某楼市总结与展望9577.docx
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1、20066年广州州楼市总总结与007年展展望20066年广州州楼市总总结20066年的广广州楼市市充满悖悖论,业业内总结结出来的的称呼也也五花八八门,“政政策年”、“土土地出让让年”、“结结构调整整年”、“楼楼价飞涨涨年”等等等不一一而足,都都或多或或少地概概括出今今年楼市市的运行行特征。本本应成为为楼市“营营销年”的的20006年,却却鲜有营营销创新新,与去去年相比比亦逊色色不少。综观全年年,我们们认为,楼楼市的整整体表现现可用“先先扬后抑抑、变化化调整”来来形容。而而促成这这一总体体特征形形成的最最大因素素,就是是“国六六条”及及其相关关政策。1.土土地一级级市场精精彩纷呈呈土地供应应量再
2、创创新高表1:近近几年土土地一级级市场公公开出让让情况资料来源源:经纬纬物业市市场调研研部总用地面面积、规规划总建建筑面积积等同比比数倍激激增。今今年1-11月月,广州州市共进进行了114次国国有土地地使用权权的公开开出让,总总出让宗宗数为332宗。总总用地面面积突破破1900万平方方米,高高达1990.005万平平方米,是是去年全全年的44.6倍倍;规划划总建筑筑面积为为4455.477万平方方米,是是去年全全年的22.2倍倍。但从从用地性性质来看看,截至至11月月共拍出出商住用用地只有有16宗宗,总用用地面积积1433.011万平方方米,占占全市总总的比例例为755.2。根据220066年
3、广州州市经营营性国有有土地使使用权公公开出让让计划,今今年广州州市(含含增城、从从化)经经营性用用地计划划出让882幅地地块,总总用地面面积8550.993万平平方米;其中,全全市十区区计划出出让622幅,总总用地面面积5889.667万平平方米。年年底前仍仍将有近近40万万平方米米的土地地入市,届届时全市市十区的的土地出出让面积积有可能能突破2230万万平方米米,约占占出让计计划的440。从交易方方式来看看,“挂挂牌”仍仍占主导导,有227宗地地块采用用此方式式;但从从9月份份开始,“招招标”开开始大行行其道,当当月公开开出让的的5宗地地块中就就有4宗宗是通过过招标来来完成交交易的。此此外,
4、广广州市在在今年111月首首次在全全国范围围内使用用“双限限双竞”的的出让方方式。截截至今年年11月月,发展展商在拿拿地投入入上已逾逾百亿元元人民币币,高达达1255.255亿元。楼面地价价仍居高高不下经纬物业业市场调调研部的的统计数数据显示示,今年年1-111月份份全市土土地一级级市场(其其中还包包括医疗疗用地、专专业市场场用地、烂烂尾地)的的平均楼楼面地价价是28812元元/平方方米。与与去年全全年相比比,上涨涨的幅度度高达117.11。今今年1-11月月土地一一级市场场的楼面面地价已已从3年年前的224000元/平平方米左左右,大大幅跃升升至28800元元/平方方米以上上的价格格水平,跨
5、跨度在4400元元/平方方米左右右。但从同区区域、同同类型的的地块涨涨幅来看看,20006年年的楼面面地价涨涨势更加加迅猛。海海珠区、荔荔湾区的的商住地地块楼面面地价同同比分别别上涨了了78.9和和37.3;天河区区珠江新新城商务务办公地地块、沙沙河板块块商住地地块的楼楼面地价价同比分分别上涨涨了466.9和422.9。“双限双双竞”的的新型出出让方式式在降低低楼价方方面起到到了一定定的作用用。实行行“双限限双竞”前前,金沙沙洲的楼楼面地价价已经跃跃升至440333元/平平方米;实行“双双限双竞竞”后,金金沙洲的的楼面地地价调低低到23386元元/平方方米,下下降幅度度为400左右右。白云、萝
6、萝岗成供供应大户户从公开出出让地块块的用地地面积来来看,白白云、萝萝岗、荔荔湾分列列前三位位。白云云区公开开出让的的总用地地面积为为60.24万万平方米米,萝岗岗区公开开出让的的总用地地面积为为43.88万万平方米米,荔湾湾区则以以32.89万万平方米米排在第第三。萝萝岗区的的发展步步伐迅速速,从今今年下半半年开始始,不断断有新的的地块出出让;而而在政府府旧城改改造的推推动下,荔荔湾区的的土地供供应也迎迎头赶上上,为老老城区的的后续供供应增添添了“活活水”2.楼楼市政策策令人目目不暇接接20066年政策策出台的的时间、时时机与005年颇颇有相似似之处,但但是出台台的政策策更加细细化,着着重调整
