宝安金泓雅苑市场研究策划5384.docx
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1、宝安金泓雅雅苑市场研研究策划一、宝安区区态势分析析21世纪的的宝安,与与特区逐渐渐融合,宝宝安的发展展是深圳持持续前进的的必然结果果,宝安中中心区将成成为深圳滨滨海城市的的形象代表表,天时与与地利将使使宝安城市市发展迅速速升温,房房地产业迎迎来一个黄黄金周期。1、宝安发发展概述宝安位于深深圳西北部部,珠江口口东岸,是深圳市市六大辖区区之一,南接深圳圳经济特区区,北连东东莞市,东东濒大鹏湾湾,临望香香港新界、元元朗,处于于深圳与香香港、澳门门、广州乃乃至整个珠珠三角城市市群联系的的交通要道道之上。全全区面积7733平方方公里,海海岸线长330.622公里。于于19922年11月11日建制。区区政
2、府驻新新安(原宝宝安县城)。全全区辖新安安、福永、沙沙井、松岗岗、公明、石石岩、龙华华、观澜88个镇及光光明街道办办事处,设设16个居民民委员会和和106个村村民委员会会,人口1330多万。宝安倚山傍傍海,风景景秀丽,物物产丰富,作为深圳市西部重要交通枢纽,是构筑由香港、澳门、深圳、广州、珠三角城市群等组成的区域化、国际化的城市网络的关键节点,同时也是深圳高新技术产业、先进工业、加工贸易、“三高”创汇农业和生态旅游基地。区政府驻新安镇(原宝安县城),与南山区一关之隔。2、宝安经经济发展状状况宝安区国民民经济保持持快速发展展,20002年完成成国内生产产总值4333亿元,增增长19.6%,占占深
3、圳市的的19.33%,人口口160.6万人,外外来人口1131.773万人,人人均GDPP269559元,超超过30000美元。固固定资产投投资69.3亿元,增增长24.7%;商商品房销售售量为144081套套,增长440.7%,销售面面积达到1141.553万平方方米,收入入64.11亿元;城城镇人口人人均收入225.3669.9元元,农民收收入109980元,人人均住房面面积为299.41平平方米。3、宝安城城市特点l 城市化率较较高2002年年底,深圳圳城市化率率为72%左右,宝宝安城市化化率为466%,处于于一个相对对较高的阶阶段。各项项城市基础础设施建设设齐全,城城市环境优优美,道路
4、路交通畅通通,宝安正正处于城市市化飞速发发展的阶段段,未来几几年,龙华华新城、宝宝安中心区区、公明卫卫星城以及及沙井新城城的建设将将如火如荼荼,宝安正正全面建设设21世纪纪的小康社社会。l 工业化水平平高宝安因为地地广人稀,一一直是深圳圳工业发展展的重要基基地。20002年,全全年工业总总产值达到到925.8亿元,比比上年增长长36.22%,其中中工业增加加值为2667.5亿亿元,占深深圳工业增增加值的225%,占占宝安区国国内生产总总值的611.8%,工工业化水平平相当高。l 相对独立的的发展城区区宝安与特区区一城两制制,在文化化、经济以以及政策等等方面都有有不小差异异,在特区区二十多年年的
5、发展过过程中,宝宝安的发展展是相对独独立的,特特别是在城城市人文方方面,呈现现出明显的的独立发展展趋势。在未来几年年这一情况况将有所改改变,按照照深圳未来来的城市规规划,深圳圳将发展77个卫星城城镇:宝安安区的新安安中心城、龙龙华新城、沙沙井新城、公公明新城和和龙岗中心心城、布吉吉新城、横横岗新城。未未来,深圳圳将形成以以特区为核核心,以交交通干线为为指向,向向北呈西、中中、东放射射的三条城城镇发展轴轴,宝安中中心区作为为深圳的次次区域中心心,服务于于宝安片区区及特区的的周边区域域,与前海海形成优美美的滨海城城区,未来来的宝安与与特区的关关系将逐渐渐紧密起来来。4、宝安面面临大的发发展机遇l
6、城市化发展展的黄金时时期城市化是人人们的生产产方式、生生活方式、交交换方式转转化升级过过程中经济济、政治、文文化等社会会活动向特特定空间集集聚的过程程。它主要要表现为人人口空间布布局结构的的改变,即即人口密度度的增大,表表现为国民民经济发展展载体的空空间转移。中国城市化的阶段位置世界城市发发展史上,有有一个共同同规律这就是被被描述为“纳瑟姆SS曲线”的城市化化规律:所所有发达国国家的城市市化大体上上都经历了了类似正弦弦波线上升升阶段的过过程。这个个过程包括括三个时期期:即初期期的平缓准准备阶段,中中期的高速速发展阶段段,后期的的平缓成熟熟阶段;各各阶段对应应的城镇化化水平分别别为:小于于30%
