房地产经纪人试题9节.docx
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1、房地产经纪人试题9节房地产经纪人试题9节 第1节共用题干小王、小章、小孙三人拟发起设立一家合伙制的房地产经纪机构。小王、小章二人均为考试合格取得房地产经纪人执业资格证书人员,小孙仅取得房地产经纪人协理从业资格证书,但小王、小章二人考虑到小孙的业务开拓能力极强,还是准备将小孙吸收为合伙人,共同发起设立合伙制的房地产经纪机构。该机构的出资总额为人民币50万元,其中小王以现金出资10万元;小章以房屋出资作价15万元;小孙出资25万元,其中现金出资10万元,以成立该机构办理手续的劳务、装修办公用房的劳务以及小孙第1年的业务开拓的劳务作价15万元。该机构成立后,小孙将担任业务拓展部经理,具体负责经纪业务
2、的开拓和合同的审查、签订工作。设立房地产经纪公司,出资形式包括( )。A:货币资金B:工业产权C:实物D:有价证券答案:A,B,C解析:进行交易情况修正时,可能使可比实例成交价格偏离正常市场价格的因素包括( )。A:交易税费正常负担的交易B:利害关系人之间的交易C:相邻房地产的拆分交易D:特殊交易方式的交易E:交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易答案:B,D,E解析:法律上把民事法律关系的一方当事人依照法律的规定,必须实施一定行为或不实施一定行为,以满足民事权利主体实现其权利的要求称为()。A、民事义务B、民事权利C、民事法律关系D、民事行为答案:A解析:民事义务是指民事义务主体为满足民事
3、权利主体的合法利益,而为或不为一定行为的必要性。负有义务的主体应当履行义务,如果不履行义务,就要承担民事责任。下列关于房地产经纪行业组织管理职责的表述中,错误的是( )。(2022年真题)A.保障房地产经纪人员依法执业B.对违规执业的房地产经纪人进行行政处罚C.按照章程对房地产经纪人员给予奖励或处分D.组织房地产经纪人员业务培训答案:B解析:房地产经纪行业组织根据章程,或经政府房地产管理部门授权,履行下列职责:保障房地产经纪会员依法执业,维护会员合法权益。组织开展房地产经纪理论、方法及其应用的研究、讨论、交流和考察。拟订并推行房地产经纪执业规范。协助行政主管部门组织实施房地产经纪人员资格考试。
4、接受政府部门委托办理房地产经纪人员职业资格登记。开展房地产经纪业务培训,对房地产经纪人进行继续教育,推动知识更新。建立房地产经纪人员和房地产经纪机构信用档案,开展房地产经纪资信评价。进行房地产经纪人员职业道德和执业纪律教育、监督和检查。调解房地产经纪人员之间在执业活动中发生的纠纷。按照章程规定对房地产经纪人员给予奖励或处分。提供房地产经纪咨询和技术服务。编辑出版房地产经纪刊物、著作,建立有关网站,开展行业宣传。代表本行业开展对外交往、交流活动,参加相关国际组织。向政府有关部门反映会员的意见、建议和要求,维护会员的合法权益,支持会员依法执业。办理法律、法规规定和行政主管部门委托或授权的其他有关工
5、作。B项,违反规则执业,对他人的合法权益造成侵害的,要受到行政管理部门处罚,甚至法律的制裁。下列决定利率水平的因素中,能导致利率水平上升的因素有()。A.借贷资金的供给大于需求B.预期通货膨胀率下降C.中央银行提高再贴现率D.国际收支持续出现大量逆差E.社会平均利润率下降答案:C,D解析:A项,当借贷资金的供给大于需求时,利率会下降;反之,利率会上升。B项,通货膨胀使借贷资金本金贬值,给借贷资金所有者带来损失。为了弥补这种损失,贷款人往往会在一定的预期通货膨胀率的基础上确定利率,以保证其本金和实际利息不受损失。当预期通货膨胀率上升时,贷款人会要求提高贷款利率。E项,企业借款是为了获取利润,如果
6、利率高于利润率,企业就要将其利润全部付给贷款人,从而就不会去借款。因此,平均利润率构成了利率的最高界限。承担侵权责任的主要方式有()A.强制实际履行B.消除危险C.违约金D.赔偿损失E.恢复名誉答案:B,D,E解析:承担侵权责任的主要方式有:停止侵害;排除妨碍;消除危险;返还财产;恢复原状;赔偿损失;消除影响、恢复名誉;赔礼道歉。房地产经纪服务合同签订的要求包括( )。A.以书面形式签订B.加盖房地产经纪机构印章C.从事该业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名D.委托人签名或者盖章E.房管局备案答案:A,B,C,D解析:依据房地产经纪管理办法的有关规定,签订房地产经纪服务合同的要求主
