世贸商城-总体策划方案28256.docx
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1、xx世贸市市场交易中中心总体策划报报告制作人:徐徐州人才网网-张磊制作时间:20133年10月月目 录一、策划的的背景与宗宗旨7二、批发市市场发展的的宏观分析析9(一)中国国批发市场场的研究91、中国批批发市场的的态势92、中国批批发市场建建设与发展展取得的基基本经验103、中国批批发市场的的战略性转转变11(二)国外外批发企业业的竞争分分析141、国际批批发市场的的发展趋势势142、国外批批发企业进进入中国的的模式143、台湾批批发商的运运作模式154、WTOO对中国批批发市场的的冲击17(三)、北北京市批发发市场的发发展181、北京商商业批发业业的发展现现状182、北京商商业批发设设施中存
2、在在的问题233 、北京京批发市场场的发展24(四)南部部区域批发发型商业分分析261、北京市市南城批发发业概述262、北京南南城各批发发业类型263、北京南南部批发市市场升级发发展的趋势势28三、世贸的的区位分析析30(一)xxx世贸项目目简介301、项目位位置302、规划设设计303、商业规规划304、项目交交通分析315、项目开开发的目标标316、项目区区域环境分分析31(二)xxx世贸的区区位分析321、从北京京城市的区区位分析322、北京南南部区域的的区位分析析353、xx世世贸项目地地块区位分分析37四、发市市场面临的的主要问题题与对策41(一)批发发市场的主主要问题411、批发市
3、市场的定义义412、批发市市场的特征征413、批发市市场的主要要功能414、批发市市场的作用用425、国内批批发市场的的主要问题题42(二)批发发市场的主主要对策431、对策之之一:整合合资源432、对策之之二:打造造品牌453、对策之之三:功能能创新474、对策之之四:向零零售市场渗渗透48五、xx世世贸的战略略理念与整整体策略50(一)项目目总体理念念501、理念一一:做中国国商业的门门户概念502、理念二二:做中国国商业的制制高点概念念503、理念三三:做南城城区域板块块概念514、理念四四:复合房房地产的开开发理念515、理念五五:做商业业航母的品品牌战略概概念526、理念六六:“共繁
4、荣”的经营理理念概念52(二)项目目的整体策策略521、关于策策略的思考考522、项目策策略的目标标543、具体的的策略55六、xx世世贸面临的的外部环境境58(一)北京京的申奥成成功58(二)中国国加入WTTO58(三)大北北京的概念念591、大北京京概念的提提出592、世界城城市的概念念593、大北京京(首都)城城市群594、“大北北京”的城市特特征60(四)北京京的宏观经经济背景60(五)北京京城市发展展格局611、北京市市的区域格格局612、北京市市的战略定定位:623、北京市市的功能定定位:624、北京市市的城市布布局625、北京南南部区域城城市发展展展望62(六)项目目的机遇63七
5、、xx世世贸的定位位64(一)项目目的战略定定位641、关于市市场交易中中心(Maarkett Cennter)642、项目的的战略定位位64(二)项目目的目标市市场定位651、目标客客户群的类类型652、主要目目标客户的的特点653、投资行行为的特征征68(三)项目目的主题概概念定位681、什么是是主题概念念682、项目的的主题概念念69(四)项目目的总体功功能定位691、项目功功能规划的的原则692、项目功功能的规划划713、功能说说明71(五)名称称与形象定定位761、项目名名称:xxx世贸762、形象定定位:中国国商业航母母773、广告语语:78八、xx世世贸的经营营理念与模模式79(