7、、位位于3070之间和大大于70之后;所所对应的工工业化进程程为启动时期、高高速发展时时期,工业业实现现代代化时期。其中的两两个拐点为为30和和70。目目前的宝安安城市化率率为46%,正是城城市化、工工业化的高高速发展阶阶段。l 深圳城市功功能溢出效效应明显经过二十多多年的发展展,深圳市市的城市建建设进入了了一个新的的历史发展展时期,城城市空间将将不断扩展展。深圳市市的城市化化水平已超超过了700%,处于于城市化发发展平缓阶阶段、工业业实现现代代化时期,城城市进入了了平缓发展展期,在这这阶段,中中心城市的的城市效应应逐渐向周周边卫星城城镇转移,最最终形成中中心城市与与卫星城镇镇联合发展展,整体
8、协协调的城市市发展趋势势。目前特区内内开发土地有限,城城市发展趋趋于饱和,城城市功能已已非常完善善,表现在在城市建设设上是越来越多多的市政工工程属于修修补、完善善的性质,而而不是提升升、改变的的性质。郊郊居化的潮潮流正出现现,深圳的的城市效应应正在向关关外转移,南南头、布吉吉、梅林关关的交通流流量不断增增大,龙华华、布吉等等地的房地地产开发量量大幅度上上升,关外外置业已被被越来越多多的市民所所接受,地地铁建设、港港湾大道、盐盐坝公路等等道路体系系布局更多多的考虑到到特区内外外的紧密联联系,深圳圳特区内的的城市功能能的溢出效效应越来越越明显。在在特区城市市效应的带带动下,宝宝安、龙岗岗两抵的城城
9、市化水平平将得到一一个飞速发发展的引擎擎,城市形形象、城市市面貌、城城市功能等等将得到充充分的提升升。l 深圳、香港港与珠三角角联结的节节点宝安位于深深圳的西部部,是深圳圳与东莞、广广州、珠海海、佛山等等城市连接接的必经之之路,1007国道、广广深公路、沿沿海高速公公路等均经经过宝安境境内,深圳圳机场也位位于宝安,可可以说,深深圳与珠三三角联系的的纽带,有有80%都都位于宝安安。宝安已已成为深圳圳与珠三角角联系的节节点。在中国城市市化大发展展的时代,中中国的三大大城市群落落已初具规规模,珠三三角城市群群将成为带带动南中国国发展的龙龙头,深圳圳将越来越越紧密的融融入珠三角角,在这深深、珠一体体化
10、的时代代,宝安作作为深、珠珠联系的节节点,其战战略地位也也不断加强强,其城市市建设也将将以此为契契机获取飞飞速的发展展。而从更大的的眼光来看看,粤港一一体化已成成为现实,宝宝安的战略略地位将上上升为粤港港一体化的的重要节点点,在粤港港一体化进进程不断深深入的背景景下,宝安安也将获得得更宽广的的发展空间间。l 滨海中心城城区浮出水水面21世纪是是海洋的世世纪,211世纪的中中国沿海城城市也将走走向海洋。深深圳作为一一个沿海城城市,但在在开发建设设伊始即受受传统的内内陆城市建建设思想的的影响,将将深圳建设设成有着浓浓郁内陆城城市色彩的的“沿海”城市,许许多建筑都都无法享受受海洋与海海景。海洋洋生活
11、很难难在深圳得得到体现。221世纪的的今天,深深圳将逐渐渐改变这一一城市建设设道路,深深圳大力提提倡滨海生生活,红树树湾、前海海、后海乃乃至大梅沙沙已成为深深圳地产市市场的热点点。宝安中中心区的建建设与城市市滨海化的的建设区域域深刻融合合,高度契契合,以国国际级的规规划和建设设,成为深深圳21世世纪滨海城城市的样板板。宝安中心区区面临珠江江出海口,拥拥有约4公公里的海岸岸线。是宝宝安作为城城市次中心心,西部发发展轴线的的重要结点点,前海物物流中心的的重要支撑撑,深圳大大型会展功功能的组成成部分之一一,同时还还是宝安区区的政治、经经济、文化化、体育和和信息中心心。整个中中心区规划划用地7220公
