中洲控股:2016年年度报告.PDF
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1、深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 1 深圳市中洲投资控股股份有限公司深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年年度报告年年度报告 2017 年年 04 月月 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和真实、准确、完整,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。连带的法律责任。公
2、司董事长姚日波、财务总监尹善峰及财务管理中心总经理公司董事长姚日波、财务总监尹善峰及财务管理中心总经理(会计主管人员会计主管人员)黄薇声明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。黄薇声明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。除下列董事外,其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议除下列董事外,其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议 未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名 谭华森 董事 因公 姚日波 本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺,本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺,敬请投资者注意投资
3、风险。敬请投资者注意投资风险。公司已在本报告中描述存在的政策风险、市场竞争风险、融资公司已在本报告中描述存在的政策风险、市场竞争风险、融资信贷、信贷、利率利率风险、经营风险等,敬请查阅风险、经营风险等,敬请查阅经营经营层讨论与分析中关于公司未来发展的讨论与层讨论与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险的内容。分析中可能面对的风险的内容。公司经本次董事会审议通过的公司经本次董事会审议通过的利润分配预案利润分配预案为为:以公司年末总股本以公司年末总股本664,831,139 股为基数,股为基数,向全体股东每向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 0.80 元(含税),送红元(
4、含税),送红股股 0 股(含税),不以公积金转增股本。股(含税),不以公积金转增股本。深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 .2 2 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 .5 5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 .9 9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 .1212 第五节第五节 重要事项重要事项 .3737 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 .5656 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 .6262 第八节第八节 董事、监事、高
5、级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 .6363 第九节第九节 公司治理公司治理 .7070 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 .7878 第十一节第十一节 财务报告财务报告 .8484 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 .195195 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司 指 深圳市中洲投资控股股份有限公司 中洲置地 指 深圳市中洲置地有限公司 中洲集团 指 深圳中洲集团有限公司 前海阳诚 指 深圳市前海阳诚实业发展有限公司 中洲资本 指 深圳市中洲资本有限公司 旺洲置业 指 青岛
6、市旺洲置业有限公司股权 联顺地产 指 青岛市联顺地产有限公司股权 源洲投资 指 青岛源洲投资有限公司 华南城控股、华南城 指 华南城控股有限公司 Accurate Gain 指 Accurate Gain Developments Limited Best wisdom 指 Best Wisdom Group Limited 万载银河湾 指 万载县银河湾贸易有限公司 成都深长城 指 成都深长城地产有限公司 成都银河湾 指 成都市银河湾房地产开发有限公司 华电公司 指 深圳市华电房地产有限公司 宝东公司 指 深圳市宝东地产开发有限公司 龙岗投控 指 深圳市龙岗区投资控股集团有限公司 深交所 指
7、深圳证券交易所 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 元 指 除特别说明外,金额单位为人民币元 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 中洲控股 股票代码 000042 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市中洲投资控股股份有限公司 公司的中文简称 中洲控股 公司的外文名称(如有)SHENZHEN CENTRALCON INVESTMENT HOLDING CO.,LTD 公司的法定代表人 姚日波 注册地址 深圳市福田区百花五路长源楼 注册地址的邮政编码