6、一)经营营理念791、导入“商业经营营主导型”的商业理理念792、选择合合适的主题题,聚集商商气,引进进主力店和和品牌店提提升物业形形象803、长短相相济、动静静结合804、在打造造项目品牌牌的同时打打造企业品品牌815、既要自自扫门前雪雪,又管他他人瓦上霜霜”81(二)经营营策略811、赢利模模式812、市场前前期的经营营管理:823、市场后后续的经营营管理:82(三)预留留管线82九、xx世世贸的“项目群”设计84(一)现代代生活的“项目群”主题经营营理念84(二)“项项目群”的整体功功能设计851、项目群群的整体功功能框架852、项目群群的生活主主题概念86(三)展示示交易功能能的项目8
7、61、xx服服装服饰交交易中心862、xx儿儿童用品交交易中心883、xx文文化办公用用品交易中中心894、xx体体育休闲用用品交易中中心905、xx家家居用品交交易中心916、xx日日用品交易易中心927、xx食食品交易中中心928、xx汽汽车用品交交易中心939、xx国国际贸易中中心95(四)辅助助配套功能能的项目961、xx会会展中心962、xx商商务休闲会会所973、xx餐餐饮服务中中心984、xx配配送仓储服服务中心995、xx商商屋996、其它100十、xx会会展中心馆馆对xx世世贸的带动动作用102(一)会展展经济与产产业基础的的关系102(二) 以以xx会展展中心带动动xx世贸
8、贸的可行性性1021、现代会会展博览与与专业批发发市场1022、北京会会展博览业业格局的形形成和发展展趋势1033、国内专专业会展的的研究1054、专业会会展对恒逸逸公司的启启示108十一、xxx世贸的常常规性营销销工作的准准备110(一)一般般性工作,即即规定动作作110(二)个性性化工作,即即自选动作作110十二、结束束语120xx世贸市市场交易中中心总体策策划报告。一、策划的的背景与宗宗旨通过本项项目的策划划,为恒逸逸房地产公公司的商业业房地产项项目“xx世贸贸”提供系统统的、前瞻瞻性战略思思路。恒逸房地产产公司是一一个新成立立的房地产产公司。这这表明“xx世贸贸”项目是恒恒逸房地产产公
9、司实现现企业生存存与发展的的关键性项项目。由于于是第一个个项目,又又是一个无无论在规模模、形态、商商业行业等等方面操作作难度极大大的项目,使使企业的风风险过于集集中在一个个项目的成成功与否上上。为了最大限限度的减少少项目运作作过程中的的失误,降降低项目运运作的风险险,充分利利用北京南南城尤其是是木樨园地地区批发市市场的商业业文脉,恒恒逸房地产产公司提出出了把“xx世贸贸建成一个个亚洲最大大的以批发发市场为主主的超大型型、综合性性的集商品品批发交易易、仓储配配送、零售售、餐饮、休休闲娱乐、配配套办公于于一体的现现代化商品品交易市场场。”的战略思思路。为了使上述述xx世贸贸的战略思思路得到更更系统
10、和规规范地实施施,恒逸房房地产公司司领导与擅擅长于战略略策划的“王志纲工工作室”进行了多多次沟通。王王志纲工作作室在对项项目进行多多角度、多多方位、多多产业调查查的基础上上,基本认认同恒逸房房地产公司司的战略思思路,并在在此基础上上进一步提提出以“复合型市市场交易中中心”发展策划划理论为指指导,将“批发市场场”的概念提提升为“中国新型型的、有完完善配套服服务功能的的,以展示示和推介为为主题的、经经营有品牌牌服装和其其它商品的的、引入信信息系统(Internet网络)的21世纪商业革命的、大型的和规范的现代化市场交易中心”的概念,并通过发展xx世贸项目、亦即通过以各种主题交易市场为龙头,在更高层
11、次上、以更大的力度带动北京南城批发市场产业结构的全面转型。依托北京南城批发市场的基础,构建中国最大的、具有国际水平的、集多种商品的交易市场,这里将成为中国多种国内外商品的交易中心、集散中心、展示中心、推介中心、信息中心、旅游中心等方面的龙头地位。基于项目具具体情况,xxx世贸周周边同类型型的项目较较多,极容容易形成同同构的竞争争。因此,必必须挖掘项项目的独特特优势,使使项目做到到“三性”(即唯一一性、排它它性和权威威性),使使项目在市市场上脱颖颖而出,抢抢占市场制制高点,获获得市场超超额利润,提提高项目开开发的附加加值。通过前瞻性性战略思路路的xx世世贸,围绕绕着与其相相配套的公公共配套设设施