12、顷,规规划居住人人口17万万人,其基基础配套服服务辐射人人口3000万。中心心区的规划划以海洋生生活形态为为标准,在在规划结构构上形成四四大特点:一是沿滨滨海大道内内侧设置一一个连续的的带状城市市公园,沿沿核心区外外围营造一一个郁郁葱葱葱的都市市绿环;二二是设置两两条主轴线线,中央绿绿轴以中央央广场、中中央公园、海海滨广场为为主线,发发展主轴以以购物广场场、步行街街为主线;三是由行行政、文化化、商业金金融及商务务办公组成成的核心区区、商业和和商住混合合组成的混混合区、居居住和居住住配套设施施组成的居居住区组成成;四是地地铁一号线线经由深南南大道至新新湖路下通通过中心区区,并在区区内设置了了三个
13、站点点,周围形形成四个商商业中心。宝安中心区区将与前海海湾连为一一体,形成成一个类似似香港维多多利亚港湾湾式的滨海海城市中心心城区,其其目的不仅仅在于刺激激经济的增增长,制造造旅游产业业的发展,而而且在于营营造舒适的的生活空间间及创造高高质量的城城市空间,与罗湖、福田中心城区相呼应,共同构成具有亚热带特色的滨海城市中心的两极,形成哑铃结构,二者相辅相成,共同发展,共同促进深圳向更完善、更杰出的“以人为本”的集最佳居住、生活、创业等功能一体化的城市发展。滨海城区开开发是一个个世界性的的趋势,宝宝安中心区区因其自然然条件的优优越以及周周边设施的的配合,加加上市场经经济大发展展的环境,使使其开发水水
14、到渠成,同同时还满足足了深圳打打造滨海城城市的发展展方向,相相信加以时时日,一座座代表宝安安形象、提提升深圳魅魅力的滨海海中心城区区将会浮出出水面。二、房地产产态势分析析宝安目前的的房地产水水平正处于于一个相对对落后的阶阶段,但也也是一个飞飞速发展的的阶段,未未来几年在在承接深圳圳城市效应应的基础上上,宝安的的房地产市市场将有一一个大的发发展。最大大的表现将将是住宅需需求将从居居家型向舒舒适型转变变。最终引引发市场供供应质的转转变。1、从房地地产阶段论论来看宝安安房地产的的开发水平平综观中国的的房地产市市场,我们们不难发现现,发育得得最成熟的的是广州、上上海及深圳圳特区等发发达地区。这这些地区
15、经经历了十几几年的发展展和摸索,领领先形成了了比较成熟熟的市场竞竞争机制。我我们可以从从这些地区区经验中总总结出房地地产市场发发展的几个个阶段:市场发育程程度短缺市场 供求平平衡、相对对饱和 过过剩市场(全面短缺缺、结构性性短缺) (结构构性过剩、全全面过剩)产品提升阶阶段地段 家家居 环环境 服务管理理 文文化生活方方式买家认识阶阶段认地段 认家居居 认环环境 认服服务管理 认品品牌竞争层面提提升资源(土地地) 销售售 设计计 资源源整合 全方位位竞争(企企业竞争)企业状态提提升项目公司 专业公公司 管理公司司 全能能冠军追求境界提提升看得见摸得得着 看看得见摸不不着 看不见摸摸不着但感感受
16、得到宝安 广州州、特区注:粗虚线线代表宝安安房地产市市场目前所所处的阶段段, 细细虚线代表表广州、深深圳特区房房地产市场场目前所处处的阶段。从上表我们们大致可判判断,目前前广州、深深圳特区的的房地产市市场正处于于一个基本本成熟的层层次,而宝宝安与他们们相比较,则则还基本处处于:结构构性短缺市市场卖家居居向卖环境境过渡注重小区区设计追求看得得见摸不着着的阶段。主主要表现在在:在这个阶段段房地产市市场正从无无序到有序序的转变,市市场将会规规范化。市市场将对房房地产开发发公司进行行洗牌,一一些有实力力和开发经经验、品牌牌的公司与与善于学习习、借用外外脑的公司司将迅速发发展,并且且越来越强强。相反将将
17、有大批的的中下游开开发商被市市场淘汰。这这也是一个个产生黑马马的时代,将将有一批新新生力量成成为地产翘翘楚。需要说明的的是,广州州、上海等等地的房地地产市场发发展并没有有先例可循循,是一个个阶段一个个阶段按部部就班地走走过来的。而而宝安则可可以借鉴先先进地区的的一些经验验,从而快快速成长,某某些阶段可可以同时发发展,并形形成跳跃式式的发展模模式。小结:从宝宝安房地产产市场发展展的阶段论论看,要使使本项目引引领潮流,脱脱颖而出,必必须:跨越越整体市场场的卖家居居阶段,进进入卖环境境阶段和卖生活方方式中间阶阶段。2、宝安房房地产市场场现状宝安区历年年房地产数数据(单位位:万平方方米)时间批准预售面
