大江南商贸城招商策划报告(doc 29)14685.docx
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1、大江南商贸城招商策划报告目 录第一部分 营销销背景 一、城市环环境二、区域环环境三、苏州小小商品市市场发展展现状第二部分 项目目定位及及规划一、项目分分析二、项目定定位三、规划设设计建议议第三部分 市场场商业区区划及营营运模式式一、商品业业种与商商业业态态二、市场商商业区划划三、营运模模式第一部分 营销销背景提提炼宗旨:针对对项目的的选址所所面临的的市场和和营销环环境进行行提炼分分析,以以便提出出精准的的营销策策略和切切合实际际的计划划,为整整个项目目的成功功运作奠奠定基础础。本项项目存在在以下重重要的营营销背景景:一、城市环环境以上海为中中心的长长三角地地区正发发展成长长为世界界第六大大城市
2、群群,国内内外企业业云集、人人民生活活富裕,商商务消费费和旅游游度假消消费市场场潜力巨巨大,苏苏州作为为长三角角副商务务中心城城市将率率先受益益!1、地理位位置苏州位于长长江三角角洲中部部,在北北纬300度477分至332度零零2分,东东经1119度555分至至1211度200分之间间,东临临上海,南南连浙江江省嘉兴兴、湖州州两市,西西傍太湖湖,与无无锡相接接,北依依长江。全全市总面面积84488.42平平方公里里,其中中市区建建成区面面积为1177.17平平方公里里(古城城区144.2平平方公里里)。苏苏州市实实行市管管县体制制,下辖辖张家港港、常熟熟、太仓仓、昆山山、吴江江5个县县级市,吴
3、吴中、相相城、平平江、沧沧浪、金金阊5个个区以及及苏州工工业园区区和苏州州高新区区。2000年年1月110日国国务院批批复了苏苏州市城城市总体体规划(19996年至至20110年),总总体规划划的城市市规划区区范围达达20114.77平方公公里。在在城市规规划区内内,实行行城乡统统一规划划管理,保保持“分分散组团团式”的的布局,在在保护古古城的前前提下,综综合协调调各区及及周边城城镇的功功能。苏苏州的城城市性质质为:国国家历史史文化名名城和重重要风景景旅游城城市,是是长江三三角洲重重要的中中心城市市之一。苏州市城市市总体规规划(119966年至220100年)2、城市特特色苏州古城始始建至今今
4、已有225000多年,目目前仍坐坐落在春春秋时代代的原址址上,基基本保持持着“水陆并并行、河河街相邻邻”的双棋棋盘格局局、“三纵三三横一环环”的河道道水系和和“小桥流流水、粉粉墙黛瓦瓦、史迹迹名园”的独特特风貌。全全市现有有市级以以上文物物保护单单位4992处,其其中国家家级122处、省省级899处。悠悠久的历历史孕育育了独特特魅力的的吴文化化:千百百年来,苏苏州人文文荟萃,绘绘画、书书法、篆篆刻流派派纷呈,各各显千秋秋;戏曲曲、医学学、建筑筑自成流流派,独独树一帜帜;工艺艺品闻名名中外,苏苏绣与湘湘、蜀、粤粤绣等同同誉为“四大名名绣”,桃花花坞木刻刻与天津津杨柳青青木刻并并称“南桃北北杨”。
5、苏州古典园园林星罗罗棋布、艺艺术精湛湛。现有有保存完完好的古古典园林林60余余处,其其中拙政政园、留留园、网网师园、环环秀山庄庄、沧浪浪亭、狮狮子林、艺艺圃、耦耦园、退退思园等等9座园园林已被被列入世世界文化化遗产名名录。近近几年来来,苏州州充分发发挥旅游游资源丰丰富的优优势,着着力构建建新老结结合的大大旅游格格局,旅旅游业快快速发展展,正在在成为新新的支柱柱产业。3、社会概概况(1)人口口苏州市及市市区人口口从19998年年至20005年年有所增增长,最最近3年年增幅略略大(见见下表),“十五”期间增增长平缓缓,进入入新世纪纪的头几几年增幅幅略大。220055年末,全市户籍总人口606.2万
