宝安金泓雅苑市场研究策划268.docx
《宝安金泓雅苑市场研究策划268.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《宝安金泓雅苑市场研究策划268.docx(73页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、宝安金泓雅苑市场研究策划一、宝安区区态势分分析21世纪的的宝安,与与特区逐逐渐融合合,宝安安的发展展是深圳圳持续前前进的必必然结果果,宝安安中心区区将成为为深圳滨滨海城市市的形象象代表,天天时与地地利将使使宝安城城市发展展迅速升升温,房房地产业业迎来一一个黄金金周期。1、宝安发发展概述述宝安位于深深圳西北北部,珠珠江口东东岸,是深圳圳市六大大辖区之之一,南接深深圳经济济特区,北北连东莞莞市,东东濒大鹏鹏湾,临临望香港港新界、元元朗,处处于深圳圳与香港港、澳门门、广州州乃至整整个珠三三角城市市群联系系的交通通要道之之上。全全区面积积7333平方公公里,海海岸线长长30.62公公里。于于19992
2、年11月11日建制。区区政府驻驻新安(原原宝安县县城)。全全区辖新新安、福福永、沙沙井、松松岗、公公明、石石岩、龙龙华、观观澜8个镇及及光明街街道办事事处,设设16个居居民委员员会和1106个个村民委委员会,人口1130多多万。宝安倚山傍傍海,风风景秀丽丽,物产产丰富,作为深圳市西部重要交通枢纽,是构筑由香港、澳门、深圳、广州、珠三角城市群等组成的区域化、国际化的城市网络的关键节点,同时也是深圳高新技术产业、先进工业、加工贸易、“三高”创汇农业和生态旅游基地。区政府驻新安镇(原宝安县城),与南山区一关之隔。2、宝安经经济发展展状况宝安区国民民经济保保持快速速发展,220022年完成成国内生生产
3、总值值4333亿元,增增长199.6%,占深深圳市的的19.3%,人人口1660.66万人,外外来人口口1311.733万人,人人均GDDP2669599元,超超过30000美美元。固固定资产产投资669.33亿元,增增长244.7%;商品品房销售售量为1140881套,增增长400.7%,销售售面积达达到1441.553万平平方米,收收入644.1亿亿元;城城镇人口口人均收收入255.3669.99元,农农民收入入109980元元,人均均住房面面积为229.441平方方米。3、宝安城城市特点点l 城市化率较较高2002年年底,深深圳城市市化率为为72%左右,宝宝安城市市化率为为46%,处于于
4、一个相相对较高高的阶段段。各项项城市基基础设施施建设齐齐全,城城市环境境优美,道道路交通通畅通,宝宝安正处处于城市市化飞速速发展的的阶段,未未来几年年,龙华华新城、宝宝安中心心区、公公明卫星星城以及及沙井新新城的建建设将如如火如荼荼,宝安安正全面面建设221世纪纪的小康康社会。l 工业化水平平高宝安因为地地广人稀稀,一直直是深圳圳工业发发展的重重要基地地。20002年年,全年年工业总总产值达达到9225.88亿元,比比上年增增长366.2%,其中中工业增增加值为为2677.5亿亿元,占占深圳工工业增加加值的225%,占占宝安区区国内生生产总值值的611.8%,工业业化水平平相当高高。l 相对独
5、立的的发展城城区宝安与特区区一城两两制,在在文化、经经济以及及政策等等方面都都有不小小差异,在在特区二二十多年年的发展展过程中中,宝安安的发展展是相对对独立的的,特别别是在城城市人文文方面,呈呈现出明明显的独独立发展展趋势。在未来几年年这一情情况将有有所改变变,按照照深圳未未来的城城市规划划,深圳圳将发展展7个卫卫星城镇镇:宝安安区的新新安中心心城、龙龙华新城城、沙井井新城、公公明新城城和龙岗岗中心城城、布吉吉新城、横横岗新城城。未来来,深圳圳将形成成以特区区为核心心,以交交通干线线为指向向,向北北呈西、中中、东放放射的三三条城镇镇发展轴轴,宝安安中心区区作为深深圳的次次区域中中心,服服务于宝