7、要包括:房地产经纪服务合同应以书面形式签订;房地产经纪服务合同应加盖房地产经纪机构印章;房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名;房地产经纪服务合同应由委托人签名或者盖章。委托人是自然人的,应签名;委托人是法人的,应盖章。房地产经纪人试题9节 第2节在一笔成功的房地产交易中,卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的高低关系为()。A、买卖双方成交价买方最高出价卖方最低要价B、买方最高出价卖方最低要价买卖双方成交价C、买方最高出价买卖双方成交价卖方最低要价成交价卖方最低要价D、卖方最低要价买卖双方成交价买方最高出价答案:C解析:当买方最高出价高于卖方
8、最低要价,交易才可能成功,并由卖方最低要价和买方最高出价形成了成交价的可能区间。实际的成交价将落在这个区间之中,具体位置取决于买卖双方相对的议价能力和技巧,特别是该种房地产市场是处于买方市场还是卖方市场。在一笔成功的房地产交易中,卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的高低关系为:买方最高出价买卖双方成交价卖方最低要价项目SWOT分析中,属于机会分析的有()。A、项目是单体建筑且无小区绿化配套B、主力户型以三室为主且总价较高C、项目处于次干道路口D、项目东侧500m处有一所重点小学E、项目西侧将兴建一个市政公园答案:D,E解析:SWOT是优势(Strength)、劣势(Weakness
9、)、机会(Opportunity)和威胁(Threats)的合称。AB两项分别是对房地产产品的自身配套分析与户型分析,属于劣势分析;C项是房地产产品的交通分析,属于优势分析;DE两项,分别是对房地产产品的教育配套与娱乐休闲环境分析,属于机会分析。先进的房地产经纪信息管理系统应当是( )的平台。(2022年真题)A.网络化管理B.信息共享C.协同工作D.员工交流E.媒体宣传答案:A,B,C解析:房地产经纪信息管理系统设计的原则有:网络化原则;共享原则;协同原则。因此,先进的房地产经纪信息管理系统应当是网络化管理、信息共享和协同工作的平台。在客户信息开发策略中,用直接回应的拓展方法吸引最有价值的客
10、户,是以()为中心的营销手段。 A:客户B:广告C:自我宣传D:市场答案:A解析:房地产市场调控政策措施有很多种,如区分首套住房贷款和第二套(及以上)住房贷款的最低首付款比例和贷款利率等属于( )。A.房地产税收政策措施B.土地供应政策措施C.房地产金融政策措施D.住房保障政策措施答案:C解析:房地产金融政策措施主要有:收紧或放松个人住房贷款,如对新增个人住房贷款规模、房地产贷款所占比例实施管控;提高或降低个人住房贷款的最低首付款比例、利率水平、最高贷款额度;实施差别化住房信贷政策,如区分首套住房贷款和第二套(及以上)住房贷款的最低首付款比例和贷款利率等。与房地产经纪活动相比,房地产拍卖遵循的
11、基本原则是( )。A.以诚为本B.价高者得C.公平交易D.诚信守则答案:B解析:房地产经纪人在执业中应当回避的情形有()。A、与委托当事人有亲戚关系B、委托当事人要求回避的C、委托当事人拟委托购买的房地产的业主是该经纪人的父亲,但未明示D、与委托当事人拟委托购买的房地产的业主比较熟悉E、该经纪人曾经在委托当事人拟委托购买的房屋居住答案:A,B,C解析:房地产经纪人员和房地产经纪机构存在以下情形的,需要回避或如实披露并征得另一方当事人同意:与房屋的出卖方或者出租方有利害关系的,如房主为房地产经纪人员的直系亲属等;与房屋的承购方或者承租方有利害关系的,如房地产经纪人是买方的直系亲属等;房地产经纪机
12、构和房地产经纪人员在不提供经纪服务的交易中,可以充当交易方,但应当向交易相对人明示自己的身份。房地产经纪人试题9节 第3节新一轮房地产调控政策出台后,甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)与附近社区居委会联合在小区内举办房地产知识培训,为社区居民讲解调控政策对房地产市场的影响,并向居民免费发放相关资料。此举获得了好的口碑,同时也登记了很多客源信息和房源信息。活动结束后,甲公司在处理登记信息时发现,新登记的房源信息不完整,只涉及区位状况、实物状况和物业服务一方面内容,于是甲公司派人到该小区再次收集相关资料。甲公司举办房地产知识培训的目的为( )。A.获得准确的客户信息B.掌握客户的真实需求C.发现潜