8、518028 办公地址 深圳市南山区海德一道 88 号中洲控股金融中心 39 层 办公地址的邮政编码 518054 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 尹善峰 陈颖 联系地址 深圳市南山区海德一道 88 号中洲控股金融中心 39 层 深圳市南山区海德一道 88 号中洲控股金融中心 39 层 电话 0755-8839 3698 0755-8839 3605 传真 0755-8839 3600 0755-8839 3600 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报、证券时
9、报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室、深圳证券交易所 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 19219076-8 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 6 公司上市以来主营业务的变化情况(如有)无变更 历次控股股东的变更情况(如有)1、1994 年,经深圳市证券管理办公室批准,公司发行人民币普通股 56,300,000 股。公司发起人深圳市建设(集团)公司(后更名为“深圳市建设投资控股公司”)以存量净资产折股40,000,000 股(占公司总股本的 71.05%),成为公司的控股股东。2、20
10、05 年 7 月,由于行政划拨,公司原控股股东深圳市建设投资控股公司持有本公司的国家股全部划归深圳市国资委持有,公司控股股东由深圳市建设投资控股公司变为深圳市国资委。本次国有股权划转后,深圳市国资委持有公司股份 83,333,496 股(占公司总股本的34.8%),为公司第一大股东。2006 年,公司股权分置改革实施后,深圳市国资委持有的本公司股份由 83,333,496 股(占公司总股本的 34.8%)变为 71,239,307 股(占公司总股本的29.75%)。3、2013 年 6 月,深圳市国资委将持有的 47,293,950 股本公司股份(占公司总股本的 19.75%)转让给深圳市中洲
11、房地产有限公司(现已更名为“深圳市中洲置地有限公司”)。2013 年 7 月,深圳市国资委将其持有的 23,945,357 股本公司股份(占本公司总股本的 10%)无偿划转至远致公司名下。2013 年 8 月,上述股份转让和无偿划转取得国务院国资委同意批复。2013年 9 月,相关股份过户完成。上述股份变动后,深圳市国资委不再持有本公司股份;加上此前持有公司 4.04%股份,中洲置地合计持有公司 23.79%股份,并在详式权益变动报告书中承诺拟在未来 12 个月内择机继续增持公司股份并成为公司第一大股东。2013 年 10月 28 日至 2013 年 11 月 5 日间,中洲置地通过深圳证券交
12、易系统集中竞价和大宗交易方式累计买入 11,212,000 股本公司股份(占公司总股本的 4.68%)。本次增持后,中洲置地合计持有本公司股份 68,182,503 股,占公司总股本的 28.47%,成为公司第一大股东,并发布了详式权益变动报告书。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 3-9 层 签字会计师姓名 袁龙平、周学春 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督
13、导期间 中信证券股份有限公司 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 马丰明、邓淑芳 2015 年 12 月 29 日至 2016 年12 月 31 日 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 7 2016 年 2015 年 本年比上年增减 2014 年 营业收入(元)8,115,755,330.09 5,047,823,963.43 60.78%3,054,508,871.12 归
14、属于上市公司股东的净利润(元)260,532,556.30 401,177,291.16-35.06%306,703,422.54 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润(元)278,986,036.74 409,683,593.11-31.90%298,664,102.67 经营活动产生的现金流量净额(元)1,748,423,570.05-846,828,689.25 306.47%-1,640,186,839.52 基本每股收益(元/股)0.3959 0.8377-52.74%0.6404 稀释每股收益(元/股)0.3959 0.8377-52.74%0.6404 加权平均净资产收益
15、率 4.57%11.61%下降 7.04 个百分点 9.66%2016 年末 2015 年末 本年末比上年末增减 2014 年末 总资产(元)29,161,608,501.95 24,621,393,457.39 18.44%16,212,386,773.28 归属于上市公司股东的净资产(元)5,885,037,057.52 5,615,109,303.66 4.81%3,303,358,604.10 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财
16、务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位:元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 1,906,287,786.01 1,415,216,639.57 2,051,032,127
17、.50 2,743,218,777.01 归属于上市公司股东的净利润 44,774,632.28-18,315,921.08 55,528,680.85 178,545,164.25 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 41,696,318.99-4,088,104.19 69,332,461.70 172,045,360.24 经营活动产生的现金流量净额-947,805,793.78 313,951,062.03 3,078,006,137.57-695,727,835.77 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 深圳市中洲投资
