鑫苑物業服務集團有限公司2019092500020_c招股说明书上市文件-[发售以供认购].pdf
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1、鑫苑物業服務集團有限公司Xinyuan Property Management Service(Cayman)Ltd.(於開曼群島註冊成立的有限公司)股份代號:1895鑫苑物Xinyuan Prope開曼群島註冊成立代號:1895服務集團有gement Ser司)聯席全球協調人、聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人獨家保薦人聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人2019年9月25日重 要 提 示重要提示:如閣下對本招股章程之任何內容如有任何疑問,閣下應尋求獨立專業意見。Xinyuan Property Management Service(Cayman)Ltd.鑫苑物業服務集團有限公司(於開曼群島註冊成立的
2、有限公司)全球發售發售股份總數:125,000,000股股份香港公開發售股份數目:12,500,000股股份(可予重新分配)國際配售股份數目:112,500,000股股份(可予重新分配)發售價:不高於每股發售股份3.00港元及預期不低於每股發售股份2.08港元,另加1%經紀佣金、0.0027%證監會交易徵費及0.005%聯交所 交易費(須於申請時以港元繳足,且多繳股款 可予退還)面值:每股股份0.00001港元股份代號:1895獨家保薦人聯席全球協調人、聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人聯席牽頭經辦人香港交易及結算所有限公司、香港聯合交易所有限公司及香港中央結算有限公
3、司對本招股章程的內容概不負責,對其準確性或完整性亦不發表任何聲明,並明確表示概不就因本招股章程全部或任何部分內容而產生或因依賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。本招股章程副本連同本招股章程附錄六 送呈公司註冊處處長文件 分節所列明之文件已根據香港法例第32章公司(清盤及雜項條文)條例第342C條的規定,送呈香港公司註冊處處長登記。香港證券及期貨事務監察委員會及香港公司註冊處處長對本招股章程或上述任何其他文件的內容概不負責。預期發售價將由本公司與聯席全球協調人(為彼等本身及代表包銷商)於定價日以協議方式釐定,定價日預期為2019年9月30日(星期一)或前後,或本公司與聯席全球協調人(為彼等本
4、身及代表包銷商)可能協定之有關較後日期,且無論如何不得遲於2019年9月30日(星期一)。除非另有公告,否則發售價將不會高於每股發售股份3.00港元,且預期將不低於每股發售股份2.08港元。經本公司同意後,聯席全球協調人(為彼等本身及代表包銷商)可於遞交香港公開發售申請截止當日上午之前,隨時調低本招股章程所列指示性發售價範圍及或調減全球發售的發售股份數目。在此情況下,有關調低指示性發售價範圍及或調減發售股份數目的通告將不遲於遞交香港公開發售申請截止當日上午在聯交所網站www.hkexnews.hk及本公司網站www.xypm.hk刊登。本公司將於切實可行情況下盡快公佈有關安排的詳情。進一步詳情
5、載於本招股章程 全球發售的架構及條件 及 如何申請香港公開發售股份 各節。倘聯席全球協調人(為彼等本身及代表包銷商)與本公司因任何原因而未能於2019年9月30日(星期一)或之前協定發售價,則全球發售將不會成為無條件,並將即時失效。在作出投資決定之前,有意投資者應審慎考慮本招股章程所載全部資料,包括本招股章程 風險因素 一節所載風險因素。根據香港公開發售包銷協議,聯席全球協調人有權於上市日期上午八時正(香港時間)前任何時間在若干情況下終止香港公開發售包銷商的責任。有關該等情況的進一步詳情載於本招股章程 包銷包銷安排及開支終止理由 一節。發售股份並無亦將不會根據美國證券法或美國任何州證券法登記,
6、且不可在美國境內或向美國人士或以其名義或為其利益提呈發售、出售、質押或轉讓,惟獲豁免或無須遵守美國證券法的登記規定的交易除外。發售股份根據美國證券法S規例於離岸交易中在美國境外提呈發售及出售。預 期 時 間 表(1)i 倘以下香港公開發售預期時間表出現任何變動,我們將在聯交所網站www.hkexnews.hk及本公司網站www.xypm.hk刊登公告。通過指定網站www.hkeipo.hk 根據網上白表服務完成電子申請的截止時間(2).2019年9月30日(星期一)上午十一時三十分開始辦理香港公開發售申請登記(3).2019年9月30日(星期一)上午十一時四十五分遞交白色及黃色申請表格的截止時
