房产经纪人培训手册2738.docx
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1、房产经纪纪人培训训手册第一章 房地产产的特性性房地产是是房屋、土地和和附着于于其各种种权益的的总和。在我国国,房地地产所称称的房屋屋,一般般是指城城市规划划区域范范围内的的房屋建建筑物,它它包括城城市、县县城、城城镇和独独立工矿矿区范围围内的全全部房屋屋建筑物物。在国国外,房房地产被被称为“物业”和“不动产产”。房地地产是一一种价值值巨大,使使用周期期长而又又不能移移动的特特殊商品品。它在在生产、流通、消费等等环节都都不同于于一般商商品,具具有特殊殊性。房房地产的的使用周周期长,作作为不动动产的房房地产,具具有固定定性,耐耐久性和和增值性性。房地产是是人类社社会政治治、经济济、文化化生活的的重
2、要物物质基础础和承载载物,它它不仅是是人们最最基本的的生活资资料,如如住宅;也是最最基本的的生产要要素,如如厂房、办公楼楼等。在在市场经经济中,房房地产还还是一种种商品,是是人们投投资置业业的主要要对象。房地产产构成社社会经济济生活中中的巨大大财富,也也是关系系到国计计民生的的重要财财产和资资源,在在一国的的总财富富中,房房地产往往往占有有较大比比重,一一般在660%70%左右;在家庭庭财产中中房地产产也是最最主要的的部分。所以,房房地产是是人们最最重视、最珍惜惜、最具具体的财财产形式式,房地地产业是是一个国国家最重重要的产产业之一一。房地产是是不动产产形式的的固定资资产,是是一种特特殊的商商
3、品。房房地产具具有其它它财产和和商品所所不具有有的特性性:1不可可移动性性。房地地产属于于不动产产,其自自然地理理位置是是固定不不变的,不不能移动动和搬运运。2房产产、地产产不可分分割性。房屋依依土地存存在,土土地是房房屋不可可缺少的的物质构构成要素素,土地地具有在在空间位位置上的的不可移移动性,房房屋也因因而具有有不能移移动性,房房产和地地产同属属于“不动产产”。3品质质的差异异性。房房地产作作为商品品,在品品质上具具有不同同质性,即即使在同同一地段段的建筑筑物,由由于楼屋屋不同、朝向不不同等因因素,不不同的房房屋也不不能具有有相同的的品质。4价值值的高大大性。房房地产价价值额巨巨大,是是居
4、民家家庭最为为昂贵的的耐用消消费品,普普通家庭庭往往倾倾其一生生的积蓄蓄也难以以买得起起一套商商品房;房地产产也是企企业、单单位最为为主要的的、占用用较大投投资额的的生产经经营要素素。5使用用的耐久久性。土土地具有有不可毁毁灭性,房房屋虽然然不象土土地那样样具有不不可毁灭灭性,但但是已经经建造完完成,寿寿命通常常可达数数十年,甚甚至上百百年,在在正常情情况下,建建筑物很很难发生生倒塌,除除非为了了更好利利用土地地而进行行拆除。6供给给的有限限性。土土地具有有不可再再生性,其其总量有有限,尤尤其是城城市土地地,随着着经济的的发展和和人们生生活水平平的提高高,对土土地、房房屋的需需求不断断上涨,房
5、房地产供供给的有有限性更更加突出出。7用途途的多样样性。土土地可以以用于商商业、办办公、居居住、工工业、道道路、农农业等多多种用途途。8价值值变化的的相互影影响性。房地产产的价值值不仅取取决于自自身的质质地,还还取决于于周围环环境的状状况。 第第二章 房地产产基础知知识一、房房地产知知识(一)房房地产开开发房地地产开发发公司类类别及功功能1)内 资(境境内投资资主体设设立的)综合性性开发公公司可不断断开发新新的项目目项目公司司只为为了一个个项目或或为多个个特定房房地产开开发项目目为经营营目的公公司,不不再具备备再开发发资源。2)外 资(境境外投资资主体设设立的,包括中中外合资资企业,中外合合作
6、企业业)综合合性开发发公司及及项目公公司按注注册资金金区别等等级一级:注注册资本本不低于于50000万元元;经营营5年以以上且连连续5年年建筑工工程质量量合格率率达1000;近近3年房房屋建筑筑面积累累计竣工工30万万平方米米以上,或或者累计计完成与与此相当的房地地产开发发投资额额等;二级:注注册资本本不低于于20000万元元;经营营3年以以上连续续3年建建筑工程程质量合合格率达达100;近33年房屋屋建筑面面积累计计竣工115万平平方米以以上,或或者累计计完成与与此相当当的房地地产开发发投资额额等;三级:注注册资本本不低于于8000万元;经营22年以上上连续22年建筑筑工程质质量合格格率达1