18、控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 8 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位:元 项目 2016 年金额 2015 年金额 2014 年金额 说明 非流动资产处置损益(包括已计提资产减值准备的冲销部分)-6,943,207.76-393,068.87 227,577.92 计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关,按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外)2,062,281.72 641,395.36 74,574.20 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 467,760.20 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 2
19、,705,562.99 2,127,003.65 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外,持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益,以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 10,023,000.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-18,105,888.31-13,336,444.29-705,610.65 本期支付项目竣工逾期违约金 减:所得税影响额-4,521,873.01-3,201,978.73 3,132,753.66 少数股东权益影响额(税后)-11,460.90 1,325,725.87 1,042,231.79 合计-
20、18,453,480.44-8,506,301.95 8,039,319.87-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目,以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目,应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内行业及公司主要项目所处
21、区域市场分析报告期内行业及公司主要项目所处区域市场分析 2016年,在因城施策、去库存的背景下,三四线城市仍坚持去库存策略,热点城市调控政策不断收紧,限购限贷力度及各项监管措施频频加码,政策环境“由松趋紧”,房地产市场走势渐趋平稳。同时,中央加强房地产长效机制建设,区域一体化、新型城镇化等继续突破前行,为行业长期发展积极构建良好环境。房地产交易高位运行,全年商品房销售面积157,349万平方米,比上年增长22.5%,其中,住宅销售面积增长22.4%,办公楼销售面积增长31.4%,商业营业用房销售面积增长16.8%,绝对量均创历史新高,但同比增幅收窄。品牌房企销售业绩再创新高,百亿房企市场份额升
22、至50%,房企进入规模化发展的新时代。目前公司房地产业务主要集中在深圳、上海、成都、惠州、青岛五个城市,业务以商品住宅开发与销售为主,精选优质资产自持运营为辅。根据CREIS中指数据,2016年深圳、上海、成都、惠州、青岛地区房地产销售数据如下:城市 住宅均价(元/)同比 成交面积(万)同比 新入市面积(万)同比 销供比 深圳 53,454 59.92%417.93-37.24%436.97-38.94%0.96%楼市价升量跌,基本上无库存压力,并呈现供不应求。上海 38,356 18.81%1,382.90-7.07%802.21-30.94%1.72%整体供应量及成交量不同幅度下降,但刚需
23、、改善需求旺盛导致成交均价明显上升。惠州 7,916 25.23%535 49.37%370.55-17.64%1.44%楼市升温,市场交易活跃,呈现量价齐升。成都 11,562 17.75%991.86 11.30%928.26-28.09%1.07%楼市持续火热,呈现量价齐升。青岛 9,601-4.08%1,962.52 62.16%1,153.18-0.96%1.70%延续去库存政策,较宽松的政策环境带动成交面积上涨,达到历史最高水平。价格平稳 二、公司的经营业态及区域竞争优势二、公司的经营业态及区域竞争优势 公司以房地产开发为主营业务,其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理
24、、股权投资等领域。公司在全国开发建设了众多优质项目和精品楼盘,拥有科学合理的土地储备。公司逐步增加自持优质资产,自主经营国际化五星级酒店,拥有专业的、提供优质服务的物业管理公司,保持良好的社会信誉和品牌形象。深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 10 深圳区域主要项目有笋岗物流项目和黄金台项目。笋岗物流项目为深圳市首批十大城市更新项目之一,由地标商务、创意办公、公寓、商业购物中心及酒店构成。黄金台项目是深圳市龙华新区核心地段的住宅项目,位于深圳北站商务核心区内,地理位置佳。上海及周边区域开发和销售的项目主要有上海君廷项目、珑悦项目、无锡项目和嘉兴项目。君廷项目作为上海徐汇滨
25、江板块稀缺的纯居住府邸,产品定位高端,树立了中洲控股在上海市场的品牌形象。报告期内,公司积极布局长三角地区,通过招拍挂形式分别在无锡和嘉兴获取项目,拓展了中洲控股在长三角地区的战略布局。成都区域开发销售的中洲锦城湖岸项目依靠自身优势及精准营销,在成都市场引起关注,进一步提升了中洲控股在成都市场的品牌影响力。2016年公司在成华区通过招拍挂形式取得中洲里程项目,将于2017年面市。中洲控股在成都已经初步形成多区域多盘联动,市场地位显著提升。惠州公司除夺得惠州惠城区销售金额、面积和套数冠军外,其开发销售的中央公园和天御两个项目,还获得了惠州惠城区年度销售金额的单盘冠、亚军,中央公园和天御的业绩为中
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