7、間.2019年9月30日(星期一)中午十二時正向香港結算發出電子認購指示的截止時間(4).2019年9月30日(星期一)中午十二時正通過網上銀行轉賬或繳費靈付款轉賬 完成網上白表申請付款的截止時間.2019年9月30日(星期一)中午十二時正截止辦理香港公開發售申請登記.2019年9月30日(星期一)中午十二時正預期定價日(5).2019年9月30日(星期一)於聯交所網站www.hkexnews.hk及本公司 網站www.xypm.hk(6)刊登有關最終發售價、國際配售的踴躍程度、香港公開發售的申請水平、香港公開發售的結果及分配基準的公告.2019年10月10日(星期四)或之前預 期 時 間 表
8、(1)ii 透過各種渠道,包括在聯交所網站www.hkexnews.hk 及本公司網站www.xypm.hk(6)(見 如何申請香港公開發售股份 11.公佈結果 分節)公佈香港公開發售的分配結果(連同成功申請人的身份證明文件號碼(如適用).2019年10月10日(星期四)起可於.hk/ipo/result(或www.hkeipo.hk/IPOResult)使用 身份識別搜索 功能查詢香港公開發售的分配結果(連同成功申請人的身份證明文件號碼(如適用).2019年10月10日(星期四)起寄發香港公開發售的全部或部分獲 接納申請的股票(7).2019年10月10日(星期四)或之前發送網上白表電子自動
9、退款指示退款支票(8).2019年10月10日(星期四)或之前預期於聯交所開始買賣股份.2019年10月11日(星期五)上午九時正附註:(1)除另有指明外,所有時間及日期均指香港本地時間及日期。(2)於遞交申請截止日期上午十一時三十分後,閣下不得通過指定網站www.hkeipo.hk遞交申請。如閣下於上午十一時三十分之前已遞交申請並已通過指定網站獲得申請參考編號,閣下將可繼續辦理申請手續(須完成支付申請股款)直至遞交申請截止日期中午十二時正,即截止辦理申請登記之時為止。(3)倘於2019年9月30日(星期一)上午九時正至中午十二時正期間的任何時間,香港發出八號或以上熱帶氣旋警告信號或 黑色 暴
10、雨警告信號,則當日不會開始辦理申請登記。請參閱本招股章程 如何申請香港公開發售股份10.惡劣天氣對開始辦理申請登記的影響 分節。(4)通過向香港結算發出電子認購指示提出申請香港公開發售股份的申請人,請參閱 如何申請香港公開發售股份6.透過中央結算系統向香港結算發出電子認購指示提出申請 分節。(5)定價日預期將為2019年9月30日(星期一)或前後,惟無論如何不遲於2019年9月30日(星期一)。倘聯席全球協調人(為彼等本身及代表其他包銷商)與我們因任何原因而未能於2019年9月30日(星期一)前協定發售價,則全球發售將不會進行並告失效。(6)網站或網站所載任何資料並不構成本招股章程的一部分。預
11、 期 時 間 表(1)iii(7)股票預期將於2019年10月10日(星期四)發出,惟倘全球發售在各方面均成為無條件及概無包銷協議根據其條款終止,股票方能成為有效的所有權憑證。投資者倘於收取股票前及於股票成為有效所有權憑證前根據公開可得分配詳情買賣股份,則所有風險概由彼等自行承擔。(8)就全部或部分未成功的申請而言,將獲發出電子自動退款指示退款支票。有關全球發售的架構及條件、香港公開發售股份的申請手續及預期時間表等詳情(包括條件、惡劣天氣的影響及寄發退款支票與股票),閣下應細閱本招股章程 包銷、全球發售的架構及條件 及 如何申請香港公開發售股份 各節。目 錄 iv 閣下作出投資決定時,應僅依賴
12、本招股章程及申請表格所載資料。我們並無授權任何人士向閣下提供有別於本招股章程所載的資料。閣下不應將任何並非載於本招股章程的資料或聲明視為已獲我們、獨家保薦人、聯席全球協調人、聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人、包銷商、任何我們或彼等各自的董事、高級職員、僱員、合夥人、代理或代表,或參與全球發售的任何其他人士授權而加以信賴。頁次預期時間表.i目錄.iv概要.1釋義.11技術詞彙.27前瞻性陳述.29風險因素.31豁免嚴格遵守上市規則.59有關本招股章程及全球發售的資料.63董事及參與全球發售的各方.67公司資料.73監管概覽.76行業概覽.89歷史及重組.99業務.125與控股股東的關係.216持續