7、00;房屋屋建筑面面积累计计竣工55万平方方米以上上,或者者累计完完成与此此相当的的房地产产开发投投资额;四级:注注册资本本不低于于1000万元;经营11年以上上;已竣竣工的建建筑工程程质量合合格率达1000等。(二)土土地以往土地地采用批批租、招招标、协协议、拍拍卖方式式,但自自20002年11月1日日起所有有土地都都要进行行拍卖。土地的使使用年限限使用类型型 年限居住 770年工业 550年教育、科科技、文文化、体体育 50年年办公楼、综合楼楼 50年年旅游、娱娱乐 40年年土地出让让金构成成因素:地段等级级、面积积、土地地开发成成本、土土地效率率、使用用年限、建筑密密度、建建筑容积积率、
8、市市场供求求关系(三)物物业种类类:商品房:有合法法产权,购购买后,能能领取国国有土地地使用证证及房房屋所有有权证或或房地地产证的的住宅,业业主有自自由依法法转让、租赁权权利。二手房:非开发发商出售售的、由由房屋产产权人或或购买人人转让的的房产。包括已已取得权权证需要要转让和和尚未取取得产权权证需要要转让的的房产。包括私私房、单单位自管管房、上上市房改改房等。经济适用用房:是是指根据据国家经经济适用用住房建建设计划划安排建建设的住住宅。由由国家统统一下达达计划,用用地一般般实行行行政划拨拨的方式式,免收收土地出出让金,对对各种经经批准的的收费实实行减半半征收,出出售价格格实行政政府指导导价,按
9、按保本微微利的原原则确定定。房改房:职工居居民按房房改政策策规定的的成本价价购买的的公有住住房;按按市政府府规定的的有关优优惠政策策购买的的公有住住房。安居房:属于经经济适用用房一类类。是党党和国家家安排贷贷款和地地方自知知自筹资资金建设设的面向向广大中中低收家家庭,特特别是对对平方方米以下下特困户户提供的的销售价价格低于于成本、由政府府补贴的的非盈利利性住房房。直管房:是指由由政府接接管、国国家经租租、收购购、新建建、扩建建的房产产(房屋屋所有权权已正式式划拨单单位的除除外),大大多数由由政府房房地产管管理部门门直接管管理、出出租、维维修,少少部分免免租拨给给单位使使用。自管房:是指国国家划
10、拨拨给全民民所有制制单位所所有以及及全民所所有制单单位自筹筹资金购购建的房房产。二、房房地产专专业名词词 预售售契约:开发商商领取预预售许可可证后,买买家与发发展商签签定一份份预售合合同,并并送房管管局做备备案,是是期房期期间唯一一的产权权证明。 购房房抵押合合同:如如买家以以按揭形形式买楼楼,须与与银行以以产权抵抵押形式式签署购购房抵押押合同,并并送交房房管局做做“他项权权利登记记”。 产权权证:物物业业权权的唯一一凭证,当当楼房建建成验收收后,发发展商将将有关文文件送房房管局出出大证,再再根据业业主提供供预售契契约出小小业主证证。 房屋屋所有权权证:是是国家依依法保护护房屋所所有权人人的合
11、法法权益的的法律凭凭证。是是产权人人行使其其合法权权益的必必备条件件。 契 证:是是土地、房屋不不动产所所有权发发生转移移时的一一种交税税凭证。 土地地证:反反映房屋屋所有者者土地使使用情况况的权利利凭证。 宅基基地、自自留山、自留地地:指农农村集体体经济组组织拨给给村民建建造住宅宅的用地地。自留留山和自自留地是是农村集集体经济济组织长长期使用用的土地地,主要要用作农农、林、牧、渔渔业等生生产。 住 宅:主主要作为为居住用用途的物物业,每每单位设设有独立立厅、房房、厨、厕等房房间,并并设有独独立水、电、煤煤气表及及电话、电视线线路。 写字字楼:主主要作为为办公用用途的物物业,一一般设有有中央空
