某楼市总结与展望104207.docx
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1、2006年年广州楼市市总结与007年展望望2006年年广州楼市市总结2006年年的广州楼楼市充满悖悖论,业内内总结出来来的称呼也也五花八门门,“政策策年”、“土土地出让年年”、“结结构调整年年”、“楼楼价飞涨年年”等等不不一而足,都都或多或少少地概括出出今年楼市市的运行特特征。本应应成为楼市市“营销年年”的20006年,却却鲜有营销销创新,与与去年相比比亦逊色不不少。综观全年,我我们认为,楼楼市的整体体表现可用用“先扬后后抑、变化化调整”来来形容。而而促成这一一总体特征征形成的最最大因素,就就是“国六六条”及其其相关政策策。1.土地地一级市场场精彩纷呈呈土地供应量量再创新高高表1:近几几年土地
2、一一级市场公公开出让情情况资料来源:经纬物业业市场调研研部总用地面积积、规划总总建筑面积积等同比数数倍激增。今今年1-111月,广广州市共进进行了144次国有土土地使用权权的公开出出让,总出出让宗数为为32宗。总总用地面积积突破1990万平方方米,高达达190.05万平平方米,是是去年全年年的4.66倍;规划划总建筑面面积为4445.477万平方米米,是去年年全年的22.2倍。但但从用地性性质来看,截截至11月月共拍出商商住用地只只有16宗宗,总用地地面积1443.011万平方米米,占全市市总的比例例为75.2。根据20006年广广州市经营营性国有土土地使用权权公开出让让计划,今今年广州市市(
3、含增城城、从化)经经营性用地地计划出让让82幅地地块,总用用地面积8850.993万平方方米;其中中,全市十十区计划出出让62幅幅,总用地地面积5889.677万平方米米。年底前前仍将有近近40万平平方米的土土地入市,届届时全市十十区的土地地出让面积积有可能突突破2300万平方米米,约占出出让计划的的40。从交易方式式来看,“挂挂牌”仍占占主导,有有27宗地地块采用此此方式;但但从9月份份开始,“招招标”开始始大行其道道,当月公公开出让的的5宗地块块中就有44宗是通过过招标来完完成交易的的。此外,广广州市在今今年11月月首次在全全国范围内内使用“双双限双竞”的的出让方式式。截至今今年11月月,
4、发展商商在拿地投投入上已逾逾百亿元人人民币,高高达1255.25亿亿元。楼面地价仍仍居高不下下经纬物业市市场调研部部的统计数数据显示,今今年1-111月份全全市土地一一级市场(其其中还包括括医疗用地地、专业市市场用地、烂烂尾地)的的平均楼面面地价是22812元元/平方米米。与去年年全年相比比,上涨的的幅度高达达17.11。今年年1-111月土地一一级市场的的楼面地价价已从3年年前的24400元/平方米左左右,大幅幅跃升至22800元元/平方米米以上的价价格水平,跨跨度在4000元/平平方米左右右。但从同区域域、同类型型的地块涨涨幅来看,22006年年的楼面地地价涨势更更加迅猛。海海珠区、荔荔湾
5、区的商商住地块楼楼面地价同同比分别上上涨了788.9和和37.33;天河河区珠江新新城商务办办公地块、沙沙河板块商商住地块的的楼面地价价同比分别别上涨了446.9和42.9。“双限双竞竞”的新型型出让方式式在降低楼楼价方面起起到了一定定的作用。实实行“双限限双竞”前前,金沙洲洲的楼面地地价已经跃跃升至40033元/平方米;实行“双双限双竞”后后,金沙洲洲的楼面地地价调低到到23866元/平方方米,下降降幅度为440左右右。白云、萝岗岗成供应大大户从公开出让让地块的用用地面积来来看,白云云、萝岗、荔荔湾分列前前三位。白白云区公开开出让的总总用地面积积为60.24万平平方米,萝萝岗区公开开出让的总