6、人,比上年增加7.37万人,其中市区总人口224.5万人,比上年增加3.78万人。全市还有外来人口近400万人。伴随着苏州经济的快速发展,以及我国户籍制度的改革,苏州将吸引更多的海内外人才。可以预测,苏州人口在今后一段时期内仍将保持增长的态势。苏州市历年年人口统统计表单位:万人人地 区1998年年1999年年 2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年全市总人口口575.44576.22578.22580.55583.99591.00598.99606.22市区人口204.77205.99207.22209.55212.44216.99220.88224.55(2
7、)人民民生活2005年年,市区区城镇居居民人均均可支配配收入1162776元,全市市农民人人均纯收收入83300元元,分别别比上年年增长112.66%和100.6%。年末末城乡居居民本外外币储蓄蓄存款余余额21120.92亿亿元,人人均储蓄蓄存款33.5万万元,比比上年增增长222%。年年末家用用汽车拥拥有量330.111万辆辆,比上上年增长长35%,其中中家用客客车拥有有量277.599万辆,增增长400.1%。城镇镇居民人人均住房房建筑面面积300.5平平方米,比比上年增增加1.3平方方米。4、经济概概况改革开放以以来,苏苏州坚持持以经济济建设为为中心,大大力实施施科教兴兴市、经经济国际际
8、化、可可持续发发展和城城市化战战略,积积极推进进体制和和科技创创新,国国民经济济保持了了持续快快速健康康发展。220055年全市市地区生生产总值值突破440000亿元,达达40226.552亿元元,按可可比价格格计算比比上年增增长155.3%。三次次产业的的比重为为2.00:66.8:31.2。人人均生产产总值(按户籍籍人口计计算)6668226元,按按现行汇汇率折算算超过880000美元。全全市地方方财政一般般预算收收入突破破3000亿元,完完成3116.778亿元元,比上上年增长长26.4%。对外贸易在在高平台台上快速速增长,进进出口总总额超过过14000亿美美元,比比上年增增长355.7
9、%,其中中出口总总额超过过7000亿美元元,增长长37.9%。全全市新增增注册外外资1553.44亿美元元,增长长4.33%,按按原口径径统计实实际利用用外资660.005亿美美元,增增长199.4%。外资资项目规规模继续续扩大,新新批超千千万美元元以上的的项目占占项目总总数的333.77%,注注册外资资金额占占全市注注册外资资的633.5%,其中中9个新新批项目目超亿美美元。世世界5000强跨跨国公司司中已有有1077家落户户苏州。200120005年苏苏州市国国民经济济主要指指标见下下表。200120005年苏苏州市国国民经济济主要指指标表指 标单位2001年年2002年年2003年年20
10、04年年2005年年生产总值亿元1760.282080.002802.003450.004026.52 其中:市区亿元 618.56 727.531010.501320.001630.49人均生产总总值百元 303.84 356.16 476.93 579.92 668.26地方财政一一般预算算收入亿元 108.81 123.74 170.50 219.60 316.78其中:市区区亿元 49.43 56.25 75.63 95.98 135.86进出口总额额亿美元 236.62 363.90 656.631032.011405.89 其中:市区亿美元 119.83 176.29 342.94
11、 530.59 750.10出口总额亿美元 123.07 182.21 326.34 507.74 727.75 其中:市区亿美元 61.91 88.35 171.78 261.71 393.49合同利用外外资亿美元 72.30 100.67 124.96 147.03 153.4实际利用外外资亿美元 30.22 48.14 68.05 50.33 60.05旅游外汇收收入亿美元 2.34 2.78 2.91 4.86 6.39接待境外旅旅游者万人次 77.82 89.10 81.57 130.16 156.02固定资产投投资亿元 564.85 810.001408.931554.801870