13、關連交易.230目 錄 v 頁次董事及高級管理層.243股本.256主要股東.260財務資料.261未來計劃及所得款項用途.323包銷.341全球發售的架構及條件.350如何申請香港公開發售股份.359附錄一 會計師報告.I-1附錄二 未經審核備考財務資料.II-1附錄三 估值報告.III-1附錄四 本公司組織章程及開曼群島公司法概要.IV-1附錄五 法定及一般資料.V-1附錄六 送呈公司註冊處處長及備查文件.VI-1概 要 1 本概要旨在向閣下提供本招股章程所載資料的概覽,其應與載於本招股章程其他部分的詳情及財務資料一併閱讀,以保證其完整性。由於本節僅為概要,故並無載有對閣下而言可能屬重要的
14、一切資料,務請閣下於決定投資前細閱整份招股章程。任何投資均附帶風險。投資於發售股份的部分特定風險載於本招股章程 風險因素 一節。閣下於決定投資發售股份前應細閱該節。概覽於往績記錄期,我們就收益增長率而言為中國物業服務百強企業中發展迅速的物業管理公司之一。於2019年3月31日,我們已簽約管理的物業處於中國逾35個城市,包括鄭州、濟南、西安、成都、蘇州、北京及上海。我們認為我們的業務發展主要歸因於我們廣泛的優質服務,涵蓋提供予物業開發商、業主及住戶的交付前階段(即我們的交付前及諮詢服務)及交付後階段(即我們的物業管理服務及增值服務)。根據弗若斯特沙利文的資料,就2018年總收益而言,我們在中國物
15、業管理公司中排名第三十三位。根據中國物業管理協會、上海易居房地產研究院及中國房地產評測中心的相關資料,就以(其中包括)物業管理公司的在管建築面積、財務表現、業主滿意度及認證項目的數量為基準釐定的綜合指數評級而言,我們於2018年在中國物業管理公司中排名第十二位。於2017年3月16日,鑫苑科技中的股份於全國中小企業股份轉讓系統掛牌,並於上市完成後於2019年1月24日於全國中小企業股份轉讓系統摘牌。共有45項、54項、61項、61項物業(分別佔於2016年12月31日、2017年12月31日、2018年12月31日及2019年3月31日在管物業數量的約80.4%、71.1%、63.5%及62.
16、9%)為鑫苑置業集團開發的物業。於同期,僅由鑫苑置業集團開發的物業應佔的收益分別約為人民幣138.0百萬元、人民幣174.6百萬元、人民幣220.8百萬元及人民幣59.8百萬元,佔同期提供物業管理服務產生收益的約96.2%、88.9%、84.3%及83.6%。然而,與鑫苑置業集團進行的交易所貢獻的收益僅佔我們總收益的相對較小的比例。本集團大部分收益來自獨立第三方,其分別佔本集團截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度及截至2019年3月31日止三個月收益的約80.7%、83.5%、82.1%及81.5%。於往績記錄期,本集團從鑫苑置業集團收取的物業管理服務費分別約為人民幣3.2
17、百萬元、人民幣4.3百萬元、人民幣12.4百萬元及人民幣3.3百萬元(於同期佔該業務線總收益的2.2%、2.2%、4.7%及4.6%)。就本集團向鑫苑置業集團提供的增值服務,本集團亦分別錄得約人民幣4.2百萬元、人民幣3.9百萬元、人民幣12.4百萬元及人民幣2.8百萬元(於同期佔該業務線總收益的8.9%、6.8%、16.0%及13.6%)。有關交付前及諮詢服務費,本集團從鑫苑置業集團分別收取約為人民幣36.8百萬元、人民幣41.1百萬元、人民幣45.5百萬元及人民幣14.0百萬元(於同期佔該業務線總收益的97.7%、94.4%、84.6%及86.3%)。於往績記錄期,與鑫苑置業集團進行交易所
18、得收益合計分別約為人民幣44.1百萬元、人民幣49.2百萬元、人民幣70.3百萬元及人民幣20.2百萬元,於同期分別佔我們的總收益的約19.4%、16.6%、17.9%及18.6%。基於上文所述,於往績記錄期,本集團已表現出獨立於鑫苑置業集團運營的能力,及我們並未過度依賴鑫苑置業集團。此外,如本招股章程 業務物業管理服務物業管理服務的發展概 要 2 分節所述,我們已實施各種措施以進一步多元化我們的客戶群並降低我們對鑫苑置業集團的依賴。有關進一步詳情,亦請參閱本招股章程 與控股股東的關係經營獨立性 分節。我們的業務模式我們提供廣泛的服務,涵蓋向物業開發商、業主及住戶於交付前及交付後階段提供的服務
19、,以使彼等可享受社區生活,該等服務可分為三個主要業務線,即,(i)物業管理服務;(ii)增值服務;及(iii)交付前及諮詢服務:物業管理服務。我們提供廣泛的傳統物業管理服務,主要包括向物業開發商、業主及住戶提供清潔及衛生、安保、園藝、停車位管理及設施維護服務。部分該等服務(如清潔及衛生、安保、園藝及設施維護服務)乃透過我們的分包商提供。我們的在管物業主要包括(i)綜合體(包括住宅綜合體及非住宅綜合體);(ii)住宅物業;及(iii)辦公大樓。增值服務。我們向物業開發商、業主及住戶提供廣泛的增值服務,以通過多種渠道(包括 鑫一家 平台)提高業主及住戶的生活水平及居住體驗。所提供的服務主要包括(i