12、和商业业设施,将将会使得北北京南部可可获得更为为广阔的发发展空间,从从而加快北北京南城的的城市化进进程,建设设成为以多多个文化为为主题、产产业链较为为完善、产产业要素构构成体系更更加健全、环环境得到较较大改善、知知名度较高高的现代化化“主题批发发市场产业业城区”。即通过过“xx世贸贸”项目的实实施,将大大大加速南南城的城市市化、现代代化、国际际化进程,实实现商业配配套、生活活配套和社社会配套发发展协调的的城区格局局。二、批发市市场发展的的宏观分析析(一)中国国批发市场场的研究1、中国批批发市场的的态势(1) 中国批发市市场的作用用中国商品批批发市场伴伴随着改革革开放的春春潮涌现,并并逐渐兴旺旺
13、活跃,成成为中国市市场体系一一个重要的的组成部分分,人们社社会经济生生活中一个个不可或缺缺的商品流流通渠道。中国商品批批发市场经经过近十几几年的发展展,在配置置资源、扩扩大内需、引引导生产、搞搞活流通、形形成价格、推推动经济发发展等方面面发挥了重重要作用。(2) 中国批发市市场与批发发商面临的的局面近些年来,在在生产商自自销和大型型零售商批批零兼营的的双重挤压压下,商品品批发市场场作为批发发业务的主主要承担者者,其交易易额的增长长速度趋缓缓,且呈现现出相对萎萎缩的局面面。同样,在商商品批发市市场面临着着交易额增增长速度下下降的情况况下,批发发商正面临临着来自各各方面的挑挑战。一方面,有有的厂商
14、直直接经营连连锁直销店店,通过这这种方式,厂厂商的产品品跳过中间间经销商而而直接到商商店陈列、展展示与销售售架,从而而达到市场场占有的目目的;一些些大的零售售商直接与与厂商协议议与沟通,成成立物流中中心,取得得较低的进进货价格,把把批发商甩甩到一边;有的厂商商介入零售售业,或成成立专业的的营销公司司,或干脆脆与地区经经销商合资资成立销售售公司,介介入批发经经营以强化化营销渠道道的掌握力力量。另一一方面,批批发商或因因人力、物物力、财力力及经营观观念,不能能满足厂商商的整体需需求,无法法配合厂商商的渠道策策略或推广广策略,不不能发挥铺铺货、陈列列、推广的的功能,尤尤其是新产产品上市时时,厂商要要
15、求批发商商配合厂商商的推广政政策全力铺铺货,但批批发商不能能全力配合合,使厂商商新产品上上市政策没没有收到应应有的效果果。 结论在这样大的的的市场背背景下,xxx世贸作作为一个四四十多万平平方米、定定位在以批批发业为主主导的商业业物业,必必须成为一一个全新的的批发形态态,必须在在对现在批批发市场的的历史、经经验、发展展趋势、运运作手法和和发展战略略研究的基基础上,进进行创新。2、中国批批发市场建建设与发展展取得的基基本经验(1)走统统筹规划,依依靠政府搭搭台发展的的路子批发市场的的健康发展展,必须建建立在统筹筹规划的基基础上。各各地批发市市场发展实实践证明,凡凡是注重、加加强统筹规规划、合理理
16、布局,把把市场发展展纳入城市市建设中去去的地方,批批发市场就就能够健康康有序发展展。(2)明确确市场定位位、办特色色市场发展展的路子无论是产地地市场、销销地市场,还还是集散地地市场都必必须依托当当地优势,选选择经营品品种和发展展规模。寿寿光蔬菜批批发市场、绍绍兴轻纺城城依托当地地产品和种种植业优势势,走市场场连基地,基基地促市场场的发展路路子,有意意识的培育育自己的产产业基地,为为市场发展展打下坚实实的基础。河河南中原芝芝麻批发市市场、浙江江海宁皮革革服装城、深深圳布吉农产产品批发市市场分别以以其经营品品种、款式式与价格优优势、新的的交易方式式为特色,确确定了其在在同类市场场中的领先先地位,并
17、并保持强劲劲的发展势势头。河北北保定依托托传统优势势,发展特特色市场,一一举成功,如如安国东方方药城、留留史皮毛、望望都辣椒、满满城草萄市市场等等。(3)走强强化市场管管理与净化化市场服务务,完善市市场功能发发展的路子子市场的竞争争,很大程程度上可以以说是管理理与服务的的竞争。办办市场并不不是简单的的物业管理理,而是要要不断创新新服务手段段和方式,一一切以客户户的利益为为前提,为为客户提供供最优质的的服务,增增强市场的的凝聚力。(4)走批批发市场多多种交易模模式的发展展路子走出传统的的“一手钱钱,一手货货”的简单单模式,积积极寻找适适合不同市市场发展的的新型模式式,是促进进批发市场场发展的重重