13、在客户并启发其购房意愿D.培养客户对公司专业服务的信任答案:C,D解析:通过讲座可以发掘潜在客户,启发购房愿望,促成需求实现。在做讲座时房地产经纪企业或经纪人可以自我介绍、发放公司和服务的免费资料,创造接触客户机会,增加客户。通过讲座可以培养客户对公司服务的信赖和专业的信任,同时也传播房地产信息和知识,减少未来客户在交易过程中的难度。张某委托A房地产经纪公司(以下简称A公司)的房地产经纪人刘某代理自己出租一商铺,并答应事成后给刘某“好处费”。刘某以自己的名义,并使用自拟的合同与张某订立了房地产居间合同。随后,刘某在A公司的潜在客源中找到王某,王某与A公司签订了房地产居间合同。刘某亲自办理此项业
14、务,刘某以A公司名义代表王某与张某订立了房屋租赁合同。事后,刘某收取到张某、王某分别给的“好处费”。下列关于王某与A公司订立房地产居间合同的表述中,正确的是()。A.合同有效B.合同无效C.合同效力待定D.由刘某个人承担责任答案:A解析:房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的经纪行为。在房地产居间活动中,房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人,因此既不能以一方的名义,也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。王某与A公司订立房地产居间合同
15、,是以房地产经纪机构的名义与王某签订的,所以是有效的。下列有关房地产广告的表述中,错误的是()。A、 广告仅介绍房地产项目名称的,可以不载明商品房预售许可证号B、 广告中涉及尚未实现的物业管理内容,应当在广告中注明C、 广告中涉及房屋面积,应当表明是建筑面积还是使用面积D、 预售广告中涉及装修装饰的内容可简化答案:D解析:A项,房地产预售、销售广告,必须载明:开发企业名称;中介服务机构代理销售的,载明该机构名称;预售许可证书号。B项,房地产广告中涉及物业管理内容的,应当符合国家有关规定;涉及尚未实现的物业管理内容,应当在广告中注明。C项,广告法规定,房地产广告,房源信息应当真实,面积应当表明为
16、建筑面积或者套内建筑面积。D项,房地产广告涉及内部结构、装修装饰的,应当真实、准确。房地产经纪机构客户关系管理的主要内容不包括()。A、创建客户关系管理系统B、争取新客户C、与客户积极沟通D、留住老客户答案:A解析:房地产经纪机构客户关系管理的主要内容包括两方面:留住老客户,其措施包括提供个性化服务、正确处理投诉、建立长久合作关系、积极沟通客户;争取新客户,可以从鼓励客户推荐、给新客户提供附加服务等方面入手。城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线,称为()。A、城市黄线B、城市绿线C、城市紫线D、城市蓝线答案:D解析:城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、
17、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。A项,城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。B项,城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。C项,城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线,以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。新建商品房住宅项目的销售方式分为集中销售和自然销售两种。下列关于集中销售方式的表述,错误的是()。A、其开盘风险表现为若服务或购房流程设计不恰当,容易引起客户不满B、新客户很可能由于选不到心仪的房屋而流失C、走炒作路线,通过“先到先
18、得”的形式引发客户了解欲、购买欲、市场关注度高D、适用于常规楼盘答案:C解析:集中销售和自然销售区别如表7-2所示。表7-2集中销售和自然销售对比表根据表7-2,C项应为:只针对前期积累客户开盘,前期积累客户量多,具有一定的市场关注度。#关于单店经营模式的说法,正确的有()。A.间接从事房地产经纪业务B.我国约有三分之一的房地产经纪机构采用这种模式C.下设分支机构D.适合多数小型房地产经纪机构E.对于有店铺经营模式的机构而言,其表现形式是只有一家门店答案:B,D,E解析:单店经营模式是指房地产经纪机构直接从事房地产经纪业务的经营,没有下设的分支机构。这是有店铺经营模式中最简单的一种形式,即该机
