世贸商城-总体策划方案bkzi.docx
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1、xx世贸市市场交易易中心总体策划报报告制作人:徐徐州人才才网-张张磊制作时间:20113年110月目 录一、策划的的背景与与宗旨7二、批发市市场发展展的宏观观分析9(一)中国国批发市市场的研研究91、中国批批发市场场的态势势92、中国批批发市场场建设与与发展取取得的基基本经验验103、中国批批发市场场的战略略性转变变11(二)国外外批发企企业的竞竞争分析析141、国际批批发市场场的发展展趋势142、国外批批发企业业进入中中国的模模式143、台湾批批发商的的运作模模式154、WTOO对中国国批发市市场的冲冲击17(三)、北北京市批批发市场场的发展展181、北京商商业批发发业的发发展现状状182、
2、北京商商业批发发设施中中存在的的问题233 、北京京批发市市场的发发展24(四)南部部区域批批发型商商业分析析261、北京市市南城批批发业概概述262、北京南南城各批批发业类类型263、北京南南部批发发市场升升级发展展的趋势势28三、世贸的的区位分分析30(一)xxx世贸项项目简介介301、项目位位置302、规划设设计303、商业规规划304、项目交交通分析析315、项目开开发的目目标316、项目区区域环境境分析31(二)xxx世贸的的区位分分析321、从北京京城市的的区位分分析322、北京南南部区域域的区位位分析353、xx世世贸项目目地块区区位分析析37四、发市市场面临临的主要要问题与与对
3、策41(一)批发发市场的的主要问问题411、批发市市场的定定义412、批发市市场的特特征413、批发市市场的主主要功能能414、批发市市场的作作用425、国内批批发市场场的主要要问题42(二)批发发市场的的主要对对策431、对策之之一:整整合资源源432、对策之之二:打打造品牌牌453、对策之之三:功功能创新新474、对策之之四:向向零售市市场渗透透48五、xx世世贸的战战略理念念与整体体策略50(一)项目目总体理理念501、理念一一:做中中国商业业的门户户概念502、理念二二:做中中国商业业的制高高点概念念503、理念三三:做南南城区域域板块概概念514、理念四四:复合合房地产产的开发发理念
4、515、理念五五:做商商业航母母的品牌牌战略概概念526、理念六六:“共繁荣荣”的经营营理念概概念52(二)项目目的整体体策略521、关于策策略的思思考522、项目策策略的目目标543、具体的的策略55六、xx世世贸面临临的外部部环境58(一)北京京的申奥奥成功58(二)中国国加入WWTO58(三)大北北京的概概念591、大北京京概念的的提出592、世界城城市的概概念593、大北京京(首都都)城市市群594、“大北北京”的城市市特征60(四)北京京的宏观观经济背背景60(五)北京京城市发发展格局局611、北京市市的区域域格局612、北京市市的战略略定位:623、北京市市的功能能定位:624、北
5、京市市的城市市布局625、北京南南部区域域城市发发展展望望62(六)项目目的机遇遇63七、xx世世贸的定定位64(一)项目目的战略略定位641、关于市市场交易易中心(Market Center)642、项目的的战略定定位64(二)项目目的目标标市场定定位651、目标客客户群的的类型652、主要目目标客户户的特点点653、投资行行为的特特征68(三)项目目的主题题概念定定位681、什么是是主题概概念682、项目的的主题概概念69(四)项目目的总体体功能定定位691、项目功功能规划划的原则则692、项目功功能的规规划713、功能说说明71(五)名称称与形象象定位761、项目名名称:xxx世贸贸76