7、整住房结结构,控控制房价价,抑制制投机、投投资需求求,将细细化方面面的内容容重点落落实。下下面就今今年几个个影响力力比较大大的政策策作简略略的剖析析:表2:今今年主要要楼市政政策一览览3.商商品住宅宅市场价价格高企企供不应求求仍然比比较突出出20066年1-11月月广州市市商品住住宅的预预售面积积为6338.448万平平方米,同同比上涨涨了122左右右。预计计全年批批准预售售面积将将达到7700-7400万平方方米,同同比涨幅幅在5-122左右右。商品品住宅供供应在经经历了220022-20005年年逐年下下滑之后后,20006年年开始进进入恢复复阶段。在在供应量量增加的的情况下下,今年年的成
8、交交量也出出现了上上涨的趋趋势,006年11-111月住宅宅成交面面积为8861.58万万平方米米,同比比上涨了了4左左右,且且市场吸吸纳率也也高达11.355,说明明今年的的整体需需求依然然旺盛,市市场整体体上仍处处于供不不应求的的局面,住住房空置置面积得得到进一一步消化化。除20002年外外,近几几年的成成交面积积一直大大于预售售面积,市市场吸纳纳率稳步步攀升,至至今年上上半年升升至1.65,供供不应求求凸显。今今年上半半年总成成交面积积在5009.664万平平方米(房房管局核核实后数数据,比比月度累累加数据据略多)左左右,月月均成交交面积在在85万万平方米米左右。上上半年价价格飙升升,加
9、之之新政促促成观望望氛围形形成,下下半年开开始成交交呈现疲疲软状态态,而进进入111月份,成成交有所所反弹,但但这主要要归功于于黄金周周的效应应。综观观06年年楼市,整整体呈现现出“上上半年供供远小于于求,下下半年供供求趋于于短暂平平衡”的的态势。成交面积积先放量量后收缩缩对比去年年、今年年各月商商品住宅宅的成交交面积,可可以发现现,今年年上半年年的月度度成交量量基本(55月除外外)都高高过去年年,下半半年的月月度成交交量则基基本上都都低于去去年同期期。一向向被业内内称为“金金九”的的9月份份(图中中所示的的10月月数据),在在今年竟竟已成为为下半年年成交最最少的一一个月份份,确实实值得业业界
10、反思思。表3:近近两年商商品住宅宅成交面面积、均均价对比比今年上半半年及77-111月份的的成交与与去年同同期相比比,可以以清晰地地发现:上半年年的成交交面积为为5099.644万平方方米,同同比上涨涨了177.1;但下下半年成成交量全全面下滑滑,7-11月月的成交交面积同同比下跌跌了111.0,但成成交均价价则同比比上涨了了28.8。可可见,价价格飞涨涨及下半半年价格格高企已已经对购购房需求求产生了了十分明明显的抑抑制作用用。此外外,5月月份出台台的新政政对下半半年的成成交放缓缓也产生生了比较较大的影影响,但但对价格格的影响响不明显显。成交均价价同比大大幅攀升升广州市商商品住宅宅的成交交均价
11、从从20004年开开始“触触底反弹弹”,220044年的同同比上涨涨幅度为为18.8,220055年的同同比涨幅幅则减缓缓为100.8。进入入20006年以以来,随随着供不不应求的的加剧,加加之去年年新政后后价格“恢恢复性”上上涨等因因素,致致使今年年的商品品住宅成成交均价价出现大大幅飙升升,1-11月月全市商商品住宅宅成交均均价为662522元/平平方米,同同比上涨涨了222.6。政策(基基本都是是在5、66月份出出台、实实施)对对去年、今今年的影影响并不不一样。去去年的政政策出台台、实施施后,成成交均价价即出现现走低现现象,77-9月月份(实实为6-8月)基基本维持持在48800-4900
12、0元/平方米米左右,比比调控前前下跌了了4000元/平平方米左左右。直直到年底底,楼市市的价格格才基本本恢复到到原先的的运行轨轨迹。今今年的政政策出台台后,价价格不降降反升,且且大幅上上涨到668000元/平平方米以以上,直直到9、110月份份才回到到原先的的运行轨轨迹。但但下半年年楼价在在高位徘徘徊(663822-68848元元/平方方米),市市场正消消化着楼楼价;不不过,成成交量下下降是一一种反应应及重要要信号,值值得关注注!针对这两两种不同同的现象象,经纬纬物业市市场调研研部分别别用“跌跌后回归归”和“涨涨后回归归”来形形容055、066年新政政后的楼楼价调整整与短期期走势。经经纬物业业
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