20、)公用事業費支付服務;(ii)公用區域資源管理;(iii)家居生活服務;及(iv)物業清潔及物業交付服務。交付前及諮詢服務。我們主要向物業開發商提供個性化交付前及諮詢服務,從而提升開發物業的競爭力。交付前服務包括於相關物業的交付前階段或於該物業投入市場銷售時,向物業開發商提供協銷服務,如(i)案場管理服務;及(ii)案場 暖場 服務。諮詢服務包括(i)於物業早期及建設階段,向物業開發商提供有關項目規劃、設計管理及建築管理的建議,以增強其功能性、舒適度及便捷性;及(ii)就未售出物業向物業開發商提供轉介及管理服務。下表載列截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度及截至2019年3
21、月31日止三個月,我們的三條業務線各自的收益及毛利率:截至12月31日止年度截至2019年3月31日2016年2017年2018年止三個月收益佔總收益百分比毛利率收益佔總收益百分比毛利率收益佔總收益百分比毛利率收益佔總收益百分比毛利率人民幣千元%人民幣千元%人民幣千元%人民幣千元%物業管理服務143,52363.014.6196,33266.220.6261,88266.620.771,54565.821.8增值服務46,80220.550.356,88619.266.177,65319.767.620,95119.363.0交付前及諮詢服務37,62616.545.543,50114.653
22、.453,79413.749.816,26114.949.5 總計227,951100.027.0296,719100.034.1393,329100.034.0108,757100.033.8 我們的物業管理服務業務線為我們的主要業務及最大的收益來源業務線,其使我們能夠獲得客戶並擴大其他業務線的業務規模。我們的增值服務增加了我們與客戶的參與互動,拓寬了我概 要 3 們的收益來源及增強了我們的未來發展潛力。我們的交付前及諮詢服務使我們能提早接觸物業開發項目,與物業開發商建立及培養業務關係,並協助我們於未來獲得物業管理服務聘用方面佔據更有利地位。就物業管理服務而言,於往績記錄期,除一項按酬金制釐
23、定的物業服務合同的物業管理費外,我們簽訂的所有其他物業服務合同乃按包幹制釐定。我們認為此舉符合行業慣例,且根據弗若斯特沙利文的資料,按包幹制收費乃物業管理服務市場的主流模式。按照包幹制,我們根據定價政策按月、按季度或按半年度收取固定金額的全部物業管理費。其後,我們通過僱員或通過委聘的分包商提供物業管理服務,乃視乎所提供服務的性質而定。於往績記錄期,我們每月每平方米的平均物業管理費介乎人民幣1.71元至人民幣2.02元。有關更多資料,請參閱本招股章程 業務物業管理服務定價政策 分節。就增值服務而言,我們提供的服務主要包括:(i)公用事業費支付服務;(ii)公用區域資源管理;及(iii)家居生活服
24、務。其中,(i)已付公用事業費採用成本加利潤方法從而獲得溢利;(ii)我們就公用區域資源管理收取預先協定的費用,及(iii)我們透過我們的 鑫一家 移動應用程序銷售必需品及日用品,當提供家居生活服務時,提供定制服務(如地暖維護服務及電動汽車充電站應用及安裝服務)從而獲得溢利。就交付前及諮詢服務而言,我們提供的服務包括(i)協銷服務,(ii)前期介入服務,及(iii)轉介及管理服務。其中,(i)我們協銷服務的費用乃基於成本加利潤定價模式釐定,(ii)我們前期介入服務的服務費乃基於有關物業之建築面積釐定,及(iii)於有關期間內,基於物業開發商所得出的相關銷售交易之總售價,我們按固定比例酬金費就未
25、售出物業的轉介及管理服務收費。下表載列於所示日期期間按開發商類別劃分的在管總建築面積、管理物業數目及已確認相應收益的詳情:於12月31日截至該日止年度於2019年3月31日截至該日止三個月2016年2017年2018年建築面積管理物業數目收益建築面積管理物業數目收益建築面積管理物業數目收益建築面積管理物業數目收益千平方米人民幣千元千平方米人民幣千元千平方米人民幣千元千平方米人民幣千元僅由鑫苑置業集團 開發的物業物業開發商 作為協議 合作方7,97139115,1209,75448152,60510,46255197,44910,5165553,841業主委員會 作為協議 合作方1,222622
- 配套讲稿:
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