6、2、形象定定位:中中国商业业航母773、广告语语:78八、xx世世贸的经经营理念念与模式式79(一)经营营理念791、导入“商业经经营主导导型”的商业业理念792、选择合合适的主主题,聚聚集商气气,引进进主力店店和品牌牌店提升升物业形形象803、长短相相济、动动静结合合804、在打造造项目品品牌的同同时打造造企业品品牌815、既要自自扫门前前雪,又又管他人人瓦上霜霜”81(二)经营营策略811、赢利模模式812、市场前前期的经经营管理理:823、市场后后续的经经营管理理:82(三)预留留管线82九、xx世世贸的“项目群群”设计84(一)现代代生活的的“项目群群”主题经经营理念念84(二)“项项
7、目群”的整体体功能设设计851、项目群群的整体体功能框框架852、项目群群的生活活主题概概念86(三)展示示交易功功能的项项目861、xx服服装服饰饰交易中中心862、xx儿儿童用品品交易中中心883、xx文文化办公公用品交交易中心心894、xx体体育休闲闲用品交交易中心心905、xx家家居用品品交易中中心916、xx日日用品交交易中心心927、xx食食品交易易中心928、xx汽汽车用品品交易中中心939、xx国国际贸易易中心95(四)辅助助配套功功能的项项目961、xx会会展中心心962、xx商商务休闲闲会所973、xx餐餐饮服务务中心984、xx配配送仓储储服务中中心995、xx商商屋99
8、6、其它1000十、xx会会展中心心馆对xxx世贸贸的带动动作用1022(一)会展展经济与与产业基基础的关关系1022(二) 以以xx会会展中心心带动xxx世贸贸的可行行性10221、现代会会展博览览与专业业批发市市场10222、北京会会展博览览业格局局的形成成和发展展趋势10333、国内专专业会展展的研究究10554、专业会会展对恒恒逸公司司的启示示1088十一、xxx世贸的的常规性性营销工工作的准准备1100(一)一般般性工作作,即规规定动作作1100(二)个性性化工作作,即自自选动作作1100十二、结束束语1200xx世贸市市场交易易中心总总体策划划报告。一、策划的的背景与与宗旨通过本项
9、项目的策策划,为为恒逸房房地产公公司的商商业房地地产项目目“xx世世贸”提供系系统的、前前瞻性战战略思路路。恒逸房地产产公司是是一个新新成立的的房地产产公司。这表明“xx世贸”项目是恒逸房地产公司实现企业生存与发展的关键性项目。由于是第一个项目,又是一个无论在规模、形态、商业行业等方面操作难度极大的项目,使企业的风险过于集中在一个项目的成功与否上。为了最大限限度的减减少项目目运作过过程中的的失误,降降低项目目运作的的风险,充充分利用用北京南南城尤其其是木樨樨园地区区批发市市场的商商业文脉脉,恒逸逸房地产产公司提提出了把把“xx世世贸建成成一个亚亚洲最大大的以批批发市场场为主的的超大型型、综合合
10、性的集集商品批批发交易易、仓储储配送、零零售、餐餐饮、休休闲娱乐乐、配套套办公于于一体的的现代化化商品交交易市场场。”的战略略思路。为了使上述述xx世世贸的战战略思路路得到更更系统和和规范地地实施,恒恒逸房地地产公司司领导与与擅长于于战略策策划的“王志纲纲工作室室”进行了了多次沟沟通。王王志纲工工作室在在对项目目进行多多角度、多多方位、多多产业调调查的基基础上,基基本认同同恒逸房房地产公公司的战战略思路路,并在在此基础础上进一一步提出出以“复合型型市场交交易中心心”发展策策划理论论为指导导,将“批发市市场”的概念念提升为为“中国新新型的、有完善配套服务功能的,以展示和推介为主题的、经营有品牌服
11、装和其它商品的、引入信息系统(Internet网络)的21世纪商业革命的、大型的和规范的现代化市场交易中心”的概念,并通过发展xx世贸项目、亦即通过以各种主题交易市场为龙头,在更高层次上、以更大的力度带动北京南城批发市场产业结构的全面转型。依托北京南城批发市场的基础,构建中国最大的、具有国际水平的、集多种商品的交易市场,这里将成为中国多种国内外商品的交易中心、集散中心、展示中心、推介中心、信息中心、旅游中心等方面的龙头地位。基于项目具具体情况况,xxx世贸周周边同类类型的项项目较多多,极容容易形成成同构的的竞争。因因此,必必须挖掘掘项目的的独特优优势,使使项目做做到“三性”(即唯唯一性、排排它