12、空调,智智能通讯讯设备(光光纤网络络、越洋洋视像会会议等),每每单位可可提供多多条电话话线络及及每层采采用公共共卫生间间及茶水水间。 厂 房:主主要作为为生产用用途的物物业,大大厦结构构与住宅宅及写字字楼存在在一定差差别,如如承重负负荷量、电力供供应量及及交通运运输等方方面。 临街街铺:作作为营商商用途的的物业,并并设有独独立厨窗窗及门户户直接连连接街道道,一般般同时拥拥有阁楼楼及独立立卫生间间。 高 层:安安装有电电梯,配配套完善善,带有有会所、保安严严密的楼楼(楼高高不超过过18层层)。 一般般高层:一般指指9至114层高高住宅,该该楼宇附附有一部部电梯供供使用,通通常为一一梯三户户或一梯
13、梯四户间间格。 多 层:指指79层以以下的住住宅,该该类楼宇宇不带电电梯。 别 墅:小小区内独独立或半半独立住住宅的一一幢二层层以上的的住宅。 复 式:上上下两层层相连的的单位,其其中包括括中空复复式及封封密复式式等。 单身身公寓:也称酒酒店式公公寓,厅厅房合一一,但有有独立厨厨房及洗洗手间的的单位,面面积一般般在300个平方方米以下下。 服务务式公寓寓:以提提供酒店店式管理理服务的的住宅,如如送餐、洗烫衣衣服、中中央空调调及设有有商务中中心等酒酒店功能能设施。 现 楼:已已经交付付使用的的商品房房,客户户交付部部分或全全部房款款后即可可入住,称称之为现现楼。 准现现楼:已已经平顶顶,正在在搞
14、装修修,即将将交付使使用的楼楼。 期 房:处处于施工工阶段,离离交楼期期甚远的的楼。 建筑筑面积:即实用用面积加加分摊面面积,房房间内垄垄面积与与公共建建筑分摊摊面积、共同墙墙分摊面面积、阳阳台面积积之和(全全封闭阳阳台计全全部,不不封闭阳阳台计一一半) 实用用面积:基本指指单位内内所占面面积,但但这是从从外墙开开始计算算,若墙墙壁连着着其他单单位,则则从这幅幅墙中间间开始计计算。 使用用面积:除砖墙墙外,实实际室内内可以使使用到的的面积。 分摊摊面积:公共场场所(如如楼梯、大堂、电梯等等)及公公共设施施(如供供电房)所所占面积积,是按按一定的的比例分分配给每每户住户户的。 裙 楼:从从地面一
15、一直到标标准层或或平台花花园的建建筑层,一一般由首首层至四四层或以以上不等等,多用用作商场场、会所所或其他他配套设设施。 架空空层:指指由地面面至标准准层或裙裙楼顶至至标准层层间,以以柱梁承承托标准准层建筑筑物的空空间,一一般用作作绿化或或会所用用途。 框架架结构:由钢筋筋混凝土土柱子,梁梁及楼板板构成的的房子。因未砌砌墙时象象个框架架,所以以叫框架架结构。这种房房屋的墙墙壁只起起围护或或间隔作作用,可可以拆改改,但不不能在楼楼板中随随意加一一幅砖间间墙,因因会减弱弱抗震能能力。 剪力力墙:因因高层建建筑物高高,故着着重设防防的是刮刮强风或或地震产产生的横横向推力力。横向向推力会会产生剪剪力,
16、抵抵抗剪力力的墙称称剪力墙墙。剪力力墙是钢钢筋混凝凝土捣制制成的,内内含双层层钢筋网网,而剪剪力墙上上的门窗窗洞是设设计时按按力学要要求定好好的,洞洞口四周周均设钢钢筋加固固,故剪剪力墙建建成后是是不能拆拆除的。(一般般在200层以上上) 混合合结构:指砖墙墙及钢筋筋混凝土土楼板构构成的房房屋,墙墙壁是承承重构成成,故不不可随便便拆移,否否则有垮垮下来的的危险。 楼 板:多多层一般般为810厘厘米,高高层在110厘米米以上。 毛坯坯房:交交楼时单单位内没没有任何何装修,只只留有线线路及排排水位的的房屋(其其中部分分有墙板板间隔,如如区分厅厅及睡房房用途;另外亦亦全无间间隔) 装修修标准:由发展
17、展商向买买家承诺诺交楼时时附送的的室内(外外)装修修内容。一般分分为豪华华装修、一级一一类、一一级二类类。 智能能化设备备:指由由建筑物物或小区区内是以以计算机机操作及及管理。其运作作模式是是在大厦厦施工时时预先铺铺砌综合合布线系系统全面面操作。包括安安全防盗盗系统、节能系系统、设设备自控控系统及及物业管管理系统统等。如如采用电电子水表表、电子子电表、电子煤煤气表,有有小区物物业管理理中心智智能物业业管理系系统定期期对住户户进行自自动抄表表、打印印,将三三表数据据通过综综合布线线系统收收集,传传送到自自来水公公司、供供电局、煤气公公司等,并并通过智智能物业业管理系系统内的的银行结结算系统统完成
