海南经济特区物业管理条例21394.docx
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1、海南经济特区物业管理条例(2010年7月31日海南省第四届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过) 第一章 总总 则 第一一条 为为了规范范物业管管理活动动,维护护业主、物物业使用用人、物物业服务务企业的的合法权权益,改改善生活活和工作作环境,根根据中中华人民民共和国国物权法法和国国务院物物业管理理条例等等法律、法法规,结结合本经经济特区区实际,制制定本条条例。第二条条 本经经济特区区内住宅宅区物业业与非住住宅区物物业管理理及相关关监督管管理活动动适用本本条例。在在本省经经济特区区以外其其他区域域的物业业管理,参参照本条条例执行行。第三条条 本条条例所称称物业管管理,是是指业主主通过选选聘物业
2、业服务企企业,由由业主和和物业服服务企业业按照物物业服务务合同约约定,对对房屋及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理,维维护物业业管理区区域内的的环境卫卫生和相相关秩序序的活动动。 第四四条省省人民政政府住房房和城乡乡建设行行政主管管部门对对本经济济特区的的物业管管理活动动进行管管理、监监督和指指导。市、县县、自治治县人民民政府应应当建立立物业管管理联席席会议制制度,协协调处理理物业管管理的重重大问题题。市、县县、自治治县人民民政府物物业管理理主管部部门对本本行政区区域内的的物业管管理活动动进行管管理、监监督和指指导。 规划划、城管管、环卫卫、物价价、财政政、公安安等相
3、关关部门按按照各自自职责,共共同做好好物业管管理有关关工作。街道办办事处、乡乡镇人民民政府应应当协助助物业管管理主管管部门对对物业管管理活动动进行管管理、监监督和指指导,调调解物业业管理服服务纠纷纷。 居(村村)民委委员会协协助街道道办事处处、乡镇镇人民政政府做好好物业管管理相关关工作。 第五五条 物物业管理理行业协协会应当当依法加加强行业业自律管管理,规规范行业业行为,维维护市场场秩序和和公平竞竞争,负负责制定定并监督督实施物物业服务务规范,督督促物业业服务企企业诚信信经营和和服务,促促进行业业健康发发展。第二章 业业主、业业主大会会和业主主委员会会 第六六条 依依法登记记取得或或者根据据物
4、权法法的有关关规定取取得建筑筑物专有有部分所所有权的的人,应应当认定定为业主主。基于房房屋买卖卖等民事事法律行行为,已已经合法法占有建建筑物专专有部分分,但尚尚未依法法办理所所有权登登记的人人,可以以认定为为业主。业主在在物业管管理活动动中的权权利、义义务按照照法律法法规的规规定和管管理规约约、物业业服务合合同的约约定执行行,但不不得以放放弃权利利为由不不履行义义务。第七条条 市、县县、自治治县人民民政府物物业管理理主管部部门应当当考虑物物业的共共用设施施设备、建建筑物规规模、社社区建设设等因素素具体划划定物业业管理区区域的范范围。 第八八条 一一个物业业管理区区域成立立一个业业主大会会。业主
5、主大会由由物业管管理区域域内全体体业主组组成。只有一一个业主主的,或或者业主主人数较较少且经经全体业业主同意意,不成成立业主主大会的的,由业业主共同同履行业业主大会会、业主主委员会会职责。 第九九条 下下列事项项由业主主共同决决定:(一)制制定和修修改业主主大会议议事规则则、管理理规约;(二)选选举业主主委员会会或者更更换、罢罢免业主主委员会会委员;(三)制制定物业业服务内内容、标标准以及及物业服服务收费费方案;(四)选选聘和解解聘物业业服务企企业;(五)筹筹集和使使用专项项维修资资金;(六)改改建、重重建物业业共用部部位、共共用设施施设备;(七)改改变共有有部分的的用途;(八)利利用共有有部