12、.14市区城市居居民人均均可支配配收入元105155.000106177.000123611.000144511.000162766.000农民人均纯纯收入元5790.006134.006750.007503.008393.00本项目如何何利用临临近上海海的区位位优势和和苏州独独特的外外来人口口消费能能力,来来吸引周周边城市市商务团团体和旅旅游度假假居民以以及周边边大量居居住人群群前来消消费,将将成为本本项目商商业成功功的关键键。二、区域环环境金阊区在城城市发展展中的地地位和机机遇-风景旅旅游和西西部商贸贸中心区区1、金阊区区概况金阊区位于于苏州市市古城区区西北部部。东起起外护城城河东岸岸和十
13、字字洋河东东岸,与与平江区区相邻;西至枫枫桥西运运河界,与与苏州高高新技术术开发区区隔河相相望;南南以小日日晖桥河河、三香香路、桐桐泾河东东岸和里里双河南南岸与沧沧浪区为为界;北北至三角角嘴河水水面中央央,与相相城区接接壤。经20033年金阊阊区撤镇镇建街和和街道管管理区域域调整之之后,金金阊区总总面积337平方方公里,辖石路路、彩香香、留园园、虎丘丘、白洋洋湾5个个街道,总人口口23.4万人人。金阊区自古古就是经经济繁荣荣、人文文荟萃之之地。阊阊门、石石路一带带是明清清江南贸贸易中心心和重要要商品集集散地;虎丘、山山塘、留留园、西西园、寒寒山寺等等著名景景点蜚声声中外,文文化底蕴蕴深厚。新新
14、世纪以以来,金金阊区以以商贸、物物流、旅旅游三大大板块为为重点,以以石路步步行街改改造、山山塘历史史街区保保护性修修复、金金阊新城城建设三三大重点点工程为为依托,大大力发展展三产服服务业,全全面发展展各项社社会事业业,“三三个文明明”建设设齐步推推进。220044年全区区实现地地区生产产总值近近40亿亿元。2、石路商商圈石路商圈位位于金阊阊区东部部,占地地12.7万平方方米。石石路东至至阊胥路路、南至至金门路路、西至至广济路路、北至至上塘街街,交通通十分便便捷。近近年来石石路进行行了大规规模的改改造,石石路已成成为继观观前街后后第二条条商业步步行街。改改造后的的石路步步行街集集购物、旅旅游、观
15、观光、文文化、娱娱乐、商商住于一一体。石石路商圈圈主要以以零售业业为主,附附以一定定数量的的餐饮业业,娱乐乐业,金金融业等等。石路路国际商商城,亚亚细亚商商城,越越洋流行行百货,时时代广场场,中心心广场、金门商城改造、南浩街、名店街的整治,以及石路步行街二期工程的西扩北进,从而使石路与山塘街,石路与南北兵营融为一体。3、区域商商业发展展分析:金阊区是市市政府所所在地,很长一段时间一直扮演着苏州事实上政治中心、西部区域商业中心的角色。但受限于金阊的城市发展水平,区内整体商业档次不高,同质化现象严重,其巨大潜力尚未得到充分发挥。就金阊区而言,商业面积体量偏小,且过于集中于石路中心区一带,呈不均匀分
16、布。随着苏州城城市功能能的扩大大,金阊阊与市区区的关系系逐渐密密切。面面积扩大大的市中中心城区将由古古城区三三大区和和新区联联合形成成苏州新新的政治治、经济济、文化化中心,而金阊区将成为苏州市中心城区的地理中心和商业中心。由于金阊的的地域位位置和新新中心区区的高起起点规划划,金阊阊区商业业发展前前景被普普遍看好好。而从从目前政政府的商商业规划划来看,金金阊区的的商业目目标定位位在苏州州整个西西部的商商务中心心。随着着步行街街二期工工程的改改造成功功,石路路周边的的资源也也将得到到整合,上上塘街延延伸枫桥桥路及金金门路整整治为石石路西扩扩扫除了了障碍,可可以预计计,借助助石路西西扩,未未来新中中
17、心区的的商业中中心将以以桐泾路路为坐标原原点,在在周边拥拥有大量量住宅群群、旅游游目的地地,发展展以购物、旅旅游为主主配合餐餐饮、文文化、服服务等成成为一体体化多功能能、高档档次、现现代化的的大都市市商业群群体。整个区域的的城市化化建设步步伐的加加快,直直接导致致越来越越多的工工业企业业拆迁和和大量新新建住宅宅的开发发和居住住人口的的增加,未来无疑为本项目带来较旺的商业人气和消费动力。本项目通过怎样的商业规划,借力石路商圈西扩而有望成为周边人群日常消费和周边大量旅游项目商务接待的基地。三、苏州小小商品市市场发展展现状苏州小商品品市场的的起步可可以追溯溯到上世世纪900年代中中期,在在当时受受市