18、收收费缴纳纳,免却却住户交交付各种种繁杂费费用麻烦烦。 第第三章 影响楼楼价因素素(一)地地区基本上越越接近市市中心的的物业,其其楼价将将越高。各项配配套交通通网络、饮食娱娱乐及购购物消闲闲等设施施较完善善。(二)交交通一般城市市的楼房房比乡村村的楼房房较昂贵贵,因城城市道路路网络完完善、来来往各处处地方均均方便。(三)楼楼层在同一个个高层单单位中,位位于高层层的一般般均比低低层的同同样单位位卖贵一一点。简简单的原原因:位位于高层层的比低低层更远远离地面面,所以以较少受受到街上上人车喧喧哗的骚骚扰,加加上接触触的尘埃埃量相对对较少,空空气当然然比较的的清新。况且如如果大厦厦的位置置适中,高高层
19、享有有更佳视视野,天天然光线线吸纳较较多,亦亦会使单单位阳光光十足。反之,一一个低层层可能是是阴暗局局促、人人车嘈杂杂的地方方,固然然不是一一个理想想的居住住环境。此外,位位于大厦厦低层的的单位,一一般外墙墙较厚,影影响了楼楼宇的实实际可使使用面积积。又基基于污水水排放设设计及设设置垃圾圾的位置置,位于于大厦低低层单位位,容易易受污水水渠淤塞塞、塑料料去水喉喉排水声声的影响响或垃圾圾臭氧滋滋扰等。但如没没有电梯梯的多层层楼房,其其中层价价格将较较贵,高高层因高高层没有有电梯上上落不便便。(四)方方向这是一个个影响楼楼价较重重要因素素,因单单位内部部设备可可花金钱钱添置或或改善,但但方向则则完全
20、不不能改变变。加上上中国人人传统认认为向南南较佳,东东向或西西向均会会受阳光光照射影影响,故故朝南向向物业价价格一般般较高。(五)景景观景观亦是是不能改改变的因因素,故故一些拥拥有开阔阔视野、湖景、山景或或绿化公公园景观观的单位位价格均均较高。(六) 配套若楼房有有周边环环境及设设施的配配合,其其价值亦亦将相应应提高。如一些些大型屋屋村设备备齐全,应应有尽有有,包括括商场、百货公公司、超超级市场场、戏院院、私人人会所、游泳池池及私家家花园等等。此外,物物业采光光、间隔隔、用料料、楼宇宇维修保保养、地地区因素素区别及及物业用用户素质质等,均均可影响响物业价价格高低低。房地产经经纪人的的基本要要求
21、和作作用 第第四章 做合合格的房房产经纪纪人一、 房房地产中中介的市市场功能能1节省省业主和和买家的的时间业务务由中介介专业人人员操作作完成进进行谋划划。2业主主不要花花钱登广广告:中中介会将将物业推推荐给各各类客户户。3中介介是以第第三者身身份言论客客观、公公正。4买卖卖双方在在直接议议价时容容易发生生争论:中介可可协调气气氛,掌掌握尺度度。5买入入方通过过中介的的推荐更更容易找找到合适适自己的的需求。6多数数买卖双双方都没没有足够够的法律律常识和和购买经经验:中中介可以以帮助双双方减少少法律纠纠纷,避避免被讹讹骗。7中介介接触面面广,信信息集中中,买卖卖双方汇汇集在中中介公司司信息室室中。
22、8维护护经济秩秩序,通通过管理理中介公公司规范范二手市市场。9桥梁梁与润滑滑剂。10推推动市场场。11调调节市场场功能:准确定定价,控控制开发发。12提提高市场场合理利利用。二、你为为什么要要做房地地产经纪纪人1掌握握自己努努力过程程,拥有有很多自自我实现现的机会会。2每天天可以遇遇到不同同的人。3成长长效率最最高的行行业。4最适适合企图图心强,不不甘自我我埋没的的人。5高的的收入,拥拥有自豪豪。三、怎么么样的房房地产经经纪人会会被开除除1虚假假冷漠:眼中只只有佣金金的商业业物业顾顾问,以以貌取人人。2反应应慢:动动作太慢慢,让客客户等太太久,客客户自然然找别人人服务,有有时候为为了争取取时间
23、,人人们宁可可牺牲品品质。3开发发不足:客户找找不到要要的房源源及客源源等于客客户要去去别家公公司成交交。4第一一线人员员不亲切切:服务务态度差差。5话说说的太满满:客户户的记性性好的很很,你把把话说的的太满,但但却做不不到。6处理理事情的的能力不不足:专专业知识识不足,借借口多。7专业业包装或或形象不不够:客客户希望望自身的的品质水水准能够够反映在在和他们们生意往往来的人人上面,你你的形象象如何?你的包包装如何何?四、成功功的房地地产经纪纪人1第一一时间看看房。2第一一时间委委托。3第一一时间成成交。4创同同类房的的最高价价。5创同同类房的的最底价价。6能成成为客户户或业主主投资理理财的顾顾
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