6、宝安片区区及特区区的周边边区域,与与前海形形成优美美的滨海海城区,未未来的宝宝安与特特区的关关系将逐逐渐紧密密起来。4、宝安面面临大的的发展机机遇l 城市化发展展的黄金金时期城市化是人人们的生生产方式式、生活活方式、交交换方式式转化升升级过程程中经济济、政治治、文化化等社会会活动向向特定空空间集聚聚的过程程。它主主要表现现为人口口空间布布局结构构的改变变,即人人口密度度的增大大,表现现为国民民经济发发展载体体的空间间转移。中国城市化的阶段位置世界城市发发展史上上,有一一个共同同规律这就就是被描描述为“纳瑟姆姆S曲线线”的城市市化规律律:所有有发达国国家的城城市化大大体上都都经历了了类似正正弦波
7、线线上升阶阶段的过过程。这这个过程程包括三三个时期期:即初初期的平平缓准备备阶段,中中期的高高速发展展阶段,后后期的平平缓成熟熟阶段;各阶段段对应的的城镇化化水平分分别为:小于330%、位位于300770之之间和大大于700之后后;所对对应的工工业化进进程为启启动时期期、高速速发展时时期,工工业实现现现代化化时期。其中的的两个拐拐点为330和和70。目前前的宝安安城市化化率为446%,正正是城市市化、工工业化的的高速发发展阶段段。l 深圳城市功功能溢出出效应明明显经过二十多多年的发发展,深深圳市的的城市建建设进入入了一个个新的历历史发展展时期,城城市空间间将不断扩扩展。深深圳市的的城市化化水平
8、已已超过了了70%,处于于城市化化发展平平缓阶段段、工业业实现现现代化时时期,城城市进入入了平缓缓发展期期,在这这阶段,中中心城市市的城市市效应逐逐渐向周周边卫星星城镇转转移,最最终形成成中心城城市与卫卫星城镇镇联合发发展,整整体协调调的城市市发展趋趋势。目前特区内内开发土土地有限,城城市发展展趋于饱饱和,城城市功能能已非常常完善,表表现在城城市建设设上是越来来越多的的市政工工程属于于修补、完完善的性性质,而而不是提提升、改改变的性性质。郊郊居化的的潮流正正出现,深深圳的城城市效应应正在向向关外转转移,南南头、布布吉、梅梅林关的的交通流流量不断断增大,龙龙华、布布吉等地地的房地地产开发发量大幅
9、幅度上升升,关外外置业已已被越来来越多的的市民所所接受,地地铁建设设、港湾湾大道、盐盐坝公路路等道路路体系布布局更多多的考虑虑到特区区内外的的紧密联联系,深深圳特区区内的城城市功能能的溢出出效应越越来越明明显。在在特区城城市效应应的带动动下,宝宝安、龙龙岗两抵抵的城市市化水平平将得到到一个飞飞速发展展的引擎擎,城市市形象、城城市面貌貌、城市市功能等等将得到到充分的的提升。l 深圳、香港港与珠三三角联结结的节点点宝安位于深深圳的西西部,是是深圳与与东莞、广广州、珠珠海、佛佛山等城城市连接接的必经经之路,1107国国道、广广深公路路、沿海海高速公公路等均均经过宝宝安境内内,深圳圳机场也也位于宝宝安
10、,可可以说,深深圳与珠珠三角联联系的纽纽带,有有80%都位于于宝安。宝宝安已成成为深圳圳与珠三三角联系系的节点点。在中国城市市化大发发展的时时代,中中国的三三大城市市群落已已初具规规模,珠珠三角城城市群将将成为带带动南中中国发展展的龙头头,深圳圳将越来来越紧密密的融入入珠三角角,在这这深、珠珠一体化化的时代代,宝安安作为深深、珠联联系的节节点,其其战略地地位也不不断加强强,其城城市建设设也将以以此为契契机获取取飞速的的发展。而从更大的的眼光来来看,粤粤港一体体化已成成为现实实,宝安安的战略略地位将将上升为为粤港一一体化的的重要节节点,在在粤港一一体化进进程不断断深入的的背景下下,宝安安也将获获
11、得更宽宽广的发发展空间间。l 滨海中心城城区浮出出水面21世纪是是海洋的的世纪,221世纪纪的中国国沿海城城市也将将走向海海洋。深深圳作为为一个沿沿海城市市,但在在开发建建设伊始始即受传传统的内内陆城市市建设思思想的影影响,将将深圳建建设成有有着浓郁郁内陆城城市色彩彩的“沿海”城市,许许多建筑筑都无法法享受海海洋与海海景。海海洋生活活很难在在深圳得得到体现现。211世纪的的今天,深深圳将逐逐渐改变变这一城城市建设设道路,深深圳大力力提倡滨滨海生活活,红树树湾、前前海、后后海乃至至大梅沙沙已成为为深圳地地产市场场的热点点。宝安安中心区区的建设设与城市市滨海化化的建设设区域深深刻融合合,高度度契合