18、要内容。大大多数市场场在这方面面进行了有有效探索,如如一些市场场通过举办办展览会、展展销会、交交易会、博博览会等,使使市场得以以快速发展展与升华;一些市场场通过在外外地办分市市场,扩大大了规模;一些市场场在现货仓仓单交易方方面上进行行了大胆探探索,如中中国商品交交易市场、华华通有色金金属中心批批发市场、昆昆明商品中中心批发市市场等,取取得了较好好的效果;有的已开开始在电子子商务方面面进行积极极探索,一些市场场在拍卖、计计算机网络络交易方面面进行了尝尝试,为市市场发展注注入了活力力,一些市场场积极引进进现代营销销方式,把把连锁经营营、代理、配配送等新型型流通形式式引入批发发市场。(5)走以以股份
19、制形形式办市场场的发展路路子一些市场在在股份制改改造方面进进行了探索索,为市场场注人了新新的活力。如如深圳布吉吉农产品中中心批发市市场、绍兴兴轻纺城等等通过股份份制改造,一一方面解决决了企业办办市场面临临的资金困困难,另一一方面也促促进了经营营机制的转转变。西南南建材中心心批发市场场、武汉武武泰闸农副副产品中心心批发市场场、义乌中中国小商品品市场、合合肥长江批批发市场等等在股份制制改造方面面进行了积积极探索,有有效地实现现了批发市市场管理机机制创新。结论xx世贸的的投资开发发应该在总总结中国批批发市场成成功经营的的基础上,有有所创新。例例如必须有有非常清晰晰的市场定定位、明确确的主题特特色、完
20、善善的管理与与服务体系系,而且xxx世贸还还必须经营营,只有经经营才能获获得更高的的收益和更更有特色;促销的手手段不仅仅仅有会展、博博览这些阶阶段性促销销手段,而而且要有每每天都有多多主题的、多多概念的促促销方法,包包括新品推推介、滞销销品的甩卖卖、季节产产品倾销3、中国批批发市场的的战略性转转变批发市场从从起步到发发展有近220年,虽虽然全国发发展很不平平衡,东部部沿海省市市已基本饱饱和,中西西部地区还还有较大发发展空间,但但从总体上上讲,中国国的批发市市场已基本本完成发展展期而进入入调整期,面面临着一个个业态提升升,扶优扶扶强,功能能扩充,管管理升级,二二次创业的的严峻挑战战。在20100
21、年至20020年期期间,由于于中国还是是一个发展展中国家,城城市化水平平低,各地地经济发展展的不平衡衡性,加上上传统的消消费习惯,还还将存在与与发展,充充满着活力力,但数量量不应增加加,而应减减少,一些些名牌批发发市场将存存在更长的的时间,特特别是农副副产品批发发市场存在在的时间会会更长。如如何实现中中国批发市市场的战略略性调整、创创新与发展展呢? (1) 实现批发市市场的管理理创新,向向法制化转转变市场经济就就是法制经经济,批发发市场作为为市场经济济的一种形形式,必须须通过法律律手段进行行规范化发发展。结论如何解决一一个企业经经营的形态态的市场与与政府经营营的管理形形态的职能能转变,对对恒逸
22、公司司是一个考考验。(2) 实现批发市市场的组织织创新,向质的提提高转变市场建设的的重点要放放在市场功功能的完善善上,要大大力发展专专业化市场场,综合性性市场要按按经营品种种的商品特特性进行分分类,建立立专业交易易区,专业业性市场要要重点培育育代表市场场特色的品品种,形成成市场自己己的特色,建建立起各具具特色的市市场群体。要要大力培育育有影响力力的交易商商,特别是是一级批发发商,大力力培育市场场中介组织织与经纪人人队伍。结论xx世贸的的功能必须须借鉴许多多其他商业业的功能,增增加配送、仓仓储、推介介、展示等等辅助功能能,按照商商品品种规规划多个主主题的专业业市场,并并通过培训训、专题会会议、俱
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