6、总用地面积积为43.88万平平方米,荔荔湾区则以以32.889万平方方米排在第第三。萝岗岗区的发展展步伐迅速速,从今年年下半年开开始,不断断有新的地地块出让;而在政府府旧城改造造的推动下下,荔湾区区的土地供供应也迎头头赶上,为为老城区的的后续供应应增添了“活活水”2.楼市市政策令人人目不暇接接2006年年政策出台台的时间、时时机与055年颇有相相似之处,但但是出台的的政策更加加细化,着着重调整住住房结构,控控制房价,抑抑制投机、投投资需求,将将细化方面面的内容重重点落实。下下面就今年年几个影响响力比较大大的政策作作简略的剖剖析:表2:今年年主要楼市市政策一览览3.商品品住宅市场场价格高企企供不
7、应求仍仍然比较突突出2006年年1-111月广州市市商品住宅宅的预售面面积为6338.488万平方米米,同比上上涨了122左右。预预计全年批批准预售面面积将达到到700-740万万平方米,同同比涨幅在在5-112左右右。商品住住宅供应在在经历了22002-20055年逐年下下滑之后,22006年年开始进入入恢复阶段段。在供应应量增加的的情况下,今今年的成交交量也出现现了上涨的的趋势,006年1-11月住住宅成交面面积为8661.588万平方米米,同比上上涨了4左右,且且市场吸纳纳率也高达达1.355,说明今今年的整体体需求依然然旺盛,市市场整体上上仍处于供供不应求的的局面,住住房空置面面积得到
8、进进一步消化化。除20022年外,近近几年的成成交面积一一直大于预预售面积,市市场吸纳率率稳步攀升升,至今年年上半年升升至1.665,供不不应求凸显显。今年上上半年总成成交面积在在509.64万平平方米(房房管局核实实后数据,比比月度累加加数据略多多)左右,月月均成交面面积在855万平方米米左右。上上半年价格格飙升,加加之新政促促成观望氛氛围形成,下下半年开始始成交呈现现疲软状态态,而进入入11月份份,成交有有所反弹,但但这主要归归功于黄金金周的效应应。综观006年楼市市,整体呈呈现出“上上半年供远远小于求,下下半年供求求趋于短暂暂平衡”的的态势。成交面积先先放量后收收缩对比去年、今今年各月商
9、商品住宅的的成交面积积,可以发发现,今年年上半年的的月度成交交量基本(55月除外)都都高过去年年,下半年年的月度成成交量则基基本上都低低于去年同同期。一向向被业内称称为“金九九”的9月月份(图中中所示的110月数据据),在今今年竟已成成为下半年年成交最少少的一个月月份,确实实值得业界界反思。表3:近两两年商品住住宅成交面面积、均价价对比今年上半年年及7-111月份的的成交与去去年同期相相比,可以以清晰地发发现:上半半年的成交交面积为5509.664万平方方米,同比比上涨了117.1;但下半半年成交量量全面下滑滑,7-111月的成成交面积同同比下跌了了11.00,但成成交均价则则同比上涨涨了28
10、.8。可可见,价格格飞涨及下下半年价格格高企已经经对购房需需求产生了了十分明显显的抑制作作用。此外外,5月份份出台的新新政对下半半年的成交交放缓也产产生了比较较大的影响响,但对价价格的影响响不明显。成交均价同同比大幅攀攀升广州市商品品住宅的成成交均价从从20044年开始“触触底反弹”,22004年年的同比上上涨幅度为为18.88,20005年的的同比涨幅幅则减缓为为10.88。进入入20066年以来,随随着供不应应求的加剧剧,加之去去年新政后后价格“恢恢复性”上上涨等因素素,致使今今年的商品品住宅成交交均价出现现大幅飙升升,1-111月全市市商品住宅宅成交均价价为62552元/平平方米,同同比
11、上涨了了22.66。政策(基本本都是在55、6月份份出台、实实施)对去去年、今年年的影响并并不一样。去去年的政策策出台、实实施后,成成交均价即即出现走低低现象,77-9月份份(实为66-8月)基基本维持在在48000-49000元/平平方米左右右,比调控控前下跌了了400元元/平方米米左右。直直到年底,楼楼市的价格格才基本恢恢复到原先先的运行轨轨迹。今年年的政策出出台后,价价格不降反反升,且大大幅上涨到到68000元/平方方米以上,直直到9、110月份才才回到原先先的运行轨轨迹。但下下半年楼价价在高位徘徘徊(63382-66848元元/平方米米),市场场正消化着着楼价;不不过,成交交量下降是是
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