12、性和和权威性性),使使项目在在市场上上脱颖而而出,抢抢占市场场制高点点,获得得市场超超额利润润,提高高项目开开发的附附加值。通过前瞻性性战略思思路的xxx世贸贸,围绕绕着与其其相配套套的公共共配套设设施和商商业设施施,将会会使得北北京南部部可获得得更为广广阔的发发展空间间,从而而加快北北京南城城的城市市化进程程,建设设成为以以多个文文化为主主题、产产业链较较为完善善、产业业要素构构成体系系更加健健全、环环境得到到较大改改善、知知名度较较高的现现代化“主题批批发市场场产业城城区”。即通通过“xx世世贸”项目的的实施,将将大大加加速南城城的城市市化、现现代化、国国际化进进程,实实现商业业配套、生生
13、活配套套和社会会配套发发展协调调的城区区格局。二、批发市市场发展展的宏观观分析(一)中国国批发市市场的研研究1、中国批批发市场场的态势势(1) 中国批发市市场的作作用中国商品批批发市场场伴随着着改革开开放的春春潮涌现现,并逐逐渐兴旺旺活跃,成成为中国国市场体体系一个个重要的的组成部部分,人人们社会会经济生生活中一一个不可可或缺的的商品流流通渠道道。中国商品批批发市场场经过近近十几年年的发展展,在配配置资源源、扩大大内需、引引导生产产、搞活活流通、形形成价格格、推动动经济发发展等方方面发挥挥了重要要作用。(2) 中国批发市市场与批批发商面面临的局局面近些年来,在在生产商商自销和和大型零零售商批批
14、零兼营营的双重重挤压下下,商品品批发市市场作为为批发业业务的主主要承担担者,其其交易额额的增长长速度趋趋缓,且且呈现出出相对萎萎缩的局局面。同样,在商商品批发发市场面面临着交交易额增增长速度度下降的的情况下下,批发发商正面面临着来来自各方方面的挑挑战。一方面,有有的厂商商直接经经营连锁锁直销店店,通过过这种方方式,厂厂商的产产品跳过过中间经经销商而而直接到到商店陈陈列、展展示与销销售架,从从而达到到市场占占有的目目的;一一些大的的零售商商直接与与厂商协协议与沟沟通,成成立物流流中心,取取得较低低的进货货价格,把把批发商商甩到一一边;有有的厂商商介入零零售业,或或成立专专业的营营销公司司,或干干
15、脆与地地区经销销商合资资成立销销售公司司,介入入批发经经营以强强化营销销渠道的的掌握力力量。另另一方面面,批发发商或因因人力、物物力、财财力及经经营观念念,不能能满足厂厂商的整整体需求求,无法法配合厂厂商的渠渠道策略略或推广广策略,不不能发挥挥铺货、陈陈列、推推广的功功能,尤尤其是新新产品上上市时,厂厂商要求求批发商商配合厂厂商的推推广政策策全力铺铺货,但但批发商商不能全全力配合合,使厂厂商新产产品上市市政策没没有收到到应有的的效果。 结论在这样大的的的市场场背景下下,xxx世贸作作为一个个四十多多万平方方米、定定位在以以批发业业为主导导的商业业物业,必必须成为为一个全全新的批批发形态态,必须
16、须在对现现在批发发市场的的历史、经经验、发发展趋势势、运作作手法和和发展战战略研究究的基础础上,进进行创新新。2、中国批批发市场场建设与与发展取取得的基基本经验验(1)走统统筹规划划,依靠靠政府搭搭台发展展的路子子批发市场的的健康发发展,必必须建立立在统筹筹规划的的基础上上。各地地批发市市场发展展实践证证明,凡凡是注重重、加强强统筹规规划、合合理布局局,把市市场发展展纳入城城市建设设中去的的地方,批批发市场场就能够够健康有有序发展展。(2)明确确市场定定位、办办特色市市场发展展的路子子无论是产地地市场、销销地市场场,还是是集散地地市场都都必须依依托当地地优势,选选择经营营品种和和发展规规模。寿
17、寿光蔬菜菜批发市市场、绍绍兴轻纺纺城依托托当地产产品和种种植业优优势,走走市场连连基地,基基地促市市场的发发展路子子,有意意识的培培育自己己的产业业基地,为为市场发发展打下下坚实的的基础。河河南中原原芝麻批批发市场场、浙江江海宁皮皮革服装装城、深深圳布吉吉农产品品批发市市场分别别以其经经营品种种、款式式与价格格优势、新新的交易易方式为为特色,确确定了其其在同类类市场中中的领先先地位,并并保持强强劲的发发展势头头。河北北保定依依托传统统优势,发发展特色色市场,一一举成功功,如安安国东方方药城、留留史皮毛毛、望都都辣椒、满满城草萄萄市场等等等。(3)走强强化市场场管理与与净化市市场服务务,完善善市