12、,以以国际级级的规划划和建设设,成为为深圳221世纪纪滨海城城市的样样板。宝安中心区区面临珠珠江出海海口,拥拥有约44公里的的海岸线线。是宝宝安作为为城市次次中心,西西部发展展轴线的的重要结结点,前前海物流流中心的的重要支支撑,深深圳大型型会展功功能的组组成部分分之一,同同时还是是宝安区区的政治治、经济济、文化化、体育育和信息息中心。整整个中心心区规划划用地7720公公顷,规规划居住住人口117万人人,其基基础配套套服务辐辐射人口口3000万。中中心区的的规划以以海洋生生活形态态为标准准,在规规划结构构上形成成四大特特点:一一是沿滨滨海大道道内侧设设置一个个连续的的带状城城市公园园,沿核核心区
13、外外围营造造一个郁郁郁葱葱葱的都市市绿环;二是设设置两条条主轴线线,中央央绿轴以以中央广广场、中中央公园园、海滨滨广场为为主线,发发展主轴轴以购物物广场、步步行街为为主线;三是由由行政、文文化、商商业金融融及商务务办公组组成的核核心区、商商业和商商住混合合组成的的混合区区、居住住和居住住配套设设施组成成的居住住区组成成;四是是地铁一一号线经经由深南南大道至至新湖路路下通过过中心区区,并在在区内设设置了三三个站点点,周围围形成四四个商业业中心。宝安中心区区将与前前海湾连连为一体体,形成成一个类类似香港港维多利利亚港湾湾式的滨滨海城市市中心城城区,其其目的不不仅在于于刺激经经济的增增长,制制造旅游
14、游产业的的发展,而而且在于于营造舒舒适的生生活空间间及创造造高质量量的城市市空间,与罗湖、福田中心城区相呼应,共同构成具有亚热带特色的滨海城市中心的两极,形成哑铃结构,二者相辅相成,共同发展,共同促进深圳向更完善、更杰出的“以人为本”的集最佳居住、生活、创业等功能一体化的城市发展。滨海城区开开发是一一个世界界性的趋趋势,宝宝安中心心区因其其自然条条件的优优越以及及周边设设施的配配合,加加上市场场经济大大发展的的环境,使使其开发发水到渠渠成,同同时还满满足了深深圳打造造滨海城城市的发发展方向向,相信信加以时时日,一一座代表表宝安形形象、提提升深圳圳魅力的的滨海中中心城区区将会浮浮出水面面。二、房
15、地产产态势分分析宝安目前的的房地产产水平正正处于一一个相对对落后的的阶段,但但也是一一个飞速速发展的的阶段,未未来几年年在承接接深圳城城市效应应的基础础上,宝宝安的房房地产市市场将有有一个大大的发展展。最大大的表现现将是住住宅需求求将从居居家型向向舒适型型转变。最最终引发发市场供供应质的的转变。1、从房地地产阶段段论来看看宝安房房地产的的开发水水平综观中国的的房地产产市场,我我们不难难发现,发发育得最最成熟的的是广州州、上海海及深圳圳特区等等发达地地区。这这些地区区经历了了十几年年的发展展和摸索索,领先先形成了了比较成成熟的市市场竞争争机制。我我们可以以从这些些地区经经验中总总结出房房地产市市
16、场发展展的几个个阶段:市场发育程程度短缺市场 供求求平衡、相相对饱和和 过剩市市场(全面短缺缺、结构构性短缺缺) (结构构性过剩剩、全面面过剩)产品提升阶阶段地段 家居 环环境 服服务管理理 文化化生活方方式买家认识阶阶段认地段 认认家居 认认环境 认服服务管理理 认品品牌竞争层面提提升资源(土地地) 销售 设设计 资源源整合 全方位位竞争(企企业竞争争)企业状态提提升项目公司 专专业公司司 管理理公司 全能能冠军追求境界提提升看得见摸得得着 看得得见摸不不着 看看不见摸摸不着但但感受得得到宝安 广广州、特特区注:粗虚线线代表宝宝安房地地产市场场目前所所处的阶阶段, 细细虚线代代表广州州、深圳
17、圳特区房房地产市市场目前前所处的的阶段。从上表我们们大致可可判断,目目前广州州、深圳圳特区的的房地产产市场正正处于一一个基本本成熟的的层次,而而宝安与与他们相相比较,则则还基本本处于:结构性性短缺市市场卖家居居向卖环环境过渡渡注重重小区设设计追求看看得见摸摸不着的的阶段。主主要表现现在:在这个阶段段房地产产市场正正从无序序到有序序的转变变,市场场将会规规范化。市市场将对对房地产产开发公公司进行行洗牌,一一些有实实力和开开发经验验、品牌牌的公司司与善于于学习、借借用外脑脑的公司司将迅速速发展,并并且越来来越强。相相反将有有大批的的中下游游开发商商被市场场淘汰。这这也是一一个产生生黑马的的时代,将