6、分进进行经营营以及所所得收益益的分配配与使用用;(九)业业主大会会、业主主委员会会工作经经费的筹筹集、管管理和使使用;(十)申申请合并并或者分分立物业业管理区区域;(十一一)法律律法规或或者管理理规约确确定应由由业主共共同决定定的事项项。决定前前款第五五项和第第六项规规定的事事项,应应当经专专有部分分占建筑筑物总面面积三分分之二以以上的业业主且占占总人数数三分之之二以上上的业主主同意;决定前前款第十十项规定定的事项项,应当当分别征征得相关关物业管管理区域域内三分分之二以以上业主主的同意意;决定定前款其其他事项项,应当当经专有有部分占占建筑物物总面积积过半数数的业主主且占总总人数过过半数的的业主
7、同同意。决定第第一款第第六项、第第七项和和第十项项规定的的事项,应应当依法法办理有有关手续续。 第十十条 业业主大会会会议可可以采用用集体讨讨论的形形式,也也可以采采用书面面征求意意见的形形式;但但应当有有物业管管理区域域内专有有部分占占建筑物物总面积积过半数数的业主主且占总总人数过过半数的的业主参参加。采用书书面征求求意见形形式的,应应当将征征求意见见书送交交每一位位业主;无法送送达的,应应当在物物业管理理区域内内公告。凡凡需投票票表决的的,表决决意见应应由业主主本人签签名。业主书书面意见见征集、统统计办法法和存档档期限由由业主大大会决定定。 本条条例第九九条第一一款第一一项、第第二项、第第
8、六项、第第七项和和第十项项规定的的事项不不可以采采用书面面征求意意见形式式。第十一一条 物物业管理理区域符符合下列列情形的的,应当当召开首首次业主主大会会会议,选选举业主主委员会会:(一)房房屋已出出售且交交付业主主的专有有部分面面积达到到建筑物物总面积积50%以上;(二)已已交付使使用的330%以以上业主主书面联联名向所所在地人人民政府府物业管管理主管管部门提提交筹备备召开首首次业主主大会会会议和成成立业主主委员会会、并已已推选业业主代表表组成首首次业主主大会会会议筹备备组(以以下简称称筹备组组)的报报告。物业管管理主管管部门自自接到报报告之日日起100日内进进行审核核并公告告筹备组组成员名
9、名单。筹备组组自公告告之日起起正式成成立。物业管管理主管管部门对对召开首首次业主主大会会会议和成成立业主主委员会会应当予予以指导导和协助助。第十二二条 物物业管理理区域房房屋已出出售且交交付业主主的专有有部分面面积达到到建筑物物总面积积50%以上的的,建设设单位应应当在330日内内报告物物业所在在地人民民政府物物业管理理主管部部门;物物业服务务企业、业业主也可可以向所所在地人人民政府府物业管管理主管管部门报报告。物业管管理主管管部门接接到报告告并经核核实后,或或者在管管理过程程中已知知物业管管理区域域房屋已已出售且且交付业业主的专专有部分分面积达达到建筑筑物总面面积500%以上上的,应应当在物
10、物业管理理区域内内的显著著位置向向业主公公告。物业管管理主管管部门不不依照前前款规定定公告的的,不影影响业主主依照本本条例第第十一条条第一款款第(二二)项的的规定提提交有关关报告。 第十十三条 分期建建设的物物业管理理区域,首首期完成成建设,房房屋已出出售且交交付业主主的专有有部分面面积达到到当期建建筑物总总面积550%以以上的,也也可以依依照本章章有关规规定筹备备首次业业主大会会会议和和设立业业主委员员会。后续各各期分别别完成建建设,房房屋已出出售且交交付业主主的专有有部分面面积达到到当期建建筑物总总面积550%以以上,且且当期已已交付使使用的330%以以上业主主书面联联名向所所在地人人民政
11、府府物业管管理主管管部门提提出要求求重新选选举业主主委员会会的,原原业主委委员会自自行终止止,并由由现有全全体业主主按照本本章有关关规定重重新召开开业主大大会会议议、选举举业主委委员会。第十四四条 筹筹备组应应当在成成立后990天内内完成下下列筹备备工作,并并于首次次业主大大会会议议召开115日前前在物业业管理区区域内的的显著位位置向业业主公告告:(一)确确定首次次业主大大会会议议召开的的时间、地地点、内内容;(二)确确认业主主身份及及其在业业主大会会会议上上的投票票权数;(三)提提出首届届业主委委员会委委员候选选人名单单;(四)拟拟订管理理规约草草案和业业主大会会议事规规则草案案;(五)其其