19、构只有一家门店。这是我国目前大多数小型房地产经纪机构所采用的模式,数量约占房地产经纪机构总量的三分之一。房地产经纪人试题9节 第4节甲房地产开发企业委托乙房地产经纪机构代理销售其开发建设的一居住小区,该小区共有4幢欧式住宅楼,层数分别为20层,25层,31层和32层,建筑面积分别为18000m2,25000m2,35000m2,38000m2。基底面积分别为900m2,1000m2,1100m2,1200m2。居住小区内建有喷泉、假山、草坪灯、景观亭、名人雕像等。乙房地产经纪机构为调查市场状况,对前来售楼咨询的消费者进行了问卷调查,10天内共收回调查问卷516份,调查结果显示,有449人有购房
20、意向。同期当地人民银行调查报告,显示近期有购房意向的人数比例为24%。(2022年真题)该居住小区中,每幢住宅楼设置的电梯数不应当少于( )台。A.1B.2C.3D.4答案:B解析:在住宅中,为满足日常使用,设置电梯应符合以下要求:7层及7层以上的住宅,必须设置电梯,电梯应在设有户门和公共走廊的每层设站;12层及12层以上的住宅,每幢楼设置电梯不应少于2台,其中应设置一台可容纳担架的电梯;电梯不应紧邻卧室布置,当受条件限制,不得不紧邻兼起居的卧室布置时,应采取隔声、减振的构造措施。房地产开发企业在确定销售人员数量时,应考虑的因素包括()。A、销售价格B、销售量C、销售目标D、销售阶段E、宣传推
21、广答案:B,C,D,E解析:房地产销售中,一般根据项目的销售阶段、项目销售量、销售目标、宣传推广等因素决定销售人员数量,然后根据销售情况进行动态调整。选择销售人员时,应注重基本的专业素质和沟通能力的考察。根据不同的房地产项目选择熟悉该地区、目标客户、该房地产物业类型的销售人员。为房地产销售打下良好的人员基础。共用题干某房地产开发公司拟开发一商品住宅楼,2022年6月末以337.50万元的熟地价格取得土地使用权,于2022年5月末开发完成并全部售出。该住宅占地总面积2250,建筑楼层为6层,钢筋混凝土框架结构,总建筑面积3060。根据开发建设进度并经房产行政主管部门批准,该房地产开发公司在202
22、2年8月末开始预售该商品住房。该地铁的建筑密度为( )。A:0.17B:0.23C:0.74D:1.36答案:B解析:中国台湾地区的房地产交易安全保障措施包括()。A:制作不动产说明书B:建立购屋付款保证制度C:提供契约示范文本D:建立交易签证与履约保证制度E:建立经纪业先行赔付制度答案:A,B,E解析:当房地产产品处于衰退期时,房地产开发企业应采取的最佳营销策略是( )。A.突出产品的差异化属性B.通过新市场扩大市场渗透C.制定灵活机动的销售策略D.召开新闻发布会扩大影响答案:C解析:产品生命周期策略;在衰退期,随着房地产业和建筑业的发展,更新型的房地产开始出现,原来那种所谓的新型房地产日趋
23、老化,开始进入衰退期,销路越来越差,最后被市场淘汰。在这一时期,销售价格应灵活机动,该降则降;销售方式应采用多种竞争手段,并加强售后服务;同时,应尽快开发出更新的房地产产品来占领市场。房地产登记信息包括房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息,房屋原始登记凭证包括()。A、房屋自然状况登记B、房屋所有权情况登记C、房屋权利变更依据D、房屋用途登记答案:C解析:房地产登记信息包括房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。其中,房屋原始登记凭证包括房屋权利登记申请表,房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据,以及房屋权属登记申请人提交的其他资料。万达房地产经纪
24、公司(以下简称万达公司)经纪人万小姐与客户张先生洽谈一笔房地产买卖经纪业务,万小姐私下告诉张先生她有比本公司其他经纪人更丰富的房源,因为她同时还在其他经纪机构兼职。后来,万小姐代表万达公司与张先生订立房屋买卖经纪合同。合同约定:万小姐接受委托,代理张先生购买一间办公用房,但该办公用房是否存在租赁抵押等权利瑕疵,万达公司和万小姐本人一概不负责。若代理不成功,只收取佣金5000元;代理成功后,佣金按成交价格的2.3收取。万小姐通过拟家房地产经纪公司(以下简称拟家公司)寻找到房源,并与拟家公司签订房屋买卖合同,合同约定拟家公司将甲公司的一间办公用房过户给张先生,转让价格为90万元,其中80万元支付给
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