18、将有一批批新生力力量成为为地产翘翘楚。需要说明的的是,广广州、上上海等地地的房地地产市场场发展并并没有先先例可循循,是一一个阶段段一个阶阶段按部部就班地地走过来来的。而而宝安则则可以借借鉴先进进地区的的一些经经验,从从而快速速成长,某某些阶段段可以同同时发展展,并形形成跳跃跃式的发发展模式式。小结:从宝宝安房地地产市场场发展的的阶段论论看,要要使本项项目引领领潮流,脱脱颖而出出,必须须:跨越越整体市市场的卖卖家居阶阶段,进进入卖环环境阶段段和卖生活活方式中中间阶段段。2、宝安房房地产市市场现状状宝安区历年年房地产产数据(单单位:万万平方米米)时间批准预售面面积销售面积空置面积价格指数19966
19、3.76625.99933.677128.770199779.86654.48825.277130.330199873.15554.63347.266126.770199949.07771.62228.022123.660200072.91178.65525.733121.6682001135.11795.21129.588122.8882002162.11144.22/2003一一季度31.435.7/资料来源:20002年深深圳房地地产年鉴鉴,及相相关报刊刊l 在20000年之前前,宝安安的房地地产市场场的上市市面积比比较小,但但在20001年年受前两两年市场场求大于于供的供供求关系系影响
20、,预预售面积积大幅度度提升,比比20000年增增长了885.44%,产产生了井井喷的行行情。l 自19966年以来来,宝安安的需求求量呈逐逐年上升升的趋势势,但自自20001年起起,增长长的势头头突然加加速,220011年的需需求比220000年增长长了211%,而而20002年又又比20001年年增长了了51.5%,220033年一季季度,需需求更是是旺盛。在在整体上上,宝安安市场呈呈现出供供求两旺旺的趋势势。l 自19966年至220000年,宝宝安的房房地产价价格指数数呈现出出不断下下降的趋趋势,但但下降幅幅度不是是很大,表表明宝安安的房地地产市场场价格比比较平稳稳,波动动幅度不不大。l
21、 按国际通行行的标准准,目前前宝安的的空置房房比例已已突破118%,大大大高于于国际上上通行的的14%的警戒戒线,市市场压力力很大。119999年,受受需求突突然增长长的影响响,空置置房得到到一定的的消化,空空置量有有了较大大幅度的的下降,但但20001年以以来,空空置量又又逐渐增增长起来来,应该该值得警警惕。3、宝安房房地产市市场供求求特征与与趋势分分析根据宝安房房地产的的现状和和阶段论论,以及及市场调调查的情情况,对对宝安房房地产市市场供应应与竞争争的特征征大致可可以总结结为以下下几点:(1)产品品特点l 注重户型实实用产品中等户户型偏多多,占主主力位置置的是1100平平方米左左右的三三房
22、二厅厅,1220平方方米以上上的三房房很少,其其余即是是80平平方米左左右的二二房,市市场供应应较多。l 产品素质不不高,升升级换代代不明显显 宝安地区文文化略为为传统和和保守,不不仅仅表表现在生生活习俗俗上,还还表现在在房地产产开发方方面,大大量的借借鉴港式式的建筑筑设计风风格,小小区环境境只有绿绿化没有有园林,处于粗粗放的开开发方式式,注重重细节的的精品社社区至今今没有出出现,只只是近来来开发的的产品有有一些新新的建筑筑符号出出现,但但本质上上还没有有革命性性的产品品升级换换代。l 以一梯6户户以上高高层塔楼楼为主由于老城区区的开发发地块偏偏小,大大多是旧旧城改造造,因此此开发商商不得不不
23、提高容容积率以以获取利利润,高高层塔楼楼便成为为市场的的主要产产品。这这些塔楼楼大多一一梯六户户以上。(2)价格格特点l 宝安均价逐逐季攀升升从20011年开始始,宝安安的住宅宅成交均均价开始始逐渐上上升,220033年一季季度,相相比20001年年一季度度上升了了大约115%,220022年4季季度,住住宅成交交均价攀攀上高峰峰,达到到39555元。l 新安均价宝宝安最高高在宝安新安安地区,房房地产价价格也逐逐渐走高高,从市市场表现现来看,220033年区域域平均价价格已在在50000左右右,高于于宝安其其他各个个区域,包包括龙华华区域。新安的房价价以1007国道道为界,南南部均价价仅为44
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 宝安金泓雅苑 市场 研究 策划 268
限制150内