车站关于其周边物业的代价。6、以北环路楼盘的价钱,买下“火车站公寓极言业已成熟的郑汴路商圈的关于凤凰城的商务代价,当于火车站关于其周
6、边物业的代价。7以1850元/平米买下2900元房产极言年夜卖场及其147亩休闲广场将完全改动郑汴路南、路北的情况差异。凤凰城的价钱远低于其物业的代价。8、出卖:“私人银行极言业已成熟的郑汴路商圈里曾经有4000多家商户,从业职员达2万多人,能为凤凰城带来无尽的出租、出卖代价。D、单页、播送告白内容年夜至同上。E、告白媒体投放方案:在5月28日前投放一到两个小版面的报纸告白跟题花告白或分类信息告白,告白内容以纯真产物信息为主,保持售楼部的根本来电、来访量。同时进展进入期报纸告白、单页告白的创作、媒体购置与印刷。6月15日进入期推行片面开始,报纸媒体以年夜河报为主,投放频度每周12次,半版、竖通
7、栏穿插投放,详细如下:略注:本媒体方案是基于开拓商二期预售容许证2003年5月31日前操持终了的根底上制订。F、单页投放方案:单页印刷量:投放日期:2003年月日,月日,月日,月日掩盖范畴:郑汴路市场、帆海路市场、火车站市场。投放用度,每份约0.15元,总计6000元。G、直邮DM:应用能源公司现有的数据库资本,展开数据库营销。每月邮寄一次,每次邮寄4000份,每份用度约为0.9元。总计7200元H、广揭宣布商、印刷商、制造商的选定。甲方认定,或能源公司推举甲确认。促销策略为使报纸告白出现连续性攻势,短时间内进步凤凰城在郑汴路的著名度,哄托贩卖气氛,进步在进入期展开集报抽奖运动,奖品为电动车跟
8、自行车,同时以播送现场报到的方法普遍告诉。运动内容:月日至月日的8期告白中,参预者集齐此中恣意差异内容三期告白,到售楼部注销支付抽奖卡,在注销日确当期礼拜六到售楼广场参预抽奖,抽奖日为月日、月日、月日跟月日。每次抽奖抽出5辆自行车跟2辆电动车。奖品用度为:电动车8辆约16500元,自行车20辆约2200元。别的用度另计。贩卖现场包装策略A、 明白工程视觉零碎的中心部分:称号、标记、标准字、标准色B、 售楼部广场、售楼通道、工地围墙包装:详见售楼现场包装方案要紧贩卖道具制造及二期贩卖材料的弥补:A、 楼书6月6日前楼书创作计划终了,6月10日定稿印刷。可能每本楼书3元,每次印刷5000本。用度约
9、为15000元。B、 二期年夜户型主力户型单体模子。甲方担任制造,应在6月9前实现。C、二期贩卖后期预备材料:1) 商品房预售容许证,甲方担任操持,可能5月31日前获得。2) 二期楼宇说明书:一致说辞、种种户型图、交房标准、物管内容。售楼部协同甲方在6月10日前实现。3) 实现二期贩卖手册4) 实现二期房源贩卖价钱、最年夜优惠比例。售楼部协同甲方在6月10日前实现。5) 实现二期房源贩卖操纵及制订降价日期。售楼部协同甲方在6月10日前实现。6) 实现二期房源条约标准文本包含外部认购书。售楼部协同甲方在6月10日前实现。二期工程进入期任务构造及验收依照本营销筹划书各任务环节的任务内容及日程,各部分制订本部分的任务过程。逐日下战书6时售楼部协同甲方和谐验收当期任务。尤其要留意的要紧环节有:贩卖手续验收;贩卖道具验收;告白计划样稿验收;告白媒体购置验收媒体、时间、版面、该版面周边内容情况及恳求;气象、主要社会运动尤其留意非典的走向。岗亭职员任务预备验收:主要环节练习训练。营销总结依照来电量、来访量、来访客户质量、成交量推断当期告白后果。依照进入期品牌塑造后果、贩卖成交量推断营销策略。依照来访成交比例及贩卖总量推断售楼部现场贩卖才能。
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