12、他筹备备工作。业主在在业主大大会会议议上的投投票权数数按其拥拥有的专专有部分分面积计计算,每每平方米米为1票票,不足足1平方方米的不不计算。第十五五条 首首次业主主大会会会议应当当对下列列事项进进行表决决:(一)选选举产生生业主委委员会;(二)管管理规约约草案;(三)业业主大会会议事规规则草案案;(四)需需要由业业主共同同决定的的其他事事项。 第十十六条 首次业业主大会会会议选选举产生生业主委委员会但但没有表表决通过过管理规规约草案案和业主主大会议议事规则则草案的的,业主主委员会会成立后后,应当当依照国国家和本本省有关关规定修修改管理理规约草草案和业业主大会会议事规规则草案案,并提提交业主主大
13、会会会议表决决。管理规规约草案案和业主主大会议议事规则则草案未未经业主主大会表表决通过过的,业业主委员员会不得得行使前前款规定定以外的的职权。 第十十七条 业主委委员会执执行业主主大会的的决定事事项,履履行下列列职责:(一)召召集业主主大会会会议,报报告物业业管理的的实施情情况;(二)草草拟管理理规约和和业主大大会议事事规则的的修订草草案;(三)代代表业主主与业主主大会选选聘的物物业服务务企业签签订物业业服务合合同;(四)及及时了解解业主、物物业使用用人的意意见和建建议,监监督和协协助物业业服务企企业履行行物业服服务合同同;(五)监监督业主主和物业业使用人人遵守法法律法规规和管理理规约;(六)
14、法法律、法法规和业业主大会会赋予的的其他职职责。 前款款所称物物业使用用人,是是指物业业的承租租人以及及业主之之外的其其他实际际使用物物业的人人。 第十十八条 业主委委员会委委员应当当由热心心公益事事业、责责任心强强、能模模范履行行业主义义务和有有一定工工作能力力的人员员担任。业主委委员会委委员由业业主大会会从业主主中选举举产生,每每届任期期三至五五年,可可以连选选连任,具具体任期期由业主主大会议议事规则则规定。业业主委员员会主任任、副主主任由业业主委员员会从委委员中推推举产生生。第十九九条 业业主大会会、业主主委员会会工作经经费由全全体业主主承担,经经费的筹筹集、管管理和使使用由业业主大会会
15、决定。业主委委员会应应当每半半年在物物业管理理区域的的显著位位置公布布工作经经费的使使用情况况,接受受业主监监督。第二十十条 业业主委员员会应当当自选举举产生之之日起330日内内,持下下列材料料向所在在地人民民政府物物业管理理主管部部门备案案:(一)业业主委员员会成员员名单及及相关资资料;(二)召召开业主主大会会会议的有有关原始始资料;(三)管管理规约约、业主主大会议议事规则则; (四四)业主主大会决决议的其其他事项项。前款所所列备案案事项发发生变化化的,业业主委员员会应当当在300日内办办理备案案变更手手续。第二十十一条 业主委委员会委委员有下下列情形形之一的的,其委委员职务务自行终终止:(
16、一)因因物业所所有权转转让、赠赠与、灭灭失等原原因不再再是业主主的;(二)因因疾病或或者其他他原因丧丧失履职职能力的的;(三)连连续两年年每年常常住物业业管理区区域的时时间不足足半年的的; (四)以以书面形形式提出出辞职,业业主大会会或者业业主委员员会接受受的;(五)依依法被判判处有期期徒刑以以上刑罚罚或者被被劳动教教养的;(六)法法律、法法规及业业主大会会议事规规则规定定的其他他情形。业主委委员会委委员职务务终止的的,业主主委员会会应当在在物业管管理区域域内的显显著位置置公告,并并可接受受业主查查询。第二十十二条 业主委委员会委委员有下下列情形形之一的的,经业业主委员员会三分分之一以以上委员
17、员或者220名以以上业主主提议,可可以召开开业主大大会会议议决定是是否罢免免其委员员职务:(一)不不履行业业主义务务且拒不不改正的的;(二)不不履行委委员职责责的;(三)侵侵犯其他他业主合合法权益益的;(四)在在物业管管理活动动中谋取取私利的的;(五)其其他不宜宜担任业业主委员员会委员员的情形形。业主委委员会委委员职务务被罢免免的,业业主委员员会应当当在物业业管理区区域内的的显著位位置公告告,并可可接受业业主查询询。第二十十三条 业主委委员会任任期届满满前6个个月,应应当在书书面报告告所在地地人民政政府物业业管理主主管部门门后,组组织换届届选举。业主委委员会任任期届满满未完成成换届选选举的,按