18、面积销售面积空置面积价格指数199663.76625.99933.677128.770199779.86654.48825.277130.330199873.15554.63347.266126.770199949.07771.62228.022123.660200072.91178.65525.733121.6682001135.11795.21129.588122.8882002162.11144.22/2003一一季度31.435.7/资料来源:20022年深圳房房地产年鉴鉴,及相关关报刊l 在20000年之前,宝宝安的房地地产市场的的上市面积积比较小,但但在20001年受前前两年市场场
19、求大于供供的供求关关系影响,预预售面积大大幅度提升升,比20000年增增长了855.4%,产产生了井喷喷的行情。l 自19966年以来,宝宝安的需求求量呈逐年年上升的趋趋势,但自自20011年起,增增长的势头头突然加速速,20001年的需需求比20000年增增长了211%,而22002年年又比20001年增增长了511.5%,22003年年一季度,需需求更是旺旺盛。在整整体上,宝宝安市场呈呈现出供求求两旺的趋趋势。l 自19966年至20000年,宝宝安的房地地产价格指指数呈现出出不断下降降的趋势,但但下降幅度度不是很大大,表明宝宝安的房地地产市场价价格比较平平稳,波动动幅度不大大。l 按国际
20、通行行的标准,目前宝安的空置房比例已突破18%,大大高于国际上通行的14%的警戒线,市场压力很大。1999年,受需求突然增长的影响,空置房得到一定的消化,空置量有了较大幅度的下降,但2001年以来,空置量又逐渐增长起来,应该值得警惕。3、宝安房房地产市场场供求特征征与趋势分分析根据宝安房房地产的现现状和阶段段论,以及及市场调查查的情况,对对宝安房地地产市场供供应与竞争争的特征大大致可以总总结为以下下几点:(1)产品品特点l 注重户型实实用产品中等户户型偏多,占占主力位置置的是1000平方米米左右的三三房二厅,120平方米以上的三房很少,其余即是80平方米左右的二房,市场供应较多。l 产品素质不
21、不高,升级级换代不明明显 宝安地区文文化略为传传统和保守守,不仅仅仅表现在生生活习俗上上,还表现现在房地产产开发方面面,大量的的借鉴港式式的建筑设设计风格,小小区环境只只有绿化没没有园林,处于粗放放的开发方方式,注重重细节的精精品社区至至今没有出出现,只是是近来开发发的产品有有一些新的的建筑符号号出现,但但本质上还还没有革命命性的产品品升级换代代。l 以一梯6户户以上高层层塔楼为主主由于老城区区的开发地地块偏小,大大多是旧城城改造,因因此开发商商不得不提提高容积率率以获取利利润,高层层塔楼便成成为市场的的主要产品品。这些塔塔楼大多一一梯六户以以上。(2)价格格特点l 宝安均价逐逐季攀升从200
22、11年开始,宝宝安的住宅宅成交均价价开始逐渐渐上升,22003年年一季度,相相比20001年一季季度上升了了大约155%,20002年44季度,住住宅成交均均价攀上高高峰,达到到39555元。l 新安均价宝宝安最高在宝安新安安地区,房房地产价格格也逐渐走走高,从市市场表现来来看,20003年区区域平均价价格已在55000左左右,高于于宝安其他他各个区域域,包括龙龙华区域。新安的房价价以1077国道为界界,南部均均价仅为44200元元左右,北北部均价达达到了52200元左左右。南部部比北部价价格偏低11000多多元,原因因主要在于于城市环境境、配套的的影响。l 宝安中心区区起价偏低低宝安中心区区
23、的价格表表现并不理理想,富通通好旺角仅仅以均价33600元元/平方米米的价格面面市,低于于行业预期期,使得宝宝安中心区区的价格起起点略显偏偏低。但也也为未来价价格提升留留下了足够够的空间。在近两次中中心区土地地拍卖中,中中心区的地地价大幅度度上升,楼楼面地价已已超过15500元,使使得未来只只有提高价价格才可回回收投资,预预计未来两两年,中心心区的价格格将普遍达达到45000元以上上。 (3)开开发与竞争争特点l 大发展商垄垄断宝安市市场宝安房地产产市场呈现现寡头垄断断的态势,泰泰华、鸿荣荣源、富通通三大发展展商占据了了宝安大约约70%左左右的市场场,其他十十余家发展展商仅能占占据不多的的市场
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