18、场冲冲击的苏苏州肉联联厂办起起了苏州州第一个个小商品品市场。几几经周折折和风雨雨,钱万万里桥市市场成为为苏州第第一个以以批发为为主的市市场。此此后德合合、中新新、南门门等几处处市场开开始慢慢慢的在苏苏州孵化化。目前前这些市市场的经经营状况况基本可可以,平平民大众众消费成成为市场场主流。除除中翔之之外,大大部分市市场都以以招商为为主,对对优秀主主力商户户给以大大幅度售售价/租租金优惠惠,给商商户让利利,目的的是为市市场注入入人气。此外,市内内两个主主要的小小商品市市场(钱钱万里桥桥与德合合市场)将将于今明明二年内内遭遇拆拆除,需需要寻找找可替代代的营业业场所。第二部分 项目目定位一、项目分分析1
19、、项目简简介基地面积330亩,建建筑面积积不低于于400000m2,155(233)年使使用权;建筑形态建建议:-1F4F,-1FF地下商城城,4FF顶上车车库;工程状况:从现在在开始,2个月资料准备(规划设计、许可证)、4个月土建,2个月装修;项目与业种种定位:食品、日日用百货货、新潮潮百货、女女性主题题(服装装、鞋帽帽)、儿儿童主题题、家居居工艺品品、餐饮饮休闲和和步行街街综合配配套,多位一体体的综合合性升级级版的小小商品以以一站式式购物满满足为目目的的市市场。市场业态定定位:以以独立商商铺为主主,以主主力店、专专卖店、连连锁为副副的多业业态并存存,各业业态良性性互动的的商业分分布态势势。
20、2、项目周周边环境境项目东、南南面紧靠靠苏州北北兵营和和居民社社区,不不远为石石路中心心商圈;项目西面为为苏州市市南北主主要交通通要道桐泾泾路,西西北不远远处为西西园。项目南面1100米米有到苏苏州第二二大商圈圈石路的的商业街街金门门路;项目北面1150米米为通往往苏州石石路二期期工程上上塘街的的枫桥路路、留园园路,东东北不远远处为中中国四大大名园之之一留园园;周边商业配配套情况况: 西园停车场场:约5500个个停车位位; 公交线路:游5路 旅旅游线路路 (欧尚-中新新城-钱万里里桥北-解放新新村-欧欧尚) 34路 郊区线线路 (上塘塘街-观观景新村村-白洋洋湾-朱朱家庄-东桥镇镇)40路 环
21、线 (体育育中心-三元-北环-东环-相相门-彩彩香-体体育中心心)161路郊郊区线路路 (广广济桥西西(石路路)-留园路路-虎丘-跨塘高浜浜) 311路 郊区线线路 (上塘街街-西园园-新庄-白白洋湾-朱家庄庄-浒关关) 317路 市区线线路 (火车站站-彩香-狮山路路-金枫路路-燃气公公司)949路 市区线线路 (苏锦锦新村-虎丘-石路-南门-好又多多南门店店) 441路 郊区线线路 (石路路-白洋湾湾-朱家家庄浒关关-通安-东渚-镇湖)还有更多 银行:工商商银行,位位于留园园路,距距本项目目约2550米;苏州商商业银行行、中国国建设银行行、中国国银行项项目周边边10000米内内分布; 邮局
22、、电讯讯局:位位于留园园路,距距本项目目约3000米。 餐饮娱乐:小小得得月楼、西西园素斋斋馆、阿阿潘骨头头汤、浴浴室 酒店:对面面有如家家快捷、西西兵营大大酒店、天一宾宾馆等酒酒店,不不远处有有园外楼楼大酒店店3、项目优优势分析析 地段优势。位位于苏州州未来主主城区(古古城区和和新区合合并为新新中心城城区)的的黄金分分割线,金金门路和和桐泾路路口,地地理上属属于金阊阊区正中中心,周周边以居居民区为为主。 规模优势。市市场内按按专业市市场模式式划分铺铺位,拥拥有大量量精致小小商铺,单单层商业业建筑面面积约1100000 MM2以上,规规模较大大,在周周边首屈屈一指,容容易形成成商业规规模效应应
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