18、按照首次次业主大大会会议议召开的的规定,重重新选举举业主委委员会。业主委委员会任任期届满满后,不不得继续续履行职职责。第二十十四条 业主委委员会应应当在任任期届满满后3日日内,移移交有关关业主大大会、业业主委员员会的财财物、文文件资料料、印章章等。已已经完成成换届选选举的,应应当移交交给新一一届业主主委员会会;未完完成换届届选举的的,移交交给所在在地人民民政府物物业管理理主管部部门代管管。 第二十十五条 业主大大会、业业主委员员会应当当依法履履行职责责,不得得作出与与物业管管理无关关的决定定,不得得从事与与物业管管理无关关的活动动。业主大大会、业业主委员员会作出出的决定定违反法法律、法法规的,
19、所所在地人人民政府府物业管管理主管管部门应应当责令令限期改改正或者者撤销其其决定,并并通告全全体业主主。业主大大会或者者业主委委员会作作出的决决定侵害害业主合合法权益益的,受受侵害的的业主可可以请求求所在地地人民政政府物业业管理主主管部门门依法处处理或者者向人民民法院提提起诉讼讼。第二十十六条 市、县县、自治治县人民民政府可可以根据据实际需需要,决决定由街街道办事事处、乡乡镇人民民政府、居居(村)民民委员会会履行本本章第十十一条、第第二十条条和第二二十五条条规定的的职责。第三章 物物业管理理服务第二十七条条 住宅宅物业的的前期物物业管理理,建设设单位应应当通过过招投标标的方式式选聘具具有相应应
20、资质的的物业服服务企业业;投标标人少于于3个或或者住宅宅规模较较小的,经经物业所所在地市市、县、自自治县人人民政府府物业管管理主管管部门批批准,可可以采用用协议方方式选聘聘具有相相应资质质的物业业服务企企业。具具体办法法由省人人民政府府制定。第二十八条条 一个个物业管管理区域域应当由由一个物物业服务务企业提提供物业业服务。物物业管理理区域内内地上以以及地下下建筑物物、设施施设备和和相关场场地不得得分割管管理。分期开发的的物业,前前期建成成部分已已确定物物业服务务企业的的,后期期建成部部分应当当由同一一物业服服务企业业提供物物业服务务。第二十九条条 建设设单位在在物业竣竣工验收收合格后后90日日
21、内,应应当将下下列材料料报所在在地人民民政府物物业管理理主管部部门备案案:(一)物业业建设项项目的各各项批准准文件;(二)各类类建筑物物、场地地、设施施设备的的清单;(三)竣工工总平面面图、单单体建筑筑、结构构、设备备竣工图图,配套套设施、地地下管网网工程竣竣工图等等其他竣竣工验收收资料;(四)设施施设备安安装、使使用和维维护保养养等技术术资料;(五)物业业质量保保修文件件和物业业使用说说明文件件;(六)其他他相关资资料。物业管理主主管部门门应当将将前款备备案材料料建档并并保存。第三十条 业主委委员会成成立后,建建设单位位应当将将本条例例第二十十九条规规定的备备案材料料提供给给业主委委员会。业
22、主委员会会应当向向业主大大会选聘聘的物业业服务企企业提供供物业管管理服务务所需的的资料。业主、业主主委员会会、物业业服务企企业可以以到物业业管理主主管部门门复印、查查阅相关关资料,物物业管理理主管部部门应当当为其提提供服务务。第三十一条条 建设设单位在在向业主主交付物物业前,应应当对物物业服务务用房、业业主委员员会用房房、共用用场地、共共用设施施设备安安装独立立的水、电电等计量量器具。第三十二条条 建设设单位应应当在物物业管理理区域内内按照不不少于物物业管理理区域建建筑物总总面积22的比例例配置物物业服务务用房,但但最低不不少于550平方方米,最最高不超超过5000平方方米。物业服服务用房房产
23、权属属全体业业主共有有,无偿偿提供给给物业服服务企业业使用,任任何单位位和个人人不得改改变其用用途。已已经成立立业主委委员会的的,物业业服务用用房由业业主委员员会负责责接收;尚未成成立业主主委员会会的,物物业服务务用房由由所在地地人民政政府物业业管理主主管部门门代为接接收。物业服服务用房房应当为为地面以以上能够够独立使使用的房房屋,具具备水、电电、通风风、采光光等使用用功能,没没有配置置电梯的的物业,所所在楼层层不得高高于四层层。业主委委员会的的办公场场所应当当从物业业服务用用房中调调剂解决决。第三十十三条 建设单单位申请请房屋预预售许可可证和房房屋所有有权初始始登记时时,应当当提交物物业服务
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