18、场功功能发展展的路子子市场的竞争争,很大大程度上上可以说说是管理理与服务务的竞争争。办市市场并不不是简单单的物业业管理,而而是要不不断创新新服务手手段和方方式,一一切以客客户的利利益为前前提,为为客户提提供最优优质的服服务,增增强市场场的凝聚聚力。(4)走批批发市场场多种交交易模式式的发展展路子走出传统的的“一手手钱,一一手货”的的简单模模式,积积极寻找找适合不不同市场场发展的的新型模模式,是是促进批批发市场场发展的的重要内内容。大大多数市市场在这这方面进进行了有有效探索索,如一一些市场场通过举举办展览览会、展展销会、交交易会、博博览会等等,使市市场得以以快速发发展与升升华;一些市市场通过过在
19、外地地办分市市场,扩扩大了规规模;一一些市场场在现货货仓单交交易方面面上进行行了大胆胆探索,如如中国商商品交易易市场、华华通有色色金属中中心批发发市场、昆昆明商品品中心批批发市场场等,取取得了较较好的效效果;有的已已开始在在电子商商务方面面进行积积极探索索,一些市市场在拍拍卖、计计算机网网络交易易方面进进行了尝尝试,为为市场发发展注入入了活力力,一些市市场积极极引进现现代营销销方式,把把连锁经经营、代代理、配配送等新新型流通通形式引引入批发发市场。(5)走以以股份制制形式办办市场的的发展路路子一些市场在在股份制制改造方方面进行行了探索索,为市市场注人人了新的的活力。如如深圳布布吉农产产品中心心
20、批发市市场、绍绍兴轻纺纺城等通通过股份份制改造造,一方方面解决决了企业业办市场场面临的的资金困困难,另另一方面面也促进进了经营营机制的的转变。西西南建材材中心批批发市场场、武汉汉武泰闸闸农副产产品中心心批发市市场、义义乌中国国小商品品市场、合合肥长江江批发市市场等在在股份制制改造方方面进行行了积极极探索,有有效地实实现了批批发市场场管理机机制创新新。结论xx世贸的的投资开开发应该该在总结结中国批批发市场场成功经经营的基基础上,有有所创新新。例如如必须有有非常清清晰的市市场定位位、明确确的主题题特色、完完善的管管理与服服务体系系,而且且xx世世贸还必必须经营营,只有有经营才才能获得得更高的的收益
21、和和更有特特色;促促销的手手段不仅仅仅有会会展、博博览这些些阶段性性促销手手段,而而且要有有每天都都有多主主题的、多多概念的的促销方方法,包包括新品品推介、滞滞销品的的甩卖、季季节产品品倾销3、中国批批发市场场的战略略性转变变批发市场从从起步到到发展有有近200年,虽虽然全国国发展很很不平衡衡,东部部沿海省省市已基基本饱和和,中西西部地区区还有较较大发展展空间,但但从总体体上讲,中中国的批批发市场场已基本本完成发发展期而而进入调调整期,面面临着一一个业态态提升,扶扶优扶强强,功能能扩充,管管理升级级,二次次创业的的严峻挑挑战。在20100年至220200年期间间,由于于中国还还是一个个发展中中
22、国家,城城市化水水平低,各各地经济济发展的的不平衡衡性,加加上传统统的消费费习惯,还还将存在在与发展展,充满满着活力力,但数数量不应应增加,而而应减少少,一些些名牌批批发市场场将存在在更长的的时间,特特别是农农副产品品批发市市场存在在的时间间会更长长。如何何实现中中国批发发市场的的战略性性调整、创创新与发发展呢? (1) 实现批发市市场的管管理创新新,向法法制化转转变市场经济就就是法制制经济,批批发市场场作为市市场经济济的一种种形式,必必须通过过法律手手段进行行规范化化发展。结论如何解决一一个企业业经营的的形态的的市场与与政府经经营的管管理形态态的职能能转变,对对恒逸公公司是一一个考验验。(2
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